2026.09.27
名古屋で事故物件を売却するなら？高く・早く売る方法と不動産会社の選び方を徹底解説
名古屋で事故物件を売却するなら？高く・早く売る方法と不動産会社の選び方を徹底解説
「名古屋で事故物件を売却したいけれど、どこに相談すればいいのか分からない」
「事故物件だから、普通の不動産より大幅に安くなると言われた」
「孤独死があった実家を相続したが、このまま売却できるのだろうか」
「買取を勧められたけれど、仲介では売れないの？」
事故物件の売却では、一般的な不動産売却とは違った悩みを抱えることがあります。
特に多いのが、
「事故物件だから安く売るしかない」
という思い込みです。
しかし、事故物件だからといって、不動産そのものの価値がなくなるわけではありません。
名古屋市内であれば、土地の需要、駅からの距離、用途地域、周辺環境、建物の状態、マンションなら同じ建物内の取引状況など、通常の不動産と同じように評価すべき部分があります。
そのうえで、人の死に関する事情や室内の状態、購入者への説明などを個別に整理していくことが重要です。
また、
事故物件＝買取しかできない
とも限りません。
条件によっては仲介で購入者を探すこともできますし、早期売却や秘密性を重視する場合には買取が適していることもあります。
大切なのは、事故物件という言葉だけで売却方法を決めないことです。
この記事では、名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱う名古屋仏縁不動産が、
事故物件とはどのような不動産なのか。
名古屋の事故物件はいくらで売れるのか。
仲介と買取の違い。
高く売却するための考え方。
早く売却するための方法。
不動産会社を選ぶポイント。
売却前にやってはいけないこと。
など、名古屋で事故物件を売却する際に知っておきたいポイントを詳しく解説します。
名古屋で事故物件を売却することはできる？
結論から言えば、
事故物件であっても売却することは可能です。
事故物件という言葉には、
「誰も買わない」
「銀行融資が使えない」
「相場の半額になる」
「不動産会社に断られる」
といったイメージを持たれることがあります。
しかし、すべての事故物件が同じ条件ではありません。
例えば、
名古屋市中心部のマンション。
駅徒歩圏の戸建住宅。
住宅需要の高い地域の土地。
郊外の築古住宅。
収益物件。
では、そもそもの不動産需要が違います。
さらに、人の死に関する事情も物件ごとに異なります。
そのため、
「事故物件はいくら」ではなく、「この事故物件はいくらなのか」
という個別の査定が必要になります。
そもそも事故物件とは？
一般に「事故物件」という言葉が使われていますが、人が亡くなった不動産がすべて一律に同じ扱いになるわけではありません。
例えば、
自然死。
病死。
日常生活上の不慮の事故。
孤独死。
自殺。
事件。
などでは事情が異なります。
さらに、
発見までにどの程度の時間が経過したのか。
特殊清掃が行われたのか。
建物のどこで発生したのか。
その後どのように利用されていたのか。
といった事情も関係します。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、宅地建物取引業者が取引相手に人の死についてどのように告げるべきかについて一定の考え方を示しています。
そのため、
「家の中で人が亡くなった＝すべて同じ事故物件」
と考えないことが大切です。
売却前に、まず事実関係を整理します。
孤独死があった家は必ず事故物件になる？
名古屋で事故物件の売却相談を検討している方の中には、
「親が自宅で孤独死していた」
というケースもあります。
特に相続した実家では珍しくない問題です。
しかし、
孤独死という言葉だけで一律に判断することはできません。
例えば自然死だった場合でも、
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
室内への影響。
などを確認する必要があります。
反対に、
「自然死だから何も問題ない」
と自己判断することもおすすめできません。
重要なのは、
死亡原因と発見状況、特殊清掃の有無などを分けて整理すること
です。
事故物件を専門的に取り扱う不動産会社へ相談するときは、分かる範囲で構いませんので、
いつ頃だったのか。
どのような状況だったのか。
特殊清掃を行ったのか。
現在の室内状態はどうなっているのか。
などを伝えてください。
名古屋の事故物件はいくらで売れる？
事故物件の所有者が最も気になるのが、
「いくらで売れるのか」
ではないでしょうか。
ここで注意したいのが、
「事故物件は相場より○％安い」
という一律の考え方です。
不動産価格は、
土地価格。
駅距離。
土地面積。
用途地域。
接道条件。
建物の築年数。
建物状態。
マンションなら階数や方角。
周辺需要。
など、さまざまな要素によって決まります。
そこへ事故等の事情が加わります。
したがって査定では、まず、
事故等の事情がなかった場合の不動産価値
を考えることが重要です。
例えば、通常であれば3,000万円程度の価値が考えられる物件なら、その3,000万円を一つの基準として、個別事情を検討します。
最初から、
「事故物件なので1,500万円です」
と考えるのではありません。
「事故物件だから半額」と言われたら理由を確認する
事故物件の売却相談で、
「事故物件だから通常相場の半額くらいです」
と言われることがあります。
もちろん、事故内容や物件条件などによって価格に大きな影響が出る可能性はあります。
しかし、
事故物件には全国共通の一律の値下げ率が決められているわけではありません。
そのため査定額が大幅に低い場合は、
なぜこの価格なのか。
事故等の事情がなかった場合はいくらなのか。
事故による影響をどの程度と考えているのか。
修繕費はいくら必要なのか。
残置物撤去費はいくらなのか。
土地はいくらと評価しているのか。
建物はいくらと評価しているのか。
を確認してみましょう。
「事故物件だから」という一言だけで査定を終わらせないこと。
これが安く売りすぎないための重要なポイントです。
名古屋の事故物件は「土地の価値」も見る
戸建住宅の事故物件では、建物内部で起きた出来事ばかりに意識が向きがちです。
しかし、不動産には土地があります。
例えば、
駅から近い。
住宅需要が高い。
商業地域にある。
土地面積が大きい。
道路条件が良い。
周辺で土地を探している人が多い。
こうした物件なら、土地そのものに需要がある可能性があります。
特に築年数が古い戸建では、購入者が建物を利用するのではなく、土地として評価することもあります。
つまり、
建物内で事故があったからといって、土地の立地価値までゼロになるわけではありません。
事故の内容と不動産本来の価値を分けて考えることが重要です。
名古屋市16区でも事故物件の売れ方は違う
名古屋市には、
千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区
の16区があります。
しかし、
「名古屋の事故物件」というだけで同じ査定になるわけではありません。
例えば同じ中区でも、駅からの距離や用途地域、土地の大きさによって需要は異なります。
東区・千種区・昭和区・瑞穂区などでも、住宅地としての条件によって評価は変わります。
中村区なら名古屋駅周辺とその他の地域では不動産の性格が違います。
守山区・緑区・名東区・天白区などでも、戸建住宅として需要が考えられる地域があります。
重要なのは、
事故内容だけではなく、その不動産が名古屋のどこにあるのかを見ること
です。
事故物件を高く売るなら最初から買取だけに決めない
事故物件の売却相談をすると、
「事故物件なので買取ですね」
と言われることがあります。
確かに買取にはメリットがあります。
しかし、事故物件だからといって最初から買取だけに限定する必要があるとは限りません。
売却方法には大きく、
仲介
と
買取
があります。
仲介は、不動産会社が購入希望者を探す方法です。
買取は、不動産会社や不動産事業者などが直接購入する方法です。
一般的に仲介は購入者を探す時間が必要になりますが、市場でその物件を評価する購入者を探せる可能性があります。
一方、買取は価格や条件について合意できれば、一般の購入者を広く募集する期間を省けるため、早期売却を希望する場合などに向いています。
どちらが優れているという話ではありません。
売主様が何を優先するのかによって変わります。
高く売りたいなら仲介を検討する価値がある
売却をそれほど急いでおらず、
「できるだけ条件の良い購入者を探したい」
という場合には、仲介を検討する価値があります。
例えば、
立地条件が良い。
土地需要がある。
マンションとして人気がある。
建物を利用できる。
投資物件として収益性がある。
などの条件があれば、事故等の事情を理解したうえで購入を検討する人が現れる可能性があります。
購入者には、
自宅として購入する人だけではなく、
不動産投資家。
不動産事業者。
リフォーム前提の購入者。
土地目的の購入者。
なども考えられます。
事故物件を高く売るためには、
「誰がこの不動産を評価するのか」
を考えることが重要です。
早く売りたいなら買取を比較する
一方、
「相続した事故物件を早く整理したい」
「遠方に住んでいて何度も名古屋へ行けない」
「室内を見ること自体が精神的に負担」
