2026.09.24
名古屋市で事故物件・訳あり物件を高く売る7つの方法｜安く買い叩かれないための売却戦略｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
「事故物件だから相場よりかなり安くなると言われた」
「訳あり物件なので買取しかできないと言われた」
「他社から買取価格を提示されたけれど、本当に適正なのか分からない」
「相続した家に問題が多く、早く手放したい気持ちはある。でも安く売って後悔したくない」
名古屋市で事故物件・訳あり物件を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方も少なくありません。
事故物件、孤独死があった家、ゴミ屋敷、再建築不可、共有持分、借地権、底地、相続した空き家などは、一般的な不動産より購入者が限定されることがあります。
しかし、
「訳あり物件＝大幅に安く売るしかない」
とは限りません。
大切なのは、問題だけを見て価格を決めるのではなく、その不動産が本来持っている価値を確認し、問題を整理したうえで、その物件を評価する購入者へ届けることです。
また、高く売るために良かれと思って行った片付け・リフォーム・解体が、結果として売主様の手取りを減らしてしまう場合もあります。
名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱う名古屋仏縁不動産が、安く売って後悔しないための「7つの売却戦略」を解説します。
方法1 「訳あり」を考える前に不動産本来の価値を調べる
事故物件・訳あり物件の査定で最初に確認したいのは、
「この問題がなかったとしたら、この不動産はいくらなのか」
ということです。
例えば名古屋市内の戸建住宅なら、
所在地。
土地面積。
土地の形状。
用途地域。
前面道路。
接道状況。
駅からの距離。
周辺の住宅需要。
建物面積。
築年数。
建物状態。
などから不動産本来の価値を考えます。
マンションなら、
専有面積。
階数。
方角。
間取り。
管理状態。
管理費・修繕積立金。
駅距離。
同じマンションや周辺マンションの取引状況。
なども重要です。
そのうえで、
事故があった。
残置物がある。
再建築に制約がある。
共有状態になっている。
借地である。
といった個別事情を考慮します。
つまり、
通常の不動産としての価値を確認する
↓
訳ありの事情を確認する
↓
売却価格を検討する
という順番です。
最初から「事故物件だから半額」といった考え方をすると、不動産本来の価値まで見失う可能性があります。
事故物件について全国一律の値下げ率が決まっているわけではありません。
だからこそ、まず基準となる価値を知ることが、安く売りすぎないための第一歩です。
方法2 「事故物件だから○％安い」という査定を鵜呑みにしない
事故物件についてインターネットで検索すると、
「事故物件は相場より○％安い」
といった情報を見ることがあります。
しかし、実際の不動産価格はそれほど単純ではありません。
例えば、同じような事情がある住宅でも、
名古屋駅から徒歩圏の土地。
郊外の戸建住宅。
都心部のマンション。
再建築不可の古家。
収益物件。
では購入者層がまったく違います。
また、「人が亡くなった」というだけでも事情はさまざまです。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、自然死や日常生活上の不慮の死などについて、宅地建物取引業者が原則として告げなくてもよいとされる場合がある一方、特殊清掃が行われたケースなどは扱いが異なることがあります。
そのため、
死亡があった不動産をすべて同じ「事故物件」として査定するべきではありません。
いつ、どこで、どのような出来事があったのか。
発見までの状況はどうだったのか。
特殊清掃は行われたのか。
現在の室内状態はどうなのか。
個別に確認する必要があります。
「事故物件だから○％下げます」と言われた場合は、
その値下げの根拠を確認してください。
方法3 買取1社の査定だけで売却を決めない
事故物件・訳あり物件では、
「早く手放したい」
という売主様の心理が強くなることがあります。
そこへ、
「この状態なら1,500万円で買います」
と買取価格を提示されると、
「事故物件なのに買ってくれるなら仕方ない」
とそのまま売却してしまうことがあります。
しかし、少なくとも確認してほしいのが、
その価格になった理由です。
例えば通常の不動産として2,500万円程度の価値が考えられるのに、買取価格が1,500万円だったとします。
1,000万円の差について、
残置物処分はいくらなのか。
修繕費はいくらなのか。
事故による影響をどの程度と考えているのか。
再販売費用はいくらなのか。
建物をどのように評価しているのか。
土地はいくらと評価しているのか。
確認してみましょう。
もちろん、買取事業者には取得後の費用や保有リスク、再販売リスクなどがあります。
そのため、買取価格と一般市場での想定成約価格が同じになるとは限りません。
しかし、
「訳あり物件だからこの価格です」だけで判断する必要もありません。
買取だけでなく仲介の可能性も確認し、複数の選択肢を比較してから決めることが重要です。
方法4 片付け・リフォーム・解体を査定前にしない
事故物件・訳あり物件を高く売りたい方が、特に注意したいポイントです。
売却相談の前に、
「家の中をきれいにしないと査定してもらえない」
「リフォームした方が高く売れる」
「古い建物だから解体した方がいい」
と思われる方がいます。
しかし、必ずしもそうではありません。
例えばゴミ屋敷の片付けに100万円。
リフォームに300万円。
解体に250万円。
合計650万円を使ったとします。
650万円使ったからといって、売却価格が650万円以上上がる保証はありません。
購入者によっては、
「残置物はこちらで処分する」
「リフォームは自分の好きな仕様で行いたい」
「古家付きのまま購入したい」
という場合があります。
特に再建築不可物件では注意が必要です。
既存建物を利用したい購入者がいる可能性があるため、道路・接道や建築上の条件を確認する前に建物を解体すると、かえって売却方法を狭めることがあります。
だからこそ、
片付ける前に査定。
リフォームする前に査定。
解体する前に査定。
これが基本です。
方法5 仲介と買取を「価格」ではなく「手取り額」で比較する
例えば、
仲介なら2,800万円
買取なら2,400万円
という提案を受けたとします。
一見すると仲介の方が400万円高く見えます。
しかし、ここで判断するのは早すぎます。
仲介で売却するために、
残置物撤去費100万円。
修繕費100万円。
仲介手数料。
売却までの固定資産税・管理費等。
その他の費用。
が必要になる可能性があります。
また、2,800万円が「査定価格」なのか「売出価格」なのか「現実的な想定成約価格」なのかによって意味はまったく違います。
反対に買取では、条件によって残置物を残したまま売却できたり、一般の購入者を探す期間を短縮できたりする場合があります。
したがって、
仲介の想定成約価格－必要経費
と、
買取価格－必要経費
を比較する必要があります。
さらに、
売却までの期間。
売主様の手間。
一般公開の有無。
内覧対応。
空き家を所有し続ける負担。
なども考慮します。
高く売るとは、契約書に書かれる売買価格だけを高くすることではありません。
最終的に売主様の手元へいくら残るのか。
ここまで見ることが大切です。
方法6 問題を整理して「買主の不安」を減らす
訳あり物件が安く評価される原因の一つが、
「何が問題なのか分からない」
という状態です。
買主からすると、分からないことが多いほどリスクがあります。
例えば再建築不可物件なら、
道路はどうなっているのか。
接道はどうなっているのか。
建物は利用できるのか。
共有持分なら、
共有者は何人いるのか。
持分割合はどうなっているのか。
不動産全体を売却するのか。
持分だけを売却するのか。
借地権なら、
契約内容はどうなっているのか。
地代はいくらなのか。
地主との関係はどうなっているのか。
事故物件なら、
どのような事実が確認されているのか。
特殊清掃は行われたのか。
現在の状態はどうなのか。
こうした情報を整理します。
買主が、
「何が問題なのか分からないから怖い」
という状態と、
「問題はこれとこれ。購入後に必要なのはこれ」
と理解できる状態では、購入判断のしやすさが違います。
訳あり物件では、問題を隠すのではなく、問題を整理することが価値につながります。
方法7 その物件を評価できる購入者へ売る
事故物件・訳あり物件を高く売るために非常に重要なのが、
「誰に売るか」
です。
