名古屋市の事故物件・訳あり物件は買取と仲介どっちがいい？売却価格・期間・メリット・デメリットを徹底比較｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）

「事故物件を売却したいけれど、仲介と買取のどちらがいいのか分からない」

「訳あり物件だから買取しかできないと言われた」

「できるだけ高く売りたい。でも何カ月も売れないのは困る」

「相続した家に大量の荷物が残っている。このまま買い取ってもらった方がいい？」

名古屋市で事故物件・訳あり物件を所有している方にとって、**「仲介で売るのか、買取で売るのか」**は非常に重要な選択です。

結論から言えば、

事故物件・訳あり物件だから必ず買取がいいわけでも、仲介がいいわけでもありません。

物件の状態、立地、売却を急ぐ理由、残置物、相続関係、売主様が希望する価格や売却期間によって適した方法は変わります。

特に注意したいのは、

「訳あり物件だから買取しかできません」

という言葉だけで売却方法を決めてしまうことです。

事故物件でも仲介によって購入者を探せる可能性があります。

反対に、仲介で高い売出価格を設定して長期間売れないのであれば、買取を選んだ方が結果的に負担を減らせるケースもあります。

名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱う名古屋仏縁不動産が、仲介と買取の違い、それぞれのメリット・デメリット、売却価格や期間の考え方について詳しく解説します。