「大量の家財が残っている」
「近所に知られず売却したい」
という場合には買取が有力な選択肢になります。
買取では、条件によって、
残置物を残したまま。
老朽化した状態のまま。
リフォームせず。
一般公開せず。
売却できる場合があります。
ただし、購入後の修繕費や再販売リスクなどを考慮した買取価格になることがあります。
そのため、
仲介ならいくらを目指せるのか。
買取ならいくらなのか。
両方を比較して判断することが重要です。
「高く売る」と「早く売る」を両立する方法も考える
事故物件を所有している方の多くは、
「できるだけ高く売りたい。でも1年も2年も待ちたくない」
と考えます。
そこで検討できるのが、
売却期間を決めて仲介し、その後買取へ切り替える方法
です。
例えば、
最初の3カ月は仲介で購入者を探す。
反響を確認する。
価格や販売方法を見直す。
期限までに条件が合わなければ買取を比較する。
という方法です。
これなら、
最初から買取だけに限定することも、
いつまでも仲介で売れない状態を続けることも避けやすくなります。
事故物件の売却では、
価格・期間・手間のバランス
を考えることが重要です。
事故物件を高く売るなら「片付ける前」に査定する
相続した事故物件では、室内に家財が残っているケースがあります。
そこで、
「まず全部捨てて、きれいにしてから査定してもらおう」
と考える方がいます。
しかし、これは必ずしも得策ではありません。
例えば残置物撤去に100万円かかったとしても、100万円以上売却価格が上がるとは限りません。
購入者によっては、
「こちらで撤去します」
という条件で購入できる場合もあります。
買取なら、残置物を含めて査定できる場合もあります。
だからこそ、
片付ける前に査定する。
まず現在の状態でいくらなのかを確認します。
そのうえで、
片付けた場合。
現状のまま売却した場合。
それぞれの価格と費用を比較します。
リフォームしてから売るべき？
事故物件では、
「内装を新品にすれば高く売れるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、例えば300万円かけてリフォームしても、売却価格が300万円以上上がらなければ、売主様の手取りが増えるとは限りません。
さらに購入者が、
「自分で全面改装したい」
と考えていれば、売主様が選んだ内装が評価されない可能性もあります。
そのため、
リフォーム→査定
ではなく、
現状査定→リフォーム費用確認→リフォーム後の想定価格→比較
という順番がおすすめです。
事故物件だからこそ、先にお金を使うのではなく、費用対効果を確認してから判断します。
建物を解体すれば事故物件ではなくなる？
戸建住宅では、
「事故があった建物を壊して更地にすれば売りやすくなるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、
建物を解体したからといって、過去の事実について何も考えなくてよくなると単純に判断することはできません。
また、解体には費用がかかります。
さらに注意したいのが、
再建築不可。
接道問題。
狭小地。
借地。
など、別の問題を抱えている物件です。
特に再建築に問題がある不動産では、建物を解体する前に道路・接道・建築上の条件を確認することが重要です。
事故物件だからという理由だけで、
「とりあえず解体する」
のは避けた方がよいでしょう。
事故物件を高く売るために重要なのは「問題を整理すること」
事故物件の購入者が不安になるのは、事故があったという事実だけではありません。
「何が起きたのか分からない」
「室内がどうなっているのか分からない」
「購入後に何が必要なのか分からない」
という不透明さも不安につながります。
だからこそ、
分かっている事実。
分からないこと。
特殊清掃の有無。
リフォーム履歴。
残置物。
建物状態。
相続関係。
権利関係。
などを整理します。
問題を隠すのではありません。
問題を見える状態にする。
そうすることで、購入者も検討しやすくなります。
事故物件を安く買い叩かれないために査定で確認すること
事故物件の査定を受けたら、査定額だけを見るのではなく、
「なぜこの価格なのですか？」
と確認してください。
特に聞きたいのは、
事故等の事情がなかった場合の価格。
土地の評価。
建物の評価。
事故等の事情による影響。
必要な修繕費。
残置物処分費。
仲介で売却する場合の想定価格。
買取の場合の価格。
です。
例えば、
通常査定3,000万円。
買取査定2,000万円。
だった場合、
1,000万円の差がなぜ生まれているのか
を確認します。
合理的な理由があるかもしれません。
一方、単に、
「事故物件だからです」
だけでは、売主様が適正価格を判断する材料として十分とはいえません。
名古屋で事故物件を売却するなら「査定額が高い会社」だけで選ばない
仲介で事故物件を売却する場合、
A社2,500万円。
B社2,800万円。
C社3,300万円。
という査定が出たら、3,300万円の会社へ依頼したくなるかもしれません。
しかし、仲介査定は、
その金額で不動産会社が買い取るという意味ではありません。
重要なのは、
なぜ3,300万円なのか。
誰に売るのか。
どのくらいの期間を想定しているのか。
事故物件をどのように販売するのか。
問い合わせがなければどうするのか。
という販売戦略です。
高い査定価格で媒介契約を取り、その後何度も値下げするのであれば、最初の査定価格だけを比較しても意味がありません。
査定額の高さではなく、その査定額で売れる根拠を見る。
事故物件の不動産会社選びでは、ここが非常に重要です。
名古屋で事故物件売却に強い不動産会社を選ぶポイント
事故物件を売却する不動産会社を選ぶときは、単に、
「事故物件専門」
と書いてあるかだけで判断しないことをおすすめします。
確認したいのは、
事故等の事情を個別に確認してくれるか。
通常の不動産価値も査定してくれるか。
仲介と買取の両方を比較できるか。
現状のまま売却する方法を検討できるか。
必要以上に片付け・リフォーム・解体を勧めないか。
査定価格の根拠を説明できるか。
相続・登記・共有など別の問題も整理できるか。
といった部分です。
事故物件では、
事故だけを見ても売却できません。
不動産としての価値と、物件が抱えている事情の両方を見る必要があります。
他社で「事故物件だから売れない」と言われた場合
すでに別の不動産会社へ相談し、
「事故物件なので扱えません」
「買取しかありません」
「この価格でなければ売れません」
と言われている方もいるでしょう。
しかし、一社から断られたことだけで、
その不動産に価値がないと判断する必要はありません。
不動産会社にも得意分野があります。
一般的な中古住宅の仲介を中心に扱う会社と、事故物件・訳あり物件を扱う会社では、想定する購入者や販売方法が違う場合があります。
まず、
なぜ売れないと言われたのか。
事故内容が理由なのか。
建物状態なのか。
価格なのか。
購入者を探しにくいからなのか。
別の問題があるのか。
を整理してください。
「売れない」のではなく、「その方法では売りにくい」だけの場合もあります。
名古屋で事故物件を売却するなら、まず「現状」で相談する
事故物件の売却で、最初にやることはリフォームでも解体でもありません。
まず、
現在の状態を確認することです。
家財が残っていても構いません。
建物が古くても構いません。
相続登記が終わっていない段階でも、売却に向けた相談自体はできます。
他社で査定を受けていても構いません。
まず、
不動産本来の価値。
事故等の事情。
建物状態。
残置物。
相続・権利関係。
売主様が希望する価格。
売却したい時期。
を整理します。
そのうえで、
仲介で売る。
買取で売る。
現状のまま売る。
必要な部分だけ整理して売る。
どの方法が適しているのかを比較します。
事故物件だからこそ、
「何かする前に査定する」
ことが大切です。
名古屋の事故物件売却で大切な3つのこと
ここまでを整理すると、名古屋で事故物件を売却する際に特に大切なのは3つです。
① 事故物件だからと最初から安く考えない。
まず不動産本来の価値を確認します。
② 買取だけに限定しない。
仲介と買取の両方を比較します。
③ 片付け・リフォーム・解体を先にしない。
現状査定を行い、費用対効果を確認してから判断します。
事故物件を高く・早く売却するために必要なのは、
「事故物件だからどうするか」ではなく、「この不動産ならどう売るか」を考えることです。
「名古屋で事故物件を売却したいけれど、どこに相談すればいいのか分からない」
「事故物件だから、普通の不動産より大幅に安くなると言われた」
「孤独死があった実家を相続したが、このまま売却できるのだろうか」
「買取を勧められたけれど、仲介では売れないの？」
事故物件の売却では、一般的な不動産売却とは違った悩みを抱えることがあります。
特に多いのが、
「事故物件だから安く売るしかない」
という思い込みです。
しかし、事故物件だからといって、不動産そのものの価値がなくなるわけではありません。
名古屋市内であれば、土地の需要、駅からの距離、用途地域、周辺環境、建物の状態、マンションなら同じ建物内の取引状況など、通常の不動産と同じように評価すべき部分があります。
そのうえで、人の死に関する事情や室内の状態、購入者への説明などを個別に整理していくことが重要です。
