【2026年最新版】名古屋で相続放棄された家は売れる？相続人全員が放棄した空き家・相続財産清算人・管理義務を徹底解説｜名古屋仏縁不動産
はじめに｜相続人全員が放棄した家は、いったい誰が売却するのか？
「父親が亡くなったが、借金が多いため相続放棄した」
「兄弟全員が相続放棄した実家が、空き家のまま残っている」
「相続放棄したのに、近隣住民から草刈りや建物の修繕を求められた」
「相続人が誰もいない家を、不動産会社が買い取ることはできる？」
「相続財産清算人を選任すれば、家や土地を売却できる？」
名古屋市内でも、相続に伴う借金や老朽化した不動産の管理負担を理由に、相続放棄を検討する方がいらっしゃいます。
特に問題になるのが、相続人全員が相続放棄した後に残された家や土地です。
例えば、名古屋市内で一人暮らしをしていた父親が亡くなり、子ども2人が相続人になったとします。
父親には多額の借金があり、実家も築50年以上の古い木造住宅でした。
子ども2人は借金を引き継ぎたくないため、家庭裁判所で相続放棄を行いました。
しかし、実家はそのまま残っています。
庭には雑草が生い茂り、屋根瓦の一部が落下しそうになっています。
近隣住民からは、建物を何とかしてほしいと連絡が入りました。
このような場合、相続放棄した子どもたちは実家を売却できるのでしょうか。
また、建物の管理責任は誰が負うのでしょうか。
結論から申し上げると、相続放棄した人は原則として、その相続によって取得するはずだった不動産を自分のものとして売却することはできません。
一方、相続人が誰もいなくなった場合には、家庭裁判所が選任する「相続財産清算人」を通じて、不動産を売却できる可能性があります。
さらに、2023年4月の民法改正によって、相続放棄した人の財産保存義務についても重要な変更がありました。
今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、相続放棄された家や土地の売却方法、相続財産清算人の役割、保存義務、解体費用、国庫帰属まで詳しく解説します。
第1章｜そもそも相続放棄とは？家だけを放棄することはできない
相続放棄とは、亡くなった人の財産や借金などを、法律上引き継がないことにする手続です。
例えば、父親が次のような財産を残して亡くなったとします。
預貯金：200万円
自宅の土地・建物：1,500万円
借金：2,500万円
この場合、財産より借金の方が多いため、相続放棄を検討することがあります。
ただし、相続放棄には重要な特徴があります。
借金だけを放棄して、預貯金や不動産だけを相続することはできません。
また、不要な実家だけを相続放棄して、現金だけを受け取ることもできません。
相続放棄は、原則としてその相続に関する権利と義務をまとめて引き継がない手続だからです。
相続放棄は家庭裁判所で行う
相続放棄は、親族に対して「私は相続しません」と伝えるだけでは成立しません。
家庭裁判所に相続放棄の申述を行う必要があります。
原則として、自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に手続を行います。
この期間を「熟慮期間」といいます。
なお、財産調査が終わらないなどの事情がある場合には、期間内に家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てる方法もあります。
第2章｜相続放棄すると、その人は最初から相続人ではなかったことになる
民法第939条では、相続放棄した人は、その相続について初めから相続人とならなかったものとみなされます。
例えば、父親が亡くなり、子ども2人が相続人になったケースです。
子ども2人が相続放棄すると、法律上は初めから相続人ではなかったものとして扱われます。
しかし、ここで注意が必要です。
子ども全員が相続放棄したからといって、必ず相続人が誰もいなくなるわけではありません。
父親の両親や祖父母などの直系尊属が存命であれば、次順位の相続人になる可能性があります。
また、直系尊属がいなければ、父親の兄弟姉妹などが相続人になる場合があります。
そのため、相続人全員が放棄したかどうかを判断するには、法律上の相続順位を確認する必要があります。
相続人の順位
第一順位：子どもなどの直系卑属
第二順位：父母や祖父母などの直系尊属
第三順位：兄弟姉妹
配偶者は、これらの順位とは別に、常に相続人となるのが原則です。
なお、代襲相続などによって、さらに別の人が相続人になる場合もあります。
相続放棄によって次順位の人が相続人となることがあるため、関係者全員の状況を調査することが重要です。
第3章｜相続人全員が相続放棄した家は誰のものになる？
では、法律上の相続人が全員相続放棄した場合、不動産は誰のものになるのでしょうか。
例えば、亡くなった人に配偶者も子どももおらず、父母や兄弟姉妹なども相続人にならない、または相続放棄した場合です。
このようなケースでは、相続人の存在が明らかでない状態になります。
民法第951条では、相続人のあることが明らかでない場合、相続財産は法人とされます。
つまり、相続人全員が放棄したからといって、直ちに近隣住民や自治体の所有物になるわけではありません。
また、相続放棄した元相続人が、自由に売却できるわけでもありません。
そこで利用されるのが、相続財産清算人の制度です。
第4章｜相続財産清算人とは？相続人がいない不動産を売却する制度
相続財産清算人とは、相続人の存在が明らかでない場合に、家庭裁判所によって選任され、相続財産の管理や清算を行う人です。
2023年4月の民法改正により、従来の相続財産管理人という名称から、現在の清算手続では「相続財産清算人」という名称が使用されています。
相続財産清算人の主な役割は、次のとおりです。
相続財産を調査する
預貯金や不動産などを管理する
相続人の有無を確認する
債権者や受遺者に対する清算を進める
必要に応じて不動産を売却する
特別縁故者への財産分与などに対応する
最終的に残った財産を国庫へ引き継ぐ
例えば、名古屋市内にある古い空き家について、相続人全員が相続放棄したケースです。
相続財産清算人が選任されれば、財産を調査したうえで、必要に応じて不動産売却を検討できます。
ただし、相続財産清算人が選任されたからといって、必ず不動産を売却できるわけではありません。
売却について家庭裁判所の許可が必要になる場合があり、売却価格や条件の妥当性も重要になります。
第5章｜相続財産清算人は誰が申し立てる？