事故物件・訳あり物件の「仲介」と「買取」は何が違う？

まず理解しておきたいのが、仲介と買取の仕組みの違いです。

仲介とは？

仲介は、不動産会社が売主様と購入希望者の間に入り、購入者を探す方法です。

不動産会社そのものが購入するとは限らず、一般の個人、投資家、不動産事業者などから購入者を探します。

例えば、

「この立地なら事故の事情を理解したうえで購入したい」

「建物より土地を評価している」

「購入後にリフォームして賃貸したい」

と考える人が見つかれば、事故物件でも売買が成立する可能性があります。

つまり仲介は、

その不動産を評価してくれる購入者を探す方法

と考えると分かりやすいでしょう。

買取とは？

買取は、不動産会社や不動産買取事業者などが直接不動産を購入する方法です。

一般の購入者を長期間探す必要がないため、価格や条件について合意できれば、仲介より早く売却を進められる場合があります。

残置物がある住宅や老朽化した建物などを、条件によっては現状のまま購入できるケースもあります。

そのため、

価格だけではなく、早さ・手間・秘密性を重視する場合に有力な選択肢

となります。

仲介のメリット①　市場で購入者を探せる

事故物件・訳あり物件を仲介で売却する最大の特徴は、幅広い購入候補者の中から、その物件を評価してくれる人を探せることです。

事故物件だからといって、すべての購入者が検討対象から外すとは限りません。

例えば、

立地を重視する購入者。

価格とのバランスを重視する購入者。

リフォーム前提の購入者。

賃貸運用を考える投資家。

土地として購入したい人。

隣地所有者。

事業目的の購入者。

など、購入目的はさまざまです。

特に名古屋市内では、同じ事故物件でも立地や土地条件によって需要は大きく異なります。

「事故物件だから誰も買わない」と最初から購入対象者を狭めないことが重要です。

仲介のメリット②　売却価格を検討できる可能性がある

買取事業者は、購入後の修繕費や再販売リスク、保有費用などを考慮して査定します。

一方、仲介では、その物件を実際に利用したい購入者へ直接売却できる可能性があります。

そのため、売却を急いでおらず、一定期間購入者を探せるのであれば、仲介を検討する価値があります。

ただし、

「仲介なら必ず買取より高く売れる」

という意味ではありません。

仲介で提示される査定価格は、実際にその価格で売れることを保証するものではないからです。

大切なのは、査定額ではなく最終的な成約価格です。

仲介のデメリット①　売却期間を予測しにくい

仲介では購入者を探すため、売却期間を正確に予測することはできません。

すぐ購入希望者が現れることもあれば、数カ月以上かかる可能性もあります。

特に、

事故内容への心理的抵抗が大きい。

建物の状態が悪い。

再建築不可。

権利関係が複雑。

価格設定が市場と合っていない。

など複数の問題が重なると、購入者が限定されることがあります。

「○月までに必ず現金化したい」

という明確な期限がある場合には、仲介だけでなく買取も同時に検討した方がよいケースがあります。

仲介のデメリット②　内覧や販売活動が必要になる

仲介では、購入希望者による内覧が行われることがあります。

また、不動産ポータルサイトなどへ掲載して購入者を募集する場合もあります。

事故物件の所有者の中には、

「近所に売却していることを知られたくない」

「相続した家なので何度も現地へ行きたくない」

「精神的な負担があり、内覧対応を長く続けたくない」

という方もいます。

その場合には、価格だけではなく売却に伴う負担も考える必要があります。

買取のメリット①　売却までの期間を短縮しやすい

買取の大きなメリットは、一般の購入者を探す販売期間を省けることです。

買取価格と条件について合意できれば、その後の売買契約へ進めます。

例えば、

相続税やその他の事情で早く整理したい。

空き家を長期間所有したくない。

遠方に住んでいる。

早く現金化したい。

このような場合には買取が選択肢になります。

ただし、決済までの期間は物件の権利関係や相続手続き、契約条件などによって異なります。

そのため、「買取なら必ず○日で売れる」と一律に考えないことも大切です。

買取のメリット②　現状のまま売却できる場合がある

事故物件や訳あり物件では、

大量の残置物。

古い家具。

故障した設備。

長期間放置された室内。

ゴミ屋敷。

老朽化した建物。

などが問題になることがあります。

しかし買取では、購入者側がこれらの処理を前提として査定することで、現状のまま売却できる場合があります。

例えば、

残置物撤去に80万円。

修繕に150万円。

その他費用に50万円。

必要だとします。

売主側が先に278万円を支出するのではなく、その状態を踏まえた買取条件を提示してもらい比較する方法があります。

重要なのは、

先に片付けてから査定するのではなく、片付ける前に査定することです。

買取のメリット③　一般公開せず売却できる可能性がある

事故物件では秘密性を重視する売主様もいます。

「近所に知られたくない」

「インターネットに物件を掲載したくない」

「事故内容を必要以上に広めたくない」

という場合です。

買取であれば、一般の購入者へ広く広告することなく売却を進められる場合があります。

これは事故物件だけでなく、

離婚。

相続問題。

共有問題。

ゴミ屋敷。

任意売却。

など、事情を抱えた不動産でもメリットになることがあります。

買取のデメリット　価格だけを見ると仲介より低くなる場合がある

買取事業者は購入後に、

残置物を撤去する。

リフォームする。

建物を修繕する。

土地を整備する。

一定期間保有する。

再販売する。

といった費用やリスクを負担することがあります。

そのため、それらを考慮した買取価格になることがあります。

しかし、ここで重要なのは、

「買取価格が低い＝損」

と単純に考えないことです。

仲介で2,500万円。

買取で2,200万円。

この数字だけなら仲介が300万円高く見えます。

しかし仲介の場合、

残置物撤去100万円。

修繕100万円。

売却までの維持費。

仲介手数料。

その他の売却費用。

などが必要なら、実際の差は小さくなる可能性があります。

比較すべきなのは表面上の売却価格ではなく最終的な手取り額です。

「仲介2,500万円」と「買取2,200万円」は300万円差とは限らない

具体的に考えてみましょう。

仲介で2,500万円で売れる可能性があり、買取なら2,200万円だったとします。

一見すると、

「仲介の方が300万円得」

です。

しかし仲介するために、

残置物撤去。

修繕。

建物状況に応じた工事。

仲介手数料。

売却期間中の固定資産税・管理費等。

などが必要になる場合があります。

さらに、2,500万円はあくまで売出価格や査定価格であり、実際にその価格で成約するとは限りません。

そのため、

仲介の想定成約価格－必要経費＝想定手取り

と、

買取価格－必要経費＝想定手取り

を比較する必要があります。

事故物件・訳あり物件では、この比較が非常に重要です。

事故物件は「仲介」、ゴミ屋敷は「買取」と決まっているわけではない

物件の種類だけで売却方法を決めることもおすすめできません。

例えば孤独死があった住宅でも、立地が良く建物状態に大きな問題がなければ、仲介で購入者を探せる可能性があります。

反対に、通常の空き家でも、

建物が著しく老朽化している。

大量の残置物がある。

売主が早期売却を希望している。

という場合には買取の方が希望に合うかもしれません。

再建築不可物件でも、既存建物を利用したい購入者がいれば仲介を検討できます。

共有持分でも、不動産全体を共有者全員で売却できる場合と、自分の持分だけを売却する場合では状況がまったく違います。

つまり、

物件の「名称」ではなく、物件の「状態」と売主の「希望」で決める。

これが基本です。

事故物件だから相場の半額？一律の値下げ率はない

事故物件について、

「事故物件なら相場の半額」

「自殺なら○％下がる」

といった情報を見かけることがあります。

しかし、不動産の価格はそのように単純ではありません。

事故内容だけではなく、

立地。

土地面積。

駅距離。

築年数。

建物状態。

マンションなら階数や管理状態。

周辺需要。

購入者層。

などによって変わります。

また、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」でも、人の死について取引上どのように扱うかが整理されており、自然死や日常生活上の不慮の死などは一律に同じ扱いではありません。