また、
事故物件＝買取しかできない
とも限りません。
条件によっては仲介で購入者を探すこともできますし、早期売却や秘密性を重視する場合には買取が適していることもあります。
大切なのは、事故物件という言葉だけで売却方法を決めないことです。
この記事では、名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱う名古屋仏縁不動産が、
事故物件とはどのような不動産なのか。
名古屋の事故物件はいくらで売れるのか。
仲介と買取の違い。
高く売却するための考え方。
早く売却するための方法。
不動産会社を選ぶポイント。
売却前にやってはいけないこと。
など、名古屋で事故物件を売却する際に知っておきたいポイントを詳しく解説します。
名古屋で事故物件を売却することはできる？
結論から言えば、
事故物件であっても売却することは可能です。
事故物件という言葉には、
「誰も買わない」
「銀行融資が使えない」
「相場の半額になる」
「不動産会社に断られる」
といったイメージを持たれることがあります。
しかし、すべての事故物件が同じ条件ではありません。
例えば、
名古屋市中心部のマンション。
駅徒歩圏の戸建住宅。
住宅需要の高い地域の土地。
郊外の築古住宅。
収益物件。
では、そもそもの不動産需要が違います。
さらに、人の死に関する事情も物件ごとに異なります。
そのため、
「事故物件はいくら」ではなく、「この事故物件はいくらなのか」
という個別の査定が必要になります。
そもそも事故物件とは？
一般に「事故物件」という言葉が使われていますが、人が亡くなった不動産がすべて一律に同じ扱いになるわけではありません。
例えば、
自然死。
病死。
日常生活上の不慮の事故。
孤独死。
自殺。
事件。
などでは事情が異なります。
さらに、
発見までにどの程度の時間が経過したのか。
特殊清掃が行われたのか。
建物のどこで発生したのか。
その後どのように利用されていたのか。
といった事情も関係します。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、宅地建物取引業者が取引相手に人の死についてどのように告げるべきかについて一定の考え方を示しています。
そのため、
「家の中で人が亡くなった＝すべて同じ事故物件」
と考えないことが大切です。
売却前に、まず事実関係を整理します。
孤独死があった家は必ず事故物件になる？
名古屋で事故物件の売却相談を検討している方の中には、
「親が自宅で孤独死していた」
というケースもあります。
特に相続した実家では珍しくない問題です。
しかし、
孤独死という言葉だけで一律に判断することはできません。
例えば自然死だった場合でも、
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
室内への影響。
などを確認する必要があります。
反対に、
「自然死だから何も問題ない」
と自己判断することもおすすめできません。
重要なのは、
死亡原因と発見状況、特殊清掃の有無などを分けて整理すること
です。
事故物件を専門的に取り扱う不動産会社へ相談するときは、分かる範囲で構いませんので、
いつ頃だったのか。
どのような状況だったのか。
特殊清掃を行ったのか。
現在の室内状態はどうなっているのか。
などを伝えてください。
名古屋の事故物件はいくらで売れる？
事故物件の所有者が最も気になるのが、
「いくらで売れるのか」
ではないでしょうか。
ここで注意したいのが、
「事故物件は相場より○％安い」
という一律の考え方です。
不動産価格は、
土地価格。
駅距離。
土地面積。
用途地域。
接道条件。
建物の築年数。
建物状態。
マンションなら階数や方角。
周辺需要。
など、さまざまな要素によって決まります。
そこへ事故等の事情が加わります。
したがって査定では、まず、
事故等の事情がなかった場合の不動産価値
を考えることが重要です。
例えば、通常であれば3,000万円程度の価値が考えられる物件なら、その3,000万円を一つの基準として、個別事情を検討します。
最初から、
「事故物件なので1,500万円です」
と考えるのではありません。
「事故物件だから半額」と言われたら理由を確認する
事故物件の売却相談で、
「事故物件だから通常相場の半額くらいです」
と言われることがあります。
もちろん、事故内容や物件条件などによって価格に大きな影響が出る可能性はあります。
しかし、
事故物件には全国共通の一律の値下げ率が決められているわけではありません。
そのため査定額が大幅に低い場合は、
なぜこの価格なのか。
事故等の事情がなかった場合はいくらなのか。
事故による影響をどの程度と考えているのか。
修繕費はいくら必要なのか。
残置物撤去費はいくらなのか。
土地はいくらと評価しているのか。
建物はいくらと評価しているのか。
を確認してみましょう。
「事故物件だから」という一言だけで査定を終わらせないこと。
これが安く売りすぎないための重要なポイントです。
名古屋の事故物件は「土地の価値」も見る
戸建住宅の事故物件では、建物内部で起きた出来事ばかりに意識が向きがちです。
しかし、不動産には土地があります。
例えば、
駅から近い。
住宅需要が高い。
商業地域にある。
土地面積が大きい。
道路条件が良い。
周辺で土地を探している人が多い。
こうした物件なら、土地そのものに需要がある可能性があります。
特に築年数が古い戸建では、購入者が建物を利用するのではなく、土地として評価することもあります。
つまり、
建物内で事故があったからといって、土地の立地価値までゼロになるわけではありません。
事故の内容と不動産本来の価値を分けて考えることが重要です。
名古屋市16区でも事故物件の売れ方は違う
名古屋市には、
千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区
の16区があります。
しかし、
「名古屋の事故物件」というだけで同じ査定になるわけではありません。
例えば同じ中区でも、駅からの距離や用途地域、土地の大きさによって需要は異なります。
東区・千種区・昭和区・瑞穂区などでも、住宅地としての条件によって評価は変わります。
中村区なら名古屋駅周辺とその他の地域では不動産の性格が違います。
守山区・緑区・名東区・天白区などでも、戸建住宅として需要が考えられる地域があります。
重要なのは、
事故内容だけではなく、その不動産が名古屋のどこにあるのかを見ること
です。
事故物件を高く売るなら最初から買取だけに決めない
事故物件の売却相談をすると、
「事故物件なので買取ですね」
と言われることがあります。
確かに買取にはメリットがあります。
しかし、事故物件だからといって最初から買取だけに限定する必要があるとは限りません。
売却方法には大きく、
仲介
と
買取
があります。
仲介は、不動産会社が購入希望者を探す方法です。
買取は、不動産会社や不動産事業者などが直接購入する方法です。
一般的に仲介は購入者を探す時間が必要になりますが、市場でその物件を評価する購入者を探せる可能性があります。
一方、買取は価格や条件について合意できれば、一般の購入者を広く募集する期間を省けるため、早期売却を希望する場合などに向いています。
どちらが優れているという話ではありません。
売主様が何を優先するのかによって変わります。
高く売りたいなら仲介を検討する価値がある
売却をそれほど急いでおらず、
「できるだけ条件の良い購入者を探したい」
という場合には、仲介を検討する価値があります。
例えば、
立地条件が良い。
土地需要がある。
マンションとして人気がある。
建物を利用できる。
投資物件として収益性がある。
などの条件があれば、事故等の事情を理解したうえで購入を検討する人が現れる可能性があります。
購入者には、
自宅として購入する人だけではなく、
不動産投資家。
不動産事業者。
リフォーム前提の購入者。
土地目的の購入者。
なども考えられます。
事故物件を高く売るためには、
「誰がこの不動産を評価するのか」
を考えることが重要です。
早く売りたいなら買取を比較する
一方、
「相続した事故物件を早く整理したい」
「遠方に住んでいて何度も名古屋へ行けない」
「室内を見ること自体が精神的に負担」
「大量の家財が残っている」
「近所に知られず売却したい」
という場合には買取が有力な選択肢になります。
買取では、条件によって、
残置物を残したまま。
老朽化した状態のまま。
リフォームせず。
一般公開せず。
売却できる場合があります。
ただし、購入後の修繕費や再販売リスクなどを考慮した買取価格になることがあります。
そのため、
仲介ならいくらを目指せるのか。
買取ならいくらなのか。
両方を比較して判断することが重要です。
「高く売る」と「早く売る」を両立する方法も考える
事故物件を所有している方の多くは、
「できるだけ高く売りたい。でも1年も2年も待ちたくない」
と考えます。
そこで検討できるのが、
売却期間を決めて仲介し、その後買取へ切り替える方法
です。
例えば、
最初の3カ月は仲介で購入者を探す。
反響を確認する。
価格や販売方法を見直す。
期限までに条件が合わなければ買取を比較する。
という方法です。
これなら、
最初から買取だけに限定することも、
いつまでも仲介で売れない状態を続けることも避けやすくなります。
