【2026年最新版】名古屋で相続人と連絡が取れない家は売却できる？行方不明・音信不通・遺産分割・不在者財産管理人を徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）
はじめに｜相続人の一人と連絡が取れない！実家は売却できる？
「父親が亡くなり、実家を売却したいが兄と連絡が取れない」
「何十年も音信不通の兄弟がいる」
「相続人の一人が行方不明で、遺産分割協議が進まない」
「相続した空き家を売却したいのに、全員の印鑑がそろわない」
名古屋市内で相続不動産の売却相談を受ける際、このような問題が発生することがあります。
特に、長年放置されていた実家や、親族間の交流が途絶えている家庭では、相続人全員と連絡を取ること自体が難しい場合があります。
例えば、父親が亡くなり、相続人が母親と子ども3人だったとします。
母親と子ども2人は実家の売却に賛成しています。
しかし、残る1人は20年以上音信不通。
電話番号も分からず、現在どこに住んでいるのかも分かりません。
この場合、連絡が取れる3人だけで遺産分割協議を行い、実家を売却できるのでしょうか。
結論から申し上げると、相続人の一人と連絡が取れない不動産でも、売却できる可能性はあります。
ただし、原則として、行方不明の相続人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。
一方、法律には、不在者財産管理人や筆界とは別の共有関係解消制度など、行方不明者がいる場合の問題を解決する仕組みが用意されています。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、2027年3月31日という重要な期限も近づいています。
今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、相続人と連絡が取れない家の売却方法について、不動産売買の実務と法律の両面から詳しく解説します。
第1章｜相続人全員の同意がないと実家は売却できない？
まず、相続不動産の売却について基本的な考え方を整理します。
父親が亡くなり、遺言書がなく、相続人が複数いる場合、不動産は原則として相続人全員による遺産共有の状態になります。
この不動産を誰が取得するのかについて、相続人全員で遺産分割協議を行うことが一般的です。
例えば、相続人が兄弟3人だったとします。
長男と次男は実家を売却して現金を分けたいと考えています。
しかし、三男が行方不明です。
この場合、長男と次男だけで遺産分割協議書を作成しても、原則として有効な遺産分割協議は成立しません。
遺産分割協議は、原則として共同相続人全員が参加する必要があるためです。
ただし、有効な遺言によって取得者が定められている場合などは、手続が異なることがあります。
また、相続人の一人が自分の相続持分を譲渡する方法などもありますが、それによって当然に不動産全体を売却できるわけではありません。
第2章｜行方不明・音信不通・売却反対はまったく違う
ここは非常に重要です。
「相続人と連絡が取れない」といっても、状況によって解決方法が異なります。
① 本当に行方不明で住所も分からない
長年連絡が取れず、現在の住所や居所も分からないケースです。
戸籍や住民票などを調査しても所在が確認できない場合、不在者財産管理人の選任などを検討することがあります。
② 住所は分かるが連絡に応じない
住所は判明しているものの、電話や手紙に返事がないケースです。
この場合、直ちに法律上の不在者に該当するとは限りません。
単に返事をしないことと、所在が不明であることは別問題です。
③ 売却に反対している
相続人の所在は明らかで、連絡も取れるものの、実家の売却に反対しているケースです。
この場合、行方不明者のための制度を利用して、反対している相続人を排除できるわけではありません。
遺産分割調停や審判など、別の方法を検討する必要があります。
④ 海外に住んでいて連絡が取れない
相続人が海外に移住し、連絡先が分からなくなっているケースです。
海外在住という理由だけで不在者になるわけではありません。
まずは所在調査や連絡方法を検討します。
この4つの状況を区別せずに売却手続を進めると、時間と費用を無駄にしてしまう可能性があります。
第3章｜名古屋で相続人の行方が分からない場合、最初に何をする？
まず必要なのは、相続人を正確に確定することです。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを確認し、法律上の相続人を調査します。
その過程で、家族が把握していなかった相続人が判明する場合もあります。
例えば、被相続人に前婚の子どもがいたケースです。
現在の家族とは交流がなくても、法律上の相続人であれば、遺産分割に関係する可能性があります。
相続人調査で確認する主な事項
被相続人の戸籍関係
相続人の人数
相続人の現在の住所
代襲相続の有無
遺言書の有無
相続放棄の有無
不動産の登記名義
戸籍や住民票関係の書類は、取得できる人や請求方法に制限があります。
必要に応じて司法書士や弁護士に依頼することが考えられます。
相続人がさらに亡くなっていたら？
例えば、父親が亡くなった後、遺産分割をしないまま長男も亡くなっていた場合です。
このようなケースでは、長男の相続人が新たに権利関係に関わることがあります。
これを数次相続といいます。
相続を放置する期間が長くなるほど、関係者が増えて手続が複雑になる場合があります。
第4章｜不在者財産管理人とは？行方不明の相続人に代わる制度
相続人が行方不明で、容易に戻る見込みがなく、財産管理人もいない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。
