【2026年最新版】名古屋で税金滞納・差押登記された家は売れる？差押解除・任意売却・競売との違いを徹底解説｜名古屋仏縁不動産

はじめに｜固定資産税を滞納して家を差し押さえられた！もう売却できない？

「固定資産税を何年も滞納してしまった」

「名古屋市から不動産の差押通知が届いた」

「登記簿を確認したら、差押という文字が記載されていた」

「税金を払うお金がないので、家を売却して清算したい」

「住宅ローンも残っているが、任意売却はできるのだろうか？」

名古屋市で不動産を所有している方の中には、このような問題を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

近年は食料品や光熱費などの生活費が上昇し、住宅ローンや税金の支払いが家計の負担になっている家庭もあります。

また、自営業者や会社経営者の場合、事業不振によって所得税や消費税などの納税が困難になり、所有する不動産が差し押さえられるケースも考えられます。

では、税金を滞納して差押登記が付いた不動産は、もう売却できないのでしょうか。

結論から申し上げると、税金滞納によって差し押さえられた不動産でも、売却できる可能性があります。

ただし、通常の不動産売買とは異なり、税務署や自治体などの差押債権者との調整が必要です。

また、差押登記が残ったままでは、買主が安心して不動産を取得することが難しく、金融機関の融資にも支障が生じる可能性があります。

そのため、実務上は売却代金などによって滞納税を納付し、差押えを解除できる条件を整えたうえで、決済を進めることが重要です。

今回は、名古屋市を中心に訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、税金滞納による差押不動産の売却方法、差押解除、任意売却、公売、競売との違いについて詳しく解説します。