事故物件の売却では、
価格・期間・手間のバランス
を考えることが重要です。
事故物件を高く売るなら「片付ける前」に査定する
相続した事故物件では、室内に家財が残っているケースがあります。
そこで、
「まず全部捨てて、きれいにしてから査定してもらおう」
と考える方がいます。
しかし、これは必ずしも得策ではありません。
例えば残置物撤去に100万円かかったとしても、100万円以上売却価格が上がるとは限りません。
購入者によっては、
「こちらで撤去します」
という条件で購入できる場合もあります。
買取なら、残置物を含めて査定できる場合もあります。
だからこそ、
片付ける前に査定する。
まず現在の状態でいくらなのかを確認します。
そのうえで、
片付けた場合。
現状のまま売却した場合。
それぞれの価格と費用を比較します。
リフォームしてから売るべき？
事故物件では、
「内装を新品にすれば高く売れるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、例えば300万円かけてリフォームしても、売却価格が300万円以上上がらなければ、売主様の手取りが増えるとは限りません。
さらに購入者が、
「自分で全面改装したい」
と考えていれば、売主様が選んだ内装が評価されない可能性もあります。
そのため、
リフォーム→査定
ではなく、
現状査定→リフォーム費用確認→リフォーム後の想定価格→比較
という順番がおすすめです。
事故物件だからこそ、先にお金を使うのではなく、費用対効果を確認してから判断します。
建物を解体すれば事故物件ではなくなる？
戸建住宅では、
「事故があった建物を壊して更地にすれば売りやすくなるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、
建物を解体したからといって、過去の事実について何も考えなくてよくなると単純に判断することはできません。
また、解体には費用がかかります。
さらに注意したいのが、
再建築不可。
接道問題。
狭小地。
借地。
など、別の問題を抱えている物件です。
特に再建築に問題がある不動産では、建物を解体する前に道路・接道・建築上の条件を確認することが重要です。
事故物件だからという理由だけで、
「とりあえず解体する」
のは避けた方がよいでしょう。
事故物件を高く売るために重要なのは「問題を整理すること」
事故物件の購入者が不安になるのは、事故があったという事実だけではありません。
「何が起きたのか分からない」
「室内がどうなっているのか分からない」
「購入後に何が必要なのか分からない」
という不透明さも不安につながります。
だからこそ、
分かっている事実。
分からないこと。
特殊清掃の有無。
リフォーム履歴。
残置物。
建物状態。
相続関係。
権利関係。
などを整理します。
問題を隠すのではありません。
問題を見える状態にする。
そうすることで、購入者も検討しやすくなります。
事故物件を安く買い叩かれないために査定で確認すること
事故物件の査定を受けたら、査定額だけを見るのではなく、
「なぜこの価格なのですか？」
と確認してください。
特に聞きたいのは、
事故等の事情がなかった場合の価格。
土地の評価。
建物の評価。
事故等の事情による影響。
必要な修繕費。
残置物処分費。
仲介で売却する場合の想定価格。
買取の場合の価格。
です。
例えば、
通常査定3,000万円。
買取査定2,000万円。
だった場合、
1,000万円の差がなぜ生まれているのか
を確認します。
合理的な理由があるかもしれません。
一方、単に、
「事故物件だからです」
だけでは、売主様が適正価格を判断する材料として十分とはいえません。
名古屋で事故物件を売却するなら「査定額が高い会社」だけで選ばない
仲介で事故物件を売却する場合、
A社2,500万円。
B社2,800万円。
C社3,300万円。
という査定が出たら、3,300万円の会社へ依頼したくなるかもしれません。
しかし、仲介査定は、
その金額で不動産会社が買い取るという意味ではありません。
重要なのは、
なぜ3,300万円なのか。
誰に売るのか。
どのくらいの期間を想定しているのか。
事故物件をどのように販売するのか。
問い合わせがなければどうするのか。
という販売戦略です。
高い査定価格で媒介契約を取り、その後何度も値下げするのであれば、最初の査定価格だけを比較しても意味がありません。
査定額の高さではなく、その査定額で売れる根拠を見る。
事故物件の不動産会社選びでは、ここが非常に重要です。
名古屋で事故物件売却に強い不動産会社を選ぶポイント
事故物件を売却する不動産会社を選ぶときは、単に、
「事故物件専門」
と書いてあるかだけで判断しないことをおすすめします。
確認したいのは、
事故等の事情を個別に確認してくれるか。
通常の不動産価値も査定してくれるか。
仲介と買取の両方を比較できるか。
現状のまま売却する方法を検討できるか。
必要以上に片付け・リフォーム・解体を勧めないか。
査定価格の根拠を説明できるか。
相続・登記・共有など別の問題も整理できるか。
といった部分です。
事故物件では、
事故だけを見ても売却できません。
不動産としての価値と、物件が抱えている事情の両方を見る必要があります。
他社で「事故物件だから売れない」と言われた場合
すでに別の不動産会社へ相談し、
「事故物件なので扱えません」
「買取しかありません」
「この価格でなければ売れません」
と言われている方もいるでしょう。
しかし、一社から断られたことだけで、
その不動産に価値がないと判断する必要はありません。
不動産会社にも得意分野があります。
一般的な中古住宅の仲介を中心に扱う会社と、事故物件・訳あり物件を扱う会社では、想定する購入者や販売方法が違う場合があります。
まず、
なぜ売れないと言われたのか。
事故内容が理由なのか。
建物状態なのか。
価格なのか。
購入者を探しにくいからなのか。
別の問題があるのか。
を整理してください。
「売れない」のではなく、「その方法では売りにくい」だけの場合もあります。
名古屋で事故物件を売却するなら、まず「現状」で相談する
事故物件の売却で、最初にやることはリフォームでも解体でもありません。
まず、
現在の状態を確認することです。
家財が残っていても構いません。
建物が古くても構いません。
相続登記が終わっていない段階でも、売却に向けた相談自体はできます。
他社で査定を受けていても構いません。
まず、
不動産本来の価値。
事故等の事情。
建物状態。
残置物。
相続・権利関係。
売主様が希望する価格。
売却したい時期。
を整理します。
そのうえで、
仲介で売る。
買取で売る。
現状のまま売る。
必要な部分だけ整理して売る。
どの方法が適しているのかを比較します。
事故物件だからこそ、
「何かする前に査定する」
ことが大切です。
名古屋の事故物件売却で大切な3つのこと
ここまでを整理すると、名古屋で事故物件を売却する際に特に大切なのは3つです。
① 事故物件だからと最初から安く考えない。
まず不動産本来の価値を確認します。
② 買取だけに限定しない。
仲介と買取の両方を比較します。
③ 片付け・リフォーム・解体を先にしない。
現状査定を行い、費用対効果を確認してから判断します。
事故物件を高く・早く売却するために必要なのは、
「事故物件だからどうするか」ではなく、「この不動産ならどう売るか」を考えることです。
名古屋で事故物件を売却するなら？高く・早く売る方法と不動産会社の選び方を徹底解説【後編】
前編では、名古屋で事故物件を売却するときの価格の考え方や、仲介と買取の違い、売却前に片付け・リフォーム・解体を急がないこと、不動産会社の選び方などを解説しました。
後編では、さらに実際の売却に近いところまで踏み込みます。
事故物件を売却するまでに何を確認するのか。
近所に知られず売ることはできるのか。
相続した事故物件はどうすればいいのか。
マンションの場合はどう考えるのか。
売却期間はどのくらいなのか。
そして、最終的に売主様の手元へいくら残るのか。
名古屋で事故物件を売却するときに知っておきたい実践的なポイントを順番に見ていきましょう。
名古屋で事故物件を売却する基本的な流れ
事故物件だからといって、最初から特殊な方法で売却するわけではありません。
基本的には通常の不動産売却と同じように、
査定 → 売却方法の検討 → 販売・買取交渉 → 売買契約 → 引渡し
という流れになります。
ただし、事故物件では査定前の「事実確認」が非常に重要です。
まず確認したいのは、
いつ頃、人の死があったのか。
死亡原因について分かっていること。
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
室内の修繕・リフォーム履歴。
現在の建物状態。
残置物の有無。
相続の場合は現在の所有関係。
などです。
すべて分からなくても構いません。
重要なのは、
分かっている事実と、分からないことを分けることです。
推測で説明を作るのではなく、確認できる資料や事実を整理したうえで売却方法を考えます。
STEP1 事故物件の現在の状態を確認する
最初に現地を確認します。
例えば孤独死があった住宅なら、
特殊清掃は完了しているのか。
臭いや汚損は残っているのか。
家財は残っているのか。
建物自体に修繕が必要なのか。
などを確認します。