不在者財産管理人とは、行方不明になった人の財産を管理するため、家庭裁判所によって選任される人です。
民法第25条などに基づく制度です。
例えば、相続人が兄弟3人で、そのうち1人が長期間行方不明だったとします。
残る2人が実家を売却したくても、行方不明者を無視して遺産分割協議を進めることはできません。
そこで、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。
管理人が選任されれば、一定の手続を経て、行方不明者に代わって遺産分割協議に参加できる場合があります。
ただし、管理人が選任されたからといって、直ちに自由な売却ができるわけではありません。
第5章｜不在者財産管理人が選任されれば家を売却できる？
不在者財産管理人の基本的な役割は、不在者の財産を管理・保存することです。
そのため、遺産分割協議や不動産の売却など、通常の管理権限を超える行為については、家庭裁判所の許可が必要になります。
これを「権限外行為許可」といいます。
例えば、相続不動産を売却して代金を相続人間で分配する場合です。
管理人は、不在者の利益も守らなければなりません。
したがって、他の相続人が希望するからといって、必ず売却に同意するわけではありません。
売却価格や遺産分割の内容が適切かどうかも問題になります。
不在者財産管理人を利用する流れ
戸籍や住所関係の調査を行う
不在者の所在が確認できない事情を整理する
家庭裁判所へ選任を申し立てる
家庭裁判所が必要な調査・審理を行う
不在者財産管理人が選任される
必要に応じて権限外行為許可を申し立てる
遺産分割や不動産売却を進める
申立て先は、原則として不在者の従来の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所です。
不動産が名古屋市にあるからといって、必ず名古屋家庭裁判所が申立て先になるわけではありません。
第6章｜不在者財産管理人の費用はいくらかかる？
不在者財産管理人の選任申立てには、裁判所への手数料や郵便料などが必要です。
裁判所の案内では、選任申立ての収入印紙は800円分とされています。
ただし、実際の負担はそれだけではありません。
管理人の報酬や管理費用に充てるため、家庭裁判所から予納金を求められる場合があります。
また、弁護士や司法書士などに手続を依頼すれば、その報酬も必要になります。
予納金の額は、財産の内容、管理の難易度、見込まれる業務などによって異なります。
不在者財産管理人の費用を一律に何万円と断定することはできません。
不動産を売却する場合には、売却価格と手続費用を比較し、経済的に合理的な方法かどうかを検討する必要があります。
第7章｜2023年の民法改正で行方不明の共有者がいても売却しやすくなった？
2023年4月1日に施行された改正民法では、所在等不明共有者がいる不動産について、新しい制度が設けられました。
代表的なのが、次の2つです。
① 所在等不明共有者の持分取得制度
民法第262条の2に基づく制度です。
一定の条件を満たす場合、裁判所の決定によって、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得できる仕組みです。
ただし、持分に相当する金銭の供託などが必要になります。
② 所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
民法第262条の3に基づく制度です。
一定の条件のもと、所在等不明共有者の持分を含めて、不動産全体を第三者へ譲渡する権限を認めてもらう方法です。
例えば、共有者が3人いて、そのうち1人が所在不明だった場合です。
残る共有者全員が第三者へ売却することを希望しているとき、裁判所の手続によって売却を進められる可能性があります。
ただし、これらの制度には厳格な要件があります。
相続開始から10年という重要な条件
所在等不明共有者の持分が遺産共有に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、原則として相続開始から10年を経過していなければ、これらの持分取得・譲渡制度を利用できません。
また、裁判所の手続や供託などが必要です。
2023年の民法改正によって、行方不明の相続人を自由に無視して売却できるようになったわけではありません。
遺産共有なのか、通常の共有なのか、相続開始から何年経過しているのかによって、利用できる制度が異なります。
第8章｜相続人が売却に反対している場合はどうする？
相続人の住所が分かっており、連絡も取れるものの、売却に反対している場合です。
例えば、兄弟3人で実家を相続したとします。
長男と次男は売却したいと考えています。
しかし、三男は「思い出のある実家だから売りたくない」と反対しています。
この場合、三男を行方不明者として扱うことはできません。
また、多数決だけで遺産分割協議を成立させることもできません。
解決方法① 話し合いを続ける
まずは売却価格や遺産分割の方法について協議します。
解決方法② 一人が不動産を取得する
売却に反対する相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法も考えられます。
これを代償分割といいます。
解決方法③ 遺産分割調停を申し立てる
話し合いで解決できない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。
調停でも合意できなければ、審判によって分割方法が決められる場合があります。
解決方法④ 共有持分の売却を検討する
すでに共有名義となっている不動産では、自分の持分のみを売却する方法も考えられます。
