【2026年最新版】名古屋で認知症の親名義の家は売却できる？成年後見人・家族信託・施設入居費用・家庭裁判所の許可を徹底解説｜名古屋仏縁不動産

はじめに｜親が認知症になったら実家は売却できない？

「母親が認知症になり、施設へ入居することになった」

「父親名義の実家を売却して、介護費用に充てたい」

「親が売買契約の内容を理解できない場合、息子が代わりに売却できる？」

「成年後見人を付ければ、親の家を自由に売却できる？」

名古屋市内で相続や高齢者の不動産売却を検討している方にとって、認知症と不動産売買は非常に重要な問題です。

特に、親が高齢になり、施設への入居が必要になった場合、実家を売却して介護費用や生活費に充てたいと考えるご家族は少なくありません。

しかし、不動産の所有者が認知症になっている場合、通常の不動産売買とは異なる問題が発生することがあります。

例えば、80代の母親が一人暮らしをしていたとします。

その後、認知症が進行し、介護施設へ入居することになりました。

実家は空き家になり、固定資産税や維持管理費だけが発生しています。

息子は実家を売却して、母親の施設費用に充てたいと考えています。

ところが、不動産の登記名義は母親のままです。

この場合、息子が母親に代わって売買契約を締結できるのでしょうか。

結論から申し上げると、認知症の親名義の家でも、適切な手続きを踏めば売却できる可能性があります。

ただし、認知症と診断されたからといって、すべての不動産売買が禁止されるわけではありません。

反対に、子どもだからという理由だけで、親の不動産を自由に売却できるわけでもありません。

重要なのは、売買契約を締結する本人に意思能力があるかどうか、そして適法な代理権があるかどうかです。

今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、認知症の親名義の家の売却方法について、成年後見制度や家族信託、家庭裁判所の許可などを含めて詳しく解説します。

