【2026年最新版】名古屋の境界未確定・確定測量なしの土地は売却できる？隣人が境界立会い・押印を拒否！公簿売買・境界非明示・契約不適合責任を徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）

はじめに｜隣人が境界確認書に印鑑を押してくれない！土地は売却できる？

「土地を売却したいのに、隣人が境界立会いを拒否している」

「測量は終わったのに、境界確認書に印鑑を押してもらえない」

「相続した土地の境界杭が見つからない」

「確定測量をせず、公簿面積のまま売却したい」

名古屋市内で土地を売却する際、このような問題が発生することがあります。

特に古くから住宅が密集している地域では、隣家との境界が曖昧なまま長年利用されてきた土地もあります。

そして、売却することになって初めて境界問題が表面化するケースがあります。

不動産売買の現場では、隣地所有者が境界立会いを拒否したり、立会いには応じても境界確認書への署名・押印を拒否したりすることがあります。

売主が測量費用を負担して土地家屋調査士に依頼しても、隣人が協力してくれるとは限りません。

では、確定測量ができなければ土地を売却できないのでしょうか。

結論から申し上げると、境界未確定・確定測量なしの土地でも売却は可能です。

ただし、買主の利用目的や住宅ローン、土地の権利関係、売買契約の内容によっては、売却条件を慎重に整理する必要があります。

今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、境界未確定の土地売却について実務的な視点から詳しく解説します。

