名古屋で事故物件を売却する前にやってはいけない7つのこと｜片付け・リフォーム・解体で損しない方法｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）

「事故物件を売却したいけれど、まず部屋を片付けた方がいいのだろうか」
「孤独死があった実家なので、リフォームしてから売却した方が高く売れる？」
「建物を解体して更地にすれば、事故物件としての影響はなくなる？」
名古屋で事故物件の売却を検討している方から、このような相談をいただくことがあります。
事故物件を相続したとき、多くの方が最初に考えるのが、
「とにかくきれいにしてから売ろう」
ということです。
しかし、不動産売却という視点で考えると、必ずしもそれが正解とは限りません。
数十万円、場合によっては数百万円をかけて片付けやリフォーム、解体を行っても、その費用以上に売却価格が上がらなければ、結果的に売主様の手取りは減ってしまいます。
さらに事故物件では、
孤独死。
特殊清掃。
大量の残置物。
相続。
老朽化。
再建築不可。
共有名義。
など、複数の問題が重なっているケースもあります。
だからこそ大切なのが、
「何かをする前に、まず現在の状態で査定すること」
です。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、
名古屋で事故物件を売却する前にやってはいけない7つのこと
を詳しく解説します。
事故物件をできるだけ良い条件で売却するためにも、片付け・リフォーム・解体などにお金を使う前にぜひ確認してください。
事故物件を売却する前に大切なのは「順番」
事故物件を売却するとき、
「何をするか」
と同じくらい重要なのが、
「どの順番でするか」
です。
例えば、相続した住宅に大量の家財が残っていたとします。
売主様が先に100万円をかけてすべて処分したあと、不動産会社へ相談したところ、
「残置物がある状態でも購入する会社がありました」
となれば、その100万円は本当に必要だったのかという問題が残ります。
建物の解体も同じです。
300万円かけて解体したあとで、
「建物付きの方が購入希望者を探しやすかった」
となっても、元には戻せません。
そのため事故物件の売却では、
査定 → 売却方法の比較 → 必要な作業だけ実施
という順番が基本です。
それでは、具体的にやってはいけない7つのことを見ていきましょう。
やってはいけない① 査定前に大量の家財・残置物をすべて処分する
相続した事故物件で特に多いのが、
「部屋が散らかっているので、不動産会社に見せられない」
という悩みです。
しかし、
家財や残置物がある状態でも査定はできます。
もちろん、最終的に撤去が必要になるケースはあります。
しかし重要なのは、
誰が撤去するのか
ということです。
売主様が撤去してから売る方法。
売買契約後に売主様が撤去する方法。
撤去費用を考慮して現状のまま売る方法。
買主側で撤去する条件で売る方法。
物件によってさまざまな選択肢があります。
最初から売主様が全額負担すると決める必要はありません。
「ゴミ屋敷だから片付けないと売れない」とは限らない
事故物件とゴミ屋敷が重なっているケースもあります。
例えば、孤独死後に大量の家財や生活用品が残っている住宅です。
このような物件を見ると、
「全部きれいにしないと誰も買わない」
と思われるかもしれません。
しかし購入者が、
リフォーム前提の不動産事業者。
解体前提の購入者。
投資家。
などであれば、現在の室内状態を理解したうえで検討することもあります。
重要なのは、
片付ければいくらで売れるのか。
現状ならいくらで売れるのか。
片付け費用はいくらなのか。
この3つを比較することです。
例えば、
現状売却2,000万円。
片付け後2,050万円。
片付け費用100万円。
であれば、50万円高く売れても、単純計算では手取りが増えるとは限りません。
「きれいにすれば高く売れる」と「きれいにした方が得をする」は別です。
家財処分前に重要書類を確認する
相続した住宅では、家財を処分するときにも注意が必要です。
例えば、
登記関係書類。
過去の売買契約書。
建築確認関係書類。
測量図。
境界関係資料。
固定資産税関係書類。
マンションの管理関係書類。
賃貸借契約書。
など、不動産売却に関係する資料が残っていることがあります。
大量の家財と一緒に重要書類まで処分してしまうと、あとから確認に時間がかかる場合があります。
捨てる前に確認する。
片付ける前に査定する。
これを覚えておいてください。
やってはいけない② 査定前に高額なリフォームをする
次に注意したいのがリフォームです。
事故物件では、
「室内を新品にすれば事故物件でも高く売れるのでは？」
と考える方がいます。
確かに、室内がきれいになれば購入希望者の印象が良くなる可能性があります。
しかし、
リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
例えば300万円かけてリフォームしても、売却価格が200万円しか上がらなければ、単純な費用対効果ではマイナスです。
また購入者によっては、
「自分の好きな間取りにしたい」
「全面リノベーションしたい」
と考えることもあります。
その場合、売主様が行ったリフォームが十分評価されない可能性もあります。
リフォームするなら「査定してから」
リフォームを検討する場合は、
①現状の査定価格
②リフォーム費用