第1章｜認知症と診断されたら不動産は売却できない？

まず、最も重要なことを説明します。

認知症と診断されたことだけを理由に、不動産売買が一律に禁止されるわけではありません。

不動産売買では、契約を締結する本人が、その契約の内容や結果を理解できるかどうかが重要になります。

民法第3条の2では、意思能力を有しない状態でした法律行為は無効とされています。

例えば、親が次のような内容を理解できているかが問題になります。

自分が所有している不動産を売却すること

売却すれば所有権を失うこと

売買価格がいくらなのか

売却代金を誰が受け取るのか

売却後は原則としてその家に住めなくなること

これらを理解できるかどうかは、病名だけで機械的に判断されるものではありません。

認知症の程度や契約時点の状態、取引内容などを踏まえ、個別に判断する必要があります。

軽度の認知症なら売却できる？

本人に必要な意思能力が認められる場合には、売却できる可能性があります。

ただし、不動産売買は高額な法律行為です。

契約時の判断能力について疑問がある場合には、医師や司法書士、弁護士などの専門家に相談することが重要です。

売却を急ぐあまり、本人が理解できない状態で署名・押印を進めることは避けなければなりません。

第2章｜子どもが親の代わりに実家を売却できる？

親が高齢になると、子どもが不動産売却の手続きを代行するケースがあります。

しかし、親子関係があるだけで、当然に不動産の売却代理権が認められるわけではありません。

親に意思能力がある場合

親が売却内容を理解し、適法に代理権を授与できる状態であれば、子どもに売却手続きを委任することが考えられます。

ただし、委任状があるだけで、どのような状態でも売却できるわけではありません。

委任時の本人の意思能力や、代理権の範囲などが問題になります。

親に意思能力がない場合

親が不動産売買の内容を理解できない状態であれば、子どもが勝手に委任状を作成して売却することはできません。

また、親の実印や印鑑証明書を子どもが保管している場合でも、それだけで売却権限が認められるわけではありません。

「実印があるから売れる」「息子だから代理で契約できる」という考え方は危険です。

本人に意思能力がない場合には、成年後見制度などの利用を検討する必要があります。

第3章｜成年後見制度とは？認知症の親の財産を守る仕組み

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分になった方の権利や財産を保護するための制度です。

大きく分けると、法定後見制度と任意後見制度があります。

法定後見制度

すでに判断能力が低下している場合に、家庭裁判所へ申し立てて利用する制度です。

本人の判断能力の程度に応じて、次の3つに分かれます。

① 後見

判断能力を欠くのが通常の状態にある方を対象とする制度です。

成年後見人が本人の財産管理や法律行為の代理などを行います。

② 保佐

判断能力が著しく不十分な方を対象とする制度です。

保佐人の同意が必要な行為があり、家庭裁判所から代理権を付与される場合もあります。

③ 補助

判断能力が不十分な方を対象とする制度です。

必要な範囲で同意権や代理権を付与する仕組みです。

任意後見制度

本人が十分な判断能力を持っているうちに、将来の判断能力低下に備えて、任意後見人となる人や委任する事務を公正証書によって契約しておく制度です。

判断能力が低下した後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで、任意後見契約の効力が生じます。

すでに意思能力が失われている状態では、新たに有効な任意後見契約を締結することはできません。

第4章｜成年後見人を付ければ実家を自由に売却できる？

ここは非常に重要です。

成年後見人が選任されたからといって、本人の自宅を自由に売却できるわけではありません。

民法第859条の3では、成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要とされています。

居住用不動産には、本人が現在住んでいる家だけでなく、施設へ入居する前に住んでいた家なども含まれる場合があります。

例えば、母親が長年住んでいた実家を離れ、介護施設へ入居したケースです。

現在は空き家であっても、母親の居住用不動産として扱われる場合があります。

その場合、成年後見人が売却するには家庭裁判所の許可が必要です。

許可を得ずに売却するとどうなる？

成年後見人が家庭裁判所の許可を得ずに本人の居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となります。

これは裁判所も明確に案内している重要なルールです。

保佐人・補助人についても、不動産処分の代理権が付与されている場合には、居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可が必要になります。