ここで重要なのは、
「汚れているから先に片付けなければならない」と考えないことです。
現状のまま査定できる場合があります。
特に相続した実家の場合、売主様が遠方に住んでいることもあります。
名古屋まで何度も来て、
片付け業者を探す。
リフォーム会社を探す。
解体業者を探す。
その後に不動産会社を探す。
という順番にする必要はありません。
まず不動産会社へ相談し、現状でどのような売却方法が考えられるか確認します。
STEP2 事故等がなかった場合の不動産価値を査定する
次に重要なのが、
事故等の事情がなかった場合の価格を確認することです。
土地なら、
立地。
土地面積。
用途地域。
接道。
土地形状。
周辺の取引状況。
などを確認します。
戸建住宅なら建物の築年数や状態。
マンションなら専有面積、階数、方角、管理状態、同一マンションや周辺の取引状況なども確認します。
そして、
通常の不動産価値
↓
事故等の事情
↓
現在の建物・室内状態
という順番で査定を考えます。
最初から、
「事故物件だから○○万円」
と決めるのではありません。
STEP3 仲介と買取を比較する
査定後は、仲介と買取のどちらが売主様の希望に合っているのかを比較します。
例えば、
仲介で2,800万円程度を目指す方法
と、
現状のまま2,400万円で買い取ってもらう方法
があったとします。
400万円の差だけを見ると、仲介を選びたくなります。
しかし仲介するために、
残置物撤去。
修繕。
仲介手数料。
売却期間中の維持費。
その他の費用。
が必要になることがあります。
さらに、2,800万円が売出価格なのか、想定成約価格なのかによっても意味が違います。
一方、買取では現状のまま引き渡せる場合があります。
そのため、
「売却価格」ではなく「最終的な手取り」
で比較することが重要です。
事故物件の売却期間はどのくらい？
「事故物件は売れるまで何年もかかるのでは？」
と心配される方もいます。
しかし、事故物件だから一律に売却期間が決まるわけではありません。
売却期間は、
価格。
立地。
建物状態。
事故等の事情。
購入対象者。
販売方法。
などによって変わります。
条件が合えば早期に購入者が見つかる可能性もあります。
反対に、相場とかけ離れた価格で売り出したり、購入対象者を間違えたりすると、長期間売れないこともあります。
大切なのは、
最初から売却期限を決めておくことです。
例えば、
「3カ月程度は仲介で購入者を探す」
「その後は価格を見直す」
「半年以内には売却したいので、一定期間後は買取も比較する」
というように、売却戦略を決めます。
長期間売れない事故物件は値下げする前に原因を確認する
すでに事故物件を売り出しているものの、
半年。
1年。
それ以上。
売れないという場合もあります。
このとき、
「事故物件だから、もっと値下げしなければならない」
と考える前に確認したいことがあります。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
購入を見送った理由は何だったのか。
価格が原因なのか。
事故等の事情が原因なのか。
建物状態なのか。
購入者の資金面なのか。
そもそも購入対象者へ情報が届いているのか。
例えば問い合わせ自体がほとんどないのであれば、価格だけでなく販売方法を見直す必要があるかもしれません。
内覧は多いのに成約しないなら、価格や現地状態など別の問題が考えられます。
「売れない＝値下げ」ではありません。
なぜ売れないのかを分析してから次の方法を考えます。
事故物件を近所に知られず売却することはできる？
事故物件の所有者から多い相談の一つが、
「近所に知られず売却したい」
というものです。
特に、
親が孤独死した実家。
長年家族が住んでいた住宅。
現在も親族が近くに住んでいる住宅。
などでは、売却していること自体を必要以上に知られたくない方もいます。
不動産を売却するからといって、必ず大々的に広告しなければならないわけではありません。
例えば、
一般向け広告を限定する。
既存の購入希望者へ紹介する。
不動産投資家へ個別に紹介する。
不動産事業者へ提案する。
買取を検討する。
といった方法があります。
現地に「売物件」の看板を出さない方法もある
周囲に知られたくないのであれば、
現地看板。
近隣へのチラシ。
オープンハウス。
現地販売会。
などを行わない販売方法を検討できます。
不動産会社へ相談するときに、
「秘密性を重視したい」
と最初に伝えてください。
ただし、販売範囲を狭くすると購入候補者も少なくなる可能性があります。
そのため、
価格。
売却期間。
秘密性。
のどれを優先するのか決めることが重要です。
「近所に知られない」と「買主に隠す」はまったく違う
ここは事故物件売却で非常に重要です。
近隣住民へ必要以上に情報を広げないことと、
購入者へ必要な事実を伝えないことは別の話です。
インターネットへ大々的に掲載しない。
看板を設置しない。
近隣へチラシを配らない。
こうした秘密性への配慮と、購入判断に必要な情報の取扱いは分けて考えます。
事故物件の売却では、
必要な相手へ必要な情報を適切に伝えながら、不必要に情報を広げない
という考え方が大切です。
相続した事故物件は何から始める？
名古屋で事故物件の売却を検討する方の中には、
「親が亡くなり、実家を相続することになった」
という方も多くいます。
この場合、
事故物件の問題。
相続の問題。
不動産売却の問題。
が同時に発生することがあります。
さらに相続人が複数いれば、
誰が相続するのか。
売却するのか。
保有するのか。
売却代金をどう分けるのか。
などを整理する必要があります。
ここで大切なのは、
相続の問題と事故物件の問題を一緒にして混乱しないことです。
まず所有関係を確認します。
そのうえで、不動産としての価値や売却方法を検討します。
相続登記が終わっていなくても売却相談はできる
「まだ相続登記をしていないので、不動産会社には相談できない」
と思っている方もいます。
しかし、
売却に向けた査定や相談まで待つ必要はありません。
まず、
相続人は誰なのか。
遺言書はあるのか。
登記名義は誰なのか。
どのような不動産なのか。
売却するとすればどの程度の価格が考えられるのか。
などを整理できます。
実際に売却を進めるために必要な登記手続きについては、司法書士などと連携しながら進めることができます。
「売れるかどうかも分からないのに、先に全部手続きを進めるのが不安」
という場合こそ、早い段階で売却相談をしておくと全体像を把握しやすくなります。
相続した事故物件の家財をすぐ全部捨てない
相続した実家では、
家具。
家電。
衣類。
書類。
写真。
仏壇。
その他の家財。
が大量に残っていることがあります。
しかし、不動産会社へ相談する前にすべて処分する必要があるとは限りません。
特に確認しておきたいのが、
登記関係書類。
過去の売買契約書。
建築関係資料。
測量図。
賃貸借契約書。
固定資産税関係書類。
などです。
重要書類まで一緒に処分してしまわないよう注意してください。
また、現状のまま売却できる可能性もあります。
捨てる前に査定する。
事故物件・相続不動産では特に重要です。
マンションの事故物件はどう売却する？
名古屋市内ではマンションの事故物件についての相談もあります。
マンションの場合は、
専有面積。
階数。
間取り。
方角。
駅距離。
管理状況。
管理費・修繕積立金。
同じマンション内の取引状況。
などが査定の重要な要素になります。
例えば、同じマンションで同じような広さの部屋が3,500万円前後で取引されているのであれば、それが通常時の価値を考える一つの材料になります。
そこから個別事情を考慮します。
事故物件だからという理由だけで、マンションそのものの立地や利便性まで無視するべきではありません。
全面リフォーム済みでも過去の事実が消えるわけではない
事故物件を売却するために、
床。
壁。
キッチン。
浴室。
トイレ。
などを全面リフォームするケースがあります。
確かに室内がきれいになれば、購入希望者が内覧したときの印象が良くなる可能性があります。
しかし、
リフォームしたことと、過去に起きた事実は別です。
また、数百万円かけてリフォームしても、その費用以上に売却価格が上がる保証はありません。
そのため、
現状のまま売る場合。
必要最低限の修繕をする場合。
全面リフォームする場合。
を比較します。
売主様の目的はリフォームすることではなく、
できるだけ良い条件で不動産を売却すること
だからです。
事故物件は住宅ローンが使えない？
「事故物件だと買主が住宅ローンを利用できないので売れない」
と聞くことがあります。
しかし、事故物件という名称だけで一律に融資の可否が決まるとは限りません。
金融機関の審査では、
物件の担保評価。
建物状態。
法令上の条件。
買主の収入や信用状況。
借入額。
など、さまざまな要素が審査されます。
一方、再建築不可など別の問題が重なっている場合には、融資面で購入者が限定される可能性があります。
つまり、
事故物件だから融資が難しいのか、それとも別の不動産条件が原因なのか
を分けて考える必要があります。
事故物件＋再建築不可など「問題が複数ある物件」はどうする？
実際の訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
事故物件＋再建築不可。
孤独死＋ゴミ屋敷。