例えば再建築不可物件を、新築住宅を建てる土地だけを探している人へ販売しても難しいでしょう。
しかし、
既存建物を利用したい人。
リフォームして賃貸したい投資家。
隣地所有者。
周辺で土地を所有している人。
などであれば、別の評価をする可能性があります。
事故物件でも、
土地そのものを評価する購入者。
立地を優先する購入者。
収益性を重視する投資家。
リフォーム前提の購入者。
価格とのバランスを重視する購入者。
などが考えられます。
つまり、
一般的な購入者に売りにくい＝価値がない
ではありません。
その物件を評価できる購入者へ情報を届けることが重要です。
これは事故物件・訳あり物件を扱う不動産会社を選ぶうえでも大切なポイントになります。
査定額が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社ではない
不動産会社3社へ査定を依頼して、
A社 2,500万円。
B社 2,800万円。
C社 3,300万円。
だったとします。
当然、3,300万円と言われれば魅力的に感じます。
しかし、仲介の査定価格は買取価格とは違い、
「この金額で必ず買います」という価格ではありません。
3,300万円で売り出したものの問い合わせがなく、
3,100万円。
2,900万円。
2,700万円。
と値下げを繰り返すことも考えられます。
重要なのは、
なぜその査定価格なのか。
どのような購入者を想定しているのか。
どのくらいの期間で売却する計画なのか。
問い合わせがなければどうするのか。
どの取引事例を参考にしているのか。
という販売戦略です。
査定価格ではなく、
「その価格で売れる根拠」
を確認してください。
他社で「売れない」と言われても安く売る必要はない
事故物件・訳あり物件について、
「うちでは取り扱えません」
「買取しかありません」
「この価格じゃないと無理です」
と言われることがあります。
しかし、不動産会社にも得意分野があります。
一社で取り扱えないからといって、その不動産自体に価値がないとは限りません。
まず確認したいのは、
なぜ売れないと言われたのか。
事故内容なのか。
道路なのか。
建物なのか。
権利関係なのか。
価格なのか。
購入者を探しにくいからなのか。
理由が分かれば、別の売却方法を検討できる可能性があります。
「早く売る」と「安く売る」は同じではない
相続した事故物件やゴミ屋敷などでは、
「とにかく早く手放したい」
という方もいます。
もちろんスピードを優先するなら買取は有力な選択肢です。
しかし、
早く売りたい＝最初に提示された価格で売らなければならない
という意味ではありません。
買取であっても、
不動産本来の価値。
残置物等の費用。
修繕費。
再販売リスク。
などを整理して査定内容を確認できます。
時間に余裕があるなら仲介と比較することもできます。
「早く売りたい」という売主様の事情と「いくらで売るか」は、分けて考えることが重要です。
名古屋市では「どこにある物件か」も大きな価値になる
事故物件・訳あり物件であっても、不動産である以上、立地は非常に重要です。
名古屋市には、
千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区
の16区があります。
同じ事故内容でも、
駅から近い。
商業地にある。
住宅需要がある。
土地面積が大きい。
収益物件として利用できる。
隣地との一体利用が考えられる。
など、場所によって購入需要は異なります。
事故内容だけに目を向け、
その土地が持っている価値まで低く評価しないこと
が重要です。
安く買い叩かれないために確認したい5つの質問
事故物件・訳あり物件の査定を受けたら、不動産会社へ次のことを確認してみてください。
「訳ありの事情がなければ、この不動産はいくらですか？」
まず基準価格を確認します。
「なぜこの査定価格なのですか？」
値下げ要因を具体的に確認します。
「仲介でも売却できますか？」
買取しか提案されない場合は理由を確認します。
「現状のまま売った場合はいくらですか？」
先に片付けやリフォームをする必要があるのか確認します。
「最終的な手取りはいくらくらいですか？」
表面上の売却価格だけではなく、必要経費まで比較します。
この5つだけでも、査定内容をかなり比較しやすくなります。
名古屋市の事故物件・訳あり物件を高く売りたい方へ
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
長期間放置された空き家。
こうした不動産には、それぞれ売りにくくなる理由があります。
しかし、
売りにくいことと、安く売らなければならないことは同じではありません。
まず、その不動産が本来持っている価値を確認してください。
そのうえで問題を整理します。
そして、
仲介で売却した場合。
買取で売却した場合。
現状のまま売却した場合。
片付け等を行った場合。
それぞれの条件を比較します。
名古屋仏縁不動産が大切にしている売却の順番
名古屋仏縁不動産では、事故物件・訳あり物件について、
最初から「安く売る」ことを前提にしません。
まず調べる。
次に整理する。
そして比較する。
最後に売却方法を決める。
この順番を大切にしています。
① 不動産本来の価値を確認する
② 訳ありとなっている原因を整理する
③ 現状のまま売却できるか確認する
④ 仲介と買取を比較する
⑤ 必要経費を確認する
⑥ 最終的な手取りを比較する
⑦ 物件を評価する購入者を探す
この順番で考えれば、
「先に300万円かけてリフォームしてしまった」
「建物を壊してから再建築できないことが分かった」
「最初の買取会社へそのまま売ってしまった」
といった後悔を減らせる可能性があります。
他社の査定を受けた後でもご相談ください
名古屋仏縁不動産では、
「すでに他社から買取価格を提示されている」
という状態でもご相談いただけます。
他社が1,500万円だから、
「うちは必ず1,600万円です」
という話ではありません。
重要なのは、
1,500万円という価格が、なぜ出ているのかを確認することです。
そして、
仲介という方法はないのか。
別の購入者へ提案できないのか。
残置物をそのままにできないのか。
土地としての評価はどうなのか。
別の活用方法はないのか。
を検討します。
その結果、他社の買取価格が合理的だと判断できる場合もあります。
大切なのは、比較できる材料を持ったうえで売主様自身が判断することです。
売れないと諦める前に、その不動産の「残っている価値」を調べる
事故物件・訳あり物件には、確かに難しい問題があります。
しかし、
事故があったから土地がなくなるわけではありません。
ゴミがあるから立地価値がなくなるわけでもありません。
建物が古いから利用価値が必ずゼロになるわけでもありません。
再建築不可だから購入者が一人もいないと決まっているわけでもありません。
問題がある部分と、価値が残っている部分を分けて考える。
これが事故物件・訳あり物件を安く売りすぎないための重要なポイントです。
片付ける前に。
リフォームする前に。
解体する前に。
安い買取価格で決める前に。
売れないと諦める前に。
まずは現在の状態で、その不動産の価値を確認してください。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
「訳あり物件なので買取しかできないと言われた」
「他社から買取価格を提示されたけれど、本当に適正なのか分からない」
「相続した家に問題が多く、早く手放したい気持ちはある。でも安く売って後悔したくない」
名古屋市で事故物件・訳あり物件を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方も少なくありません。
事故物件、孤独死があった家、ゴミ屋敷、再建築不可、共有持分、借地権、底地、相続した空き家などは、一般的な不動産より購入者が限定されることがあります。
しかし、
「訳あり物件＝大幅に安く売るしかない」
とは限りません。
大切なのは、問題だけを見て価格を決めるのではなく、その不動産が本来持っている価値を確認し、問題を整理したうえで、その物件を評価する購入者へ届けることです。
また、高く売るために良かれと思って行った片付け・リフォーム・解体が、結果として売主様の手取りを減らしてしまう場合もあります。
名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱う名古屋仏縁不動産が、安く売って後悔しないための「7つの売却戦略」を解説します。
方法1 「訳あり」を考える前に不動産本来の価値を調べる
事故物件・訳あり物件の査定で最初に確認したいのは、
「この問題がなかったとしたら、この不動産はいくらなのか」
