【2026年最新版】名古屋の古いビルは検査済証がなくても売却できる？築40年・築50年の雑居ビル、違法建築との違い・銀行融資・買取価格まで徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）

栄・錦・名駅・金山・今池・大須・那古野。古いビルの売却で問題になる「検査済証」とは？

名古屋市中区の栄や錦。

中村区の名駅周辺。

金山、今池、千種、大須、那古野。

こうした名古屋の商業エリアには、築40年、築50年を超える古い雑居ビルや店舗ビルが数多く存在します。

1階には飲食店。

2階には美容室や事務所。

3階以上にはバーやスナック、サービス店舗。

長年にわたり、さまざまなテナントが営業してきた建物です。

ところが、こうした古いビルを売却しようとしたとき、思わぬ問題が発生することがあります。

「検査済証はありますか？」

買主や金融機関、不動産会社から、このように確認されることがあります。

しかし、ビルオーナーの中には、

「そんな書類は見たことがない」

「先代から相続した建物だから分からない」

「建築確認の書類ならあるけど、検査済証はない」

「40年以上前の建物だから、書類が残っていない」

という方もいるでしょう。

そして、さらに気になるのが次の疑問です。

「検査済証がないビルは違法建築なのか？」

「検査済証がないと銀行融資が受けられないのか？」

「検査済証がないだけで売却価格が下がるのか？」

結論から申し上げると、検査済証がない古いビルでも、売却できる可能性は十分にあります。

ただし、検査済証を紛失しただけなのか、そもそも交付されていないのかによって、対応方法が異なります。

今回は、名古屋市を中心に古いビルや訳あり不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、検査済証のない建物の売却について、実務的な視点から解説します。

第1章｜そもそも検査済証とは何なのか？

まず、検査済証とはどのような書類なのでしょうか。

建物を建築する際には、原則として、建築基準法に基づく建築確認が必要になります。

そして、建築工事が完了した後、必要な完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していると認められた場合に交付されるのが「検査済証」です。