③リフォーム後に期待できる売却価格
を比較します。
例えば、
現状2,500万円。
リフォーム費用300万円。
リフォーム後2,700万円。
なら、200万円価格が上がっても300万円の費用がかかります。
反対に、少額の修繕によって購入希望者の印象が大きく改善する場合もあります。
だからこそ、
リフォームする・しないを最初から決めないこと
が重要です。
やってはいけない③ 査定前に建物を解体する
事故物件の戸建住宅では、
「事故があった建物を壊して土地として売ろう」
と考える方もいます。
しかし、
査定前の解体は特に慎重に判断してください。
建物を解体すると、
解体費用。
残置物撤去費。
場合によってはその他の費用。
が発生します。
さらに、建物を一度壊してしまえば元に戻せません。
古い建物でも、
リフォームして利用したい購入者。
収益物件として活用したい購入者。
建物付きのまま購入したい不動産事業者。
が現れる可能性があります。
まず、
建物付きならいくら。
更地ならいくら。
解体費はいくら。
を比較します。
再建築不可物件は特に勝手に解体しない
さらに注意したいのが、
事故物件＋再建築不可
というケースです。
現在建物が存在していても、解体後に同じような建物を再建築できるとは限りません。
接道状況や道路の種類などによっては、建築に関する問題を抱えている場合があります。
このような物件を、
「古いから」
「事故物件だから」
という理由だけで先に解体してしまうと、売却方法に影響する可能性があります。
事故物件を解体する場合は、
事故の問題だけでなく、その土地に再び建物を建てられるのか
も確認してから判断することが大切です。
やってはいけない④ 「事故物件だから半額」と自分で決める
事故物件を相続した方が、
「普通なら3,000万円だけど、事故物件だから1,500万円くらいかな」
と自分で判断してしまうことがあります。
しかし、
事故物件だから一律に半額になるというルールはありません。
不動産価格は、
立地。
土地面積。
駅距離。
接道。
用途地域。
築年数。
建物状態。
マンションなら階数や方角。
周辺需要。
などによって決まります。
そのうえで事故等の個別事情を考えます。
まず、
事故等がなかった場合、この不動産はいくらなのか
を確認することが重要です。
事故物件でも土地の価値までなくなるわけではない
特に戸建住宅では、
「室内で事故があった」
ということに意識が集中しがちです。
しかし、その下には土地があります。
駅徒歩圏。
住宅需要のある地域。
商業地域。
まとまった土地面積。
良好な道路条件。
など、不動産としての価値がある可能性があります。
事故等の事情があるからといって、
立地条件そのものが消えるわけではありません。
だからこそ、
事故内容。
建物価値。
土地価値。
を分けて査定します。
やってはいけない⑤ 最初から「買取しかない」と決める
事故物件を売却しようと検索すると、
「事故物件を即日買取」
「訳あり物件を直接買取」
といった情報を目にすることがあります。
買取は非常に便利な売却方法です。
早期売却を希望している。
一般公開したくない。
残置物が多い。
遠方に住んでいる。
手間を減らしたい。
このような場合には有力な選択肢です。
しかし、
事故物件だから必ず買取でなければならないわけではありません。
仲介で売却できる事故物件もある
事故等の事情を理解したうえで購入を検討する人が見つかれば、仲介による売却も考えられます。
例えば、
立地が良い。
土地需要がある。
マンションとして需要がある。
投資用として検討できる。
リフォーム前提で購入したい人がいる。
などの場合です。
そこで、
仲介ならどのくらいの価格を目指せるのか。
買取ならいくらなのか。
両方を比較します。
「高く売りたい」なら仲介を一定期間試し、期限までに成約しなければ買取へ切り替える方法もあります。
最初から選択肢を一つにしないことが重要です。
やってはいけない⑥ 告知について自己判断する
事故物件を売却するときに非常に重要なのが、人の死に関する情報の取扱いです。
ここで避けたいのが、
「昔のことだから言わなくてもいいだろう」
「自然死だから絶対に説明しなくていい」
「リフォームしたから関係ない」
「建物を解体したから何も伝えなくていい」
と自己判断することです。
人の死に関する取扱いについては、国土交通省が宅地建物取引業者向けのガイドラインを公表しています。
自然死や日常生活上の不慮の事故など、一般的に告げなくてもよいとされるケースがある一方、発見までの状況や特殊清掃、事件性、取引相手からの質問など、個別事情によって確認が必要になることがあります。
つまり、
「人が亡くなった＝すべて同じ」ではありません。
反対に、
「○年経ったから絶対に何も言わなくていい」
と単純に判断するのも避けた方がよいでしょう。
売却では「3年経てば告知不要」と単純に考えない
インターネットでは、
「事故物件は3年経てば告知しなくていい」
という説明を見かけることがあります。
しかし、いわゆる「3年」という考え方を、不動産売買にそのまま一律適用できるわけではありません。
賃貸借取引と売買取引では考え方が異なる部分があります。
事故物件を売却する場合は、
死亡原因。
発生場所。
発見状況。
特殊清掃の有無。
その後の利用状況。
買主からの質問。
その他の個別事情。
などを確認しながら判断する必要があります。
分からない場合は、
自分で決めず、不動産会社へ事実を伝えて相談すること