ただし、持分だけの売却は買主が限定されやすく、不動産全体を売却する場合より価格が低くなることがあります。
第9章｜行方不明の相続人が死亡している可能性がある場合
何十年も連絡が取れず、生死も分からない相続人がいる場合には、失踪宣告という制度が問題になることがあります。
一般的な失踪宣告では、原則として7年間、生死が明らかでないことなどが要件になります。
家庭裁判所によって失踪宣告が認められると、法律上、一定の時点で死亡したものとみなされます。
ただし、7年間連絡が取れなければ自動的に死亡扱いになるわけではありません。
家庭裁判所への申立てと審理が必要です。
また、失踪宣告が認められた場合には、その人自身の相続が発生するため、さらに相続人を確認する必要が生じることがあります。
したがって、単に不動産を早く売却したいという理由だけで、安易に失踪宣告を選ぶべきではありません。
不在者財産管理人の制度と比較し、弁護士などに相談することが重要です。
第10章｜2027年3月31日が重要！相続登記の義務化
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、義務化の対象です。
施行前の相続で、すでに不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日が期限となります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続人と連絡が取れない場合は？
相続人の一人と連絡が取れず、遺産分割協議がまとまらない場合でも、登記義務への対応を検討する必要があります。
そこで利用できる制度の一つが「相続人申告登記」です。
これは、登記名義人について相続が発生したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出る制度です。
一定の要件を満たせば、申出をした相続人について基本的な相続登記申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、相続人申告登記をしただけで、遺産分割が成立したり、売却できるようになったりするわけではありません。
また、遺産分割成立後には、その内容に基づく登記について別途期限が定められています。
相続登記の義務への対応と、不動産を売却できる状態にすることは、分けて考える必要があります。
第11章｜名古屋の空き家を放置すると何が問題になる？
相続人と連絡が取れないために、実家の売却を何年も先送りするケースがあります。
しかし、空き家を長期間放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。
① 建物の老朽化
屋根や外壁、給排水設備などが劣化する可能性があります。
雨漏りが発生すれば、建物内部の損傷が進む場合もあります。
② 固定資産税などの負担
不動産を所有している限り、固定資産税などの負担が生じる場合があります。
③ 管理費用の増加
庭木の剪定、草刈り、建物の点検などが必要になることがあります。
④ 相続人がさらに増える
遺産分割が終わらないまま相続人が亡くなると、その人の相続人が新たに関係する場合があります。
⑤ 売却価格への影響
建物の劣化や管理状態によっては、売却価格に影響する可能性があります。
名古屋市内でも、東区、中区、千種区、昭和区、中村区、中川区、南区、港区、守山区など、さまざまな地域に相続不動産が存在します。
立地が良い土地であっても、権利関係が整理されていなければ、売却が難しくなることがあります。
第12章｜相続人と連絡が取れない家の売却価格は下がる？
相続人と連絡が取れないという理由だけで、不動産の市場価値が必ず下がるわけではありません。
しかし、権利関係が整理されていない状態では、買主が購入を見送る場合があります。
例えば、土地の立地や建物の状態が良くても、所有権移転の見通しが立たなければ、通常の不動産売買を成立させることは難しくなります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合には、決済時に適切な所有権移転登記ができることが重要です。
そのため、相続人の問題が解決していない不動産では、まず売却できる権利関係を整える必要があります。
先に査定を受ける意味はある？
あります。
例えば、実家の売却見込額が3,000万円だったとします。
不在者財産管理人などの手続に費用や時間がかかったとしても、売却によって得られる利益が大きければ、手続を進める価値がある可能性があります。
一方、不動産の価値が低く、管理費用や法的手続の費用が高額になる場合には、慎重な判断が必要です。
相続人の問題を解決する前でも、不動産の市場価格を把握しておくことには意味があります。
第13章｜相続人が行方不明の不動産を売却する流れ
実際に売却を検討する場合、次のような流れが考えられます。
STEP1｜不動産の登記情報を確認する
まず、現在の登記名義人を確認します。
亡くなった親の名義のままなのか、相続人の共有名義になっているのかによって、必要な手続が異なります。
STEP2｜相続人を調査する
戸籍関係を確認し、相続人を確定します。
STEP3｜連絡が取れない理由を整理する
所在不明なのか、音信不通なのか、売却に反対しているのかを確認します。
STEP4｜不動産の査定を行う
現在の市場価格を把握します。
建物を解体して売却する方法と、古家付きのまま売却する方法を比較することもあります。
STEP5｜法的手続を検討する
必要に応じて、不在者財産管理人、遺産分割調停、筆界ではなく共有関係の解消制度などを検討します。
STEP6｜遺産分割・相続登記を進める
売却に必要な権利関係を整理します。
STEP7｜売却活動を開始する