ここで重要なのが、次の2つの書類の違いです。

① 確認済証

建築工事を始める前に、建築計画が建築基準関係規定に適合しているかを確認したことを示す書類です。

以前は「建築確認通知書」などの名称で呼ばれていた時期もあります。

② 検査済証

工事が完了した後、完了検査により、建築基準関係規定への適合が確認されたことを示す書類です。

つまり、

確認済証は建築前の計画に対する確認。

検査済証は建築後の完了検査に関する証明。

という違いがあります。

ただし、検査済証が交付されていても、その後に無確認増築や違法な改変が行われていれば、現在の建物が適法とは限りません。

逆に、検査済証が確認できないという理由だけで、現在の建物が違法建築だと断定することもできません。

第2章｜なぜ築40年・築50年の古いビルには検査済証がないのか？

古いビルで検査済証が見つからない理由は、いくつか考えられます。

理由①｜単純に書類を紛失している

建築当時には検査済証が交付されていたものの、その後の管理や所有者変更によって書類が紛失しているケースです。

例えば、昭和50年代に建築されたビルを、現在の所有者が相続した場合です。

建築当時の書類が残っていなければ、検査済証の存在を確認できないことがあります。

この場合、行政などに交付記録が残っている可能性があります。

理由②｜そもそも完了検査を受けていない

建築確認を受けて工事を開始したものの、完成後の完了検査を受けていない場合です。

過去には、現在と比べて完了検査の受検率が低かった時期がありました。

そのため、古い建物では、検査済証が交付されていないケースもあります。

ただし、完了検査を受けていないからといって、建物のすべてが違法な状態であると直ちに判断できるわけではありません。

理由③｜建築当時と現在の建物が違う

建築時には適法に完成していても、その後に増築や用途変更などが行われている場合があります。

例えば、屋上に部屋を増築したり、建物の一部を改造したりしたケースです。

その工事について必要な建築確認を受けていなければ、法令上の問題が生じる可能性があります。

理由④｜建築時期が古く、記録の確認が難しい

築50年以上の建物では、行政に残っている資料の範囲や保存状況によって、建築当時の情報を確認しにくい場合があります。

したがって、まずは建築確認の履歴と検査済証の交付記録を調査することが重要です。

第3章｜検査済証がないビルは違法建築なのか？

ここは非常に重要です。

検査済証がないことと、違法建築であることは同じではありません。

建物の状態を考えるうえでは、少なくとも次の3つを区別する必要があります。

① 検査済証を紛失している建物

検査済証が交付されていたものの、書類が手元にないケースです。

行政などに交付記録が残っていれば、交付の事実を確認できる場合があります。

ただし、交付記録が確認できても、その後の増改築まで適法であることが証明されるわけではありません。

② 検査済証が交付されていない建物

完了検査を受けていないなどの理由で、検査済証が交付されていないケースです。

この場合、建築時の法令適合状況を確認するために、図面や現況調査などが必要になることがあります。

③ 既存不適格建築物

建築当時は適法だったものの、その後の法令改正などによって、現在の基準に適合しなくなった建物です。

これは、違反建築物とは区別して考える必要があります。

例えば、建築当時の耐震基準で建てられた建物が、現在の耐震基準と異なる場合です。

ただし、古い建物がすべて既存不適格に該当するわけではありません。

建築当時の法令や工事履歴を確認する必要があります。

違反建築物とは？

必要な建築確認を受けずに増築した場合や、建築基準関係規定に違反する状態がある場合などです。

検査済証がないという事実だけで、違反建築物と決めつけることはできないのです。

第4章｜名古屋市で検査済証の交付履歴を確認する方法

古いビルを売却する際には、まず建築関係書類を調べることをおすすめします。

名古屋市では、建築確認に関する台帳や概要書などを確認する制度があります。

建築確認台帳記載事項証明とは？

名古屋市では、一定の条件を満たす建築物について「建築確認台帳記載事項証明」を発行しています。

2026年7月1日から証明書の様式などが変更され、対象となる建築物については、確認済証や検査済証の番号・交付年月日などを確認できる仕組みになっています。

ただし、すべての古い建物について同じ証明書が取得できるわけではありません。