事故物件＋共有持分。
事故物件＋相続未登記。
事故物件＋老朽化。
というケースがあります。
この場合、
「問題が多すぎて売れない」
と思われがちです。
しかし重要なのは、
問題を一つずつ分解することです。
事故について確認する。
道路について確認する。
残置物について確認する。
相続について確認する。
共有関係について確認する。
一つずつ整理すれば、
何が売却の障害になっているのか。
何を解決する必要があるのか。
何をそのまま買主へ引き継げるのか。
が見えてきます。
不動産会社だけでは解決できない問題もある
事故物件の売却では、不動産会社が中心となって売却を進めますが、問題によっては別の専門家が必要になります。
例えば、
相続登記や名義変更などは司法書士。
境界や測量については土地家屋調査士。
税務については税理士や税務署。
共有者間の紛争や法律上の交渉が必要な場合には弁護士。
というように、それぞれ専門分野があります。
不動産会社がすべてを行うのではなく、
必要な問題を整理し、必要に応じて適切な専門家と連携する
ことが重要です。
特に事故物件と相続・共有・借地などが重なっている場合は、売却だけでなく権利関係の整理が必要になることがあります。
事故物件の売却価格より「手取り額」を見る
事故物件を売却するとき、
3,000万円で売れる会社。
2,800万円で売れる会社。
2,600万円で買い取る会社。
があったとします。
単純に考えれば3,000万円が一番魅力的です。
しかし、
3,000万円で売るために300万円のリフォームが必要。
残置物撤去に100万円必要。
仲介手数料等も必要。
売却まで半年以上かかる。
一方、
2,600万円なら現状のまま買取可能。
という条件だった場合、単純な400万円差ではありません。
そのため、
売買価格－売却に必要な費用＝手取りの目安
で比較します。
さらに売却期間や手間も考えます。
事故物件では、
「一番高い価格」より「最終的に条件が良い売却」
を目指すことが大切です。
こんな不動産会社には査定価格の根拠を聞く
事故物件を相談したとき、
「事故物件だから半額です」
「うちは買取しかできません」
「今日決めてもらえればこの金額です」
「先に全部リフォームしてください」
「建物を壊さないと売れません」
といった説明を受けることがあります。
もちろん、物件によっては買取や解体などが適している場合もあります。
しかし重要なのは、
なぜそうする必要があるのか
という説明です。
例えば解体を勧めるなら、
現状でいくら。
解体費はいくら。
更地ならいくら。
最終手取りはいくら。
まで比較できれば、売主様も判断できます。
結論だけではなく、根拠を説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。
名古屋で事故物件を売却するときの7つのチェックポイント
売却を決める前に、次の7つを確認してください。
① 事故等がなかった場合の価格を確認したか
不動産本来の価値を知ります。
② 事故等の事情を整理したか
分かる範囲で事実を確認します。
③ 仲介と買取を比較したか
一つの方法だけで決めないことが重要です。
④ 現状のまま売れるか確認したか
片付け・リフォーム・解体前に査定します。
⑤ 売却価格ではなく手取りを比較したか
必要経費まで確認します。
⑥ 売却期間を決めたか
価格だけでなく期限も決めます。
⑦ 不動産会社が査定根拠を説明できるか
「事故物件だから」だけで判断しない会社を選びます。
この7つを確認するだけでも、事故物件の売却で後悔する可能性を減らせます。
名古屋で事故物件を売却するなら「事故物件だから」から考えない
事故物件の売却で最も大切なのは、
事故物件という言葉だけで不動産全体の価値を判断しないことです。
事故があっても、
土地は残ります。
立地は変わりません。
駅からの距離も変わりません。
土地面積も変わりません。
マンションなら建物全体の利便性や管理状況もあります。
その不動産が持っている価値と、事故等による個別事情を分けて考えます。
そして、
「誰ならこの物件を評価するのか」
を考える。
自宅を探している人。
投資家。
不動産事業者。
土地を探している人。
隣地所有者。
物件によって購入候補者は違います。
事故物件を高く・早く売るためには、
適切な価格だけでなく、適切な購入者へ届けること
が重要です。
他社で断られた事故物件でも売却方法を再検討する
すでに、
「事故物件なので売れません」
「うちでは扱えません」
「買取でも難しいです」
と言われた物件でも、それだけで売却を諦める必要はありません。
例えば、本当の問題が事故ではなく、
接道。
再建築。
共有。
借地。
建物状態。
価格設定。
にある場合もあります。
反対に、不動産自体には需要があっても、事故物件を検討できる購入者へ情報が届いていないだけかもしれません。
まず、
なぜ断られたのかを確認する。
その理由を整理してから、別の売却方法がないか検討します。
名古屋仏縁不動産の事故物件売却
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死があった住宅。
相続した事故物件。
特殊清掃を行った住宅。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
老朽化した空き家。
他社で売却を断られた不動産。
など、さまざまな事情を抱えた不動産の売却相談を承っています。
事故物件だからといって、
最初から買取だけを前提にする必要はありません。
まず現在の不動産価値を確認します。
そして、
仲介ならどの程度を目指せるのか。
買取ならどのような条件になるのか。
現状のまま売れるのか。
片付ける必要があるのか。
リフォームする意味があるのか。
解体した方がいいのか。
売却までどの程度の期間を想定するのか。
を整理します。
名古屋で事故物件を高く・早く売却したい方へ
事故物件の売却には、一つの正解があるわけではありません。
できるだけ高く売りたい方もいます。
できるだけ早く売りたい方もいます。
近所に知られず売りたい方もいます。
残置物をそのままにしたい方もいます。
遠方に住んでいて、できるだけ手間をかけずに売りたい方もいます。
だからこそ、
売主様が何を優先するのか
を最初に確認することが重要です。
高く売ることだけを優先して何年も売れなければ、希望に合わないかもしれません。
反対に、早さだけを優先して、本来検討できた価格より大幅に安く売却すれば後悔する可能性があります。
価格。
期間。
手間。
秘密性。
最終的な手取り。
この5つを比較して売却方法を決めます。
事故物件を売る前に、やってほしいことは一つです
事故物件を売却すると決めたら、
片付け業者へ電話する前に。
リフォーム会社へ電話する前に。
解体業者へ電話する前に。
安い買取価格で契約する前に。
まず、
現在の状態で不動産を査定してください。
今の状態ならいくらなのか。
事故等の事情がなければいくらなのか。
仲介ならいくらを目指せるのか。
買取ならいくらなのか。
何か工事をしたら本当に手取りが増えるのか。
これを確認してからでも、片付けやリフォームはできます。
しかし、
一度使ったお金や、一度壊した建物は元には戻せません。
だからこそ順番が重要なのです。
名古屋で事故物件売却にお困りなら名古屋仏縁不動産へ
「事故物件だから売れないと言われた」
「買取価格が安すぎる気がする」
「孤独死があった実家を相続した」
「特殊清掃後、そのまま空き家になっている」
「残置物が多すぎて何から始めればいいか分からない」
「近所に知られず売却したい」
「他社で半年以上売っているが売れない」
「仲介と買取のどちらがいいのか分からない」
このような段階からご相談ください。
すべてを整理してから不動産会社へ相談する必要はありません。
分からない状態だからこそ、まず状況を整理する。
そして、その不動産に合った売却方法を考えます。
事故物件だから安くするのではありません。
事故物件だから買取にするのでもありません。
事故物件だから売れないと決めるのでもありません。
不動産本来の価値を調べる。
事故等の事情を整理する。
仲介と買取を比較する。
最終的な手取りを確認する。
その物件を評価する購入者を探す。
この順番が大切です。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
前編では、名古屋で事故物件を売却するときの価格の考え方や、仲介と買取の違い、売却前に片付け・リフォーム・解体を急がないこと、不動産会社の選び方などを解説しました。
後編では、さらに実際の売却に近いところまで踏み込みます。
事故物件を売却するまでに何を確認するのか。
近所に知られず売ることはできるのか。
相続した事故物件はどうすればいいのか。
マンションの場合はどう考えるのか。
売却期間はどのくらいなのか。
そして、最終的に売主様の手元へいくら残るのか。
名古屋で事故物件を売却するときに知っておきたい実践的なポイントを順番に見ていきましょう。
名古屋で事故物件を売却する基本的な流れ
事故物件だからといって、最初から特殊な方法で売却するわけではありません。
基本的には通常の不動産売却と同じように、
査定 → 売却方法の検討 → 販売・買取交渉 → 売買契約 → 引渡し
という流れになります。
ただし、事故物件では査定前の「事実確認」が非常に重要です。