権利関係や売却条件を確認し、購入希望者を探します。
STEP8｜売買契約・決済を行う
必要な裁判所の許可や登記手続などが整ったうえで、売買契約や所有権移転を進めます。
なお、具体的な手続の順序は、遺言書の有無、登記名義、共有関係、裁判所の許可の内容などによって異なります。
第14章｜相続人が行方不明でも不動産会社に買い取ってもらえる？
不動産買取業者によっては、相続人の問題を抱える不動産について相談に応じる場合があります。
ただし、買取業者であっても、法律上必要な権限や手続を無視して不動産全体を取得することはできません。
例えば、相続人の一人が行方不明で遺産分割が成立していない場合、残る相続人だけで不動産全体を自由に売却できるわけではありません。
一方、権利関係を整理した後であれば、買取業者への売却を検討できる場合があります。
また、相続人がすでに共有持分を有している場合には、その持分だけを売却する方法も考えられます。
ただし、持分の買取価格は、不動産全体を売却した場合の単純な持分割合より低くなることがあります。
そのため、相続人の問題を整理して不動産全体を売却する方法と、持分だけを売却する方法を比較することが重要です。
第15章｜よくある質問Q&A
Q1．相続人の一人と連絡が取れなくても家を売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、原則として行方不明の相続人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。
Q2．20年以上音信不通の兄弟がいます。どうすればよいですか？
まずは戸籍や住所関係の調査を行い、所在を確認します。所在が分からない場合には、不在者財産管理人などの制度を検討します。
Q3．相続人全員の実印がないと売却できませんか？
遺産分割協議に基づく相続登記では、通常、遺産分割協議書や印鑑証明書などが必要になります。ただし、遺言や裁判所の手続などによって必要書類が異なります。
Q4．不在者財産管理人は誰でも申し立てられますか？
利害関係人や検察官などが申立てを行うことができます。具体的な要件は家庭裁判所で確認する必要があります。
Q5．不在者財産管理人が選任されれば必ず売却できますか？
必ず売却できるわけではありません。遺産分割や不動産処分については、家庭裁判所の権限外行為許可などが必要になる場合があります。
Q6．相続人が売却に反対している場合も不在者財産管理人を利用できますか？
単に売却に反対しているだけでは、通常、不在者財産管理人の制度を利用する理由にはなりません。遺産分割調停などを検討します。
Q7．相続人が海外に住んでいても売却できますか？
可能です。海外在住の相続人については、署名証明書など、状況に応じた書類を利用する場合があります。
Q8．相続登記の期限までに遺産分割できない場合は？
相続人申告登記などによって、基本的な登記申請義務への対応を検討できます。ただし、売却のための権利関係の整理とは別です。
Q9．行方不明の相続人がいる家を現況のまま売却できますか？
建物の状態を現況のままとすることと、売却に必要な権限があることは別問題です。権利関係の整理が必要です。
Q10．相続人が多すぎて話し合いができません。売却できますか？
遺産分割調停や専門家による相続人調査などを検討する方法があります。相続人の人数や権利関係によって対応が異なります。
まとめ｜相続人が行方不明でも売却を諦める必要はない
名古屋市内で相続した家を売却しようとしても、相続人の一人と連絡が取れず、手続が進まない場合があります。
特に、長年音信不通の兄弟や、住所の分からない親族がいる場合には、遺産分割協議そのものが難しくなることがあります。
しかし、相続人が行方不明だからといって、必ず不動産を売却できないわけではありません。
不在者財産管理人の選任や、2023年の民法改正によって設けられた所在等不明共有者に関する制度など、状況に応じた方法があります。
また、相続人が売却に反対している場合には、遺産分割調停など別の手続を検討することが重要です。
さらに、2024年4月から相続登記が義務化され、2027年3月31日という重要な期限も近づいています。
相続人の問題を放置すると、建物の老朽化や管理費用の増加、数次相続による権利関係の複雑化などが発生する可能性があります。
相続人と連絡が取れない不動産は、売却できない不動産ではなく、売却するための権利関係の整理が必要な不動産です。
早い段階で不動産の価値を把握し、必要な法的手続を検討することが重要です。
名古屋の相続人行方不明・音信不通・訳あり不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、相続や権利関係の問題によって売却が難しくなっている不動産のご相談に対応しています。
相続人の一人が行方不明になっている家。
何十年も音信不通の兄弟がいる実家。
遺産分割協議が進まない空き家。
相続人の人数が多く、権利関係が複雑な土地。
相続登記をしていない古い住宅。
共有名義のまま放置されている不動産。
他社で売却が難しいと言われた相続物件。
このような不動産についても、状況に応じた売却方法を検討します。
必要な場合には、司法書士や弁護士などの専門家による法的手続を踏まえながら、不動産売却の可能性を整理することが重要です。
「相続人の連絡先が分からない」
「兄弟の一人が遺産分割に応じない」
「相続した実家を売却したいが、何から始めればよいか分からない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
「父親が亡くなり、実家を売却したいが兄と連絡が取れない」
「何十年も音信不通の兄弟がいる」
