【2026年最新版】名古屋の古いビルはキュービクルを交換せずに売却できる？築40年・築50年の雑居ビル、高圧受電設備の更新費用・PCB問題・売主と買主の負担を徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）

栄・錦・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野。古いビルの屋上にある設備をご存じですか？

名古屋市中区の栄や錦。

中村区の名駅周辺。

金山、今池、千種、大須、那古野。

こうした商業エリアには、築40年、築50年を超える古い雑居ビルや店舗ビルが数多く存在します。

1階には飲食店。

2階には美容室や事務所。

3階以上にはバーやスナック。

長年にわたって、さまざまなテナントが営業してきた建物です。

そんな古いビルを所有しているオーナーの中には、建物の屋上や敷地内に設置された大きな金属製の設備について、詳しく知らない方もいるのではないでしょうか。

その設備が「キュービクル」です。

普段は特に問題なく電気が供給されていても、ある日、電気設備の保守管理会社から、

「そろそろ設備の更新を検討してください」

と言われることがあります。

そして、更新費用の見積もりを見て驚くこともあるでしょう。

「こんなに費用がかかるの？」

「まだ電気は使えているのに、交換しないといけないの？」

「古い設備のままビルを売却することはできないの？」

さらに、築年数の古いビルでは、PCBという有害物質の問題が関係する場合もあります。

結論から申し上げると、キュービクルが古いからといって、必ず交換してから売却しなければならないわけではありません。

ただし、設備の安全性、PCB含有の有無、法令上の義務、テナントへの影響、売主と買主の負担について確認する必要があります。

今回は、名古屋の古いビルを題材に、キュービクルの更新費用や売却時の注意点を詳しく解説します。

第1章｜そもそもキュービクルとは何なのか？

キュービクルとは、一般に「キュービクル式高圧受電設備」と呼ばれる設備です。

電力会社から高圧で受け取った電気を、建物内で使用できる電圧に変換し、各設備へ供給する役割を持っています。

高圧受電を行うビルや商業施設、工場などで使用されています。

例えば、飲食店が複数入居する雑居ビルでは、厨房機器や空調設備などで多くの電力を使用する場合があります。

こうした建物では、高圧受電設備が設置されていることがあります。

ただし、古い雑居ビルのすべてにキュービクルが設置されているわけではありません。

建物の契約電力や受電方式によって異なります。

キュービクルの中には何がある？

代表的な設備として、次のようなものがあります。

① 変圧器（トランス）

② 高圧遮断器・開閉器

③ 高圧コンデンサー

④ 保護継電器

⑤ 計器類・配線設備

それぞれの機器には異なる役割があります。

また、機器ごとに更新時期や故障リスクが異なります。

そのため、キュービクルが古いからといって、必ずすべての機器を一度に交換しなければならないとは限りません。

第2章｜キュービクルは何年くらい使える？築50年のビルなら交換が必要？

キュービクルの更新時期については、設備の種類や使用状況によって異なります。

例えば、日本電機工業会では、高圧配電用変圧器の更新推奨時期を20年としています。

また、電気設備に関する保安管理規程などでも、各機器の更新推奨時期が示されています。

ただし、これはすべての設備が20年で使用不能になるという意味ではありません。

実際の更新判断では、点検結果や設置環境、使用状況などが重要になります。

築50年のビルでも、設備が50年前とは限らない

ここは見落とされやすいポイントです。

例えば、1975年に建築されたビルであっても、1995年や2010年にキュービクルを更新している可能性があります。

反対に、建物の内装や外壁は修繕されていても、電気設備の一部が長年交換されていない場合もあります。

そのため、建物の築年数だけで判断することはできません。

確認したいのは、

キュービクル本体の設置時期

変圧器の製造年

コンデンサーの製造年

過去の交換履歴

保安点検での指摘事項

現在の設備の使用状況

などです。

築年数ではなく、設備ごとの製造年や点検結果を確認することが重要です。

第3章｜キュービクルの交換費用はいくらかかる？

古いビルのオーナーが最も気になる問題の一つが、更新費用でしょう。

キュービクルの交換費用は、設備容量や交換範囲、設置場所、工事条件によって大きく異なります。

例えば、比較的小規模な設備でも、機器本体だけでなく、撤去工事、搬入工事、配線工事、停電対応などが必要になります。

条件によっては、数百万円規模の費用が発生することもあります。

また、大型設備や搬入が難しい建物では、さらに高額になる可能性があります。

費用が高くなる主な理由

① 設備容量が大きい

テナントが多く、使用電力が大きい建物では、必要な設備の規模も大きくなります。

② 屋上に設置されている

屋上のキュービクルを交換する場合、クレーンによる搬出入などが必要になることがあります。

名古屋の栄や錦のように建物が密集している場所では、道路使用や搬入経路の確保が問題になる場合もあります。

③ テナントが営業している

交換工事では停電が必要になる場合があります。

飲食店や美容室などが営業している建物では、停電時間の調整が必要です。

④ 古い機器の処分費用

撤去する設備にPCBが含まれている場合には、通常の産業廃棄物とは異なる処理が必要になることがあります。

更新費用の見積もりで注意したいこと

例えば、設備更新の見積もりが500万円だったとします。

しかし、その金額に既存設備の撤去費用、クレーン費用、電気工事費、PCB調査費用などが含まれているとは限りません。