まず確認したいのは、
いつ頃、人の死があったのか。
死亡原因について分かっていること。
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
室内の修繕・リフォーム履歴。
現在の建物状態。
残置物の有無。
相続の場合は現在の所有関係。
などです。
すべて分からなくても構いません。
重要なのは、
分かっている事実と、分からないことを分けることです。
推測で説明を作るのではなく、確認できる資料や事実を整理したうえで売却方法を考えます。
STEP1 事故物件の現在の状態を確認する
最初に現地を確認します。
例えば孤独死があった住宅なら、
特殊清掃は完了しているのか。
臭いや汚損は残っているのか。
家財は残っているのか。
建物自体に修繕が必要なのか。
などを確認します。
ここで重要なのは、
「汚れているから先に片付けなければならない」と考えないことです。
現状のまま査定できる場合があります。
特に相続した実家の場合、売主様が遠方に住んでいることもあります。
名古屋まで何度も来て、
片付け業者を探す。
リフォーム会社を探す。
解体業者を探す。
その後に不動産会社を探す。
という順番にする必要はありません。
まず不動産会社へ相談し、現状でどのような売却方法が考えられるか確認します。
STEP2 事故等がなかった場合の不動産価値を査定する
次に重要なのが、
事故等の事情がなかった場合の価格を確認することです。
土地なら、
立地。
土地面積。
用途地域。
接道。
土地形状。
周辺の取引状況。
などを確認します。
戸建住宅なら建物の築年数や状態。
マンションなら専有面積、階数、方角、管理状態、同一マンションや周辺の取引状況なども確認します。
そして、
通常の不動産価値
↓
事故等の事情
↓
現在の建物・室内状態
という順番で査定を考えます。
最初から、
「事故物件だから○○万円」
と決めるのではありません。
STEP3 仲介と買取を比較する
査定後は、仲介と買取のどちらが売主様の希望に合っているのかを比較します。
例えば、
仲介で2,800万円程度を目指す方法
と、
現状のまま2,400万円で買い取ってもらう方法
があったとします。
400万円の差だけを見ると、仲介を選びたくなります。
しかし仲介するために、
残置物撤去。
修繕。
仲介手数料。
売却期間中の維持費。
その他の費用。
が必要になることがあります。
さらに、2,800万円が売出価格なのか、想定成約価格なのかによっても意味が違います。
一方、買取では現状のまま引き渡せる場合があります。
そのため、
「売却価格」ではなく「最終的な手取り」
で比較することが重要です。
事故物件の売却期間はどのくらい？
「事故物件は売れるまで何年もかかるのでは？」
と心配される方もいます。
しかし、事故物件だから一律に売却期間が決まるわけではありません。
売却期間は、
価格。
立地。
建物状態。
事故等の事情。
購入対象者。
販売方法。
などによって変わります。
条件が合えば早期に購入者が見つかる可能性もあります。
反対に、相場とかけ離れた価格で売り出したり、購入対象者を間違えたりすると、長期間売れないこともあります。
大切なのは、
最初から売却期限を決めておくことです。
例えば、
「3カ月程度は仲介で購入者を探す」
「その後は価格を見直す」
「半年以内には売却したいので、一定期間後は買取も比較する」
というように、売却戦略を決めます。
長期間売れない事故物件は値下げする前に原因を確認する
すでに事故物件を売り出しているものの、
半年。
1年。
それ以上。
売れないという場合もあります。
このとき、
「事故物件だから、もっと値下げしなければならない」
と考える前に確認したいことがあります。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
購入を見送った理由は何だったのか。
価格が原因なのか。
事故等の事情が原因なのか。
建物状態なのか。
購入者の資金面なのか。
そもそも購入対象者へ情報が届いているのか。
例えば問い合わせ自体がほとんどないのであれば、価格だけでなく販売方法を見直す必要があるかもしれません。
内覧は多いのに成約しないなら、価格や現地状態など別の問題が考えられます。
「売れない＝値下げ」ではありません。
なぜ売れないのかを分析してから次の方法を考えます。
事故物件を近所に知られず売却することはできる？
事故物件の所有者から多い相談の一つが、
「近所に知られず売却したい」
というものです。
特に、
親が孤独死した実家。
長年家族が住んでいた住宅。
現在も親族が近くに住んでいる住宅。
などでは、売却していること自体を必要以上に知られたくない方もいます。
不動産を売却するからといって、必ず大々的に広告しなければならないわけではありません。
例えば、
一般向け広告を限定する。
既存の購入希望者へ紹介する。
不動産投資家へ個別に紹介する。
不動産事業者へ提案する。
買取を検討する。
といった方法があります。
現地に「売物件」の看板を出さない方法もある
周囲に知られたくないのであれば、
現地看板。
近隣へのチラシ。
オープンハウス。
現地販売会。
などを行わない販売方法を検討できます。
不動産会社へ相談するときに、
「秘密性を重視したい」
と最初に伝えてください。
ただし、販売範囲を狭くすると購入候補者も少なくなる可能性があります。
そのため、
価格。
売却期間。
秘密性。
のどれを優先するのか決めることが重要です。
「近所に知られない」と「買主に隠す」はまったく違う
ここは事故物件売却で非常に重要です。
近隣住民へ必要以上に情報を広げないことと、
購入者へ必要な事実を伝えないことは別の話です。
インターネットへ大々的に掲載しない。
看板を設置しない。
近隣へチラシを配らない。
こうした秘密性への配慮と、購入判断に必要な情報の取扱いは分けて考えます。
事故物件の売却では、
必要な相手へ必要な情報を適切に伝えながら、不必要に情報を広げない
という考え方が大切です。
相続した事故物件は何から始める？
名古屋で事故物件の売却を検討する方の中には、
「親が亡くなり、実家を相続することになった」
という方も多くいます。
この場合、
事故物件の問題。
相続の問題。
不動産売却の問題。
が同時に発生することがあります。
さらに相続人が複数いれば、
誰が相続するのか。
売却するのか。
保有するのか。
売却代金をどう分けるのか。
などを整理する必要があります。
ここで大切なのは、
相続の問題と事故物件の問題を一緒にして混乱しないことです。
まず所有関係を確認します。
そのうえで、不動産としての価値や売却方法を検討します。
相続登記が終わっていなくても売却相談はできる
「まだ相続登記をしていないので、不動産会社には相談できない」
と思っている方もいます。
しかし、
売却に向けた査定や相談まで待つ必要はありません。
まず、
相続人は誰なのか。
遺言書はあるのか。
登記名義は誰なのか。
どのような不動産なのか。
売却するとすればどの程度の価格が考えられるのか。
などを整理できます。
実際に売却を進めるために必要な登記手続きについては、司法書士などと連携しながら進めることができます。
「売れるかどうかも分からないのに、先に全部手続きを進めるのが不安」
という場合こそ、早い段階で売却相談をしておくと全体像を把握しやすくなります。
相続した事故物件の家財をすぐ全部捨てない
相続した実家では、
家具。
家電。
衣類。
書類。
写真。
仏壇。
その他の家財。
が大量に残っていることがあります。
しかし、不動産会社へ相談する前にすべて処分する必要があるとは限りません。
特に確認しておきたいのが、
登記関係書類。
過去の売買契約書。
建築関係資料。
測量図。
賃貸借契約書。
固定資産税関係書類。
などです。
重要書類まで一緒に処分してしまわないよう注意してください。
また、現状のまま売却できる可能性もあります。
捨てる前に査定する。
事故物件・相続不動産では特に重要です。
マンションの事故物件はどう売却する？
名古屋市内ではマンションの事故物件についての相談もあります。
マンションの場合は、
専有面積。
階数。
間取り。
方角。
駅距離。
管理状況。
管理費・修繕積立金。
同じマンション内の取引状況。
などが査定の重要な要素になります。
例えば、同じマンションで同じような広さの部屋が3,500万円前後で取引されているのであれば、それが通常時の価値を考える一つの材料になります。
そこから個別事情を考慮します。
事故物件だからという理由だけで、マンションそのものの立地や利便性まで無視するべきではありません。
全面リフォーム済みでも過去の事実が消えるわけではない
事故物件を売却するために、
床。
壁。
キッチン。
浴室。
トイレ。
などを全面リフォームするケースがあります。
確かに室内がきれいになれば、購入希望者が内覧したときの印象が良くなる可能性があります。
しかし、
リフォームしたことと、過去に起きた事実は別です。
また、数百万円かけてリフォームしても、その費用以上に売却価格が上がる保証はありません。
そのため、
現状のまま売る場合。
必要最低限の修繕をする場合。
全面リフォームする場合。
を比較します。
売主様の目的はリフォームすることではなく、
できるだけ良い条件で不動産を売却すること
だからです。