「相続人の一人が行方不明で、遺産分割協議が進まない」
「相続した空き家を売却したいのに、全員の印鑑がそろわない」
名古屋市内で相続不動産の売却相談を受ける際、このような問題が発生することがあります。
特に、長年放置されていた実家や、親族間の交流が途絶えている家庭では、相続人全員と連絡を取ること自体が難しい場合があります。
例えば、父親が亡くなり、相続人が母親と子ども3人だったとします。
母親と子ども2人は実家の売却に賛成しています。
しかし、残る1人は20年以上音信不通。
電話番号も分からず、現在どこに住んでいるのかも分かりません。
この場合、連絡が取れる3人だけで遺産分割協議を行い、実家を売却できるのでしょうか。
結論から申し上げると、相続人の一人と連絡が取れない不動産でも、売却できる可能性はあります。
ただし、原則として、行方不明の相続人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。
一方、法律には、不在者財産管理人や筆界とは別の共有関係解消制度など、行方不明者がいる場合の問題を解決する仕組みが用意されています。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、2027年3月31日という重要な期限も近づいています。
今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、相続人と連絡が取れない家の売却方法について、不動産売買の実務と法律の両面から詳しく解説します。
第1章｜相続人全員の同意がないと実家は売却できない？
まず、相続不動産の売却について基本的な考え方を整理します。
父親が亡くなり、遺言書がなく、相続人が複数いる場合、不動産は原則として相続人全員による遺産共有の状態になります。
この不動産を誰が取得するのかについて、相続人全員で遺産分割協議を行うことが一般的です。
例えば、相続人が兄弟3人だったとします。
長男と次男は実家を売却して現金を分けたいと考えています。
しかし、三男が行方不明です。
この場合、長男と次男だけで遺産分割協議書を作成しても、原則として有効な遺産分割協議は成立しません。
遺産分割協議は、原則として共同相続人全員が参加する必要があるためです。
ただし、有効な遺言によって取得者が定められている場合などは、手続が異なることがあります。
また、相続人の一人が自分の相続持分を譲渡する方法などもありますが、それによって当然に不動産全体を売却できるわけではありません。
第2章｜行方不明・音信不通・売却反対はまったく違う
ここは非常に重要です。
「相続人と連絡が取れない」といっても、状況によって解決方法が異なります。
① 本当に行方不明で住所も分からない
長年連絡が取れず、現在の住所や居所も分からないケースです。
戸籍や住民票などを調査しても所在が確認できない場合、不在者財産管理人の選任などを検討することがあります。
② 住所は分かるが連絡に応じない
住所は判明しているものの、電話や手紙に返事がないケースです。
この場合、直ちに法律上の不在者に該当するとは限りません。
単に返事をしないことと、所在が不明であることは別問題です。
③ 売却に反対している
相続人の所在は明らかで、連絡も取れるものの、実家の売却に反対しているケースです。
この場合、行方不明者のための制度を利用して、反対している相続人を排除できるわけではありません。
遺産分割調停や審判など、別の方法を検討する必要があります。
④ 海外に住んでいて連絡が取れない
相続人が海外に移住し、連絡先が分からなくなっているケースです。
海外在住という理由だけで不在者になるわけではありません。
まずは所在調査や連絡方法を検討します。
この4つの状況を区別せずに売却手続を進めると、時間と費用を無駄にしてしまう可能性があります。
第3章｜名古屋で相続人の行方が分からない場合、最初に何をする？
まず必要なのは、相続人を正確に確定することです。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを確認し、法律上の相続人を調査します。
その過程で、家族が把握していなかった相続人が判明する場合もあります。
例えば、被相続人に前婚の子どもがいたケースです。
現在の家族とは交流がなくても、法律上の相続人であれば、遺産分割に関係する可能性があります。
相続人調査で確認する主な事項
被相続人の戸籍関係
相続人の人数
相続人の現在の住所
代襲相続の有無
遺言書の有無
相続放棄の有無
不動産の登記名義
戸籍や住民票関係の書類は、取得できる人や請求方法に制限があります。
必要に応じて司法書士や弁護士に依頼することが考えられます。
相続人がさらに亡くなっていたら？
例えば、父親が亡くなった後、遺産分割をしないまま長男も亡くなっていた場合です。
このようなケースでは、長男の相続人が新たに権利関係に関わることがあります。
これを数次相続といいます。
相続を放置する期間が長くなるほど、関係者が増えて手続が複雑になる場合があります。
第4章｜不在者財産管理人とは？行方不明の相続人に代わる制度
相続人が行方不明で、容易に戻る見込みがなく、財産管理人もいない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。
不在者財産管理人とは、行方不明になった人の財産を管理するため、家庭裁判所によって選任される人です。
民法第25条などに基づく制度です。
例えば、相続人が兄弟3人で、そのうち1人が長期間行方不明だったとします。
残る2人が実家を売却したくても、行方不明者を無視して遺産分割協議を進めることはできません。
そこで、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。