名古屋市の案内では、現在の台帳証明の対象は原則として平成4年4月1日以降に建築確認を申請し、確認済証が交付された建築物などとされています。

そのため、昭和50年代などに建築された古いビルについては、別途、保存されている資料や調査方法を確認する必要があります。

検査済証は再発行できる？

原則として、紛失した検査済証そのものを再発行してもらうことはできません。

ただし、交付記録が確認できる場合には、証明書などによって交付の事実を確認できる可能性があります。

調査する際のポイント

建築年月日

建築確認番号

確認済証の交付履歴

検査済証の交付履歴

建築計画概要書

増改築の履歴

現在の建物と当初計画の違い

書類が見つからないからといって、すぐに売却を諦める必要はありません。まずは調査することが重要です。

第5章｜検査済証がないと銀行融資は受けられない？

古いビルを売却する際、買主にとって大きな問題になるのが銀行融資です。

特に収益物件の場合、買主が金融機関から融資を受けて購入するケースがあります。

その際、金融機関から検査済証や建築確認関係書類の提出を求められる場合があります。

なぜ銀行は検査済証を確認するのか？

金融機関は、融資対象となる不動産の担保価値や法令上のリスクなどを確認します。

検査済証がない場合、建物が建築当時の法令に適合していたかどうかを判断するための資料が不足することがあります。

また、増改築や用途変更が適切に行われているかどうかも重要です。

検査済証がなければ融資は絶対に無理？

いいえ。

検査済証がないからといって、すべての金融機関で融資が不可能になるわけではありません。

金融機関によって審査基準は異なります。

また、建物の状態、土地の価値、収益性、買主の信用力、自己資金などによっても判断が変わります。

ただし、検査済証が確認できないことが融資審査上のマイナス要因になる可能性はあります。

土地の価値が高い場合は？

例えば、名古屋市中区栄三丁目の商業地にある古いビルを考えてみましょう。

建物が築50年であっても、土地の立地条件に魅力がある場合には、建替えを含めた土地利用を検討する買主が現れる可能性があります。

ただし、建替えを前提とする場合には、既存テナントの賃貸借契約や明渡し、解体費用なども考慮する必要があります。

第6章｜検査済証がないと売却価格はどれくらい下がる？

検査済証がないビルについて、全国共通の値引き率が決まっているわけではありません。

売却価格への影響は、建物の状態や買主の利用目的などによって異なります。

買主が限定される可能性

検査済証が確認できない場合、金融機関の融資審査や将来の改修計画に不安を感じる買主もいます。

その結果、購入を検討する人が少なくなる可能性があります。

買主が限定されれば、売却期間や価格交渉に影響することも考えられます。

建物の調査費用が必要になる場合

検査済証がない建物では、建築士などによる調査が必要になる場合があります。

例えば、建築当時の図面と現況を比較し、建築基準関係規定への適合状況を調べる方法です。

調査の範囲によって費用や期間は異なります。

売却価格の具体例

仮に、検査済証などの資料が整っている場合に8,000万円で売却できると想定されるビルがあったとします。

検査済証がなく、さらに建物の法令適合状況が確認できない場合には、買主が調査費用やリスクを考慮して、低い価格を提示する可能性があります。

ただし、必ず何％下がるという計算はできません。

建物の収益性、土地の価値、融資条件、増改築の可能性などを総合的に判断する必要があります。

検査済証がないこと自体よりも、建物の状態を確認できないことが価格に影響する場合があるのです。

第7章｜検査済証がないビルは、増改築や用途変更ができない？

古いビルを購入する買主の中には、建物を改修して新しい用途に活用したいと考える方もいます。

例えば、

古い事務所ビルを飲食店ビルへ変更する。

店舗ビルを宿泊施設として活用する。

建物を増築する。

大規模な修繕工事を実施する。

こうした計画では、建築基準法に基づく確認申請や法令適合性の確認が必要になる場合があります。

検査済証がないと改修できない？

必ずしもそうではありません。

ただし、既存建物の法令適合状況が不明な場合には、調査が必要になることがあります。

国土交通省は、既存建築物の増改築などを進める際の調査方法を示す「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表しています。