事故物件は住宅ローンが使えない？
「事故物件だと買主が住宅ローンを利用できないので売れない」
と聞くことがあります。
しかし、事故物件という名称だけで一律に融資の可否が決まるとは限りません。
金融機関の審査では、
物件の担保評価。
建物状態。
法令上の条件。
買主の収入や信用状況。
借入額。
など、さまざまな要素が審査されます。
一方、再建築不可など別の問題が重なっている場合には、融資面で購入者が限定される可能性があります。
つまり、
事故物件だから融資が難しいのか、それとも別の不動産条件が原因なのか
を分けて考える必要があります。
事故物件＋再建築不可など「問題が複数ある物件」はどうする？
実際の訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
事故物件＋再建築不可。
孤独死＋ゴミ屋敷。
事故物件＋共有持分。
事故物件＋相続未登記。
事故物件＋老朽化。
というケースがあります。
この場合、
「問題が多すぎて売れない」
と思われがちです。
しかし重要なのは、
問題を一つずつ分解することです。
事故について確認する。
道路について確認する。
残置物について確認する。
相続について確認する。
共有関係について確認する。
一つずつ整理すれば、
何が売却の障害になっているのか。
何を解決する必要があるのか。
何をそのまま買主へ引き継げるのか。
が見えてきます。
不動産会社だけでは解決できない問題もある
事故物件の売却では、不動産会社が中心となって売却を進めますが、問題によっては別の専門家が必要になります。
例えば、
相続登記や名義変更などは司法書士。
境界や測量については土地家屋調査士。
税務については税理士や税務署。
共有者間の紛争や法律上の交渉が必要な場合には弁護士。
というように、それぞれ専門分野があります。
不動産会社がすべてを行うのではなく、
必要な問題を整理し、必要に応じて適切な専門家と連携する
ことが重要です。
特に事故物件と相続・共有・借地などが重なっている場合は、売却だけでなく権利関係の整理が必要になることがあります。
事故物件の売却価格より「手取り額」を見る
事故物件を売却するとき、
3,000万円で売れる会社。
2,800万円で売れる会社。
2,600万円で買い取る会社。
があったとします。
単純に考えれば3,000万円が一番魅力的です。
しかし、
3,000万円で売るために300万円のリフォームが必要。
残置物撤去に100万円必要。
仲介手数料等も必要。
売却まで半年以上かかる。
一方、
2,600万円なら現状のまま買取可能。
という条件だった場合、単純な400万円差ではありません。
そのため、
売買価格－売却に必要な費用＝手取りの目安
で比較します。
さらに売却期間や手間も考えます。
事故物件では、
「一番高い価格」より「最終的に条件が良い売却」
を目指すことが大切です。
こんな不動産会社には査定価格の根拠を聞く
事故物件を相談したとき、
「事故物件だから半額です」
「うちは買取しかできません」
「今日決めてもらえればこの金額です」
「先に全部リフォームしてください」
「建物を壊さないと売れません」
といった説明を受けることがあります。
もちろん、物件によっては買取や解体などが適している場合もあります。
しかし重要なのは、
なぜそうする必要があるのか
という説明です。
例えば解体を勧めるなら、
現状でいくら。
解体費はいくら。
更地ならいくら。
最終手取りはいくら。
まで比較できれば、売主様も判断できます。
結論だけではなく、根拠を説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。
名古屋で事故物件を売却するときの7つのチェックポイント
売却を決める前に、次の7つを確認してください。
① 事故等がなかった場合の価格を確認したか
不動産本来の価値を知ります。
② 事故等の事情を整理したか
分かる範囲で事実を確認します。
③ 仲介と買取を比較したか
一つの方法だけで決めないことが重要です。
④ 現状のまま売れるか確認したか
片付け・リフォーム・解体前に査定します。
⑤ 売却価格ではなく手取りを比較したか
必要経費まで確認します。
⑥ 売却期間を決めたか
価格だけでなく期限も決めます。
⑦ 不動産会社が査定根拠を説明できるか
「事故物件だから」だけで判断しない会社を選びます。
この7つを確認するだけでも、事故物件の売却で後悔する可能性を減らせます。
名古屋で事故物件を売却するなら「事故物件だから」から考えない
事故物件の売却で最も大切なのは、
事故物件という言葉だけで不動産全体の価値を判断しないことです。
事故があっても、
土地は残ります。
立地は変わりません。
駅からの距離も変わりません。
土地面積も変わりません。
マンションなら建物全体の利便性や管理状況もあります。
その不動産が持っている価値と、事故等による個別事情を分けて考えます。
そして、
「誰ならこの物件を評価するのか」
を考える。
自宅を探している人。
投資家。
不動産事業者。
土地を探している人。
隣地所有者。
物件によって購入候補者は違います。
事故物件を高く・早く売るためには、
適切な価格だけでなく、適切な購入者へ届けること
が重要です。
他社で断られた事故物件でも売却方法を再検討する
すでに、
「事故物件なので売れません」
「うちでは扱えません」
「買取でも難しいです」
と言われた物件でも、それだけで売却を諦める必要はありません。
例えば、本当の問題が事故ではなく、
接道。
再建築。
共有。
借地。
建物状態。
価格設定。
にある場合もあります。
反対に、不動産自体には需要があっても、事故物件を検討できる購入者へ情報が届いていないだけかもしれません。
まず、
なぜ断られたのかを確認する。
その理由を整理してから、別の売却方法がないか検討します。
名古屋仏縁不動産の事故物件売却
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死があった住宅。
相続した事故物件。
特殊清掃を行った住宅。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
老朽化した空き家。
他社で売却を断られた不動産。
など、さまざまな事情を抱えた不動産の売却相談を承っています。
事故物件だからといって、
最初から買取だけを前提にする必要はありません。
まず現在の不動産価値を確認します。
そして、
仲介ならどの程度を目指せるのか。
買取ならどのような条件になるのか。
現状のまま売れるのか。
片付ける必要があるのか。
リフォームする意味があるのか。
解体した方がいいのか。
売却までどの程度の期間を想定するのか。
を整理します。
名古屋で事故物件を高く・早く売却したい方へ
事故物件の売却には、一つの正解があるわけではありません。
できるだけ高く売りたい方もいます。
できるだけ早く売りたい方もいます。
近所に知られず売りたい方もいます。
残置物をそのままにしたい方もいます。
遠方に住んでいて、できるだけ手間をかけずに売りたい方もいます。
だからこそ、
売主様が何を優先するのか
を最初に確認することが重要です。
高く売ることだけを優先して何年も売れなければ、希望に合わないかもしれません。
反対に、早さだけを優先して、本来検討できた価格より大幅に安く売却すれば後悔する可能性があります。
価格。
期間。
手間。
秘密性。
最終的な手取り。
この5つを比較して売却方法を決めます。
事故物件を売る前に、やってほしいことは一つです
事故物件を売却すると決めたら、
片付け業者へ電話する前に。
リフォーム会社へ電話する前に。
解体業者へ電話する前に。
安い買取価格で契約する前に。
まず、
現在の状態で不動産を査定してください。
今の状態ならいくらなのか。
事故等の事情がなければいくらなのか。
仲介ならいくらを目指せるのか。
買取ならいくらなのか。
何か工事をしたら本当に手取りが増えるのか。
これを確認してからでも、片付けやリフォームはできます。
しかし、
一度使ったお金や、一度壊した建物は元には戻せません。
だからこそ順番が重要なのです。
名古屋で事故物件売却にお困りなら名古屋仏縁不動産へ
「事故物件だから売れないと言われた」
「買取価格が安すぎる気がする」
「孤独死があった実家を相続した」
「特殊清掃後、そのまま空き家になっている」
「残置物が多すぎて何から始めればいいか分からない」
「近所に知られず売却したい」
「他社で半年以上売っているが売れない」
「仲介と買取のどちらがいいのか分からない」
このような段階からご相談ください。
すべてを整理してから不動産会社へ相談する必要はありません。
分からない状態だからこそ、まず状況を整理する。
そして、その不動産に合った売却方法を考えます。
事故物件だから安くするのではありません。
事故物件だから買取にするのでもありません。
事故物件だから売れないと決めるのでもありません。
不動産本来の価値を調べる。
事故等の事情を整理する。
仲介と買取を比較する。
最終的な手取りを確認する。
その物件を評価する購入者を探す。
この順番が大切です。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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