管理人が選任されれば、一定の手続を経て、行方不明者に代わって遺産分割協議に参加できる場合があります。
ただし、管理人が選任されたからといって、直ちに自由な売却ができるわけではありません。
第5章｜不在者財産管理人が選任されれば家を売却できる？
不在者財産管理人の基本的な役割は、不在者の財産を管理・保存することです。
そのため、遺産分割協議や不動産の売却など、通常の管理権限を超える行為については、家庭裁判所の許可が必要になります。
これを「権限外行為許可」といいます。
例えば、相続不動産を売却して代金を相続人間で分配する場合です。
管理人は、不在者の利益も守らなければなりません。
したがって、他の相続人が希望するからといって、必ず売却に同意するわけではありません。
売却価格や遺産分割の内容が適切かどうかも問題になります。
不在者財産管理人を利用する流れ
戸籍や住所関係の調査を行う
不在者の所在が確認できない事情を整理する
家庭裁判所へ選任を申し立てる
家庭裁判所が必要な調査・審理を行う
不在者財産管理人が選任される
必要に応じて権限外行為許可を申し立てる
遺産分割や不動産売却を進める
申立て先は、原則として不在者の従来の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所です。
不動産が名古屋市にあるからといって、必ず名古屋家庭裁判所が申立て先になるわけではありません。
第6章｜不在者財産管理人の費用はいくらかかる？
不在者財産管理人の選任申立てには、裁判所への手数料や郵便料などが必要です。
裁判所の案内では、選任申立ての収入印紙は800円分とされています。
ただし、実際の負担はそれだけではありません。
管理人の報酬や管理費用に充てるため、家庭裁判所から予納金を求められる場合があります。
また、弁護士や司法書士などに手続を依頼すれば、その報酬も必要になります。
予納金の額は、財産の内容、管理の難易度、見込まれる業務などによって異なります。
不在者財産管理人の費用を一律に何万円と断定することはできません。
不動産を売却する場合には、売却価格と手続費用を比較し、経済的に合理的な方法かどうかを検討する必要があります。
第7章｜2023年の民法改正で行方不明の共有者がいても売却しやすくなった？
2023年4月1日に施行された改正民法では、所在等不明共有者がいる不動産について、新しい制度が設けられました。
代表的なのが、次の2つです。
① 所在等不明共有者の持分取得制度
民法第262条の2に基づく制度です。
一定の条件を満たす場合、裁判所の決定によって、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得できる仕組みです。
ただし、持分に相当する金銭の供託などが必要になります。
② 所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
民法第262条の3に基づく制度です。
一定の条件のもと、所在等不明共有者の持分を含めて、不動産全体を第三者へ譲渡する権限を認めてもらう方法です。
例えば、共有者が3人いて、そのうち1人が所在不明だった場合です。
残る共有者全員が第三者へ売却することを希望しているとき、裁判所の手続によって売却を進められる可能性があります。
ただし、これらの制度には厳格な要件があります。
相続開始から10年という重要な条件
所在等不明共有者の持分が遺産共有に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、原則として相続開始から10年を経過していなければ、これらの持分取得・譲渡制度を利用できません。
また、裁判所の手続や供託などが必要です。
2023年の民法改正によって、行方不明の相続人を自由に無視して売却できるようになったわけではありません。
遺産共有なのか、通常の共有なのか、相続開始から何年経過しているのかによって、利用できる制度が異なります。
第8章｜相続人が売却に反対している場合はどうする？
相続人の住所が分かっており、連絡も取れるものの、売却に反対している場合です。
例えば、兄弟3人で実家を相続したとします。
長男と次男は売却したいと考えています。
しかし、三男は「思い出のある実家だから売りたくない」と反対しています。
この場合、三男を行方不明者として扱うことはできません。
また、多数決だけで遺産分割協議を成立させることもできません。
解決方法① 話し合いを続ける
まずは売却価格や遺産分割の方法について協議します。
解決方法② 一人が不動産を取得する
売却に反対する相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法も考えられます。
これを代償分割といいます。
解決方法③ 遺産分割調停を申し立てる
話し合いで解決できない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。
調停でも合意できなければ、審判によって分割方法が決められる場合があります。
解決方法④ 共有持分の売却を検討する
すでに共有名義となっている不動産では、自分の持分のみを売却する方法も考えられます。
ただし、持分だけの売却は買主が限定されやすく、不動産全体を売却する場合より価格が低くなることがあります。
第9章｜行方不明の相続人が死亡している可能性がある場合
何十年も連絡が取れず、生死も分からない相続人がいる場合には、失踪宣告という制度が問題になることがあります。
一般的な失踪宣告では、原則として7年間、生死が明らかでないことなどが要件になります。
家庭裁判所によって失踪宣告が認められると、法律上、一定の時点で死亡したものとみなされます。