第1章｜土地の境界未確定とは？境界杭がない土地との違い

土地の境界には、主に「筆界」と「所有権界」という考え方があります。

筆界とは？

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた境界です。

筆界は、土地所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

所有権界とは？

所有権界とは、土地の所有権が及ぶ範囲を示す境界です。

筆界と所有権界は一致することが多いものの、時効取得などの事情によって異なる場合があります。

境界杭がない＝境界未確定ではない

境界杭が見当たらない土地でも、過去の地積測量図やその他の資料から境界位置を確認できる場合があります。

反対に、境界杭が存在していても、その位置について隣地所有者と認識が一致していない場合があります。

つまり、境界杭の有無だけで境界が確定しているかどうかを判断することはできません。

土地売却では、登記情報、公図、地積測量図、現地の境界標、隣地所有者の認識などを総合的に確認する必要があります。

第2章｜名古屋市で境界問題が発生しやすい土地の特徴

名古屋市には、昔から住宅や商店が建ち並ぶ地域があります。

例えば、中区の大須周辺、西区の那古野周辺、中村区の古い住宅地、中川区の住宅密集地などです。

こうした地域では、長年にわたって建物の建替えや土地の相続が繰り返されてきました。

その過程で、境界に関する資料が十分に残されていない場合があります。

特に注意したいのは、次のような土地です。

昭和時代から所有している古い住宅地

相続によって取得した土地

境界杭が一部見つからない土地

隣家のブロック塀が境界付近にある土地

古い測量図しか残っていない土地

過去に分筆や合筆が行われた土地

隣地所有者が遠方に住んでいる土地

ただし、特定の地域だから境界トラブルが多いと一律に判断できるわけではありません。

重要なのは、それぞれの土地の測量履歴や権利関係です。

第3章｜隣地所有者が境界立会いを拒否するケース

境界確定測量では、土地家屋調査士が現地を調査し、隣地所有者に境界確認への協力を依頼することがあります。

しかし、隣人が必ず協力してくれるとは限りません。

① そもそも立会いを拒否する

隣人が境界立会いへの参加を拒否するケースです。

理由としては、過去の近隣トラブル、土地所有者同士の不仲、境界への不信感などが考えられます。

② 立会いには応じるが押印しない

実務上、特に厄介なのがこのケースです。

現地で境界の説明を受け、立会いには応じたものの、境界確認書への署名・押印を拒否される場合があります。

例えば、隣人が次のように考えているケースです。

「境界の位置は分かったが、書類に印鑑を押したくない」

「後から責任を問われるのが嫌だ」

「自分の土地が狭くなるのではないか」

「家族に相談してから決めたい」

立会いが終わっていても、必要な確認書類がそろわず、測量手続や売却スケジュールに影響する場合があります。

③ 境界の位置について意見が異なる

売主側が主張する境界と、隣地所有者が考えている境界が異なるケースです。

この場合は単なる押印拒否ではなく、境界の認識そのものに相違があります。

資料調査や専門家による対応が必要になる可能性があります。

第4章｜境界確認書に印鑑をもらえないと確定測量はできない？

境界確認書への押印が得られない場合でも、すべてのケースで境界位置を確認する方法がなくなるわけではありません。

過去の地積測量図、境界標、登記所に備えられた資料などから、筆界の位置を判断できる場合があります。

ただし、隣地所有者の確認が得られていない測量成果を、すべての関係者が合意した確定測量図と同じように扱うことはできません。

ここは重要なポイントです。

測量によって境界位置を推定・復元できることと、隣地所有者との境界確認が完了していることは別問題です。

また、売買契約で「隣地所有者の署名・押印がある確定測量図を交付する」と約束していた場合、その書類を取得できなければ契約上の問題が生じる可能性があります。

したがって、売却前にどの程度まで境界確認ができる見込みなのか、土地家屋調査士と相談しておくことが重要です。

第5章｜確定測量なしでも土地を売却できる？

土地の売買において、すべてのケースで確定測量が法律上義務付けられているわけではありません。

そのため、確定測量を実施せずに売却することも可能です。

例えば、次のような事情が考えられます。

売主が高齢で測量費用を負担したくない

相続した土地を早期に売却したい

隣地所有者が境界確認に応じない

古家付きのまま現況売却したい

買主が境界未確定の状態を了承している

ただし、確定測量なしで売却できることと、買主がその条件で購入することは別問題です。

買主が新築住宅を建築する場合や、土地を分筆して利用する予定の場合には、境界確認が重要になることがあります。

一方、土地の状況を理解した不動産買取業者などが、現況のまま購入を検討する場合もあります。

第6章｜公簿売買とは？実測売買との違い

境界未確定の土地売却でよく使われるのが「公簿売買」という方法です。

公簿売買

登記簿に記載されている土地面積を基準に売買価格を定める方法です。

例えば、登記簿上の面積が100㎡で、売買価格を2,000万円とした場合です。

契約で面積差による精算を行わないと定めていれば、後日実測面積が異なることが判明しても、原則としてその差だけを理由に売買代金を精算しない取扱いとなります。

ただし、契約内容や面積に関する説明、差異の程度などによっては別の法的問題が生じる可能性があります。

実測売買

測量によって確認された面積を基準に売買代金を定める方法です。

例えば、1㎡当たり20万円とし、実測面積に応じて売買価格を決定する方法です。

公簿売買なら境界問題は解決する？

ここは誤解されやすい部分です。

公簿売買と境界非明示は同じ意味ではありません。

公簿売買は、主に売買面積と代金の算定方法に関する取り決めです。

一方、境界明示は、売買対象土地の範囲を買主に示すことに関する問題です。

公簿売買だからといって、自動的に売主の境界明示義務がなくなるわけではありません。

第7章｜境界非明示とは？売主が境界を示さず売却する方法

境界非明示とは、売主が境界標の設置や境界位置の明示を行わない条件で売却する取扱いです。

例えば、古家付き土地を現況のまま売却する場合に、買主が境界未確定の状況を了承して購入するケースがあります。

ただし、境界非明示とする場合には、買主が何を了承しているのか明確にする必要があります。

境界杭が存在しないだけなのか。

隣地所有者が押印を拒否しているのか。

境界位置について実際に争いがあるのか。

これらはまったく異なる問題です。

単に契約書に「境界非明示」と記載するだけで、すべてのリスクが解消されるわけではありません。

特に、売主が境界紛争の存在を知っている場合には、適切な説明が重要です。

第8章｜公簿売買・境界非明示・契約不適合責任免責の組み合わせ

古い住宅や相続不動産の売却では、次の条件を組み合わせることがあります。

① 公簿売買

登記簿面積を基準として売買し、実測面積との差について原則として代金精算を行わない。

② 境界非明示

売主は境界標の設置や隣地所有者との境界確認を行わない。

③ 現況有姿売買

土地や建物を原則として現在の状態で引き渡す。

④ 契約不適合責任免責

契約で定めた範囲について、売主の契約不適合責任を免責する。

ただし、これらはそれぞれ異なる意味を持つ契約条件です。

現況有姿売買だから契約不適合責任が当然に免除されるわけではありません。

また、売主が知りながら告げなかった事実については、民法第572条などが問題になる場合があります。

さらに、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主に売却する場合には、宅地建物取引業法第40条による制限があります。