ということです。
例えば名古屋市内の戸建住宅なら、
所在地。
土地面積。
土地の形状。
用途地域。
前面道路。
接道状況。
駅からの距離。
周辺の住宅需要。
建物面積。
築年数。
建物状態。
などから不動産本来の価値を考えます。
マンションなら、
専有面積。
階数。
方角。
間取り。
管理状態。
管理費・修繕積立金。
駅距離。
同じマンションや周辺マンションの取引状況。
なども重要です。
そのうえで、
事故があった。
残置物がある。
再建築に制約がある。
共有状態になっている。
借地である。
といった個別事情を考慮します。
つまり、
通常の不動産としての価値を確認する
↓
訳ありの事情を確認する
↓
売却価格を検討する
という順番です。
最初から「事故物件だから半額」といった考え方をすると、不動産本来の価値まで見失う可能性があります。
事故物件について全国一律の値下げ率が決まっているわけではありません。
だからこそ、まず基準となる価値を知ることが、安く売りすぎないための第一歩です。
方法2 「事故物件だから○％安い」という査定を鵜呑みにしない
事故物件についてインターネットで検索すると、
「事故物件は相場より○％安い」
といった情報を見ることがあります。
しかし、実際の不動産価格はそれほど単純ではありません。
例えば、同じような事情がある住宅でも、
名古屋駅から徒歩圏の土地。
郊外の戸建住宅。
都心部のマンション。
再建築不可の古家。
収益物件。
では購入者層がまったく違います。
また、「人が亡くなった」というだけでも事情はさまざまです。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、自然死や日常生活上の不慮の死などについて、宅地建物取引業者が原則として告げなくてもよいとされる場合がある一方、特殊清掃が行われたケースなどは扱いが異なることがあります。
そのため、
死亡があった不動産をすべて同じ「事故物件」として査定するべきではありません。
いつ、どこで、どのような出来事があったのか。
発見までの状況はどうだったのか。
特殊清掃は行われたのか。
現在の室内状態はどうなのか。
個別に確認する必要があります。
「事故物件だから○％下げます」と言われた場合は、
その値下げの根拠を確認してください。
方法3 買取1社の査定だけで売却を決めない
事故物件・訳あり物件では、
「早く手放したい」
という売主様の心理が強くなることがあります。
そこへ、
「この状態なら1,500万円で買います」
と買取価格を提示されると、
「事故物件なのに買ってくれるなら仕方ない」
とそのまま売却してしまうことがあります。
しかし、少なくとも確認してほしいのが、
その価格になった理由です。
例えば通常の不動産として2,500万円程度の価値が考えられるのに、買取価格が1,500万円だったとします。
1,000万円の差について、
残置物処分はいくらなのか。
修繕費はいくらなのか。
事故による影響をどの程度と考えているのか。
再販売費用はいくらなのか。
建物をどのように評価しているのか。
土地はいくらと評価しているのか。
確認してみましょう。
もちろん、買取事業者には取得後の費用や保有リスク、再販売リスクなどがあります。
そのため、買取価格と一般市場での想定成約価格が同じになるとは限りません。
しかし、
「訳あり物件だからこの価格です」だけで判断する必要もありません。
買取だけでなく仲介の可能性も確認し、複数の選択肢を比較してから決めることが重要です。
方法4 片付け・リフォーム・解体を査定前にしない
事故物件・訳あり物件を高く売りたい方が、特に注意したいポイントです。
売却相談の前に、
「家の中をきれいにしないと査定してもらえない」
「リフォームした方が高く売れる」
「古い建物だから解体した方がいい」
と思われる方がいます。
しかし、必ずしもそうではありません。
例えばゴミ屋敷の片付けに100万円。
リフォームに300万円。
解体に250万円。
合計650万円を使ったとします。
650万円使ったからといって、売却価格が650万円以上上がる保証はありません。
購入者によっては、
「残置物はこちらで処分する」
「リフォームは自分の好きな仕様で行いたい」
「古家付きのまま購入したい」
という場合があります。
特に再建築不可物件では注意が必要です。
既存建物を利用したい購入者がいる可能性があるため、道路・接道や建築上の条件を確認する前に建物を解体すると、かえって売却方法を狭めることがあります。
だからこそ、
片付ける前に査定。
リフォームする前に査定。
解体する前に査定。
これが基本です。
方法5 仲介と買取を「価格」ではなく「手取り額」で比較する
例えば、
仲介なら2,800万円
買取なら2,400万円
という提案を受けたとします。
一見すると仲介の方が400万円高く見えます。
しかし、ここで判断するのは早すぎます。
仲介で売却するために、
残置物撤去費100万円。
修繕費100万円。
仲介手数料。
売却までの固定資産税・管理費等。
その他の費用。
が必要になる可能性があります。
また、2,800万円が「査定価格」なのか「売出価格」なのか「現実的な想定成約価格」なのかによって意味はまったく違います。
反対に買取では、条件によって残置物を残したまま売却できたり、一般の購入者を探す期間を短縮できたりする場合があります。
したがって、
仲介の想定成約価格－必要経費
と、
買取価格－必要経費
を比較する必要があります。
さらに、
売却までの期間。
売主様の手間。
一般公開の有無。
内覧対応。
空き家を所有し続ける負担。
なども考慮します。
高く売るとは、契約書に書かれる売買価格だけを高くすることではありません。
最終的に売主様の手元へいくら残るのか。
ここまで見ることが大切です。
方法6 問題を整理して「買主の不安」を減らす
訳あり物件が安く評価される原因の一つが、
「何が問題なのか分からない」
という状態です。
買主からすると、分からないことが多いほどリスクがあります。
例えば再建築不可物件なら、
道路はどうなっているのか。
接道はどうなっているのか。
建物は利用できるのか。
共有持分なら、
共有者は何人いるのか。
持分割合はどうなっているのか。
不動産全体を売却するのか。
持分だけを売却するのか。
借地権なら、
契約内容はどうなっているのか。
地代はいくらなのか。
地主との関係はどうなっているのか。
事故物件なら、
どのような事実が確認されているのか。
特殊清掃は行われたのか。
現在の状態はどうなのか。
こうした情報を整理します。
買主が、
「何が問題なのか分からないから怖い」
という状態と、
「問題はこれとこれ。購入後に必要なのはこれ」
と理解できる状態では、購入判断のしやすさが違います。
訳あり物件では、問題を隠すのではなく、問題を整理することが価値につながります。
方法7 その物件を評価できる購入者へ売る
事故物件・訳あり物件を高く売るために非常に重要なのが、
「誰に売るか」
です。
例えば再建築不可物件を、新築住宅を建てる土地だけを探している人へ販売しても難しいでしょう。
しかし、
既存建物を利用したい人。
リフォームして賃貸したい投資家。
隣地所有者。
周辺で土地を所有している人。
などであれば、別の評価をする可能性があります。
事故物件でも、
土地そのものを評価する購入者。
立地を優先する購入者。
収益性を重視する投資家。
リフォーム前提の購入者。
価格とのバランスを重視する購入者。
などが考えられます。
つまり、
一般的な購入者に売りにくい＝価値がない
ではありません。
その物件を評価できる購入者へ情報を届けることが重要です。
これは事故物件・訳あり物件を扱う不動産会社を選ぶうえでも大切なポイントになります。
査定額が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社ではない
不動産会社3社へ査定を依頼して、
A社 2,500万円。
B社 2,800万円。
C社 3,300万円。
だったとします。
当然、3,300万円と言われれば魅力的に感じます。
しかし、仲介の査定価格は買取価格とは違い、
「この金額で必ず買います」という価格ではありません。
3,300万円で売り出したものの問い合わせがなく、
3,100万円。
2,900万円。
2,700万円。
と値下げを繰り返すことも考えられます。
重要なのは、
なぜその査定価格なのか。
どのような購入者を想定しているのか。
どのくらいの期間で売却する計画なのか。
問い合わせがなければどうするのか。
どの取引事例を参考にしているのか。
という販売戦略です。
査定価格ではなく、
「その価格で売れる根拠」
を確認してください。