設備本体の価格だけでなく、工事全体の費用を確認することが重要です。

第4章｜2026年に特に注意したい「PCB問題」とは？

古いキュービクルの売却で、特に注意したいのがPCB問題です。

PCBとは、ポリ塩化ビフェニルという化学物質です。

かつては電気絶縁性などに優れていることから、変圧器やコンデンサーなどに使用されていました。

しかし、有害性が明らかになり、現在では厳格な管理や処分が必要とされています。

古いキュービクルには必ずPCBが入っている？

いいえ。

古いキュービクルだからといって、必ずPCBが含まれているわけではありません。

PCBの有無は、設備の製造年や機器の種類、使用されている絶縁油などによって異なります。

環境省や名古屋市では、PCB汚染の可能性がある電気機器の製造時期について、確認の目安を示しています。

代表的なものとして、

1993年以前に製造された変圧器など

1990年以前に製造されたコンデンサーなど

が挙げられます。

ただし、製造年だけで一律に判断できるわけではありません。

機器の種類やメーカー、絶縁油の交換履歴などによって、追加確認が必要な場合があります。

PCBの確認はどうする？

まず、電気主任技術者などの専門家に依頼し、設備の銘板や点検記録を確認します。

必要に応じて、メーカーへの照会や絶縁油の分析などを行います。

ただし、コンデンサーのような密閉された機器では、使用中に油を採取することが適切でない場合もあります。

感電などの危険があるため、ビルオーナーが自分でキュービクルを開けたり、機器に触れたりしてはいけません。

必ず専門家に確認を依頼しましょう。

第5章｜低濃度PCB廃棄物の処分期限は2027年3月31日

2026年現在、古いビルのオーナーにとって非常に重要なのが、低濃度PCB廃棄物の処分期限です。

低濃度PCB廃棄物の処分期限は、2027年3月31日です。

つまり、2026年10月現在、期限まで残された期間は約5か月です。

PCBを含む可能性のある古い電気機器が残っている場合には、早急に確認する必要があります。

高濃度PCBと低濃度PCBの違い

PCB廃棄物には、高濃度PCB廃棄物と低濃度PCB廃棄物があります。

高濃度PCB廃棄物については、すでに法定の処分期限が終了しています。

一方、低濃度PCB廃棄物については、2027年3月31日までの処分が求められています。

なお、使用中のPCB含有電気工作物については、電気事業法に基づく規制や届出なども関係します。

「まだ使用しているから大丈夫」ではない

ここは注意が必要です。

PCB含有の可能性がある設備を現在も使用している場合、使用中の設備としての管理と、使用を終えた後の廃棄物処理を分けて考える必要があります。

また、設備の廃止、撤去、PCB分析、処分業者への委託などには時間がかかる場合があります。

処分期限の直前になってから対応しようとしても、工事や処分の手配が間に合わない可能性があります。

古いビルを売却する予定がなくても、PCBの確認は先送りにしないことが重要です。

第6章｜キュービクルを交換せずにビルを売却できる？

結論として、キュービクルを交換せずに売却できる場合があります。

ただし、設備の状態や法令上の問題によって対応は異なります。

ケース①｜古いが正常に使用できている場合

設備が古くても、保安点検が実施され、現在正常に使用されているケースです。

この場合、買主が設備の経過年数や将来の更新費用を理解したうえで購入することは考えられます。

ただし、正常に稼働しているからといって、今後も故障しないことが保証されるわけではありません。

ケース②｜更新を指摘されている場合

保守管理会社などから、設備更新を推奨されているケースです。

この場合、売主は更新の指摘内容や見積もりなどを買主へ説明することが重要です。

買主が更新費用を考慮して購入する場合もあれば、売主に交換を求める場合もあります。

ケース③｜PCB含有が確認されている場合

PCB含有機器が確認されている場合には、法令に基づく届出、管理、使用廃止、処分などの問題が関係します。

特に、PCB廃棄物の処分義務については、単に売買契約で買主負担と記載すれば自由に移転できるというものではありません。

PCB廃棄物の譲渡し・譲受けには法令上の制限があるため、売却前に行政や専門家へ確認する必要があります。

設備が古いことと、PCBを含む設備・廃棄物が存在することは、分けて考える必要があります。

第7章｜売主と買主、キュービクルの交換費用はどちらが負担する？

古いビルの売却で、特に問題になりやすいのが費用負担です。

例えば、築45年の雑居ビルを売却する際、キュービクルの更新費用として600万円の見積もりが出ているケースを考えてみましょう。

この600万円を売主が負担するのか、買主が負担するのか。

結論として、原則的には売買契約の内容や設備の状態などによって判断することになります。

① 売主が交換してから引き渡す場合

売買契約で、売主が引渡しまでにキュービクルを交換することを約束する場合です。

この場合、売主は契約で定めた交換義務を履行する必要があります。

ただし、工事が遅れた場合の引渡し時期や、追加費用が発生した場合の負担も決めておくことが重要です。

② 買主が交換費用を考慮して購入する場合

買主が設備の老朽化を理解し、将来の交換費用を見込んだ価格で購入する場合です。

例えば、売主が交換せずに引き渡し、買主が購入後に設備更新を実施する契約も考えられます。

ただし、設備の状況や法令上の義務については、事前に確認する必要があります。

③ 売却後に設備が故障した場合

引渡し後にキュービクルが故障した場合、契約不適合責任が問題になることがあります。

民法第562条では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、一定の要件のもとで買主が修補などを請求できるとされています。