相続財産清算人は、家庭裁判所が自動的に選任してくれるわけではありません。
原則として、利害関係人や検察官による申立てが必要です。
利害関係人としては、例えば次のような人が考えられます。
亡くなった人にお金を貸していた債権者
特定遺贈を受けた人
特別縁故者として財産分与を希望する人
その他、法律上の利害関係が認められる人
相続放棄した元相続人が申し立てる場合もありますが、相続放棄したという事実だけで、当然に申立資格が認められるわけではありません。
財産の保存義務を負っているかなど、具体的な利害関係を確認する必要があります。
申立先はどこ？
原則として、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
例えば、亡くなった人の最後の住所が名古屋市内であれば、名古屋家庭裁判所が管轄となることが考えられます。
ただし、不動産の所在地と亡くなった人の最後の住所地が異なる場合には、申立先も異なる可能性があります。
■お困りの際は弁護士等のご紹介も可能
第6章｜相続財産清算人の選任にはいくら費用がかかる？
相続財産清算人の選任申立てには、裁判所への手数料や官報公告料などが必要です。
裁判所の案内では、申立手数料は被相続人1人につき収入印紙800円分です。
このほか、郵便料や官報公告料などが必要になります。
さらに重要なのが、予納金です。
予納金とは？
予納金とは、相続財産清算人の報酬や財産管理費用などに充てるため、家庭裁判所が申立人に納付を求めることがあるお金です。
予納金の金額は、不動産の価値、預貯金の有無、管理に必要な費用などによって異なります。
例えば、相続財産に十分な預貯金がなく、老朽化した空き家しか残っていない場合です。
このような案件では、清算人の報酬や建物管理費用を賄うために、予納金が必要になる可能性があります。
予納金は一律の金額ではなく、案件によっては相当な負担になる場合があります。
そのため、相続財産清算人の選任を検討する前に、不動産の市場価格を把握しておくことが重要です。
不動産査定が重要になる理由
例えば、相続放棄された土地が2,000万円で売却できる可能性がある場合と、ほとんど市場価値がない場合とでは、手続を進める経済的な合理性が異なります。
売却価格の見込みを把握することは、相続財産清算人の選任を検討するうえでも重要な判断材料になります。
第7章｜相続財産清算人が選任された後、売却までどれくらいかかる？
相続財産清算人が選任されても、すぐに売却代金を自由に分配できるわけではありません。
裁判所の案内では、清算人の選任後、相続人を捜索するための公告や、債権者などに対する公告が行われます。
相続人を捜索する公告期間は6か月以上とされています。
また、相続債権者や受遺者の確認、特別縁故者への財産分与など、法律上の手続が必要になる場合があります。
不動産売却は公告がすべて終わるまでできない？
必ずしもそうではありません。
必要があれば、相続財産清算人が家庭裁判所の許可を得て、清算手続の途中で不動産を売却する場合もあります。
ただし、売却の時期や条件は個別に判断されます。
相続財産清算人の選任から最終的な清算完了までには、相応の時間がかかることを想定しておく必要があります。
第8章｜2023年の民法改正で相続放棄後の管理義務はどう変わった？
今回の記事で、特に重要なポイントです。
以前は、相続放棄した人の管理義務について、法律の規定が分かりにくいという問題がありました。
しかし、2023年4月1日施行の改正民法によって、相続放棄した人の義務が整理されました。
現在の民法第940条では、相続放棄した人が、放棄した時点で相続財産に属する財産を現に占有している場合、その財産を相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存する義務を負うとされています。
「現に占有している」とは？
例えば、亡くなった父親と同居していた息子が、父親の死亡後も実家を事実上管理・支配しているケースです。
この場合、相続放棄した時点で実家を現に占有していれば、保存義務が問題になる可能性があります。
一方、遠方に住んでおり、長年実家を使用・管理していなかった相続人については、単に相続人だったという理由だけで、当然に同じ義務を負うわけではありません。
ただし、鍵を持っているかどうかだけで占有の有無が決まるわけではありません。
実際の使用状況や管理状況などによって判断されます。
相続放棄すれば管理責任が完全になくなる？
これも誤解されやすい点です。
相続放棄したからといって、あらゆる責任が必ずなくなるわけではありません。
民法第940条の保存義務が問題になる場合があるほか、個別の事情によっては別の法律上の責任が生じる可能性もあります。
そのため、相続放棄後の空き家について近隣から苦情を受けた場合には、義務の有無を確認することが重要です。
第9章｜相続放棄した空き家の草刈り・雨漏り・倒壊対策は誰が行う？
相続放棄された空き家では、次のような問題が発生することがあります。
① 庭木や雑草が伸び放題になっている
近隣住宅の敷地へ枝が伸びたり、害虫が発生したりする可能性があります。
② 屋根瓦が落下しそうになっている
強風や台風によって、周辺に被害を及ぼすおそれがあります。
③ 雨漏りが発生している
建物内部の腐食が進み、倒壊の危険性が高まる場合があります。
④ 不法投棄が発生している
管理されていない空き家では、ごみの投棄などが問題になることがあります。
⑤ 建物の一部が隣地へ越境している
老朽化した塀や屋根などが、隣地に影響を与える可能性があります。
これらの問題が発生した場合、誰が対応すべきかは、現在の所有関係や占有状況、保存義務の有無などによって異なります。
相続放棄した元相続人が、すべての修繕費用を当然に負担するわけではありません。
一方で、現に占有している財産について保存義務がある場合には、放置によって問題が生じる可能性もあります。
特に、倒壊の危険がある建物では、早めに弁護士などへ相談することが重要です。
第10章｜相続放棄した家を勝手に解体してもいい？
相続放棄した家について、近隣住民から「危険だから早く解体してほしい」と言われることがあります。
しかし、相続放棄した人が、当然にその家を解体できるわけではありません。
相続放棄によって、原則としてその相続による所有権を取得しないためです。
また、建物の解体は財産の処分に関わる行為です。
保存行為として認められる範囲を超える可能性があります。
相続放棄前の解体にも注意