他社で「売れない」と言われても安く売る必要はない
事故物件・訳あり物件について、
「うちでは取り扱えません」
「買取しかありません」
「この価格じゃないと無理です」
と言われることがあります。
しかし、不動産会社にも得意分野があります。
一社で取り扱えないからといって、その不動産自体に価値がないとは限りません。
まず確認したいのは、
なぜ売れないと言われたのか。
事故内容なのか。
道路なのか。
建物なのか。
権利関係なのか。
価格なのか。
購入者を探しにくいからなのか。
理由が分かれば、別の売却方法を検討できる可能性があります。
「早く売る」と「安く売る」は同じではない
相続した事故物件やゴミ屋敷などでは、
「とにかく早く手放したい」
という方もいます。
もちろんスピードを優先するなら買取は有力な選択肢です。
しかし、
早く売りたい＝最初に提示された価格で売らなければならない
という意味ではありません。
買取であっても、
不動産本来の価値。
残置物等の費用。
修繕費。
再販売リスク。
などを整理して査定内容を確認できます。
時間に余裕があるなら仲介と比較することもできます。
「早く売りたい」という売主様の事情と「いくらで売るか」は、分けて考えることが重要です。
名古屋市では「どこにある物件か」も大きな価値になる
事故物件・訳あり物件であっても、不動産である以上、立地は非常に重要です。
名古屋市には、
千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区
の16区があります。
同じ事故内容でも、
駅から近い。
商業地にある。
住宅需要がある。
土地面積が大きい。
収益物件として利用できる。
隣地との一体利用が考えられる。
など、場所によって購入需要は異なります。
事故内容だけに目を向け、
その土地が持っている価値まで低く評価しないこと
が重要です。
安く買い叩かれないために確認したい5つの質問
事故物件・訳あり物件の査定を受けたら、不動産会社へ次のことを確認してみてください。
「訳ありの事情がなければ、この不動産はいくらですか？」
まず基準価格を確認します。
「なぜこの査定価格なのですか？」
値下げ要因を具体的に確認します。
「仲介でも売却できますか？」
買取しか提案されない場合は理由を確認します。
「現状のまま売った場合はいくらですか？」
先に片付けやリフォームをする必要があるのか確認します。
「最終的な手取りはいくらくらいですか？」
表面上の売却価格だけではなく、必要経費まで比較します。
この5つだけでも、査定内容をかなり比較しやすくなります。
名古屋市の事故物件・訳あり物件を高く売りたい方へ
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
長期間放置された空き家。
こうした不動産には、それぞれ売りにくくなる理由があります。
しかし、
売りにくいことと、安く売らなければならないことは同じではありません。
まず、その不動産が本来持っている価値を確認してください。
そのうえで問題を整理します。
そして、
仲介で売却した場合。
買取で売却した場合。
現状のまま売却した場合。
片付け等を行った場合。
それぞれの条件を比較します。
名古屋仏縁不動産が大切にしている売却の順番
名古屋仏縁不動産では、事故物件・訳あり物件について、
最初から「安く売る」ことを前提にしません。
まず調べる。
次に整理する。
そして比較する。
最後に売却方法を決める。
この順番を大切にしています。
① 不動産本来の価値を確認する
② 訳ありとなっている原因を整理する
③ 現状のまま売却できるか確認する
④ 仲介と買取を比較する
⑤ 必要経費を確認する
⑥ 最終的な手取りを比較する
⑦ 物件を評価する購入者を探す
この順番で考えれば、
「先に300万円かけてリフォームしてしまった」
「建物を壊してから再建築できないことが分かった」
「最初の買取会社へそのまま売ってしまった」
といった後悔を減らせる可能性があります。
他社の査定を受けた後でもご相談ください
名古屋仏縁不動産では、
「すでに他社から買取価格を提示されている」
という状態でもご相談いただけます。
他社が1,500万円だから、
「うちは必ず1,600万円です」
という話ではありません。
重要なのは、
1,500万円という価格が、なぜ出ているのかを確認することです。
そして、
仲介という方法はないのか。
別の購入者へ提案できないのか。
残置物をそのままにできないのか。
土地としての評価はどうなのか。
別の活用方法はないのか。
を検討します。
その結果、他社の買取価格が合理的だと判断できる場合もあります。
大切なのは、比較できる材料を持ったうえで売主様自身が判断することです。
売れないと諦める前に、その不動産の「残っている価値」を調べる
事故物件・訳あり物件には、確かに難しい問題があります。
しかし、
事故があったから土地がなくなるわけではありません。
ゴミがあるから立地価値がなくなるわけでもありません。
建物が古いから利用価値が必ずゼロになるわけでもありません。
再建築不可だから購入者が一人もいないと決まっているわけでもありません。
問題がある部分と、価値が残っている部分を分けて考える。
これが事故物件・訳あり物件を安く売りすぎないための重要なポイントです。
片付ける前に。
リフォームする前に。
解体する前に。
安い買取価格で決める前に。
売れないと諦める前に。
まずは現在の状態で、その不動産の価値を確認してください。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
名古屋市で事故物件・訳あり物件を高く売る7つの方法【続編】｜売却前の判断で価格と手取りは変わる
事故物件・訳あり物件を少しでも良い条件で売却するためには、単純に「一番高い査定額を出した会社を選ぶ」だけでは十分ではありません。
むしろ重要なのは、
売却前に何をするか。
何をしないか。
誰に売るか。
どの順番で進めるか。
という売却戦略です。
事故物件・訳あり物件では、売主様自身が「普通には売れないだろう」と思い込み、本来必要のない値下げや工事をしてしまうケースがあります。
ここからは、前編の「高く売る7つの方法」をさらに掘り下げ、名古屋市で事故物件・訳あり物件を売却するときに知っておきたい実践的なポイントを解説します。
「訳あり物件だから売れない」という先入観を持たない
事故物件・訳あり物件の売却で最初に取り除きたいのが、
「普通の不動産ではないから、普通には売れない」
という思い込みです。
確かに、一般的な住宅より購入者が限定される物件はあります。
しかし、
購入者が限定されることと、購入者が存在しないことは違います。
例えば事故物件でも、
立地を最優先する人。
価格とのバランスを重視する人。
自分でリフォームしたい人。
賃貸物件として運用したい投資家。
建物ではなく土地を目的とする人。
など、購入を検討する層は考えられます。
再建築不可物件なら、新築住宅を建てたい人には適さなくても、既存建物を活用したい人が検討する可能性があります。
共有持分であれば、一般的な住宅購入者ではなく、他の共有者などが購入候補になる場合があります。
借地権・底地にも、それぞれ異なる購入候補者が存在します。
つまり、
「誰にでも売れる物件ではない」ことと、「誰にも売れない物件」は同じではありません。
訳あり物件を高く売るには、その違いを理解することが重要です。
事故物件は「事故の内容」だけで査定しない
事故物件の査定でありがちな考え方が、
「自殺があったから○％下げる」
「孤独死だから○万円下げる」
といった単純な計算です。
しかし、実際にはそれだけでは判断できません。
例えば、同じ出来事があったとしても、
名古屋市中心部の駅近マンション。
住宅需要のある地域の戸建住宅。
郊外の築古住宅。
商業地域にある土地。
収益不動産。
では、不動産としての需要が違います。
さらに、
建物内のどこで発生したのか。
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
その後の利用状況。
建物の現在の状態。
などによっても購入者の受け止め方は異なります。
だからこそ事故物件は、
事故の内容と、不動産そのものの価値を分けて考えること
が重要です。
「事故があった」という一つの情報だけで、不動産全体を必要以上に低く評価しないことが大切です。
売却前に「告知する・しない」を自己判断しない
事故物件を少しでも高く売りたいからといって、
「言わなければ分からないだろう」
と考えるのは適切ではありません。
反対に、
「昔この家で人が亡くなったから、すべて事故物件として扱わなければならない」
と自己判断することもおすすめできません。