第1章｜税金を滞納すると本当に家を差し押さえられる？

固定資産税や住民税、所得税、消費税などを納期限までに納付しなかった場合、延滞金や延滞税が発生することがあります。

その後も納付されない場合、税務署や自治体は法律に基づいて財産を差し押さえることがあります。

名古屋市も公式サイトで、市税を滞納した場合には、給与、年金、預金、不動産などを差し押さえ、取立てや公売によって市税に充てる場合があると説明しています。

この一連の手続を「滞納処分」といいます。

差押えの対象となる財産

税金滞納による差押えでは、例えば次のような財産が対象になる場合があります。

預貯金

給与や売掛金などの債権

土地

戸建て住宅

分譲マンション

賃貸アパートや店舗ビル

自動車などの動産

もちろん、すべての財産が無制限に差し押さえられるわけではありません。

法律上、差押えが禁止される財産や、差押えの範囲に制限がある財産も存在します。

ただし、住宅だから絶対に差し押さえられないというわけではありません。

自分や家族が住んでいる持ち家でも、税金滞納による差押えの対象になる可能性があります。

第2章｜不動産の差押登記とは？登記簿に何が記載される？

不動産が差し押さえられると、登記記録に差押えの情報が記載されます。

登記事項証明書の権利部（甲区）には、所有権に関する事項とともに、差押えの登記が記載されることがあります。

例えば、次のような内容です。

登記の目的：差押

原因：令和○年○月○日差押

差押債権者：名古屋市

※上記は説明用の架空の記載例です。

このような登記が付いている場合、不動産会社や購入希望者は、登記情報を確認することで差押えの存在を把握できます。

差押登記があると所有権はなくなる？

差押登記が付いたからといって、その時点で所有者の名義が自動的に国や自治体へ移転するわけではありません。

しかし、差押えの効力を無視して自由に不動産を処分できるわけでもありません。

差押え後に売買契約を締結したとしても、差押債権者に対してその売買を主張できないなどの問題が生じます。

そのため、買主へ安全に所有権を移転するには、差押解除の見通しを立てる必要があります。

第3章｜差押登記が付いている家でも売却できる？

差押登記が付いている不動産でも、売却の可能性はあります。

ただし、通常の不動産売買と同じように、売主と買主が合意するだけでは問題を解決できません。

実務上、重要なのは次の3点です。

① 滞納税額を確認する

まず、滞納している税金の種類と金額を確認します。

本税だけでなく、延滞金や延滞税が発生している場合もあります。

② 不動産の売却価格を確認する

不動産がいくらで売却できるのかを査定します。

売却代金で滞納税や住宅ローンなどを清算できるかどうかが重要です。

③ 差押解除の条件を確認する

税務署や市税事務所などに、売却に伴う納付方法や差押解除の条件を確認します。

売却代金だけでは滞納税を全額納付できない場合には、特に慎重な協議が必要です。

差押えが付いている不動産を売却する際は、売買契約より先に差押解除の実現可能性を確認することが重要です。

第4章｜差押解除とは？税金を完納しなければ解除できない？

差押解除とは、税務署や自治体などが行った差押えを解除することです。

一般的に、滞納税が完納されれば、差押解除につながります。

例えば、固定資産税などを合計100万円滞納している場合です。

不動産が2,000万円で売却でき、住宅ローンなどの債務も問題なく清算できるのであれば、売却代金から滞納税を納付して差押解除を進められる可能性があります。

税金を全額払えない場合は？

ここが難しい問題です。

売却代金だけでは滞納税を全額納付できない場合でも、法律上の要件や徴収機関の判断によっては、差押解除が検討されることがあります。

ただし、「売却代金の一部を納付すれば、必ず差押えを解除してもらえる」という制度ではありません。

差押解除の可否は、滞納税額、財産の価値、他の債権者の権利、徴収上の支障などによって異なります。

また、2026年度税制改正では、国税の差押不動産について、一定の条件のもとで売却価額等に相当する額を納付した場合の差押解除手続を整備する方針が示されています。

この改正は2027年4月1日施行予定とされており、2026年11月時点で既に一般的に利用できる制度として扱うことはできません。

そのため、現在の案件では、現行法令と徴収機関の具体的な判断を確認する必要があります。

第5章｜固定資産税を滞納した家を売却する具体例

ここで、分かりやすい例を紹介します。

※以下は実際の成約事例ではなく、説明用の仮定です。

名古屋市内にある戸建て住宅を所有するAさん。

数年間の生活苦によって固定資産税などを滞納し、所有する自宅に差押登記が付いています。

現在の状況は次のとおりです。

不動産の売却見込価格：2,500万円

住宅ローン残高：1,800万円

滞納税額：150万円

その他の売却諸費用：100万円

この場合、単純計算では次のようになります。

売却代金2,500万円－住宅ローン1,800万円－滞納税150万円－諸費用100万円

売却後の残額は450万円です。

このように、売却代金で住宅ローンと滞納税を清算できる見込みがあれば、通常売却に近い形で問題を解決できる可能性があります。

ただし、実際には延滞金、抵当権の順位、差押えの内容、登記費用なども確認する必要があります。

また、差押解除と抵当権抹消を決済に合わせて行うため、司法書士や関係機関との事前調整が重要です。

第6章｜住宅ローンも滞納している場合は任意売却できる？

税金滞納と住宅ローン滞納が重なっている場合、問題はさらに複雑になります。

例えば、次のようなケースです。

住宅ローン残高：3,000万円

不動産の売却見込価格：2,400万円

滞納税額：100万円

この場合、不動産を2,400万円で売却しても、住宅ローンを完済できません。

さらに税金も滞納しています。

このような状況では、任意売却を検討することがあります。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、抵当権者などの承諾を得て不動産を売却する方法です。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、債権者が一定の条件で抵当権の抹消に応じれば、売却できる可能性があります。