相続放棄を検討している段階で、相続財産である建物を勝手に解体することも危険です。
民法第921条では、相続財産の処分など一定の行為をした場合、単純承認したものとみなされることがあります。
もっとも、保存行為などは例外として扱われる場合があります。
そのため、危険な建物への応急措置と、建物全体の解体では、法律上の評価が異なる可能性があります。
相続放棄を予定している場合には、解体工事や財産処分を行う前に、弁護士へ相談することをおすすめします。
第11章｜相続放棄した家の固定資産税は誰が払う？
相続放棄した家について、固定資産税の納税通知書が届くことがあります。
ここで重要なのは、相続放棄による相続上の地位と、地方税法上の納税義務を分けて考えることです。
相続放棄した人は、原則として被相続人の権利義務を相続しません。
そのため、亡くなった人の固定資産税の滞納分についても、相続人として当然に承継するわけではありません。
ただし、固定資産税は賦課期日である1月1日の所有者などを基準に課税されるため、死亡日、相続放棄の時期、登記状況などによって確認が必要です。
また、相続人代表者指定届などの行政上の届出と、実際に誰が納税義務を負うかは別問題です。
納税通知書が届いた場合は？
相続放棄したにもかかわらず納税通知書が届いた場合には、相続放棄申述受理通知書や受理証明書などを用意し、課税している自治体に事情を説明することが考えられます。
通知書が届いたからといって、直ちに自分が支払う義務を負うと決めつける必要はありません。
ただし、納税義務の有無は個別の事情によって異なるため、自治体や税理士などへ確認することが重要です。
第12章｜相続放棄された不動産は国のものになる？
「相続人が全員放棄したのだから、家は国が引き取ってくれるはず」
このように考える方もいるかもしれません。
しかし、相続人全員が相続放棄したからといって、直ちに国がその不動産を引き取って管理するわけではありません。
相続財産清算人による清算手続などを経て、最終的に残った財産が国庫に帰属する場合があります。
その前に、債権者への支払いや特別縁故者への財産分与などが問題になることもあります。
相続土地国庫帰属制度とは違う？
違います。
相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地を取得した人が、一定の条件を満たす土地について、国に所有権を帰属させることを申請できる制度です。
一方、相続人全員が相続放棄した場合の相続財産清算制度は、相続人がいない財産を清算するための制度です。
両者は目的も手続も異なります。
また、相続土地国庫帰属制度では、建物がある土地など、承認されない土地があります。
相続放棄と相続土地国庫帰属制度を混同しないことが重要です。
第13章｜相続財産清算人による不動産売却の流れ
相続人全員が放棄した不動産について、売却を進める場合の一般的な流れを紹介します。
STEP1｜相続人の状況を調査する
まず、法律上の相続人が本当にいない状態なのかを確認します。
子どもが全員放棄していても、次順位の相続人がいる場合があります。
STEP2｜相続放棄の状況を確認する
家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されているか確認します。
STEP3｜不動産の査定を行う
土地や建物の市場価格を把握します。
STEP4｜相続財産清算人の選任を検討する
申立資格のある利害関係人などが、家庭裁判所へ申立てを行います。
STEP5｜相続財産清算人が選任される
家庭裁判所が適任者を選任します。
STEP6｜相続財産の調査と清算手続を進める
不動産、預貯金、借金などを調査します。
STEP7｜不動産売却を検討する
必要に応じて不動産会社が査定や購入希望者の募集を行います。
STEP8｜家庭裁判所の許可を得る
不動産処分について必要な許可を得ます。
STEP9｜売買契約・決済を行う
適法な権限と必要な手続を確認したうえで、売買契約と所有権移転を進めます。
STEP10｜清算手続を完了する
債権者への支払いなどを行い、最終的な清算を進めます。
実際の順序や必要書類は、財産の内容や家庭裁判所の判断によって異なります。
第14章｜相続放棄された家は不動産会社が買い取れる？
相続人全員が相続放棄した不動産でも、買取業者が購入を検討することは可能です。
ただし、相続放棄した元相続人から直接購入できるとは限りません。
適法な売却権限を持つ相続財産清算人などが、必要な手続を経て売却する必要があります。
買取が検討されるケース
例えば、次のような不動産です。
築年数が古く、建物の傷みが激しい
長期間空き家になっている
室内に家財道具が残っている
雨漏りやシロアリ被害がある
境界が未確定になっている
再建築不可などの制約がある
借地権や底地の問題がある
このような不動産では、一般の購入希望者が見つかりにくい場合があります。
一方、専門の不動産買取業者であれば、現況のままで購入を検討できる場合があります。
ただし、買取価格は市場価格や修繕費用、再販売リスクなどを踏まえて決まります。
また、家庭裁判所の許可が必要な場合には、価格の妥当性についても検討されます。
第15章｜【当社の売却実績】弁護士から紹介された栄3丁目のビル・今池の土地を売却
名古屋仏縁不動産を運営する株式会社愛知不動産売却センターでは、一般のお客様からの売却相談だけでなく、弁護士からご紹介いただいた不動産の売却にも対応してきました。
これまでに、相続や債務整理に関連する案件として、次のような不動産の売却を手掛けた実績があります。
名古屋市中区栄3丁目｜ビルの売却
名古屋市中区栄3丁目に所在するビルについて、弁護士からの紹介を受け、売却を手掛けました。
栄3丁目は、名古屋を代表する商業エリアの一つです。
商業用不動産では、土地・建物の権利関係だけでなく、利用状況や賃貸借契約など、物件ごとの確認事項が異なります。
当社では、こうした不動産の売却にも対応してきました。
名古屋市千種区今池｜土地の売却
名古屋市千種区今池に所在する土地についても、弁護士からの紹介を受け、売却を手掛けた実績があります。
今池は地下鉄東山線・桜通線が利用できる地域で、住宅用地や事業用地など、さまざまな不動産需要が考えられるエリアです。
土地の売却では、立地や面積だけでなく、接道状況や境界、権利関係などの確認が重要です。
法律問題が関係する不動産でも売却の可能性を検討
相続や債務整理が関係する不動産では、単に購入希望者を探すだけでなく、法律上の手続や関係者との調整が必要になることがあります。