人の死に関する取扱いについては、死亡原因や発見状況、特殊清掃の有無、取引形態などを踏まえて個別に確認する必要があります。
重要なのは、
売主様自身が告知の要否を決めて販売方法を組み立てないことです。
分かっている事実を不動産会社へ伝え、必要に応じて専門家とも確認しながら進めます。
事実を適切に整理できれば、買主側に対しても必要以上に不安を与えず、必要な情報を説明しやすくなります。
事故物件を高く売ることと、事実を隠すことはまったく別の話です。
「リフォーム済みなら高く売れる」とは限らない
築年数の古い事故物件では、
「内装を全部新品にすれば高く売れるのでは？」
と考える方もいます。
確かに、室内がきれいになれば第一印象が良くなる可能性はあります。
しかし、例えば300万円のリフォームを行ったからといって、売却価格が必ず300万円以上高くなるとは限りません。
むしろ購入者によっては、
「自分で好きな間取りに変更したい」
「水回りは自分で選びたい」
「全面改装する予定なので既存内装は関係ない」
という場合があります。
特に投資家や不動産事業者の場合、購入後の改装を前提としているケースがあります。
その場合、売主様が先にリフォームするより、
現状のまま価格へ反映した方が売主・買主双方にメリットがある可能性があります。
したがって、
リフォームする
↓
査定する
ではなく、
査定する
↓
現状価格を確認する
↓
リフォームした場合の想定価格を確認する
↓
費用対効果を比較する
という順番で判断することが重要です。
解体すれば事故物件の問題がなくなるとは限らない
戸建住宅で事故等があった場合、
「建物を壊して更地にすれば売りやすいのでは？」
と考えることがあります。
確かに、老朽化した建物について、土地として販売した方が購入対象者が広がるケースはあります。
しかし、
建物を解体すれば、過去に起きた事実について何も考えなくてよくなる
と単純に判断するべきではありません。
さらに解体には数百万円規模の費用が必要になる場合があります。
また、再建築不可や接道に問題のある土地の場合、既存建物を解体してしまうことによって、物件の利用方法に大きな影響が生じる可能性があります。
そのため、
古家付きで売却する場合。
売主側で解体する場合。
買主側で解体する条件で売却する場合。
それぞれの売却価格と費用を比較してから判断します。
「古いから壊す」ではなく、「壊した方が本当に手取りが増えるのか」を確認することが重要です。
ゴミ屋敷は「片付け代」を差し引いて考える
ゴミ屋敷や大量の残置物がある住宅では、
「こんな状態では売れない」
と思ってしまう方が少なくありません。
しかし、不動産査定では建物内部の状態だけではなく、土地や立地も評価します。
例えば、
現状のままなら2,000万円。
300万円かけて片付け・修繕した後なら2,200万円。
という査定だった場合、
300万円使って200万円価格が上がっても、単純計算では売主様の手取りは増えません。
もちろん実際にはその他の条件も考える必要がありますが、
「きれいにすれば高く売れる」ではなく、「使った費用以上に価値が上がるのか」
を確認する必要があります。
特に相続した住宅では、家財処分業者へ先に依頼する前に、不動産会社へ現状を見てもらうことをおすすめします。
再建築不可物件は絶対に解体前に調査する
訳あり物件の中でも特に注意したいのが再建築不可物件です。
古い住宅が建っているため、
「建物に価値はないから更地にして売ろう」
と考えることがあります。
しかし、これは慎重に判断しなければなりません。
まず、
前面道路が建築基準法上どのように扱われているのか。
接道状況はどうなっているのか。
セットバック等の条件はあるのか。
建築についてどのような可能性があるのか。
既存建物をどのように利用できるのか。
などを調査します。
そのうえで売却方法を考えます。
再建築不可物件は、一般的な住宅用地と同じ売り方が難しいことがあります。
だからこそ、
「建物を壊して土地にすれば売れる」という発想だけで進めないこと
が大切です。
共有持分は「持分だけを安く売る」前に全体売却を検討する
相続などによって不動産が兄弟姉妹の共有になっているケースもあります。
例えば3人で3分の1ずつ所有している場合、
「自分の3分の1だけ早く売りたい」
と思うことがあります。
自分の持分のみを売却する方法を検討できる場合はありますが、一般的に不動産全体を購入する場合と比べて購入者は限定されます。
そのため、持分だけの売却を決める前に、
共有者全員で不動産全体を売却できないか。
他の共有者が持分を購入できないか。
共有状態を整理できないか。
を検討することが重要です。
不動産全体として売却できるのであれば、通常の購入者も検討対象になりやすくなります。
共有者間で意見が対立している場合など、法律上の調整が必要なときは、不動産会社だけで解決しようとせず、必要に応じて弁護士等の専門家へ相談することも検討します。
借地権・底地は相手方への相談で価値が変わることがある
借地権や底地も、一般的な所有権の土地とは異なるため、
「売れない」
と思われやすい不動産です。
しかし、借地権には地主が存在し、底地には借地人が存在します。
そのため、第三者へ売却する方法だけでなく、
借地人が底地を購入する。
地主が借地権を購入する。
条件を整理して第三者へ売却する。
など、複数の方法を検討できる場合があります。
相手方との関係や契約内容によって状況は異なるため、まず借地契約や権利関係を確認することが重要です。
訳あり物件では「誰が一番高く評価する可能性があるか」を考えることが、売却価格を考えるうえで重要になります。
隣地所有者が一番高く評価する可能性もある
再建築不可、狭小地、変形地などでは、一般市場では評価が低くなっても、隣地所有者にとって価値が高い場合があります。
例えば20坪の狭い土地単独では利用しにくくても、隣地と一体化すれば、
敷地を広げられる。
駐車場を確保できる。
建物計画を変更できる。
土地形状を改善できる。
などのメリットが生まれる可能性があります。
つまり、
一般市場での価値と、特定の購入者にとっての価値は同じとは限りません。
ただし、最初から隣地所有者だけに限定するのではなく、通常の市場価値や他の売却方法も確認したうえで交渉することが重要です。
長期間売れないときは値下げする前に「なぜ売れないか」を分析する
事故物件・訳あり物件を売り出して3カ月、半年と売れないと、
「価格を下げましょう」
という話になりがちです。
もちろん、価格が市場と合っていないこともあります。
しかし、値下げする前に確認してください。
問い合わせ自体がないのか。
問い合わせはあるが内覧にならないのか。
内覧はあるが購入申込みがないのか。
事故内容で断られているのか。
建物状態が原因なのか。
資金調達が原因なのか。
販売対象者が間違っているのか。
広告で物件の価値を十分伝えられていないのか。
例えば問い合わせがほとんどないなら、価格だけでなく広告や購入対象者に問題があるかもしれません。
内覧が多いのに売れないなら、価格や現地状態など別の原因が考えられます。
原因を調べず100万円、200万円と値下げを続けるのはおすすめできません。
値下げは簡単ですが、一度下げた価格を元に戻すのは簡単ではありません。
売却期間を決めて「仲介→買取」の戦略も考える
できるだけ高く売りたい。
でも、いつまでも売れないのは困る。
このような場合には、
一定期間だけ仲介で販売し、売れなければ買取を検討する
という方法があります。
例えば、
最初の3カ月は仲介で販売。
反響を分析。
価格・販売方法を再検討。
それでも条件が合わなければ買取を比較。
という考え方です。
こうすることで、
「最初から買取価格だけで売却してしまった」
という後悔と、
「価格にこだわりすぎて1年以上売れなかった」
という両方のリスクを抑えられる可能性があります。
重要なのは、最初に売主様の希望を決めることです。
価格を最優先するのか。
期限を最優先するのか。
手間を減らしたいのか。
秘密性を優先するのか。
優先順位によって最適な売却戦略は変わります。
空き家のまま長期間所有するコストも忘れない
高く売りたいからといって、何年でも待てばいいとは限りません。
空き家を所有している間にも、
固定資産税等。
マンションなら管理費・修繕積立金。
火災保険。
庭木の管理。
建物管理。
場合によっては修繕費。
などの負担があります。
さらに空き家は使用していなくても劣化します。
雨漏り。
給排水設備の劣化。
害虫。
雑草。
湿気。
外壁や屋根の劣化。
などが進めば、売却条件が悪くなる可能性もあります。
したがって、
「100万円高く売れるかもしれないから1年間待つ」