ただし、故障したからといって、必ず売主が費用を負担するわけではありません。

設備の状態についてどのような説明や合意があったのか、故障の原因は何かなどによって判断が異なります。

また、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。

「現状有姿だから、設備について何も説明しなくてよい」という考え方は避けるべきです。

第8章｜テナントが営業中のビルでは停電工事にも注意

キュービクルの交換は、設備だけの問題ではありません。

テナントが営業している建物では、工事によって停電が必要になる場合があります。

例えば、栄三丁目の飲食店ビルを考えてみましょう。

1階には居酒屋。

2階には美容室。

3階にはバー。

このような建物でキュービクルの交換工事を行う場合、停電によって各テナントの営業に影響が生じる可能性があります。

飲食店では冷蔵庫や冷凍庫が停止します。

美容室ではドライヤーや給湯設備などが使用できなくなる場合があります。

バーでも空調や照明などが停止します。

工事前に確認したいこと

① 停電が必要な時間

② 工事を実施する曜日・時間帯

③ 各テナントへの事前通知

④ 冷蔵・冷凍設備への影響

⑤ 営業休止が必要になるか

⑥ 工事に伴う費用や損害の負担

賃貸借契約の内容や工事の必要性、テナントへの影響によって対応は異なります。

売却前に設備更新を実施する場合でも、買主が購入後に工事を行う場合でも、テナントとの調整は重要です。

第9章｜キュービクルの老朽化は売却価格にどれくらい影響する？

キュービクルが古いからといって、売却価格が一律に何％下がるという基準はありません。

しかし、買主が設備更新費用を考慮することは十分に考えられます。

例えば、売却価格8,000万円のビルの場合

以下は説明のための仮定です。

設備に大きな問題がない場合の想定売却価格が8,000万円。

一方、キュービクルの更新に600万円が必要と見込まれる場合、買主がその費用を考慮して価格交渉する可能性があります。

ただし、必ず600万円値引きになるわけではありません。

買主が重視するのは、交換費用だけではないからです。

停電工事による営業への影響

設備の故障リスク

PCB調査・処分の必要性

工事期間

将来のテナント需要

建物全体の維持管理状況

こうした要素も価格判断に影響します。

土地の価値が高い場合は？

栄、錦、名駅などの商業地では、建物の収益性だけでなく、土地の立地条件が重視される場合があります。

建替えを前提とした買主であれば、キュービクルの更新よりも、建物の解体費用や土地の利用可能性を重視することも考えられます。

ただし、解体する場合でも、PCB含有機器の確認や適正処分が不要になるわけではありません。

古い設備があるからといって、必ず大幅な値下げが必要とは限りません。

第10章｜栄・錦・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野の古いビルで注意したいこと

栄・錦エリア

飲食店やバーなどが多数入居するビルでは、設備更新に伴う停電が営業に影響する可能性があります。

また、建物が密集している場所では、設備の搬出入方法も重要です。

名駅エリア

事務所や店舗が入居する古いビルでは、設備容量や将来の電力需要が問題になる場合があります。

新しいテナントの入居に伴い、設備の増強が必要になるケースも考えられます。

金山エリア

駅周辺の店舗ビルでは、設備更新費用と収益性のバランスを確認することが重要です。

今池・千種エリア

古い店舗ビルや小規模な商業ビルでは、建築当時から設備が更新されているかどうかを確認したいところです。

大須エリア

建物が密集する場所では、キュービクルの設置場所や搬入経路が工事費用に影響する場合があります。

那古野エリア

古い建物では、受電方式や設備の設置状況を確認する必要があります。

ただし、これらの地域の古いビルが一律に危険な設備を使用しているという意味ではありません。

個々の建物について確認することが重要です。

第11章｜キュービクルを交換せずに売却する前に確認したい7つのポイント

① 設備の設置時期と製造年

キュービクル本体だけでなく、変圧器やコンデンサーなどの製造年を確認します。

② 保安点検の記録