売主が個人の場合と、不動産会社が売主の場合では、免責特約の取扱いが異なる点にも注意が必要です。

第9章｜隣人が境界立会いを拒否した場合の対処法

① 拒否の理由を確認する

まず、なぜ隣人が立会いや押印を拒否しているのかを確認します。

単に手続が分からないのか、過去のトラブルがあるのか、境界位置に異議があるのかによって対応方法が異なります。

② 土地家屋調査士に資料を確認してもらう

地積測量図、公図、過去の測量成果、境界標などを確認します。

資料が残っていれば、筆界の位置を判断する手掛かりになる場合があります。

③ 立会い方法を工夫する

日程の調整や書面による説明など、隣地所有者の負担を減らす方法を検討します。

ただし、本人の意思に反して署名・押印を強制することはできません。

④ 筆界特定制度を検討する

隣地所有者の協力が得られない場合には、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。

⑤ 境界非明示での売却を検討する

確定測量が難しい場合、買主に事情を説明したうえで、公簿売買・境界非明示による売却を検討します。

ただし、実際の境界紛争がある場合には、紛争内容や土地の利用への影響を慎重に確認する必要があります。

第10章｜法務局の筆界特定制度とは？

筆界特定制度とは、法務局が土地の筆界の位置を調査し、特定する制度です。

土地所有者として登記されている人などが申請できます。

筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、資料調査や現地調査などを行います。

隣人が立会いに応じない場合や、境界について認識が異なる場合にも活用が考えられます。

ただし、筆界特定制度には注意点があります。

筆界特定は、登記上の土地の境である筆界を明らかにする制度です。

土地の所有権がどこまで及ぶかという問題を、すべて解決する制度ではありません。

また、結果に不服がある場合には、裁判で争われる可能性もあります。

そのため、境界問題の内容に応じて、土地家屋調査士や弁護士に相談することが重要です。

第11章｜確定測量なしの土地は住宅ローンが通りにくい？

確定測量がない土地でも、住宅ローンを利用して購入できる場合があります。

しかし、境界が不明確な土地では、金融機関が担保評価や将来の売却可能性を慎重に確認することがあります。

特に問題になりやすいのは、次のようなケースです。

隣地所有者と境界紛争がある

土地の範囲が明確でない

越境物が存在している

建築計画に影響する可能性がある

分筆が必要なのに境界を確認できない

金融機関によって融資条件は異なります。

確定測量図の提出を求める場合もあれば、その他の資料や現況を踏まえて審査する場合もあります。

売買契約を締結する前に、買主が利用する金融機関へ境界の状況を説明しておくことが重要です。

第12章｜境界未確定の土地は売却価格が下がる？

境界未確定だからといって、必ず一定割合の価格が下がるわけではありません。

ただし、買主が将来の測量費用や隣地との交渉負担を考慮する場合には、売買価格に影響する可能性があります。

例えば、同じ立地・面積の土地でも、隣地所有者全員の境界確認が完了している土地と、隣人が境界確認を拒否している土地では、買主の評価が異なる場合があります。

また、建築計画や分筆の予定がある買主にとっては、境界未確定が大きな問題になる可能性があります。

一方、現況のまま利用する買主や、不動産買取業者などが購入を検討する場合もあります。

重要なのは、測量費用だけでなく、売却価格、売却期間、契約条件を総合的に比較することです。

第13章｜測量せずに売却する場合の契約上の注意点

境界未確定の土地を公簿売買・境界非明示で売却する場合には、契約書で次の点を整理することが重要です。

① 売買対象土地を明確にする

地番や登記情報などによって、売買対象となる土地を特定します。

② 確定測量を実施しないことを明記する

売主が確定測量を実施しない条件であることを、買主と確認します。

③ 境界明示の取扱いを明確にする

売主が境界標の設置や隣地所有者との境界確認を行わない場合、その内容を明記します。

④ 面積差による代金精算の有無を定める