が大切です。
やってはいけない⑦ 1社の査定だけで安く売却を決める
最後に注意したいのが、
一社から提示された価格だけで事故物件の価値を決めてしまうことです。
例えば、
「事故物件なので1,500万円です」
と言われても、その価格が適切なのかは理由を確認しなければ分かりません。
確認したいのは、
事故等がなかった場合の査定価格。
土地の評価。
建物の評価。
事故等の事情による影響。
残置物撤去費。
修繕費。
再販売に必要な費用。
仲介ならどの程度を目指せるのか。
です。
「高い査定」だけを選ぶのも危険
反対に、
一番高い査定額を提示した会社へ依頼すればよいというわけでもありません。
例えば、
A社2,300万円。
B社2,500万円。
C社3,200万円。
なら、C社が魅力的に見えます。
しかし、仲介査定の場合、
3,200万円で必ず売れるという意味ではありません。
重要なのは、
なぜ3,200万円なのか。
どのような購入者を想定しているのか。
どのくらいの売却期間を考えているのか。
反響がなかった場合どうするのか。
という根拠です。
事故物件の売却では、
査定額の高さより、査定額の理由を見ること
が重要です。
名古屋で事故物件を売却するなら「先にお金を使わない」
ここまで紹介した7つに共通するのは、
売却方法が決まる前に、大きなお金を使わない
ということです。
事故物件を売却するために必要なのは、
何でもきれいにすることではありません。
何でも直すことでもありません。
何でも壊すことでもありません。
重要なのは、
その費用をかけることで、売主様の手取りが本当に増えるのか
を確認することです。
100万円かけて120万円高く売れるなら検討する価値があります。
100万円かけても50万円しか価格が上がらないのであれば、別の方法を考えた方がよいかもしれません。
事故物件を売却する前の正しい順番
名古屋で事故物件を売却するなら、基本的には次の順番で考えます。
現在の状態で査定する。
↓
事故等がなかった場合の不動産価値を確認する。
↓
事故等の事情・建物状態・残置物などを整理する。
↓
仲介と買取を比較する。
↓
現状売却と片付け後の売却を比較する。
↓
必要であればリフォーム・解体などを検討する。
↓
最終的な手取りと売却期間を比較して決める。
この順番なら、
「100万円かけて片付けたのに意味がなかった」
「300万円かけてリフォームしたのに手取りが減った」
「建物を壊さなければよかった」
という失敗を防ぎやすくなります。
事故物件＋相続の場合はさらに慎重に
名古屋で事故物件の売却相談が多いケースの一つが、
相続した実家で孤独死があったケース
です。
この場合、
事故物件。
相続。
空き家。
残置物。
建物老朽化。
と複数の問題が同時に発生することがあります。
さらに兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合には、誰が不動産を取得するのか、売却するのかなどを整理する必要があります。
売却に必要な相続登記などについては司法書士、相続人間で法的な争いがある場合には弁護士など、状況に応じて専門家との連携が必要になることもあります。
不動産会社には、
「まだ何も整理できていない」
という段階から相談して構いません。
名古屋で事故物件を高く売るために大切な考え方
事故物件を高く売るためには、
「事故物件を普通の物件に戻そう」
と考えるより、
現在ある不動産価値を正しく評価する
ことが大切です。
例えば、
土地として価値がある。
駅から近い。
マンションとして利便性が高い。
収益物件として利用できる。
リフォームすれば利用できる。
隣地所有者にとって価値がある。
など、物件ごとに評価ポイントがあります。
事故物件であることだけに目を向けると、本来持っている価値を見落とす可能性があります。
事故の事情と、不動産そのものの価値を分けて考える。
これが重要です。
名古屋で事故物件を売却する前に、まず現状査定を
事故物件を売却するために、
部屋を空っぽにする必要はありません。
リフォームを終わらせる必要もありません。
建物を解体する必要もありません。
まずは、
現在の状態でいくらなのか
を確認してください。
そのうえで、
片付けた場合はいくら。
リフォームした場合はいくら。
更地にした場合はいくら。
仲介ならいくら。
買取ならいくら。
を比較します。
片付ける前に査定する。
リフォームする前に査定する。
解体する前に査定する。
事故物件を安く手放さないためにも、この順番が大切です。
名古屋の事故物件売却なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死があった住宅。
相続した事故物件。
特殊清掃後の住宅。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権・底地。
老朽化した空き家。
他社で売却を断られた不動産。
などの売却相談を承っています。
「こんな状態では査定してもらえない」
と考える必要はありません。
むしろ、
何もする前の状態だからこそ、売却方法を比較できます。
現状のまま売る。
必要な部分だけ片付ける。
仲介で購入者を探す。
買取で早期売却する。
物件によって適した方法は違います。
事故物件だからという理由だけで、最初から選択肢を狭めないことが大切です。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。