ただし、7年間連絡が取れなければ自動的に死亡扱いになるわけではありません。
家庭裁判所への申立てと審理が必要です。
また、失踪宣告が認められた場合には、その人自身の相続が発生するため、さらに相続人を確認する必要が生じることがあります。
したがって、単に不動産を早く売却したいという理由だけで、安易に失踪宣告を選ぶべきではありません。
不在者財産管理人の制度と比較し、弁護士などに相談することが重要です。
第10章｜2027年3月31日が重要！相続登記の義務化
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、義務化の対象です。
施行前の相続で、すでに不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日が期限となります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続人と連絡が取れない場合は？
相続人の一人と連絡が取れず、遺産分割協議がまとまらない場合でも、登記義務への対応を検討する必要があります。
そこで利用できる制度の一つが「相続人申告登記」です。
これは、登記名義人について相続が発生したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出る制度です。
一定の要件を満たせば、申出をした相続人について基本的な相続登記申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、相続人申告登記をしただけで、遺産分割が成立したり、売却できるようになったりするわけではありません。
また、遺産分割成立後には、その内容に基づく登記について別途期限が定められています。
相続登記の義務への対応と、不動産を売却できる状態にすることは、分けて考える必要があります。
第11章｜名古屋の空き家を放置すると何が問題になる？
相続人と連絡が取れないために、実家の売却を何年も先送りするケースがあります。
しかし、空き家を長期間放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。
① 建物の老朽化
屋根や外壁、給排水設備などが劣化する可能性があります。
雨漏りが発生すれば、建物内部の損傷が進む場合もあります。
② 固定資産税などの負担
不動産を所有している限り、固定資産税などの負担が生じる場合があります。
③ 管理費用の増加
庭木の剪定、草刈り、建物の点検などが必要になることがあります。
④ 相続人がさらに増える
遺産分割が終わらないまま相続人が亡くなると、その人の相続人が新たに関係する場合があります。
⑤ 売却価格への影響
建物の劣化や管理状態によっては、売却価格に影響する可能性があります。
名古屋市内でも、東区、中区、千種区、昭和区、中村区、中川区、南区、港区、守山区など、さまざまな地域に相続不動産が存在します。
立地が良い土地であっても、権利関係が整理されていなければ、売却が難しくなることがあります。
第12章｜相続人と連絡が取れない家の売却価格は下がる？
相続人と連絡が取れないという理由だけで、不動産の市場価値が必ず下がるわけではありません。
しかし、権利関係が整理されていない状態では、買主が購入を見送る場合があります。
例えば、土地の立地や建物の状態が良くても、所有権移転の見通しが立たなければ、通常の不動産売買を成立させることは難しくなります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合には、決済時に適切な所有権移転登記ができることが重要です。
そのため、相続人の問題が解決していない不動産では、まず売却できる権利関係を整える必要があります。
先に査定を受ける意味はある？
あります。
例えば、実家の売却見込額が3,000万円だったとします。
不在者財産管理人などの手続に費用や時間がかかったとしても、売却によって得られる利益が大きければ、手続を進める価値がある可能性があります。
一方、不動産の価値が低く、管理費用や法的手続の費用が高額になる場合には、慎重な判断が必要です。
相続人の問題を解決する前でも、不動産の市場価格を把握しておくことには意味があります。
第13章｜相続人が行方不明の不動産を売却する流れ
実際に売却を検討する場合、次のような流れが考えられます。
STEP1｜不動産の登記情報を確認する
まず、現在の登記名義人を確認します。
亡くなった親の名義のままなのか、相続人の共有名義になっているのかによって、必要な手続が異なります。
STEP2｜相続人を調査する
戸籍関係を確認し、相続人を確定します。
STEP3｜連絡が取れない理由を整理する
所在不明なのか、音信不通なのか、売却に反対しているのかを確認します。
STEP4｜不動産の査定を行う
現在の市場価格を把握します。
建物を解体して売却する方法と、古家付きのまま売却する方法を比較することもあります。
STEP5｜法的手続を検討する
必要に応じて、不在者財産管理人、遺産分割調停、筆界ではなく共有関係の解消制度などを検討します。
STEP6｜遺産分割・相続登記を進める
売却に必要な権利関係を整理します。
STEP7｜売却活動を開始する
権利関係や売却条件を確認し、購入希望者を探します。
STEP8｜売買契約・決済を行う
必要な裁判所の許可や登記手続などが整ったうえで、売買契約や所有権移転を進めます。
なお、具体的な手続の順序は、遺言書の有無、登記名義、共有関係、裁判所の許可の内容などによって異なります。
第14章｜相続人が行方不明でも不動産会社に買い取ってもらえる？
不動産買取業者によっては、相続人の問題を抱える不動産について相談に応じる場合があります。