という判断をするなら、1年間の保有費用や建物劣化のリスクまで考える必要があります。
売却価格だけではなく、
時間もコスト
として考えることが大切です。
事故物件・訳あり物件こそ「売出価格」の設定が重要
事故物件・訳あり物件では、
「値引き交渉されるだろうから、最初から高めに出しておこう」
と考えることがあります。
しかし、市場価格とかけ離れた価格で売り出すと、購入候補者から最初から検討対象外にされる可能性があります。
その結果、
3,500万円。
3,300万円。
3,100万円。
2,900万円。
と何度も値下げすることになれば、
「長期間売れていない物件」
という印象を与える可能性もあります。
反対に、安く出しすぎれば、売れたとしても売主様が本来得られた可能性のある価格を失います。
だからこそ、
高すぎず、安すぎず、その物件を評価する購入者が検討できる価格
を考えることが重要です。
買取価格だけでなく「契約条件」まで比較する
買取会社を比較するとき、多くの方は価格だけを見ます。
A社 2,000万円。
B社 2,100万円。
C社 2,200万円。
これだけならC社を選びたくなります。
しかし確認したいのは、
残置物はどうするのか。
引渡し条件はどうなっているのか。
境界についてどのような条件なのか。
建物や設備についてどのような取り決めなのか。
決済時期はいつなのか。
売主側で必要となる作業は何か。
などです。
価格が100万円高くても、売主側で150万円の工事や処分を求められるなら、単純に条件が良いとは言えません。
買取では「価格＋契約条件」で比較する。
これも安く売らないための重要なポイントです。
「訳あり物件専門」と書いてあるだけで選ばない
最近では「事故物件専門」「訳あり物件専門」と表示する不動産会社も増えています。
しかし、重要なのは言葉ではなく、
その会社がどのように査定するか
です。
相談したとき、
通常の不動産としての価値を説明してくれるか。
問題点を具体的に整理してくれるか。
仲介と買取の両方を比較してくれるか。
現状売却の可能性を検討してくれるか。
片付け・解体をする前に費用対効果を説明してくれるか。
査定価格の根拠を説明してくれるか。
こうした部分を確認してください。
「専門だから安心」ではなく、
何を調査し、なぜその売却方法を提案するのか
を見ることが大切です。
名古屋市の事故物件・訳あり物件は「地域＋問題」の両方を見る
名古屋市の不動産価格は、同じ区内でも大きく違う場合があります。
例えば、
駅からの距離。
用途地域。
前面道路。
土地形状。
土地面積。
周辺環境。
商業性。
住宅需要。
などによって価値は変わります。
そこへ、
事故物件。
再建築不可。
ゴミ屋敷。
共有持分。
借地権。
底地。
相続問題。
といった事情が加わります。
したがって査定では、
「名古屋市の事故物件」
という大きなくくりではなく、
「この場所にある、この不動産に、この問題がある」
という個別評価が必要です。
問題だけを見るのでもなく、立地だけを見るのでもありません。
地域性と訳ありの事情の両方を見る。
これが重要です。
高く売るために大切なのは「問題をなくす」ことではない
事故物件・訳あり物件を売却するとき、
「すべての問題を解決してから売らなければならない」
と思われる方がいます。
しかし、必ずしもそうではありません。
残置物があるなら、そのまま買う人を探す。
古い建物なら、現状で利用する人を探す。
再建築不可なら、その条件を理解する購入者を探す。
事故物件なら、事実を適切に整理したうえで検討できる購入者を探す。
つまり、
問題をゼロにしてから売る方法だけが売却ではありません。
問題を正確に把握し、その状態を理解して購入する人へ売る方法もあります。
問題を解決するために500万円使うより、問題を残した状態で300万円価格を調整した方が、結果として売主様の手取りが多くなることも考えられます。
だからこそ、
「どうすれば普通の物件になるか」ではなく、
「今の状態で最も良い条件で売る方法は何か」
を考えることが大切です。
名古屋仏縁不動産は「売れない理由」より「売る方法」を考えます
事故物件・訳あり物件には、確かに一般的な不動産より難しい問題があります。
しかし、
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
共有だから。
借地だから。
相続で揉めているから。
という理由だけで、
「売れません」
と結論を出すのは早い場合があります。
名古屋仏縁不動産では、まず、
なぜ売りにくいのか。
どこに価値が残っているのか。
誰なら購入する可能性があるのか。
仲介できるのか。
買取ならいくらなのか。
現状のまま売れるのか。
何かを改善するなら費用対効果は合うのか。
を一つずつ整理します。
そして、
「売れない理由」を並べるのではなく、「どうすれば売れる可能性があるか」を考えます。
安く売る前に、もう一度だけ確認してください
事故物件・訳あり物件の売却で後悔しないために、契約する前にもう一度確認してください。
その査定価格の根拠を聞きましたか？
事故や問題がなかった場合の価格を確認しましたか？
仲介と買取を比較しましたか？
現状のまま売却する方法を検討しましたか？
片付け・リフォーム・解体費用を差し引いて比較しましたか？
その物件を評価する購入者へ情報が届いていますか？
売却価格ではなく、最終的な手取り額を確認しましたか？
この確認をしてから売却しても遅くありません。
事故物件・訳あり物件だからこそ、
焦って売らない。
思い込みで安くしない。
先にお金を使わない。
この3つを意識してください。
名古屋市で事故物件・訳あり物件を高く売却したい方へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
残置物の多い住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
老朽化した空き家。
他社で断られた不動産。
などの売却相談を承っています。
他社ですでに査定を受けていても構いません。
「この買取価格は本当に適正なのか？」
「仲介ならもっと高く売れる可能性はあるのか？」
「片付けてから売った方がいいのか？」
「建物を解体した方がいいのか？」
「現状のまま売るといくらなのか？」
こうした段階からご相談ください。
不動産を高く売るために必要なのは、何でもきれいにしてから売ることではありません。
不動産本来の価値を知り、問題を整理し、その価値を理解する購入者へ適切な方法で届けることです。
事故物件・訳あり物件だからという理由だけで、大切な不動産を必要以上に安く手放す前に。
まず、その不動産にどれだけの価値が残っているのかを確認してください。
捨てる前に。
直す前に。
壊す前に。
安く売る前に。
まず査定する。
問題を整理する。
売却方法を比較する。
それから決めればいいのです。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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事故物件・訳あり物件を少しでも良い条件で売却するためには、単純に「一番高い査定額を出した会社を選ぶ」だけでは十分ではありません。
むしろ重要なのは、
売却前に何をするか。
何をしないか。
誰に売るか。
どの順番で進めるか。
という売却戦略です。
事故物件・訳あり物件では、売主様自身が「普通には売れないだろう」と思い込み、本来必要のない値下げや工事をしてしまうケースがあります。
ここからは、前編の「高く売る7つの方法」をさらに掘り下げ、名古屋市で事故物件・訳あり物件を売却するときに知っておきたい実践的なポイントを解説します。
「訳あり物件だから売れない」という先入観を持たない
事故物件・訳あり物件の売却で最初に取り除きたいのが、
「普通の不動産ではないから、普通には売れない」
という思い込みです。
確かに、一般的な住宅より購入者が限定される物件はあります。
しかし、
購入者が限定されることと、購入者が存在しないことは違います。
例えば事故物件でも、
立地を最優先する人。
価格とのバランスを重視する人。
自分でリフォームしたい人。
賃貸物件として運用したい投資家。
建物ではなく土地を目的とする人。
など、購入を検討する層は考えられます。
再建築不可物件なら、新築住宅を建てたい人には適さなくても、既存建物を活用したい人が検討する可能性があります。
共有持分であれば、一般的な住宅購入者ではなく、他の共有者などが購入候補になる場合があります。
借地権・底地にも、それぞれ異なる購入候補者が存在します。
つまり、
「誰にでも売れる物件ではない」ことと、「誰にも売れない物件」は同じではありません。