当社では、弁護士から紹介された不動産を実際に売却した経験を生かし、物件ごとの事情に応じた売却方法を検討しています。
なお、上記の実績は相続・債務整理に関連する売却案件であり、個々の物件について相続人全員が相続放棄していたことや、相続財産清算人が選任されていたことを示すものではありません。
第16章｜相続放棄された不動産を売却する際の注意点
相続放棄された不動産の売却では、通常の不動産売買以上に慎重な対応が必要です。
① 本当に相続人がいないのか確認する
相続人全員が放棄したと思っていても、次順位の相続人が存在する場合があります。
② 元相続人が勝手に売却しない
相続放棄した人は、原則としてその相続によって不動産を取得しません。
③ 相続財産清算人の権限を確認する
清算人が選任されていても、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
④ 売却価格の妥当性を確認する
相続財産は債権者などの利害にも関係するため、適切な価格での売却が重要です。
⑤ 保存義務と売却権限を混同しない
相続放棄後に保存義務がある場合でも、それによって自由に不動産を売却できるわけではありません。
第17章｜名古屋の相続放棄・空き家売却に関するよくある質問
Q1．相続放棄した実家を売却できますか？
相続放棄した人が、原則として自分の不動産として売却することはできません。相続人がいない場合には、相続財産清算人を通じて売却できる可能性があります。
Q2．兄弟全員が相続放棄したら家はどうなりますか？
次順位の相続人がいる可能性があります。法律上の相続人が誰もいなくなった場合には、相続財産清算人による清算手続などが問題になります。
Q3．相続放棄した家を解体できますか？
勝手に解体することは避けるべきです。財産の処分に該当する可能性があるため、弁護士などへ相談してください。
Q4．相続放棄したら草刈りをする義務はなくなりますか？
放棄時に相続財産を現に占有しているかなどによって、民法第940条の保存義務が問題になる場合があります。
Q5．相続財産清算人は誰でも申し立てられますか？
利害関係人や検察官などが申し立てることができます。具体的な申立資格は個別に確認する必要があります。
Q6．相続財産清算人の選任には費用がかかりますか？
申立手数料、郵便料、官報公告料などが必要です。さらに、家庭裁判所から予納金を求められる場合があります。
Q7．相続財産清算人が選任されれば必ず売却できますか？
必ず売却できるわけではありません。売却の必要性や価格の妥当性、裁判所の許可などが問題になります。
Q8．相続放棄した土地は自動的に国のものになりますか？
自動的に国のものになるわけではありません。相続財産清算手続などを経て、最終的に国庫へ帰属する場合があります。
Q9．相続放棄は3か月を過ぎたら絶対にできませんか？
原則として3か月以内ですが、例外的に期間の起算点が問題になる場合などがあります。早めに弁護士へ相談してください。
Q10．相続放棄された家を不動産会社が買い取ることはできますか？
適法な売却権限と必要な手続が整えば、買取業者への売却を検討できる場合があります。
第18章｜相続放棄する前に不動産査定を受けるべき理由
相続放棄を検討する理由の一つに、実家の価値が分からないという問題があります。
例えば、亡くなった親に借金が500万円あり、築50年の古い家が残されているケースです。
家族は「古い家だから売れない」と考えて、相続放棄を検討しているかもしれません。
しかし、実際に査定すると、土地に十分な市場価値がある場合もあります。
仮に不動産が1,500万円で売却できる見込みであれば、借金500万円だけを理由に相続放棄することが必ずしも合理的とは限りません。
もちろん、他の債務や税金、売却費用なども確認する必要があります。
反対に、建物の解体費用が高額で、土地の市場価値が低い場合には、相続放棄を検討する理由になることもあります。
相続放棄を決める前に確認したいこと
不動産の現在の市場価格
住宅ローンやその他の借金
抵当権や差押登記の有無
固定資産税などの滞納
建物の老朽化や解体費用
境界や接道などの問題
相続財産全体の資産と負債
相続放棄には原則3か月という期限があります。
そのため、相続放棄を検討している場合には、早めに不動産査定と財産調査を行うことが重要です。
なお、査定を受けること自体と、不動産を実際に処分することは別です。相続放棄を検討中の場合には、財産処分に当たる行為を避けながら手続を進める必要があります。
まとめ｜相続放棄された家でも、適切な手続によって売却できる可能性がある
相続放棄された家や土地は、通常の不動産売買とは異なる問題を抱えています。
相続放棄した人は、原則としてその相続によって不動産を取得しないため、自由に売却することはできません。
また、子ども全員が相続放棄しても、次順位の相続人がいる場合があります。
法律上の相続人が誰もいない場合には、相続財産清算人の選任を検討することになります。
相続財産清算人が選任されれば、家庭裁判所の許可など必要な手続を経て、不動産を売却できる可能性があります。
さらに、2023年の民法改正によって、相続放棄後の保存義務についてもルールが整理されました。
相続放棄した時点で相続財産を現に占有している場合には、一定の保存義務を負うことがあります。
一方、単に相続放棄した人というだけで、すべての管理義務を負うわけではありません。
相続放棄された不動産は、誰も売却できない不動産ではありません。ただし、誰が適法に売却できるのかを整理する必要があります。
また、相続放棄を決める前には、不動産の市場価格を把握することも重要です。
古い家であっても、土地に十分な価値がある場合があります。
相続放棄、相続財産清算人、空き家の保存義務などでお悩みの場合には、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
名古屋の相続放棄・相続財産清算人・訳あり不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、相続や債務整理、権利関係の問題によって売却が難しくなっている不動産のご相談に対応しています。
相続人全員が相続放棄した空き家。
相続財産清算人による売却を検討している土地。
借金が多く、相続放棄を検討している実家。
老朽化が進み、管理が難しくなっている住宅。
相続人がいないまま放置されている不動産。