ただし、買取業者であっても、法律上必要な権限や手続を無視して不動産全体を取得することはできません。
例えば、相続人の一人が行方不明で遺産分割が成立していない場合、残る相続人だけで不動産全体を自由に売却できるわけではありません。
一方、権利関係を整理した後であれば、買取業者への売却を検討できる場合があります。
また、相続人がすでに共有持分を有している場合には、その持分だけを売却する方法も考えられます。
ただし、持分の買取価格は、不動産全体を売却した場合の単純な持分割合より低くなることがあります。
そのため、相続人の問題を整理して不動産全体を売却する方法と、持分だけを売却する方法を比較することが重要です。
第15章｜よくある質問Q&A
Q1．相続人の一人と連絡が取れなくても家を売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、原則として行方不明の相続人を無視して遺産分割協議を成立させることはできません。
Q2．20年以上音信不通の兄弟がいます。どうすればよいですか？
まずは戸籍や住所関係の調査を行い、所在を確認します。所在が分からない場合には、不在者財産管理人などの制度を検討します。
Q3．相続人全員の実印がないと売却できませんか？
遺産分割協議に基づく相続登記では、通常、遺産分割協議書や印鑑証明書などが必要になります。ただし、遺言や裁判所の手続などによって必要書類が異なります。
Q4．不在者財産管理人は誰でも申し立てられますか？
利害関係人や検察官などが申立てを行うことができます。具体的な要件は家庭裁判所で確認する必要があります。
Q5．不在者財産管理人が選任されれば必ず売却できますか？
必ず売却できるわけではありません。遺産分割や不動産処分については、家庭裁判所の権限外行為許可などが必要になる場合があります。
Q6．相続人が売却に反対している場合も不在者財産管理人を利用できますか？
単に売却に反対しているだけでは、通常、不在者財産管理人の制度を利用する理由にはなりません。遺産分割調停などを検討します。
Q7．相続人が海外に住んでいても売却できますか？
可能です。海外在住の相続人については、署名証明書など、状況に応じた書類を利用する場合があります。
Q8．相続登記の期限までに遺産分割できない場合は？
相続人申告登記などによって、基本的な登記申請義務への対応を検討できます。ただし、売却のための権利関係の整理とは別です。
Q9．行方不明の相続人がいる家を現況のまま売却できますか？
建物の状態を現況のままとすることと、売却に必要な権限があることは別問題です。権利関係の整理が必要です。
Q10．相続人が多すぎて話し合いができません。売却できますか？
遺産分割調停や専門家による相続人調査などを検討する方法があります。相続人の人数や権利関係によって対応が異なります。
まとめ｜相続人が行方不明でも売却を諦める必要はない
名古屋市内で相続した家を売却しようとしても、相続人の一人と連絡が取れず、手続が進まない場合があります。
特に、長年音信不通の兄弟や、住所の分からない親族がいる場合には、遺産分割協議そのものが難しくなることがあります。
しかし、相続人が行方不明だからといって、必ず不動産を売却できないわけではありません。
不在者財産管理人の選任や、2023年の民法改正によって設けられた所在等不明共有者に関する制度など、状況に応じた方法があります。
また、相続人が売却に反対している場合には、遺産分割調停など別の手続を検討することが重要です。
さらに、2024年4月から相続登記が義務化され、2027年3月31日という重要な期限も近づいています。
相続人の問題を放置すると、建物の老朽化や管理費用の増加、数次相続による権利関係の複雑化などが発生する可能性があります。
相続人と連絡が取れない不動産は、売却できない不動産ではなく、売却するための権利関係の整理が必要な不動産です。
早い段階で不動産の価値を把握し、必要な法的手続を検討することが重要です。
名古屋の相続人行方不明・音信不通・訳あり不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、相続や権利関係の問題によって売却が難しくなっている不動産のご相談に対応しています。
相続人の一人が行方不明になっている家。
何十年も音信不通の兄弟がいる実家。
遺産分割協議が進まない空き家。
相続人の人数が多く、権利関係が複雑な土地。
相続登記をしていない古い住宅。
共有名義のまま放置されている不動産。
他社で売却が難しいと言われた相続物件。
このような不動産についても、状況に応じた売却方法を検討します。
必要な場合には、司法書士や弁護士などの専門家による法的手続を踏まえながら、不動産売却の可能性を整理することが重要です。
「相続人の連絡先が分からない」
「兄弟の一人が遺産分割に応じない」
「相続した実家を売却したいが、何から始めればよいか分からない」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
※本記事は2026年11月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。不在者財産管理人、遺産分割、共有持分の取得・譲渡などは、個別の事情や裁判所の判断によって取扱いが異なります。具体的な法的手続については弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。
■参考資料
裁判所｜不在者財産管理人の選任
裁判所｜不在者財産管理人の権限外行為許可
■参考資料
裁判所｜不在者財産管理人の選任
裁判所｜不在者財産管理人の権限外行為許可