公簿面積と実測面積が異なった場合の取扱いを明確にします。

⑤ 既知の境界問題を説明する

隣地所有者との紛争、越境物、押印拒否など、把握している事情を適切に説明します。

⑥ 契約不適合責任の範囲を確認する

免責特約を設ける場合には、適用される法令や売主・買主の属性を踏まえて内容を検討します。

特に、境界確認書が取得できる見込みがないのに、決済日までに確定測量図を交付すると約束しないことが重要です。

売買契約締結後に隣人が押印を拒否すると、決済延期や契約解除などの問題に発展する可能性があります。

第14章｜名古屋の境界未確定・確定測量なし土地売却のよくある質問

Q1．境界杭がなくても土地は売却できますか？

可能です。ただし、境界位置の確認状況や買主の利用目的によって売却条件が異なります。

Q2．隣人が境界立会いを拒否したら売却できませんか？

必ずしもそうではありません。公簿売買・境界非明示による売却などを検討できる場合があります。

Q3．立会いには応じたのに押印してくれません。どうすればよいですか？

拒否の理由を確認し、土地家屋調査士と相談することが重要です。必要に応じて筆界特定制度なども検討します。

Q4．確定測量は法律上必ず必要ですか？

すべての土地売買で確定測量が義務付けられているわけではありません。

Q5．公簿売買なら境界明示は不要ですか？

公簿売買と境界明示は別の問題です。境界を明示しない場合には、その条件を買主と明確に合意する必要があります。

Q6．隣人が押印を拒否している土地でも住宅ローンは利用できますか？

金融機関の審査条件や境界の状況によります。事前確認が重要です。

Q7．境界非明示なら売主は責任を負いませんか？

境界非明示だけですべての責任が免除されるわけではありません。契約内容や売主が把握していた事実などによって判断されます。

Q8．隣地所有者が亡くなっている場合はどうなりますか？

相続人の確認が必要になる場合があります。相続人が複数いる場合には、境界確認に時間がかかる可能性があります。

Q9．境界未確定の土地を不動産会社に買い取ってもらえますか？

現況のまま買取を検討する不動産会社もあります。ただし、価格や条件は個別に異なります。

Q10．測量せずに早く売却したい場合は？

公簿売買・境界非明示による売却や、不動産買取などを比較する方法があります。

まとめ｜隣人が境界立会い・押印を拒否しても売却を諦める必要はない

名古屋市内で土地を売却する際、境界問題が障害になることがあります。

特に、隣地所有者が境界立会いを拒否したり、立会いには応じても境界確認書への署名・押印を拒否したりするケースでは、確定測量が予定どおり進まない場合があります。

しかし、確定測量ができないからといって、必ず売却できないわけではありません。

公簿売買・境界非明示による売却や、現況のまま不動産買取業者に売却する方法などを検討できる場合があります。

また、境界位置について争いがある場合には、法務局の筆界特定制度を利用する方法もあります。

大切なのは、境界問題を隠さず、買主に適切に説明することです。

確定測量を実施することだけが、土地売却の唯一の方法ではありません。

土地の状況や売主の希望に応じて、適切な売却方法を検討することが重要です。

名古屋の境界未確定・測量なし・訳あり土地の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、一般的な不動産会社では取扱いが難しい土地や建物の売却相談に対応しています。

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境界確認書への署名・押印を拒否されている土地。

確定測量を実施せずに売却したい土地。

公簿売買・境界非明示での売却を検討している土地。

隣地との越境問題がある土地。

相続した古い実家や、長期間売却できていない不動産。

このような不動産についても、物件の状況に応じた売却方法を検討します。

「隣人が境界確認書に印鑑を押してくれない」

「確定測量費用を負担したくない」

「境界未確定のまま売却したい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。