相続と債務整理が関係する土地や建物。
他社で売却が難しいと言われた訳あり不動産。
このような物件についても、状況に応じた売却方法を検討します。
当社では、これまでに弁護士からのご紹介により、名古屋市中区栄3丁目のビルや千種区今池の土地など、相続・債務整理に関連する不動産を売却した実績があります。
法律上の手続が必要な場合には、弁護士や司法書士などの専門家による判断を踏まえながら、不動産売却の可能性を整理することが重要です。
「相続放棄した家が残っていて困っている」
「相続財産清算人が売却できる不動産の価格を知りたい」
「借金があるため、相続放棄すべきか迷っている」
そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。
「父親が亡くなったが、借金が多いため相続放棄した」
「兄弟全員が相続放棄した実家が、空き家のまま残っている」
「相続放棄したのに、近隣住民から草刈りや建物の修繕を求められた」
「相続人が誰もいない家を、不動産会社が買い取ることはできる？」
「相続財産清算人を選任すれば、家や土地を売却できる？」
名古屋市内でも、相続に伴う借金や老朽化した不動産の管理負担を理由に、相続放棄を検討する方がいらっしゃいます。
特に問題になるのが、相続人全員が相続放棄した後に残された家や土地です。
例えば、名古屋市内で一人暮らしをしていた父親が亡くなり、子ども2人が相続人になったとします。
父親には多額の借金があり、実家も築50年以上の古い木造住宅でした。
子ども2人は借金を引き継ぎたくないため、家庭裁判所で相続放棄を行いました。
しかし、実家はそのまま残っています。
庭には雑草が生い茂り、屋根瓦の一部が落下しそうになっています。
近隣住民からは、建物を何とかしてほしいと連絡が入りました。
このような場合、相続放棄した子どもたちは実家を売却できるのでしょうか。
また、建物の管理責任は誰が負うのでしょうか。
結論から申し上げると、相続放棄した人は原則として、その相続によって取得するはずだった不動産を自分のものとして売却することはできません。
一方、相続人が誰もいなくなった場合には、家庭裁判所が選任する「相続財産清算人」を通じて、不動産を売却できる可能性があります。
さらに、2023年4月の民法改正によって、相続放棄した人の財産保存義務についても重要な変更がありました。
今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、相続放棄された家や土地の売却方法、相続財産清算人の役割、保存義務、解体費用、国庫帰属まで詳しく解説します。
第1章｜そもそも相続放棄とは？家だけを放棄することはできない
相続放棄とは、亡くなった人の財産や借金などを、法律上引き継がないことにする手続です。
例えば、父親が次のような財産を残して亡くなったとします。
預貯金：200万円
自宅の土地・建物：1,500万円
借金：2,500万円
この場合、財産より借金の方が多いため、相続放棄を検討することがあります。
ただし、相続放棄には重要な特徴があります。
借金だけを放棄して、預貯金や不動産だけを相続することはできません。
また、不要な実家だけを相続放棄して、現金だけを受け取ることもできません。
相続放棄は、原則としてその相続に関する権利と義務をまとめて引き継がない手続だからです。
相続放棄は家庭裁判所で行う
相続放棄は、親族に対して「私は相続しません」と伝えるだけでは成立しません。
家庭裁判所に相続放棄の申述を行う必要があります。
原則として、自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に手続を行います。
この期間を「熟慮期間」といいます。
なお、財産調査が終わらないなどの事情がある場合には、期間内に家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てる方法もあります。
第2章｜相続放棄すると、その人は最初から相続人ではなかったことになる
民法第939条では、相続放棄した人は、その相続について初めから相続人とならなかったものとみなされます。
例えば、父親が亡くなり、子ども2人が相続人になったケースです。
子ども2人が相続放棄すると、法律上は初めから相続人ではなかったものとして扱われます。
しかし、ここで注意が必要です。
子ども全員が相続放棄したからといって、必ず相続人が誰もいなくなるわけではありません。
父親の両親や祖父母などの直系尊属が存命であれば、次順位の相続人になる可能性があります。
また、直系尊属がいなければ、父親の兄弟姉妹などが相続人になる場合があります。
そのため、相続人全員が放棄したかどうかを判断するには、法律上の相続順位を確認する必要があります。
相続人の順位
第一順位：子どもなどの直系卑属
第二順位：父母や祖父母などの直系尊属
第三順位：兄弟姉妹
配偶者は、これらの順位とは別に、常に相続人となるのが原則です。
なお、代襲相続などによって、さらに別の人が相続人になる場合もあります。
相続放棄によって次順位の人が相続人となることがあるため、関係者全員の状況を調査することが重要です。
第3章｜相続人全員が相続放棄した家は誰のものになる？
では、法律上の相続人が全員相続放棄した場合、不動産は誰のものになるのでしょうか。
例えば、亡くなった人に配偶者も子どももおらず、父母や兄弟姉妹なども相続人にならない、または相続放棄した場合です。
このようなケースでは、相続人の存在が明らかでない状態になります。
民法第951条では、相続人のあることが明らかでない場合、相続財産は法人とされます。
つまり、相続人全員が放棄したからといって、直ちに近隣住民や自治体の所有物になるわけではありません。
また、相続放棄した元相続人が、自由に売却できるわけでもありません。
そこで利用されるのが、相続財産清算人の制度です。
第4章｜相続財産清算人とは？相続人がいない不動産を売却する制度
相続財産清算人とは、相続人の存在が明らかでない場合に、家庭裁判所によって選任され、相続財産の管理や清算を行う人です。
2023年4月の民法改正により、従来の相続財産管理人という名称から、現在の清算手続では「相続財産清算人」という名称が使用されています。
相続財産清算人の主な役割は、次のとおりです。
相続財産を調査する
預貯金や不動産などを管理する
相続人の有無を確認する
債権者や受遺者に対する清算を進める
必要に応じて不動産を売却する