ただし、税金滞納による差押えがある場合には、住宅ローンの債権者だけでなく、税務署や自治体などとの調整も必要です。

住宅ローンの金融機関が任意売却に同意しても、差押解除の条件が整わなければ、決済できない可能性があります。

税金の差押えがある任意売却では、抵当権抹消と差押解除の両方を実現できるかが重要です。

第7章｜任意売却・競売・公売は何が違う？

差押不動産の売却を考えるうえで、任意売却・競売・公売の違いを理解することが重要です。

① 任意売却

所有者が不動産会社などを通じて購入希望者を探し、必要な債権者の承諾を得ながら売却する方法です。

通常の不動産売買に近い形で進められます。

ただし、任意売却が必ず成立するわけではありません。

② 競売

競売は、裁判所の手続によって不動産を売却する方法です。

例えば、住宅ローンの返済が困難になり、抵当権者が担保不動産競売を申し立てるケースがあります。

また、判決などに基づく強制競売もあります。

裁判所が売却手続を進めるため、所有者が自由に売却価格や買主を決めることはできません。

③ 公売

公売は、国や地方自治体などが滞納税を徴収するため、差し押さえた財産を売却する手続です。

名古屋市も、市税滞納による不動産公売を実施する場合があります。

公売では、通常の不動産売買と異なり、現況有姿での取得や引渡しに関する制約などがあります。

どの方法が有利なのか？

所有者が自ら売却を進められる状況であれば、通常売却や任意売却を検討する価値があります。

ただし、競売や公売が必ず市場価格より安くなるわけではありません。

不動産の立地、状態、権利関係、入札状況などによって売却価格は異なります。

重要なのは、公売や競売が進行する前に、自主的な売却の可能性を確認することです。

第8章｜税金滞納による差押えから公売までの流れ

税金を滞納した場合、一般的には次のような流れで手続が進むことがあります。

STEP1｜税金の納期限を過ぎる

固定資産税や住民税などを納期限までに納付できなかった状態です。

STEP2｜督促状や催告書が届く

税務署や自治体から納付を求める通知が届きます。

STEP3｜財産調査が行われる

預貯金や給与、不動産などの財産状況が調査される場合があります。

STEP4｜不動産が差し押さえられる

不動産に差押登記が付くことがあります。

STEP5｜公売に向けた手続が進む

差押え後も滞納が解消されなければ、公売に向けた手続が進む可能性があります。

STEP6｜公売によって売却される

公売が成立すると、売却代金が法律上の順位などに従って滞納税や他の債権に充てられます。

ただし、すべての案件が同じ期間・順序で進むわけではありません。

税金の種類、徴収機関、財産の状況などによって異なります。

また、差押えが付いたからといって、必ず直ちに公売が実施されるわけではありません。

第9章｜名古屋市には納税の猶予制度がある

税金を一度に納付できない場合、すぐに不動産を売却する以外の方法も考えられます。

名古屋市では、一定の要件を満たす場合に、納税の猶予制度を利用できる可能性があります。

代表的なものは次の2つです。

① 徴収の猶予

災害、病気、事業の休廃業など、一定の事情によって市税を一時に納付することが困難な場合に利用を検討できる制度です。

原則として1年以内の期間で認められる場合があります。

② 換価の猶予

税金を一度に納付すると生活や事業の継続が困難になるおそれがあり、納税について誠実な意思がある場合などに、財産の換価を猶予する制度です。

こちらも原則として1年以内の期間で認められる場合があります。

ただし、申請期限や必要書類、他の滞納税の有無など、利用条件があります。

例えば、名古屋市の申請による換価の猶予では、原則として対象となる市税の納期限から6か月以内に申請する必要があります。

また、猶予制度は申請すれば必ず認められるものではありません。

税金を払えない場合には、督促を無視するのではなく、早めに市税事務所などへ相談することが重要です。

第10章｜税金を分割納付すれば差押えは解除される？

「毎月少しずつ税金を払えば、差押登記を消してもらえるのではないか」

このように考える方もいるかもしれません。

しかし、分割納付の相談に応じてもらえたからといって、差押えが自動的に解除されるわけではありません。