電気主任技術者や保守管理会社による点検結果を確認します。

③ 更新を指摘されている設備

どの機器について交換が推奨されているのかを整理します。

④ PCB含有の可能性

製造年や機器の種類、分析結果などを確認します。

⑤ 更新工事の見積もり

設備本体、撤去、搬入、電気工事、停電対応などを含めた費用を確認します。

⑥ テナントへの影響

工事による停電や営業への影響を確認します。

⑦ 売買契約での負担区分

売主と買主のどちらが交換費用を負担するのか、契約前に整理します。

特にPCBに関係する設備については、法令上の義務を踏まえた対応が必要です。

第12章｜よくある質問Q&A

Q1｜キュービクルが古いビルは売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、設備の状態やPCB含有の有無などを確認することが重要です。

Q2｜キュービクルは必ず20年で交換しなければなりませんか？

すべての設備に一律の20年交換義務があるわけではありません。機器ごとの更新推奨時期や点検結果などを踏まえて判断します。

Q3｜キュービクルの交換費用はいくらですか？

設備容量や設置場所、工事内容によって異なります。数百万円規模になる場合もありますが、個別の見積もりが必要です。

Q4｜PCBが含まれているかどうかはどう調べますか？

機器の製造年やメーカー情報、絶縁油の分析結果などから確認します。必ず電気主任技術者などの専門家へ相談してください。

Q5｜低濃度PCB廃棄物の処分期限はいつですか？

2027年3月31日です。期限までの対応が必要なため、該当する可能性がある場合には早急に確認しましょう。

Q6｜交換費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

売買契約の内容や設備の状態によって異なります。ただし、PCBに関する法令上の義務は、契約だけで自由に移転できるものではありません。

Q7｜テナントが入居していてもキュービクルを交換できますか？

工事自体は可能な場合があります。ただし、停電や搬出入の方法などについて、専門業者とテナントとの調整が必要です。

Q8｜キュービクルを交換せずに不動産会社へ買取してもらえますか？

物件の状態や買主の判断によっては可能です。ただし、設備の状態やPCB問題などを踏まえた査定が必要です。

まとめ｜古いキュービクルがあっても、売却を諦める必要はない

栄、錦、名駅、金山、今池、千種、大須、那古野。

名古屋の商業エリアには、築40年、築50年を超える古い雑居ビルや店舗ビルが存在します。

こうした建物では、キュービクルなどの電気設備が老朽化している場合があります。

しかし、設備が古いという理由だけで、必ず交換してから売却しなければならないわけではありません。

重要なのは、次の3つです。

設備の状態と更新の必要性を確認すること。

PCB含有の有無と法令上の義務を確認すること。

売主と買主の費用負担を明確にすること。

特に2026年現在、低濃度PCB廃棄物の処分期限が近づいています。

古い設備が残っている場合には、早めに専門家へ確認することが重要です。

また、キュービクルの更新費用が高額だからといって、必ずしも修繕・交換を実施してから売却することが有利とは限りません。

現況のままで売却する方法も含めて検討することが大切です。

設備を交換する前に、現在の状態でどのような売却方法があるのかを確認することをおすすめします。

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キュービクルの交換費用が高額なビル。

高圧受電設備が老朽化している収益物件。

築40年・築50年を超える雑居ビル。

PCB含有機器の確認が必要な建物。

雨漏りや設備の老朽化がある店舗ビル。

長期間空室が続いている収益物件。

他社で売却が難しいと言われた不動産。

こうした物件についても、建物の状態や収益性、土地の価値を踏まえ、売却方法を検討します。

「キュービクルを交換せずに売却できるか知りたい」

「更新費用が高額なので、現況のまま査定してほしい」

「古いビルの売却方法について相談したい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。

捨てる前に。修繕する前に。壊す前に。まず査定を。