査定方法と種類
刈谷市・岡崎市・豊田市で
不動産の売却はお任せください！
刈谷市・豊田市・岡崎市を
知り尽くした
愛知不動産売却センターが
高く早く「不動産売却」
いたします。
刈谷市・岡崎市・豊田市 不動産査定理由
・刈谷市司町の家を売却したい
・豊田市元城町の実家を売却したい
・岡崎市柱町の古家を売却したい
・東岡崎駅近くのビルを売却したい
・刈谷駅近くのビルを売却したい
・豊田市駅近くのマンションを売却したい
・刈谷市松坂町で相続した土地を売却したい
・豊田市十塚町の事故物件を売却したい
・岡崎市針崎町のマンションを売却したい
・離婚するので家を売却したい
・不要な土地を売却したい
・調整区域内の家を売却したい
・住宅ローンが払えないので任意売却したい
・足助や稲武の空き地を売却したい
・北設楽郡の古家を売却したい
・刈谷市三田町の駐車場を売却したい
・豊田市岩滝町の空き地を売却したい
・岡崎市上和田町で相続した家を売却したい
・刈谷市泉田町の古家を売却したい
・豊田市古瀬間町で相続した家を売却したい
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知り尽くした
的確な査定力が魅力
「机上査定」
実際に現場を訪れず、登記事項・公図・立地・間取りや方位などの情報をもとに不動産査定を行います。愛知不動産売却センターでは1時間ほどで机上査定価格を算出いたします。あくまで書類のみ、現地や役所調査を行わずに不動産を査定した価格となりますので、どんなプロが机上査定しても精度や信憑性の低い査定価格になってしまいます。
机上査定の根拠としては、「近隣の取引事例」「積算価格・相続税路線価」「公示地価・固定資産税評価額」などを目安にし、所在、接道、地積、地形、地目、用途地域、建蔽率、容積率などトータル的に考慮し価格を算出いたします。マンションは取引事例も豊富で、価格がぶれにくいため価格を算出することが安易です。「ざっくりとした相場観を知りたい」方には向いていますが、真剣に不動産を売却したい方には机上査定はおすすめできません。
「訪問査定」
当社の訪問査定は、まず机上査定を行いさらに役所や法務局にて調査し、細かな追加資料を用意したあと実際に現地を訪れ、入念且つ精密に査定額を算出し1日〜2日でお客様にご提案いたします。訪問査定の算出根拠は、机上査定の根拠となる情報と実際に現地を調査して得た全ての情報を価格の根拠とすることができます。当社では例え事故物件、心理的瑕疵物件、再建築不可物件、調整区域の物件だったとしても景観の良さや窓から見える植栽の美しさもプラス査定の要素として考え売主様の愛着あるお住まいをより高く、より早く売却できるよう入念にプラスの要素を模索し「ただ高いだけではなくピンポイントの査定価格」をご提案し「高額売却」につなげます。さらに訪問査定の際は、室内の現況、建物の劣化、日当たり、接道の方角、ベランダの方角、最寄駅・モール・幼稚園・小学校からの距離など周辺環境や景観、人口増加率、ハザードエリアの有無、接道の種類や幅員、街灯の有無、近隣住民の情報、マンションの場合は専有部・共用部・外観の見た目まで全てが査定額に反映されます。価格要素、購入判断要素、心理的瑕疵などを多数の要因を調査して訪問査定額を算出いたしております。
訪問査定がおすすめ
「売主様の大切な不動産を高く売却するためには訪問査定を強くおすすめします。マンション・アパート・戸建など大切な不動産を売却する際、1番重要なことは依頼する不動産会社選びです。売却依頼する不動産会社の選定で180度結果が変わります。会社規模や知名度にとらわれず、営業マンで判断することが大切です。
売主様には様々な事情があり、考えるべきことはたくさんあります。その際どうしてもご自分だけでは判断できないこともあるでしょう。そんな時こそ親身に的確なアドバイスをくれる「デキる不動産会社」をパートナーにし、常に相談可能な環境を作っておくことをおすすめします。
家の売却は結果が全て
家の売却業務では、担当営業マンが宅建士の資格すら保持していない場合は話にもならないので辞めるべきです。家は売主様の大切な資産です。しっかりと自覚と責任を持ち人柄と対話力に優れた営業マンと企業を選定すべきです。是非当社を他社と競わせて下さい。相当な実績とキャリアがあるからこそ今日があります。刈谷市・岡崎市・豊田市の家の売却は愛知不動産売却センターにお任せください。
数多の危険から売主様を守る！
入念に作り込まれた売買契約書
当社の売買契約書は長年の経験と得た知識にて条文や特約を売主様のリスクヘッジのため修正し、売却後のトラブルから売主様を守る、または保護するために強化し入念に作り込まれた契約書です。
民法も買主側有利に大改正され、さらに情報の飛び交う現代社会では条文や特約の少ない薄っぺらい契約書や一般的な雛形ではトラブルの元になる可能性が高くとても危険です。実際に売却後にどんなトラブルがあるかは誰にも予測できません。それゆえに売買契約書の内容は徹底的に細かく、入念に作り込むことで売主様が万一のトラブルを避けられる可能性も飛躍的に向上します。毎回、物件ごとに売買契約書の内容をその都度精査し売却後も売主様を保護します。
家の売却で失敗しないために
家の売却に強い不動産会社を選ぶ
家の売却を成功させるには、刈谷市・岡崎市・豊田市の不動産動向を熟知し、不動産売却に特化した営業力と売却力に長けた不動産会社を探し依頼することが最も重要になります。
不動産売却のみに特化した不動産会社は少なく、営業マン個人の営業能力、組織としての売却力の高さ、近隣の仲介業者とのネットワーク、WEBマーケティング力、広告力など必須です。査定価格がただ高いだけでは無く明確な根拠と説得力がある。売却活動の詳細説明が分かりやすく提案力がある。常に連絡も迅速、動きも早く親身に対応してくれる。
など、これらは大変重要です
査定の種類
不動産査定で一般的な3つの手法
1.収益還元法
収益還元法とは、収益物件の場合、家賃収入が発生します。この家賃収入をもとに不動産の収益性に着目して売却価格を算出する手法です。表面利回り（グロス）・実質利回り（ネット）と投資家の間で良く言われているのも収益還元法に関係します。収益還元法は、不動産が将来得るであろう収益をベースとして対象の不動産価格（収益価格）を算出します。この方法はテナントビル・一棟アパート・区分賃貸マンション・一棟マンションなど投資用収益物件を査定する際に良く使う手法です。
収益還元法には直接還元法とDCF法の2つの算出方法があります。
2.直接還元法
直接還元法は、1年間における家賃などの収入の合計（総収入）から管理費・修繕費など諸経費を引くことにより純利益を算出し、その純利益を還元利回りで割ることで不動産価格を算出します。
3.還元利回りとは!?