例えば、滞納税額が200万円あり、毎月5万円ずつ納付する約束をしたとします。

この場合でも、徴収機関が差押えを維持する可能性があります。

また、分割納付の約束と、法律上の納税猶予制度は同じものではありません。

差押解除の可否については、個別に確認する必要があります。

不動産売却を予定している場合には、単に分割納付の相談をするだけでなく、売却代金からの納付と差押解除について具体的に協議することが重要です。

第11章｜差押不動産を売却する際に最も重要なのは決済の段取り

通常の不動産売買でも、決済時には所有権移転登記や抵当権抹消登記などを行います。

しかし、差押登記が付いている不動産では、さらに慎重な準備が必要です。

① 売却価格を確定する

まず、購入希望者との間で売買価格を調整します。

② 滞納税額を確認する

本税だけでなく、延滞金なども含めて必要な納付額を確認します。

③ 抵当権者との調整を行う

住宅ローンなどが残っている場合には、抵当権抹消の条件を確認します。

④ 差押解除の条件を確認する

税務署や自治体などに、決済時の納付方法と解除手続を確認します。

⑤ 司法書士と決済手順を確認する

売買代金の支払い、納税、抵当権抹消、差押解除、所有権移転などを安全に実行できるよう調整します。

特に重要なのは、買主が代金を支払ったにもかかわらず、差押えが解除されないという事態を避けることです。

差押解除の書類や登記手続の確認を含め、関係者間で事前に具体的な段取りを整える必要があります。

第12章｜差押えが複数ある場合はどうなる？

不動産の登記簿を確認すると、複数の差押登記が付いているケースがあります。

例えば、次のような状態です。

名古屋市による差押え

税務署による差押え

他の債権者による仮差押え

金融機関の抵当権

このような不動産を売却する場合には、それぞれの権利関係を確認する必要があります。

税金については、国税と地方税の関係、法定納期限等、担保権の設定時期などによって優先順位が問題になる場合があります。

単純に登記された順番だけで、すべての配当順位が決まるわけではありません。

また、仮差押えと税金滞納による差押えでは、法律上の性質や解除方法が異なります。

そのため、差押えが複数ある場合には、司法書士、弁護士、税理士などの専門家と連携し、売却代金の配分や登記抹消の条件を整理することが重要です。

第13章｜差押登記があることを買主に隠して売却できる？

差押登記が付いている不動産を売却する場合、その事実を隠して契約を進めることは避けるべきです。

差押えの有無は登記事項証明書によって確認できます。

また、宅地建物取引業者が仲介する場合には、権利関係について適切な調査と説明が求められます。

例えば、売主が「差押えは決済までに必ず解除できる」と説明していたものの、実際には解除の見通しが立っていなかった場合です。

このような状況では、売買契約の履行に重大な支障が生じる可能性があります。

そのため、差押登記がある場合には、売却前に現状を確認し、買主へ適切に説明する必要があります。

また、売買契約においては、差押解除や抵当権抹消ができない場合の取扱いを明確にしておくことが重要です。

第14章｜税金滞納の家は不動産買取業者に売却できる？

税金滞納によって差押登記が付いている不動産でも、不動産買取業者が購入を検討する場合があります。

例えば、建物が老朽化している場合や、一般の購入希望者を探す時間がない場合です。

買取業者への売却は、条件が整えば比較的短期間で進められる可能性があります。

ただし、買取業者だからといって、差押登記を無視して自由に購入できるわけではありません。

税務署や自治体などの差押解除条件を整える必要があります。

また、買取価格は通常の仲介売却による価格より低くなる場合があります。

仲介売却と買取を比較する

時間的な余裕がある場合には、仲介による売却を検討する価値があります。

一方、公売手続が進んでいる場合や、早期の売却が必要な場合には、買取業者への売却が選択肢になることもあります。

重要なのは、売却価格だけでなく、差押解除の可能性や売却期間も含めて比較することです。

第15章｜名古屋の税金滞納・差押不動産に関するよくある質問

Q1．固定資産税を滞納して差し押さえられた家は売却できますか？