訳あり物件を高く売るには、その違いを理解することが重要です。
事故物件は「事故の内容」だけで査定しない
事故物件の査定でありがちな考え方が、
「自殺があったから○％下げる」
「孤独死だから○万円下げる」
といった単純な計算です。
しかし、実際にはそれだけでは判断できません。
例えば、同じ出来事があったとしても、
名古屋市中心部の駅近マンション。
住宅需要のある地域の戸建住宅。
郊外の築古住宅。
商業地域にある土地。
収益不動産。
では、不動産としての需要が違います。
さらに、
建物内のどこで発生したのか。
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
その後の利用状況。
建物の現在の状態。
などによっても購入者の受け止め方は異なります。
だからこそ事故物件は、
事故の内容と、不動産そのものの価値を分けて考えること
が重要です。
「事故があった」という一つの情報だけで、不動産全体を必要以上に低く評価しないことが大切です。
売却前に「告知する・しない」を自己判断しない
事故物件を少しでも高く売りたいからといって、
「言わなければ分からないだろう」
と考えるのは適切ではありません。
反対に、
「昔この家で人が亡くなったから、すべて事故物件として扱わなければならない」
と自己判断することもおすすめできません。
人の死に関する取扱いについては、死亡原因や発見状況、特殊清掃の有無、取引形態などを踏まえて個別に確認する必要があります。
重要なのは、
売主様自身が告知の要否を決めて販売方法を組み立てないことです。
分かっている事実を不動産会社へ伝え、必要に応じて専門家とも確認しながら進めます。
事実を適切に整理できれば、買主側に対しても必要以上に不安を与えず、必要な情報を説明しやすくなります。
事故物件を高く売ることと、事実を隠すことはまったく別の話です。
「リフォーム済みなら高く売れる」とは限らない
築年数の古い事故物件では、
「内装を全部新品にすれば高く売れるのでは？」
と考える方もいます。
確かに、室内がきれいになれば第一印象が良くなる可能性はあります。
しかし、例えば300万円のリフォームを行ったからといって、売却価格が必ず300万円以上高くなるとは限りません。
むしろ購入者によっては、
「自分で好きな間取りに変更したい」
「水回りは自分で選びたい」
「全面改装する予定なので既存内装は関係ない」
という場合があります。
特に投資家や不動産事業者の場合、購入後の改装を前提としているケースがあります。
その場合、売主様が先にリフォームするより、
現状のまま価格へ反映した方が売主・買主双方にメリットがある可能性があります。
したがって、
リフォームする
↓
査定する
ではなく、
査定する
↓
現状価格を確認する
↓
リフォームした場合の想定価格を確認する
↓
費用対効果を比較する
という順番で判断することが重要です。
解体すれば事故物件の問題がなくなるとは限らない
戸建住宅で事故等があった場合、
「建物を壊して更地にすれば売りやすいのでは？」
と考えることがあります。
確かに、老朽化した建物について、土地として販売した方が購入対象者が広がるケースはあります。
しかし、
建物を解体すれば、過去に起きた事実について何も考えなくてよくなる
と単純に判断するべきではありません。
さらに解体には数百万円規模の費用が必要になる場合があります。
また、再建築不可や接道に問題のある土地の場合、既存建物を解体してしまうことによって、物件の利用方法に大きな影響が生じる可能性があります。
そのため、
古家付きで売却する場合。
売主側で解体する場合。
買主側で解体する条件で売却する場合。
それぞれの売却価格と費用を比較してから判断します。
「古いから壊す」ではなく、「壊した方が本当に手取りが増えるのか」を確認することが重要です。
ゴミ屋敷は「片付け代」を差し引いて考える
ゴミ屋敷や大量の残置物がある住宅では、
「こんな状態では売れない」
と思ってしまう方が少なくありません。
しかし、不動産査定では建物内部の状態だけではなく、土地や立地も評価します。
例えば、
現状のままなら2,000万円。
300万円かけて片付け・修繕した後なら2,200万円。
という査定だった場合、
300万円使って200万円価格が上がっても、単純計算では売主様の手取りは増えません。
もちろん実際にはその他の条件も考える必要がありますが、
「きれいにすれば高く売れる」ではなく、「使った費用以上に価値が上がるのか」
を確認する必要があります。
特に相続した住宅では、家財処分業者へ先に依頼する前に、不動産会社へ現状を見てもらうことをおすすめします。
再建築不可物件は絶対に解体前に調査する
訳あり物件の中でも特に注意したいのが再建築不可物件です。
古い住宅が建っているため、
「建物に価値はないから更地にして売ろう」
と考えることがあります。
しかし、これは慎重に判断しなければなりません。
まず、
前面道路が建築基準法上どのように扱われているのか。
接道状況はどうなっているのか。
セットバック等の条件はあるのか。
建築についてどのような可能性があるのか。
既存建物をどのように利用できるのか。
などを調査します。
そのうえで売却方法を考えます。
再建築不可物件は、一般的な住宅用地と同じ売り方が難しいことがあります。
だからこそ、
「建物を壊して土地にすれば売れる」という発想だけで進めないこと
が大切です。
共有持分は「持分だけを安く売る」前に全体売却を検討する
相続などによって不動産が兄弟姉妹の共有になっているケースもあります。
例えば3人で3分の1ずつ所有している場合、
「自分の3分の1だけ早く売りたい」
と思うことがあります。
自分の持分のみを売却する方法を検討できる場合はありますが、一般的に不動産全体を購入する場合と比べて購入者は限定されます。
そのため、持分だけの売却を決める前に、
共有者全員で不動産全体を売却できないか。
他の共有者が持分を購入できないか。
共有状態を整理できないか。
を検討することが重要です。
不動産全体として売却できるのであれば、通常の購入者も検討対象になりやすくなります。
共有者間で意見が対立している場合など、法律上の調整が必要なときは、不動産会社だけで解決しようとせず、必要に応じて弁護士等の専門家へ相談することも検討します。
借地権・底地は相手方への相談で価値が変わることがある
借地権や底地も、一般的な所有権の土地とは異なるため、
「売れない」
と思われやすい不動産です。
しかし、借地権には地主が存在し、底地には借地人が存在します。
そのため、第三者へ売却する方法だけでなく、
借地人が底地を購入する。
地主が借地権を購入する。
条件を整理して第三者へ売却する。
など、複数の方法を検討できる場合があります。
相手方との関係や契約内容によって状況は異なるため、まず借地契約や権利関係を確認することが重要です。
訳あり物件では「誰が一番高く評価する可能性があるか」を考えることが、売却価格を考えるうえで重要になります。
隣地所有者が一番高く評価する可能性もある
再建築不可、狭小地、変形地などでは、一般市場では評価が低くなっても、隣地所有者にとって価値が高い場合があります。
例えば20坪の狭い土地単独では利用しにくくても、隣地と一体化すれば、
敷地を広げられる。
駐車場を確保できる。
建物計画を変更できる。
土地形状を改善できる。
などのメリットが生まれる可能性があります。
つまり、
一般市場での価値と、特定の購入者にとっての価値は同じとは限りません。
ただし、最初から隣地所有者だけに限定するのではなく、通常の市場価値や他の売却方法も確認したうえで交渉することが重要です。
長期間売れないときは値下げする前に「なぜ売れないか」を分析する
事故物件・訳あり物件を売り出して3カ月、半年と売れないと、
「価格を下げましょう」
という話になりがちです。
もちろん、価格が市場と合っていないこともあります。
しかし、値下げする前に確認してください。
問い合わせ自体がないのか。
問い合わせはあるが内覧にならないのか。
内覧はあるが購入申込みがないのか。
事故内容で断られているのか。
建物状態が原因なのか。
資金調達が原因なのか。
販売対象者が間違っているのか。
広告で物件の価値を十分伝えられていないのか。
例えば問い合わせがほとんどないなら、価格だけでなく広告や購入対象者に問題があるかもしれません。
内覧が多いのに売れないなら、価格や現地状態など別の原因が考えられます。
原因を調べず100万円、200万円と値下げを続けるのはおすすめできません。
値下げは簡単ですが、一度下げた価格を元に戻すのは簡単ではありません。
売却期間を決めて「仲介→買取」の戦略も考える
できるだけ高く売りたい。