第5章｜施設に入居した親の家でも家庭裁判所の許可が必要？

「母親はもう施設に入居している」

「実家には誰も住んでいない」

「今後も実家へ戻る予定はない」

このような場合、家庭裁判所の許可は不要なのでしょうか。

実は、必ずしもそうではありません。

裁判所は、本人が現在住んでいない場合でも、施設入居前に居住していた家や、将来居住する可能性がある不動産などを居住用不動産に含めて説明しています。

したがって、単に空き家になっているという理由だけで、許可が不要になるわけではありません。

なぜ厳しいルールがあるのか？

本人の住まいは、生活の基盤となる大切な財産だからです。

家族にとっては「誰も住んでいない空き家」であっても、本人にとっては長年生活してきた自宅です。

売却によって本人の生活環境や将来の居住先に影響が生じる可能性があります。

そのため、家庭裁判所が売却の必要性や妥当性を確認する仕組みになっています。

第6章｜親の施設入居費用を捻出するために家を売却できる？

実際の相談で多いのが、介護施設の入居費用や月額利用料を捻出するための売却です。

例えば、母親が介護施設に入居し、毎月20万円の費用が必要になったとします。

年金収入だけでは施設費用を支払えず、預貯金も減少している状況です。

一方、母親名義の実家は空き家になっています。

このような場合、実家を売却して本人の生活費や介護費用に充てることは、売却の必要性を説明する事情になり得ます。

ただし、施設費用が必要であれば必ず売却許可が出るというわけではありません。

家庭裁判所では、本人の資産状況、売却の必要性、売却価格の妥当性、今後の生活などを踏まえて判断します。

売却代金は誰のもの？

母親名義の不動産を売却した場合、売却代金は原則として母親の財産です。

息子や娘が自由に使えるお金になるわけではありません。

本人の介護費用や生活費など、本人の利益のために適切に管理する必要があります。

また、本人の財産を家族へ贈与したり、家族の借金返済に充てたりすることは、別の法的問題を生じさせる可能性があります。

第7章｜成年後見人は息子や娘がなれる？

成年後見人は、親族が選任される場合もあります。

しかし、申立ての際に息子や娘を候補者として希望しても、必ずその人が選任されるわけではありません。

成年後見人を選任するのは家庭裁判所です。

本人の財産状況や親族間の関係、利益相反の有無などを踏まえて判断されます。

弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職が選任される場合もあります。

親族間で意見が対立している場合

例えば、長男は実家を売却したいと考えています。

しかし、次男は売却に反対しています。

このような場合、成年後見人の選任や売却手続が複雑になる可能性があります。

成年後見制度は、家族の希望を実現するための制度ではなく、本人の利益を保護するための制度です。

したがって、家族全員が売却に賛成していても、それだけで売却が認められるわけではありません。

第8章｜成年後見人の申立てには費用と時間がかかる？

成年後見制度を利用する場合には、家庭裁判所への申立てが必要です。

申立てには、戸籍関係書類、医師の診断書、財産資料などを準備します。

費用の目安

名古屋市成年後見あんしんセンターの案内では、法定後見の申立てに必要な実費は、一般的なケースで合計約17,000円程度とされています。

ただし、医師による鑑定が必要な場合には、別途費用が発生することがあります。

また、弁護士や司法書士に申立てを依頼する場合には、専門家報酬が必要です。

成年後見人として専門職が選任された場合には、家庭裁判所の判断によって報酬が発生することもあります。

どれくらい時間がかかる？

名古屋市成年後見あんしんセンターでは、申立てから後見人等が活動できるまで、おおむね3〜4か月程度を目安として案内しています。

ただし、実際の期間は案件によって異なります。

そのため、施設費用の支払いが迫っている場合には、早めに手続を検討することが重要です。

第9章｜家庭裁判所が不動産売却を許可する際に確認すること

成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所へ処分許可を申し立てます。

主に確認されるのは、売却の必要性と条件の妥当性です。

例えば、次のような事項です。

① なぜ売却が必要なのか？

施設入居費用や医療費の支払い、空き家の維持管理費用など、売却の理由を説明します。

② 売却価格は適正か？

不動産会社が作成した査定書などによって、売却価格の妥当性を確認します。

③ 本人の生活に支障がないか？

売却後の住居や生活費など、本人の生活への影響を確認します。

④ 売却代金はどのように管理されるか？

売却代金が本人の財産として適切に管理されるかが重要です。

⑤ 売却条件に問題がないか？

買主、売買価格、引渡し条件などを確認します。

名古屋家庭裁判所の案内では、居住用不動産処分許可の申立てに際して、不動産売買契約書案、不動産価格査定書などが必要書類として挙げられています。

不動産会社による適切な価格査定は、成年後見人が売却を検討する際にも重要な資料になります。

第10章｜認知症になる前なら家族信託という選択肢もある

認知症による不動産売却の問題を考えるうえで、家族信託も重要な制度です。

家族信託とは、本人が信頼できる家族などに財産の管理・処分を託す仕組みです。

例えば、父親が十分な判断能力を持っているうちに、息子を受託者として不動産を信託するケースがあります。

信託契約の内容によっては、将来父親の判断能力が低下しても、息子が受託者として不動産を管理・売却できる場合があります。

ただし、家族信託には注意点があります。

① 判断能力があるうちに契約する必要がある

信託契約を有効に締結するためには、本人に必要な意思能力が求められます。

認知症が進行して契約内容を理解できない状態になってから、新たに家族信託を設定することはできません。

② 契約内容によって売却権限が異なる

家族信託を設定したからといって、受託者がどのような不動産でも自由に売却できるわけではありません。

信託契約で定められた目的や権限に従う必要があります。

③ 税金や登記にも注意が必要

信託登記や税務上の取扱いなど、専門的な検討が必要になります。

④ 成年後見制度の代わりになるとは限らない

家族信託は主に財産管理の仕組みです。

介護契約などの身上保護に関する法律行為を、すべて家族信託だけで対応できるわけではありません。

そのため、家族信託と成年後見制度は、目的に応じて使い分ける必要があります。

第11章｜認知症の親の家を売却する具体的な流れ

実際に売却を検討する場合、次のような流れが考えられます。

STEP1｜不動産の登記名義を確認する

まず、家や土地が誰の名義になっているのかを確認します。