売却できる可能性があります。ただし、差押解除の条件を整える必要があります。

Q2．差押登記が付いていても売買契約は締結できますか？

契約自体を締結できる場合はあります。ただし、差押えの効力を無視して安全に所有権移転できるわけではありません。解除の見通しを確認することが重要です。

Q3．税金を完納すれば差押登記は消えますか？

完納によって差押解除につながりますが、登記上の抹消手続が完了したことも確認する必要があります。

Q4．税金を分割納付すれば差押えは解除されますか？

自動的に解除されるわけではありません。徴収機関の判断や法令上の要件によります。

Q5．住宅ローンも滞納しています。任意売却できますか？

可能性があります。ただし、抵当権者と差押債権者の双方との調整が必要です。

Q6．税金滞納による公売と住宅ローン滞納による競売は同じですか？

異なります。公売は主に税金の滞納処分として行われ、競売は裁判所の民事執行手続として行われます。

Q7．差押えが付いた家を売却すれば借金はなくなりますか？

売却代金で完済できなかった税金や借入金は、原則として残ります。

Q8．差押えされた家を不動産会社が買い取ることはできますか？

可能性があります。ただし、差押解除や抵当権抹消などの条件を整える必要があります。

Q9．税金滞納を家族や近所に知られず売却できますか？

通常の売買として進められる場合もありますが、登記情報や公売公告などから事情が判明する可能性があり、完全に秘密にできる保証はありません。

Q10．名古屋市以外の差押不動産も相談できますか？

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県内の不動産売却相談に対応しています。

第16章｜税金滞納・差押不動産の売却で失敗しないために

税金滞納によって差し押さえられた不動産を売却する場合、一般的な不動産売買以上に慎重な対応が必要です。

特に重要なのは、次の5つです。

① 差押登記の内容を正確に確認すること

差押債権者が誰なのか、他の権利が付いていないかを確認します。

② 滞納税額と売却見込額を把握すること

不動産の価値と、清算すべき債務を整理します。

③ 差押解除の見通しを確認すること

売却代金からの納付によって解除できるのか、事前に徴収機関へ相談します。

④ 公売や競売の進行状況を確認すること

手続が進行している場合には、時間的な制約があります。

⑤ 専門家と連携すること

不動産会社だけでなく、司法書士、弁護士、税理士などとの連携が必要になる場合があります。

差押えが付いている不動産の売却は、単に買主を見つければ解決する問題ではありません。

買主を見つけること以上に、差押解除と所有権移転を確実に実行できる条件を整えることが重要です。

まとめ｜税金滞納で差し押さえられた家でも、売却を諦める必要はない

固定資産税や住民税、所得税などを滞納すると、所有する不動産が差し押さえられる可能性があります。

差押登記が付いている場合、通常の不動産売買よりも複雑な手続が必要になります。

しかし、差押えが付いたからといって、必ず不動産を売却できなくなるわけではありません。

売却代金で滞納税を納付し、差押解除を進める方法があります。

また、住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合には、抵当権者との協議によって任意売却を検討することもあります。

ただし、税金の差押えがある場合には、税務署や自治体などの徴収機関との調整が欠かせません。

そして、差押解除ができなければ、買主への安全な所有権移転に支障が生じる可能性があります。

最も避けたいのは、督促状や差押通知を放置してしまうことです。

公売や競売が進行すると、所有者が売却条件を調整できる余地が少なくなる場合があります。

税金を払えないから家を売れないのではありません。家を売却して税金を清算できる可能性があるからこそ、早めに相談することが重要なのです。

名古屋の税金滞納・差押登記・任意売却・競売回避のご相談なら名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、税金滞納や差押登記によって売却が難しくなっている不動産のご相談に対応しています。