でも、いつまでも売れないのは困る。
このような場合には、
一定期間だけ仲介で販売し、売れなければ買取を検討する
という方法があります。
例えば、
最初の3カ月は仲介で販売。
反響を分析。
価格・販売方法を再検討。
それでも条件が合わなければ買取を比較。
という考え方です。
こうすることで、
「最初から買取価格だけで売却してしまった」
という後悔と、
「価格にこだわりすぎて1年以上売れなかった」
という両方のリスクを抑えられる可能性があります。
重要なのは、最初に売主様の希望を決めることです。
価格を最優先するのか。
期限を最優先するのか。
手間を減らしたいのか。
秘密性を優先するのか。
優先順位によって最適な売却戦略は変わります。
空き家のまま長期間所有するコストも忘れない
高く売りたいからといって、何年でも待てばいいとは限りません。
空き家を所有している間にも、
固定資産税等。
マンションなら管理費・修繕積立金。
火災保険。
庭木の管理。
建物管理。
場合によっては修繕費。
などの負担があります。
さらに空き家は使用していなくても劣化します。
雨漏り。
給排水設備の劣化。
害虫。
雑草。
湿気。
外壁や屋根の劣化。
などが進めば、売却条件が悪くなる可能性もあります。
したがって、
「100万円高く売れるかもしれないから1年間待つ」
という判断をするなら、1年間の保有費用や建物劣化のリスクまで考える必要があります。
売却価格だけではなく、
時間もコスト
として考えることが大切です。
事故物件・訳あり物件こそ「売出価格」の設定が重要
事故物件・訳あり物件では、
「値引き交渉されるだろうから、最初から高めに出しておこう」
と考えることがあります。
しかし、市場価格とかけ離れた価格で売り出すと、購入候補者から最初から検討対象外にされる可能性があります。
その結果、
3,500万円。
3,300万円。
3,100万円。
2,900万円。
と何度も値下げすることになれば、
「長期間売れていない物件」
という印象を与える可能性もあります。
反対に、安く出しすぎれば、売れたとしても売主様が本来得られた可能性のある価格を失います。
だからこそ、
高すぎず、安すぎず、その物件を評価する購入者が検討できる価格
を考えることが重要です。
買取価格だけでなく「契約条件」まで比較する
買取会社を比較するとき、多くの方は価格だけを見ます。
A社 2,000万円。
B社 2,100万円。
C社 2,200万円。
これだけならC社を選びたくなります。
しかし確認したいのは、
残置物はどうするのか。
引渡し条件はどうなっているのか。
境界についてどのような条件なのか。
建物や設備についてどのような取り決めなのか。
決済時期はいつなのか。
売主側で必要となる作業は何か。
などです。
価格が100万円高くても、売主側で150万円の工事や処分を求められるなら、単純に条件が良いとは言えません。
買取では「価格＋契約条件」で比較する。
これも安く売らないための重要なポイントです。
「訳あり物件専門」と書いてあるだけで選ばない
最近では「事故物件専門」「訳あり物件専門」と表示する不動産会社も増えています。
しかし、重要なのは言葉ではなく、
その会社がどのように査定するか
です。
相談したとき、
通常の不動産としての価値を説明してくれるか。
問題点を具体的に整理してくれるか。
仲介と買取の両方を比較してくれるか。
現状売却の可能性を検討してくれるか。
片付け・解体をする前に費用対効果を説明してくれるか。
査定価格の根拠を説明してくれるか。
こうした部分を確認してください。
「専門だから安心」ではなく、
何を調査し、なぜその売却方法を提案するのか
を見ることが大切です。
名古屋市の事故物件・訳あり物件は「地域＋問題」の両方を見る
名古屋市の不動産価格は、同じ区内でも大きく違う場合があります。
例えば、
駅からの距離。
用途地域。
前面道路。
土地形状。
土地面積。
周辺環境。
商業性。
住宅需要。
などによって価値は変わります。
そこへ、
事故物件。
再建築不可。
ゴミ屋敷。
共有持分。
借地権。
底地。
相続問題。
といった事情が加わります。
したがって査定では、
「名古屋市の事故物件」
という大きなくくりではなく、
「この場所にある、この不動産に、この問題がある」
という個別評価が必要です。
問題だけを見るのでもなく、立地だけを見るのでもありません。
地域性と訳ありの事情の両方を見る。
これが重要です。
高く売るために大切なのは「問題をなくす」ことではない
事故物件・訳あり物件を売却するとき、
「すべての問題を解決してから売らなければならない」
と思われる方がいます。
しかし、必ずしもそうではありません。
残置物があるなら、そのまま買う人を探す。
古い建物なら、現状で利用する人を探す。
再建築不可なら、その条件を理解する購入者を探す。
事故物件なら、事実を適切に整理したうえで検討できる購入者を探す。
つまり、
問題をゼロにしてから売る方法だけが売却ではありません。
問題を正確に把握し、その状態を理解して購入する人へ売る方法もあります。
問題を解決するために500万円使うより、問題を残した状態で300万円価格を調整した方が、結果として売主様の手取りが多くなることも考えられます。
だからこそ、
「どうすれば普通の物件になるか」ではなく、
「今の状態で最も良い条件で売る方法は何か」
を考えることが大切です。
名古屋仏縁不動産は「売れない理由」より「売る方法」を考えます
事故物件・訳あり物件には、確かに一般的な不動産より難しい問題があります。
しかし、
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
共有だから。
借地だから。
相続で揉めているから。
という理由だけで、
「売れません」
と結論を出すのは早い場合があります。
名古屋仏縁不動産では、まず、
なぜ売りにくいのか。
どこに価値が残っているのか。
誰なら購入する可能性があるのか。
仲介できるのか。
買取ならいくらなのか。
現状のまま売れるのか。
何かを改善するなら費用対効果は合うのか。
を一つずつ整理します。
そして、
「売れない理由」を並べるのではなく、「どうすれば売れる可能性があるか」を考えます。
安く売る前に、もう一度だけ確認してください
事故物件・訳あり物件の売却で後悔しないために、契約する前にもう一度確認してください。
その査定価格の根拠を聞きましたか？
事故や問題がなかった場合の価格を確認しましたか？
仲介と買取を比較しましたか？
現状のまま売却する方法を検討しましたか？
片付け・リフォーム・解体費用を差し引いて比較しましたか？
その物件を評価する購入者へ情報が届いていますか？
売却価格ではなく、最終的な手取り額を確認しましたか？
この確認をしてから売却しても遅くありません。
事故物件・訳あり物件だからこそ、
焦って売らない。
思い込みで安くしない。
先にお金を使わない。
この3つを意識してください。
名古屋市で事故物件・訳あり物件を高く売却したい方へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
残置物の多い住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
老朽化した空き家。
他社で断られた不動産。
などの売却相談を承っています。
他社ですでに査定を受けていても構いません。
「この買取価格は本当に適正なのか？」
「仲介ならもっと高く売れる可能性はあるのか？」
「片付けてから売った方がいいのか？」
「建物を解体した方がいいのか？」
「現状のまま売るといくらなのか？」
こうした段階からご相談ください。
不動産を高く売るために必要なのは、何でもきれいにしてから売ることではありません。
不動産本来の価値を知り、問題を整理し、その価値を理解する購入者へ適切な方法で届けることです。
事故物件・訳あり物件だからという理由だけで、大切な不動産を必要以上に安く手放す前に。
まず、その不動産にどれだけの価値が残っているのかを確認してください。
捨てる前に。
直す前に。
壊す前に。
安く売る前に。
まず査定する。
問題を整理する。
売却方法を比較する。
それから決めればいいのです。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
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「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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