特別縁故者への財産分与などに対応する
最終的に残った財産を国庫へ引き継ぐ
例えば、名古屋市内にある古い空き家について、相続人全員が相続放棄したケースです。
相続財産清算人が選任されれば、財産を調査したうえで、必要に応じて不動産売却を検討できます。
ただし、相続財産清算人が選任されたからといって、必ず不動産を売却できるわけではありません。
売却について家庭裁判所の許可が必要になる場合があり、売却価格や条件の妥当性も重要になります。
第5章｜相続財産清算人は誰が申し立てる？
相続財産清算人は、家庭裁判所が自動的に選任してくれるわけではありません。
原則として、利害関係人や検察官による申立てが必要です。
利害関係人としては、例えば次のような人が考えられます。
亡くなった人にお金を貸していた債権者
特定遺贈を受けた人
特別縁故者として財産分与を希望する人
その他、法律上の利害関係が認められる人
相続放棄した元相続人が申し立てる場合もありますが、相続放棄したという事実だけで、当然に申立資格が認められるわけではありません。
財産の保存義務を負っているかなど、具体的な利害関係を確認する必要があります。
申立先はどこ？
原則として、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
例えば、亡くなった人の最後の住所が名古屋市内であれば、名古屋家庭裁判所が管轄となることが考えられます。
ただし、不動産の所在地と亡くなった人の最後の住所地が異なる場合には、申立先も異なる可能性があります。
■お困りの際は弁護士等のご紹介も可能
第6章｜相続財産清算人の選任にはいくら費用がかかる？
相続財産清算人の選任申立てには、裁判所への手数料や官報公告料などが必要です。
裁判所の案内では、申立手数料は被相続人1人につき収入印紙800円分です。
このほか、郵便料や官報公告料などが必要になります。
さらに重要なのが、予納金です。
予納金とは？
予納金とは、相続財産清算人の報酬や財産管理費用などに充てるため、家庭裁判所が申立人に納付を求めることがあるお金です。
予納金の金額は、不動産の価値、預貯金の有無、管理に必要な費用などによって異なります。
例えば、相続財産に十分な預貯金がなく、老朽化した空き家しか残っていない場合です。
このような案件では、清算人の報酬や建物管理費用を賄うために、予納金が必要になる可能性があります。
予納金は一律の金額ではなく、案件によっては相当な負担になる場合があります。
そのため、相続財産清算人の選任を検討する前に、不動産の市場価格を把握しておくことが重要です。
不動産査定が重要になる理由
例えば、相続放棄された土地が2,000万円で売却できる可能性がある場合と、ほとんど市場価値がない場合とでは、手続を進める経済的な合理性が異なります。
売却価格の見込みを把握することは、相続財産清算人の選任を検討するうえでも重要な判断材料になります。
第7章｜相続財産清算人が選任された後、売却までどれくらいかかる？
相続財産清算人が選任されても、すぐに売却代金を自由に分配できるわけではありません。
裁判所の案内では、清算人の選任後、相続人を捜索するための公告や、債権者などに対する公告が行われます。
相続人を捜索する公告期間は6か月以上とされています。
また、相続債権者や受遺者の確認、特別縁故者への財産分与など、法律上の手続が必要になる場合があります。
不動産売却は公告がすべて終わるまでできない？
必ずしもそうではありません。
必要があれば、相続財産清算人が家庭裁判所の許可を得て、清算手続の途中で不動産を売却する場合もあります。
ただし、売却の時期や条件は個別に判断されます。
相続財産清算人の選任から最終的な清算完了までには、相応の時間がかかることを想定しておく必要があります。
第8章｜2023年の民法改正で相続放棄後の管理義務はどう変わった？
今回の記事で、特に重要なポイントです。
以前は、相続放棄した人の管理義務について、法律の規定が分かりにくいという問題がありました。
しかし、2023年4月1日施行の改正民法によって、相続放棄した人の義務が整理されました。
現在の民法第940条では、相続放棄した人が、放棄した時点で相続財産に属する財産を現に占有している場合、その財産を相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存する義務を負うとされています。
「現に占有している」とは？
例えば、亡くなった父親と同居していた息子が、父親の死亡後も実家を事実上管理・支配しているケースです。
この場合、相続放棄した時点で実家を現に占有していれば、保存義務が問題になる可能性があります。
一方、遠方に住んでおり、長年実家を使用・管理していなかった相続人については、単に相続人だったという理由だけで、当然に同じ義務を負うわけではありません。
ただし、鍵を持っているかどうかだけで占有の有無が決まるわけではありません。
実際の使用状況や管理状況などによって判断されます。
相続放棄すれば管理責任が完全になくなる？
これも誤解されやすい点です。
相続放棄したからといって、あらゆる責任が必ずなくなるわけではありません。
民法第940条の保存義務が問題になる場合があるほか、個別の事情によっては別の法律上の責任が生じる可能性もあります。
そのため、相続放棄後の空き家について近隣から苦情を受けた場合には、義務の有無を確認することが重要です。
第9章｜相続放棄した空き家の草刈り・雨漏り・倒壊対策は誰が行う？
相続放棄された空き家では、次のような問題が発生することがあります。
① 庭木や雑草が伸び放題になっている
近隣住宅の敷地へ枝が伸びたり、害虫が発生したりする可能性があります。
② 屋根瓦が落下しそうになっている
強風や台風によって、周辺に被害を及ぼすおそれがあります。
③ 雨漏りが発生している
建物内部の腐食が進み、倒壊の危険性が高まる場合があります。
④ 不法投棄が発生している
管理されていない空き家では、ごみの投棄などが問題になることがあります。
⑤ 建物の一部が隣地へ越境している
老朽化した塀や屋根などが、隣地に影響を与える可能性があります。
これらの問題が発生した場合、誰が対応すべきかは、現在の所有関係や占有状況、保存義務の有無などによって異なります。
相続放棄した元相続人が、すべての修繕費用を当然に負担するわけではありません。
一方で、現に占有している財産について保存義務がある場合には、放置によって問題が生じる可能性もあります。