親の単独名義なのか、夫婦の共有名義なのかによって手続が異なります。

STEP2｜本人の判断能力を確認する

本人が不動産売買の内容を理解できる状態なのか、必要に応じて専門家と確認します。

STEP3｜売却の必要性を整理する

施設入居費用、介護費用、空き家の管理負担など、売却の理由を整理します。

STEP4｜不動産の査定を受ける

売却見込額を把握します。

古家付きのまま売却する方法と、建物を解体して売却する方法を比較することもあります。

STEP5｜必要な法的手続を検討する

本人が有効に契約できない場合には、成年後見制度などを検討します。

STEP6｜成年後見人等による売却手続を進める

居住用不動産の場合には、必要な家庭裁判所の許可を得ます。

STEP7｜売買契約・決済を行う

適法な代理権や必要な許可を確認したうえで、売買契約、所有権移転登記、引渡しを進めます。

なお、売却活動や契約書案の作成と、家庭裁判所の許可申立ての順序は、案件の状況に応じて調整する必要があります。

第12章｜認知症の親の家を売却する際の注意点5選

① 本人の意思を無視しない

認知症の診断があっても、本人の意思や希望をできる限り尊重することが重要です。

② 家族だけで売却を決めない

不動産の所有者は親本人です。

家族が全員賛成していても、適法な権限なく売却できるわけではありません。

③ 家庭裁判所の許可が必要か確認する

成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、原則として事前の許可が必要です。

④ 売却価格の妥当性を確認する

本人の財産を守るため、適切な査定と売却条件の検討が重要です。

⑤ 売却代金は本人のために管理する

親名義の家を売却した代金は、原則として親本人の財産です。

家族が自由に使えるものではありません。

第13章｜名古屋の認知症・実家売却に関するよくある質問

Q1．母親が認知症でも家を売却できますか？

可能性があります。本人に売買契約を理解する意思能力があるか、適法な代理人による手続ができるかなどによって異なります。

Q2．息子が母親の実印を持っていれば売却できますか？

実印を持っているだけでは売却権限は認められません。

Q3．親が施設へ入居したら、空き家になった実家を自由に売れますか？

自由に売れるわけではありません。成年後見人が売却する場合、施設入居前の自宅も居住用不動産に該当する可能性があります。

Q4．成年後見人は家族がなれますか？

家族が選任される場合もありますが、家庭裁判所が判断します。

Q5．成年後見人を付ければ必ず家を売却できますか？

必ず売却できるわけではありません。本人の居住用不動産については家庭裁判所の許可が必要です。

Q6．成年後見人の申立てにはどれくらい時間がかかりますか？

事案によりますが、名古屋市成年後見あんしんセンターでは、おおむね3〜4か月程度を目安として案内しています。

Q7．施設入居費用を払うために実家を売却できますか？

売却の必要性を説明する事情になり得ます。ただし、許可の可否は個別に判断されます。

Q8．認知症になってから家族信託を始められますか？

本人に信託契約を理解する意思能力があれば可能性はありますが、その能力がない状態では有効に契約できません。

Q9．成年後見人が売却した代金は子どもが受け取れますか？

売却代金は原則として親本人の財産であり、本人のために管理する必要があります。

Q10．名古屋市以外でも相談できますか？

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県内の不動産売却相談に対応しています。

第14章｜不動産会社選びで重要なのは、売却価格だけではない

認知症の親名義の家を売却する場合、通常の不動産売買以上に慎重な対応が必要です。

単に高い査定額を提示するだけでは、問題を解決できません。

本人の判断能力に問題がある場合、適法な代理権や家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

また、成年後見人が売却する場合には、売却価格の妥当性を説明するための査定資料が重要になります。

そのため、不動産会社には次のような対応が求められます。

本人の判断能力や売却権限について確認する

家庭裁判所の許可が必要な案件かを整理する

市場価格に基づいた査定資料を作成する

買主へ売却条件を適切に説明する

司法書士や弁護士などと連携する

本人の利益を優先した売却方法を検討する

特に、家族の希望だけで売却を急ぐのではなく、不動産の所有者である親本人の利益を守りながら、適切な価格と方法で売却することが重要です。

まとめ｜認知症の親名義の家は、適切な手続を踏めば売却できる可能性がある

認知症の親名義の家でも、売却できる可能性はあります。

ただし、認知症と診断されたからといって、一律に売却できなくなるわけではありません。

本人に売買契約を理解する意思能力がある場合には、本人による売却や適法な代理人による売却を検討できます。

一方、本人に必要な意思能力がない場合には、成年後見制度などの利用が必要になることがあります。

また、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

施設へ入居して空き家になった実家でも、居住用不動産として扱われる場合があります。

そして、家族信託は判断能力が十分なうちに検討することが重要です。

認知症の親名義の家は、家族が自由に売れる不動産ではありません。しかし、適切な制度と手続を利用することで、売却できる可能性があります。

親の介護費用や施設入居費用、空き家の管理負担などで悩んでいる場合には、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

名古屋の認知症・成年後見人・実家売却のご相談なら名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、相続や高齢者の不動産売却に関するご相談に対応しています。

認知症の親名義の実家を売却したい。

施設入居費用を捻出するために家を売却したい。

成年後見人が選任されている不動産を売却したい。

家族信託を利用している不動産を売却したい。

親が施設に入居して空き家になった実家を処分したい。

売却に必要な手続が分からず、他社で相談が進まなかった。

このような不動産についても、状況に応じた売却方法を検討します。

成年後見制度や家庭裁判所の許可など、法律上の手続が必要な場合には、弁護士・司法書士などの専門家への相談も重要です。

「親の判断能力が低下している」

「家族だけで売却を進めてよいのか分からない」

「施設費用のため、できるだけ早く実家を売却したい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。