したがって、

「事故物件だから○％値引き」ではなく、まず通常の不動産としての価値を査定すること

が重要です。

そのうえで、その物件固有の事情を考慮します。

訳あり物件の買取査定が極端に安かったら？

例えば通常の不動産として3,000万円程度の価値が考えられる物件について、

「事故物件なので1,200万円です」

と言われたとします。

もちろん、個別事情によっては大きな価格差が生じる可能性もあります。

しかし重要なのは、

なぜ1,200万円なのかを確認することです。

事故による影響はいくらと考えているのか。

修繕費はいくらなのか。

残置物撤去費はいくらなのか。

建物の評価はどうなっているのか。

土地はいくらと評価しているのか。

再販売費用やリスクをどのように見ているのか。

理由を確認します。

「事故物件だからです」

だけで納得する必要はありません。

複数の売却方法を比較してから判断しましょう。

仲介と買取を同時に比較する方法もある

名古屋仏縁不動産では、事故物件・訳あり物件について、

仲介ならどの程度を目指せるのか。

買取ならどの程度になるのか。

という両方の視点から検討することが重要だと考えています。

例えば、

仲介想定　2,800万円
買取査定　2,400万円

だったとします。

売主様が、

「半年かかってもいいから価格を優先したい」

のであれば仲介を検討できます。

反対に、

「3カ月以内に現金化したい」

「室内を片付けたくない」

「一般公開したくない」

という場合には、400万円の差だけを見るのではなく、買取を含めて検討します。

さらに、

最初の3カ月だけ仲介で販売し、売れなければ買取へ切り替える

という考え方もあります。

こんな事故物件・訳あり物件は仲介を検討してみる

仲介を検討しやすいのは、

売却をそれほど急いでいない。

立地条件が良い。

土地需要がある。

建物状態が比較的良い。

購入者へ十分説明できる資料がある。

投資物件として利用できる。

事故内容を理解した購入者を探したい。

といったケースです。

ただし、これは「必ず仲介がいい」という意味ではありません。

実際の物件を確認して判断します。

こんな場合は買取を検討してみる

一方、

できるだけ早く売却したい。

大量の残置物がある。

建物が著しく老朽化している。

遠方に住んでいる。

売却の手間を減らしたい。

近所に知られず売却したい。

一般公開したくない。

相続した不動産を早く整理したい。

複数の問題が重なっている。

といった場合には、買取が売主様の希望に合う可能性があります。

大切なのは、

高く売れるかだけではなく、どのくらいの時間と費用と手間がかかるのか

まで考えることです。

名古屋市16区でも買取価格・仲介価格は変わる

名古屋市には、

千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区

の16区があります。

同じ事故物件でも、

駅徒歩5分なのか20分なのか。

住宅地なのか商業地なのか。

戸建なのかマンションなのか。

土地が30坪なのか100坪なのか。

前面道路や接道条件はどうなのか。

周辺にどのような需要があるのか。

これだけで評価は変わります。

だからこそ、

「事故物件だからいくら」
「訳あり物件だからいくら」

という査定ではなく、

「名古屋市のこの場所にある、この不動産に、この事情がある場合はいくらなのか」

という査定が必要なのです。

売却方法を決める前に、やってはいけない3つのこと

事故物件・訳あり物件を売却するとき、名古屋仏縁不動産では特に次の3つを慎重に考えることをおすすめしています。

① 査定前に大量の残置物を処分する

現状のまま売却できる可能性があります。

② 査定前に高額なリフォームをする

リフォーム費用以上に売却価格が上がるとは限りません。

③ 査定前に建物を解体する

特に再建築不可や接道に問題がある物件では、解体前の確認が重要です。

だからこそ、

捨てる前に。
直す前に。
壊す前に。

まず査定してください。

結局、買取と仲介はどちらがいい？

答えは、

「その物件と、売主様が何を優先するかによって違う」

です。

価格を重視するなら、まず仲介で購入者を探せる可能性を検討する。

スピードを重視するなら買取を検討する。

手間を減らしたいなら買取も比較する。

秘密性を重視するなら一般公開しない売却方法を考える。

そして何より重要なのは、

最初から一つに決めないことです。

仲介価格。

買取価格。

必要経費。

売却期間。

売主様の手間。

最終的な手取り。

これらを並べて比較してから決めればいいのです。

名古屋市の事故物件・訳あり物件は名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、

事故物件。

孤独死物件。

ゴミ屋敷。

大量の残置物がある住宅。

再建築不可物件。

共有持分。

借地権。

底地。

相続不動産。

長期間放置された空き家。

他社で売却を断られた不動産など、さまざまな事情を抱えた不動産の売却・買取相談を承っています。

「仲介で売れるのか知りたい」

「買取ならいくらになるのか知りたい」

「他社の買取価格が適正なのか分からない」

「残置物をそのままにして売りたい」

「できるだけ早く売りたい」

「できるだけ高く売りたい」

という段階からご相談ください。

名古屋仏縁不動産では、

買取ありきでも、仲介ありきでもありません。

まず物件の状況を確認します。

そして、不動産本来の価値と抱えている問題を整理したうえで、売主様の希望に合った売却方法を検討します。

事故物件・訳あり物件だからといって、最初から安く売る必要があるとは限りません。

反対に、価格だけにこだわって何年も空き家として所有することが最善とも限りません。

「いくらで売れるのか」だけではなく、
「いつ売れるのか」
「いくら費用がかかるのか」
「最終的にいくら残るのか」

まで比較する。

それが、事故物件・訳あり物件の売却で大切な考え方です。