特に、倒壊の危険がある建物では、早めに弁護士などへ相談することが重要です。
第10章｜相続放棄した家を勝手に解体してもいい？
相続放棄した家について、近隣住民から「危険だから早く解体してほしい」と言われることがあります。
しかし、相続放棄した人が、当然にその家を解体できるわけではありません。
相続放棄によって、原則としてその相続による所有権を取得しないためです。
また、建物の解体は財産の処分に関わる行為です。
保存行為として認められる範囲を超える可能性があります。
相続放棄前の解体にも注意
相続放棄を検討している段階で、相続財産である建物を勝手に解体することも危険です。
民法第921条では、相続財産の処分など一定の行為をした場合、単純承認したものとみなされることがあります。
もっとも、保存行為などは例外として扱われる場合があります。
そのため、危険な建物への応急措置と、建物全体の解体では、法律上の評価が異なる可能性があります。
相続放棄を予定している場合には、解体工事や財産処分を行う前に、弁護士へ相談することをおすすめします。
第11章｜相続放棄した家の固定資産税は誰が払う？
相続放棄した家について、固定資産税の納税通知書が届くことがあります。
ここで重要なのは、相続放棄による相続上の地位と、地方税法上の納税義務を分けて考えることです。
相続放棄した人は、原則として被相続人の権利義務を相続しません。
そのため、亡くなった人の固定資産税の滞納分についても、相続人として当然に承継するわけではありません。
ただし、固定資産税は賦課期日である1月1日の所有者などを基準に課税されるため、死亡日、相続放棄の時期、登記状況などによって確認が必要です。
また、相続人代表者指定届などの行政上の届出と、実際に誰が納税義務を負うかは別問題です。
納税通知書が届いた場合は？
相続放棄したにもかかわらず納税通知書が届いた場合には、相続放棄申述受理通知書や受理証明書などを用意し、課税している自治体に事情を説明することが考えられます。
通知書が届いたからといって、直ちに自分が支払う義務を負うと決めつける必要はありません。
ただし、納税義務の有無は個別の事情によって異なるため、自治体や税理士などへ確認することが重要です。
第12章｜相続放棄された不動産は国のものになる？
「相続人が全員放棄したのだから、家は国が引き取ってくれるはず」
このように考える方もいるかもしれません。
しかし、相続人全員が相続放棄したからといって、直ちに国がその不動産を引き取って管理するわけではありません。
相続財産清算人による清算手続などを経て、最終的に残った財産が国庫に帰属する場合があります。
その前に、債権者への支払いや特別縁故者への財産分与などが問題になることもあります。
相続土地国庫帰属制度とは違う？
違います。
相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地を取得した人が、一定の条件を満たす土地について、国に所有権を帰属させることを申請できる制度です。
一方、相続人全員が相続放棄した場合の相続財産清算制度は、相続人がいない財産を清算するための制度です。
両者は目的も手続も異なります。
また、相続土地国庫帰属制度では、建物がある土地など、承認されない土地があります。
相続放棄と相続土地国庫帰属制度を混同しないことが重要です。
第13章｜相続財産清算人による不動産売却の流れ
相続人全員が放棄した不動産について、売却を進める場合の一般的な流れを紹介します。
STEP1｜相続人の状況を調査する
まず、法律上の相続人が本当にいない状態なのかを確認します。
子どもが全員放棄していても、次順位の相続人がいる場合があります。
STEP2｜相続放棄の状況を確認する
家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されているか確認します。
STEP3｜不動産の査定を行う
土地や建物の市場価格を把握します。
STEP4｜相続財産清算人の選任を検討する
申立資格のある利害関係人などが、家庭裁判所へ申立てを行います。
STEP5｜相続財産清算人が選任される
家庭裁判所が適任者を選任します。
STEP6｜相続財産の調査と清算手続を進める
不動産、預貯金、借金などを調査します。
STEP7｜不動産売却を検討する
必要に応じて不動産会社が査定や購入希望者の募集を行います。
STEP8｜家庭裁判所の許可を得る
不動産処分について必要な許可を得ます。
STEP9｜売買契約・決済を行う
適法な権限と必要な手続を確認したうえで、売買契約と所有権移転を進めます。
STEP10｜清算手続を完了する
債権者への支払いなどを行い、最終的な清算を進めます。
実際の順序や必要書類は、財産の内容や家庭裁判所の判断によって異なります。
第14章｜相続放棄された家は不動産会社が買い取れる？
相続人全員が相続放棄した不動産でも、買取業者が購入を検討することは可能です。
ただし、相続放棄した元相続人から直接購入できるとは限りません。
適法な売却権限を持つ相続財産清算人などが、必要な手続を経て売却する必要があります。
買取が検討されるケース
例えば、次のような不動産です。
築年数が古く、建物の傷みが激しい
長期間空き家になっている
室内に家財道具が残っている
雨漏りやシロアリ被害がある
境界が未確定になっている
再建築不可などの制約がある
借地権や底地の問題がある
このような不動産では、一般の購入希望者が見つかりにくい場合があります。
一方、専門の不動産買取業者であれば、現況のままで購入を検討できる場合があります。
ただし、買取価格は市場価格や修繕費用、再販売リスクなどを踏まえて決まります。
また、家庭裁判所の許可が必要な場合には、価格の妥当性についても検討されます。
第15章｜【当社の売却実績】弁護士から紹介された栄3丁目のビル・今池の土地を売却
名古屋仏縁不動産を運営する株式会社愛知不動産売却センターでは、一般のお客様からの売却相談だけでなく、弁護士からご紹介いただいた不動産の売却にも対応してきました。
これまでに、相続や債務整理に関連する案件として、次のような不動産の売却を手掛けた実績があります。
名古屋市中区栄3丁目｜ビルの売却
名古屋市中区栄3丁目に所在するビルについて、弁護士からの紹介を受け、売却を手掛けました。
栄3丁目は、名古屋を代表する商業エリアの一つです。
商業用不動産では、土地・建物の権利関係だけでなく、利用状況や賃貸借契約など、物件ごとの確認事項が異なります。