還元利回り（キャップレート）とは不動産の収益性を表す利率のことで、不動産価格を算出する際に良く使い、投資した金額に対する1年間の収入割合のことです。
還元利回りは一般的な投資家の目線として立地・築年・構造により様々で、賃貸用住宅・賃貸用区分マンションは5～8%程、一棟マンション・一棟アパート・事業用テナントビルは7～10%程が一般的な目安とされます。
直接還元法：不動産価格(収益価格)=1年間の純収益÷還元利回り
DCF法
（ディスカウントキャッシュフロー）
DCF法は、お金には時間的な価値があり、将来の家賃の下落率や空室リスクを考慮し算出します。所有期間に得ることができる純収益と売却時の推定売却価格を現在の価値に割り引き、その合計を不動産価格とします。長期間保有している収益物件や空室が多いマンションなどマイナス要因がある収益用不動産の査定に使うことが多いです。
DCF法：不動産価格（収益価格）=得られる純収益の現在価値の合計＋将来の売却価格の現在価値
DCF法の正確な算出式はとても複雑です。DCF法で正確に不動産価格を算出したい方は、下記URL内の計算ソフトのご活用をおすすめします。
不動産投資DCF法レバレッジ方程式(無料版)
取引事例比較法
取引事例比較法は、近隣の過去の成約事例と比較し査定する物件との環境や敷地面積・築年数・構造・床面積・間取り・駅からの距離など対象不動産と類似する物件をリスト化し対象不動産の査定額を算出する手法です。取引事例比較法は戸建・土地・区分マンションなどで一般的に良く使われている査定方法です。
積算価格
積算価格とは「土地の価格」と「建物の価格」を別々に評価して計算し、それを合わせた評価額のことです。当社も大変良く使う手法です。銀行や金融機関から融資をうける際、対象不動産にどれくらい担保価値があるかの指標となります。金融機関が物件の融資額の評価をする際、物件の耐用年数、構造などよりも重視しているのは「積算価格」を評価基準にした担保価値です。つまり、銀行や金融機関から融資をうける場合、1番着目すべきは「積算価格がどのくらい付くか？」です。積算価格が低い物件はどんなに利回りが良くても限られた融資額となってしまいます。積算価格は主に「相続税路線価」「公示地価」「固定資産税評価額」などで評価し、建物に関しては新たに新築した際の費用から築年数分の減価を差し引きして算出します。これを「原価法」と言います。
積算価格の計算方法
土地の積算価格 ＝ 公示地価or相続税路線価×土地面積
建物の積算価格 ＝ 再調達価格×延床面積×残耐用年数÷法定耐用年数
※マンションのバルコニーは奥行が2m以上無ければ共用部として扱わず面積には入りません。
相続税路線価と固定資産税路線
路線価とは国税庁が管轄し、宅地に面した道路に設定された評価額で、毎年8月頃に国税庁や市町村が公表します。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類あり、不動産売買で「路線価」と言う場合は主に「相続税路線価」のことを指します。
「相続税路線価」は公示地価の8割程、「固定資産税路線価」は公示地価の7割程で一般的に評価されます。
公示地価
公示地価とは国が調査した「都市の土地価格の目安」のこと1969年に施行された地価公示法に都市やその周辺地域において「一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額の算出等」のために「標準地を選定し、その正常な価格を公示する」との記載があります。
営業能力の強さが
反映された査定価格
積算法で価格が高く算出されていても、収益還元法では査定価格が大幅に下がることも多々起こりますし、またその逆もあります。最終的に当社では3つの手法とそれ以外の手法を交えながら査定することが多いです。愛知不動産売却センターの査定額は「営業能力の強さが反映された価格」だと自負しております。刈谷市・豊田市・岡崎市の不動産査定はお任せください。