固定資産税を滞納している家。

住民税の滞納によって差押登記が付いた土地。

所得税や消費税の滞納によって差し押さえられた不動産。

住宅ローンと税金の両方を滞納している自宅。

公売や競売の手続が進んでいる不動産。

複数の差押登記や抵当権が付いている物件。

他社で売却が難しいと言われた差押不動産。

このような物件についても、権利関係や売却価格、差押解除の可能性を確認しながら、売却方法を検討します。

第16章｜【当社の売却実績】弁護士からの紹介で名古屋市中区栄3丁目のビル・千種区今池の土地を売却

名古屋仏縁不動産を運営する株式会社愛知不動産売却センターでは、一般のお客様からの売却相談だけでなく、弁護士からご紹介いただいた不動産の売却にも対応してきました。

これまでに、相続や債務整理に関連する不動産売却案件として、名古屋市中区栄3丁目のビルや、名古屋市千種区今池の土地などを実際に売却した実績があります。

相続や債務整理に関係する不動産の売却では、通常の不動産売買とは異なる確認や調整が必要になる場合があります。

例えば、相続に関する案件では、相続人の確定や遺産分割、登記名義の整理などが問題になることがあります。

一方、債務整理に関する案件では、住宅ローンの残債務や抵当権、差押登記の有無、売却代金による債務の清算などが重要になる場合があります。

こうした案件では、不動産会社が購入希望者を探すだけでは売却を完了できないこともあります。

■ 名古屋市中区栄3丁目｜ビルの売却実績

名古屋市中区栄3丁目は、商業施設や飲食店、オフィスなどが集積する名古屋を代表する商業エリアです。

当社では、弁護士からのご紹介を通じて、栄3丁目に所在するビルの売却を手掛けた実績があります。

商業用不動産では、土地・建物の権利関係だけでなく、建物の利用状況や賃貸借契約の有無など、物件ごとの確認事項が異なります。

また、相続や債務整理が関係する場合には、関係者との調整も重要になることがあります。

当社では、こうした不動産売却案件にも対応してきました。

■ 名古屋市千種区今池｜土地の売却実績

名古屋市千種区今池は、地下鉄東山線・桜通線が利用でき、住宅や店舗、事業用不動産などが混在するエリアです。

当社では、弁護士からのご紹介により、今池に所在する土地の売却を手掛けた実績もあります。

土地の売却では、立地条件や面積だけでなく、接道状況、境界、権利関係などの確認が重要になります。

さらに、相続や債務整理が関係する場合には、通常の売却活動に加えて、法律上の手続や関係者間の調整が必要になることがあります。

■ 相続・債務整理に関係する不動産売却で大切なこと

相続や債務整理に関係する不動産だからといって、必ず売却価格が安くなるわけではありません。

重要なのは、売却を妨げている問題を正確に把握し、適切な手続を進めることです。

例えば、差押登記が付いている不動産では、差押解除の条件を確認する必要があります。

また、相続人が複数いる場合には、売却権限や遺産分割の状況を確認する必要があります。

当社では、弁護士から紹介された不動産を実際に売却した経験を生かし、物件ごとの事情に応じた売却方法を検討しています。

相続や債務整理に関係する不動産であっても、適切な手続と売却活動によって成約につながる可能性があります。

名古屋市内で権利関係や債務の問題を抱えた不動産の売却を検討されている方は、名古屋仏縁不動産までお気軽にご相談ください。

※上記は当社の実際の売却実績です。個別案件の守秘義務に配慮し、売却価格、依頼者情報、具体的な法律上の事情などは掲載していません。また、各物件に税金滞納や差押登記があったことを示すものではありません。

「差押登記が付いているが、売却できるか知りたい」

「税金を払うお金がないので、家を売却して清算したい」

「公売になる前に自宅を売却したい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。