当社では、こうした不動産の売却にも対応してきました。
名古屋市千種区今池｜土地の売却
名古屋市千種区今池に所在する土地についても、弁護士からの紹介を受け、売却を手掛けた実績があります。
今池は地下鉄東山線・桜通線が利用できる地域で、住宅用地や事業用地など、さまざまな不動産需要が考えられるエリアです。
土地の売却では、立地や面積だけでなく、接道状況や境界、権利関係などの確認が重要です。
法律問題が関係する不動産でも売却の可能性を検討
相続や債務整理が関係する不動産では、単に購入希望者を探すだけでなく、法律上の手続や関係者との調整が必要になることがあります。
当社では、弁護士から紹介された不動産を実際に売却した経験を生かし、物件ごとの事情に応じた売却方法を検討しています。
なお、上記の実績は相続・債務整理に関連する売却案件であり、個々の物件について相続人全員が相続放棄していたことや、相続財産清算人が選任されていたことを示すものではありません。
第16章｜相続放棄された不動産を売却する際の注意点
相続放棄された不動産の売却では、通常の不動産売買以上に慎重な対応が必要です。
① 本当に相続人がいないのか確認する
相続人全員が放棄したと思っていても、次順位の相続人が存在する場合があります。
② 元相続人が勝手に売却しない
相続放棄した人は、原則としてその相続によって不動産を取得しません。
③ 相続財産清算人の権限を確認する
清算人が選任されていても、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
④ 売却価格の妥当性を確認する
相続財産は債権者などの利害にも関係するため、適切な価格での売却が重要です。
⑤ 保存義務と売却権限を混同しない
相続放棄後に保存義務がある場合でも、それによって自由に不動産を売却できるわけではありません。
第17章｜名古屋の相続放棄・空き家売却に関するよくある質問
Q1．相続放棄した実家を売却できますか？
相続放棄した人が、原則として自分の不動産として売却することはできません。相続人がいない場合には、相続財産清算人を通じて売却できる可能性があります。
Q2．兄弟全員が相続放棄したら家はどうなりますか？
次順位の相続人がいる可能性があります。法律上の相続人が誰もいなくなった場合には、相続財産清算人による清算手続などが問題になります。
Q3．相続放棄した家を解体できますか？
勝手に解体することは避けるべきです。財産の処分に該当する可能性があるため、弁護士などへ相談してください。
Q4．相続放棄したら草刈りをする義務はなくなりますか？
放棄時に相続財産を現に占有しているかなどによって、民法第940条の保存義務が問題になる場合があります。
Q5．相続財産清算人は誰でも申し立てられますか？
利害関係人や検察官などが申し立てることができます。具体的な申立資格は個別に確認する必要があります。
Q6．相続財産清算人の選任には費用がかかりますか？
申立手数料、郵便料、官報公告料などが必要です。さらに、家庭裁判所から予納金を求められる場合があります。
Q7．相続財産清算人が選任されれば必ず売却できますか？
必ず売却できるわけではありません。売却の必要性や価格の妥当性、裁判所の許可などが問題になります。
Q8．相続放棄した土地は自動的に国のものになりますか？
自動的に国のものになるわけではありません。相続財産清算手続などを経て、最終的に国庫へ帰属する場合があります。
Q9．相続放棄は3か月を過ぎたら絶対にできませんか？
原則として3か月以内ですが、例外的に期間の起算点が問題になる場合などがあります。早めに弁護士へ相談してください。
Q10．相続放棄された家を不動産会社が買い取ることはできますか？
適法な売却権限と必要な手続が整えば、買取業者への売却を検討できる場合があります。
第18章｜相続放棄する前に不動産査定を受けるべき理由
相続放棄を検討する理由の一つに、実家の価値が分からないという問題があります。
例えば、亡くなった親に借金が500万円あり、築50年の古い家が残されているケースです。
家族は「古い家だから売れない」と考えて、相続放棄を検討しているかもしれません。
しかし、実際に査定すると、土地に十分な市場価値がある場合もあります。
仮に不動産が1,500万円で売却できる見込みであれば、借金500万円だけを理由に相続放棄することが必ずしも合理的とは限りません。
もちろん、他の債務や税金、売却費用なども確認する必要があります。
反対に、建物の解体費用が高額で、土地の市場価値が低い場合には、相続放棄を検討する理由になることもあります。
相続放棄を決める前に確認したいこと
不動産の現在の市場価格
住宅ローンやその他の借金
抵当権や差押登記の有無
固定資産税などの滞納
建物の老朽化や解体費用
境界や接道などの問題
相続財産全体の資産と負債
相続放棄には原則3か月という期限があります。
そのため、相続放棄を検討している場合には、早めに不動産査定と財産調査を行うことが重要です。
なお、査定を受けること自体と、不動産を実際に処分することは別です。相続放棄を検討中の場合には、財産処分に当たる行為を避けながら手続を進める必要があります。
まとめ｜相続放棄された家でも、適切な手続によって売却できる可能性がある
相続放棄された家や土地は、通常の不動産売買とは異なる問題を抱えています。
相続放棄した人は、原則としてその相続によって不動産を取得しないため、自由に売却することはできません。
また、子ども全員が相続放棄しても、次順位の相続人がいる場合があります。
法律上の相続人が誰もいない場合には、相続財産清算人の選任を検討することになります。
相続財産清算人が選任されれば、家庭裁判所の許可など必要な手続を経て、不動産を売却できる可能性があります。
さらに、2023年の民法改正によって、相続放棄後の保存義務についてもルールが整理されました。
相続放棄した時点で相続財産を現に占有している場合には、一定の保存義務を負うことがあります。
一方、単に相続放棄した人というだけで、すべての管理義務を負うわけではありません。
相続放棄された不動産は、誰も売却できない不動産ではありません。ただし、誰が適法に売却できるのかを整理する必要があります。
また、相続放棄を決める前には、不動産の市場価格を把握することも重要です。
古い家であっても、土地に十分な価値がある場合があります。
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