2025年4月には、従来の検査済証のない建築物に関するガイドラインが、この現況調査ガイドラインへ統合されました。

このガイドラインでは、建築士による現況調査などを通じて、建物の法令適合状況を整理する方法が示されています。

ただし、調査を実施すれば必ず適法と判断されるわけではありません。

また、調査報告書が検査済証そのものになるわけでもありません。

2025年の建築基準法改正にも注意

2025年4月から、建築確認や省エネ基準などに関する制度が改正されています。

古い建物で増改築や大規模な修繕・模様替えを行う場合には、工事内容や建物の規模・構造に応じて、必要な手続きを確認することが重要です。

古いビルを購入して改修する予定がある場合には、売買契約前に建築士へ相談することをおすすめします。

第8章｜栄・錦・名駅・金山・今池・大須・那古野の古いビルで注意したいこと

栄・錦エリア

飲食店やバー、事務所などが入居する雑居ビルでは、過去の増改築や用途変更の履歴が重要になる場合があります。

建築当時の図面と現在の建物が一致しているかどうかを確認したいところです。

名駅エリア

駅周辺の商業地では、収益性に加えて土地の利用可能性が評価される場合があります。

検査済証がない建物でも、土地としての価値を含めた査定が重要です。

金山エリア

飲食店や事務所などが入居する古いビルでは、建物の維持管理状況や法令適合状況を確認する必要があります。

今池・千種エリア

店舗兼住宅や小規模な商業ビルでは、建築当時の用途と現在の利用方法が異なる場合があります。

用途変更の履歴や必要な手続きの有無を確認することが重要です。

大須エリア

古い店舗や小規模な商業ビルでは、隣接建物との関係、接道条件、増改築の履歴などが問題になる場合があります。

那古野エリア

古い街並みの中にある建物では、建物の構造や接道条件、建替えの可能性などを確認する必要があります。

ただし、これらのエリアにある古いビルが、すべて検査済証のない建物という意味ではありません。

個別物件ごとの調査が必要です。

第9章｜検査済証がない古いビルを売却する3つの方法

① 建築関係書類を調査してから売却する

まずは建築確認や検査済証の交付履歴を調査する方法です。

交付記録が確認できれば、買主への説明資料として活用できる場合があります。

また、図面や修繕履歴などが残っていれば、建物の状況を把握する手掛かりになります。

② 建築士による現況調査を検討する

検査済証が交付されていない場合や、建物の現況に不明点がある場合には、建築士などによる調査を検討します。

ただし、調査には費用がかかるため、売却価格や買主の希望などを踏まえて判断することが重要です。

③ 現況のまま不動産会社へ売却する

検査済証がない建物でも、現況のまま買取を検討する不動産会社が見つかる場合があります。

ただし、買主は建物の状態や法令上のリスクを考慮して価格を判断します。

また、売主が知っている増改築履歴や不具合などについては、適切に説明する必要があります。

売却前に多額の調査費用を負担するべきかどうかも含めて、複数の売却方法を比較することが重要です。

第10章｜検査済証がないビルを売却する前に確認したい7つのポイント

① 建築年月日

建物がいつ建築されたのかを確認します。

② 建築確認の履歴

確認済証や建築計画概要書などが残っているか確認します。

③ 検査済証の交付履歴

書類を紛失したのか、そもそも交付されていないのかを調べます。

④ 増改築の履歴

屋上増築、増床、用途変更などが行われていないか確認します。

⑤ 現在の建物の利用状況

各階の用途やテナントの営業内容を確認します。

⑥ 建物の修繕履歴

外壁、屋上防水、給排水設備、消防設備などの修繕状況を整理します。

⑦ 売却方法と買主の融資条件

収益物件として売却するのか、買取会社へ売却するのか、土地としての価値を重視するのかを検討します。

第11章｜よくある質問Q&A

Q1｜検査済証がないビルは売却できますか？

売却できる可能性があります。検査済証がないことだけを理由に、売買契約が一律に禁止されるわけではありません。

Q2｜検査済証がないと違法建築ですか？

必ずしも違法建築ではありません。書類の紛失、完了検査の未受検、増改築の履歴などを確認する必要があります。

Q3｜検査済証は再発行できますか？

原則として、検査済証そのものは再発行できません。ただし、交付記録が残っていれば、証明書などで確認できる場合があります。

Q4｜検査済証がないと銀行融資は受けられませんか？

必ずしも融資が不可能になるわけではありません。金融機関の審査基準や建物の状態、土地の価値、買主の信用力などによって異なります。

Q5｜築50年のビルでも売却できますか？

売却できる可能性があります。築年数だけでなく、立地、収益性、建物の状態、土地の価値などが重要です。

Q6｜検査済証がない場合、建築士の調査は必須ですか？

すべての売買で一律に必須というわけではありません。ただし、増改築や用途変更を予定している場合などには、法令適合状況の調査が必要になることがあります。

Q7｜検査済証がないビルは買取してもらえますか？

物件の条件によっては可能です。ただし、必ず買取できるわけではありません。

まとめ｜検査済証がない古いビルでも、売却を諦める必要はない

栄、錦、名駅、金山、今池、千種、大須、那古野。

名古屋の商業エリアには、築40年、築50年を超える古い雑居ビルや店舗ビルが存在します。

こうした建物を売却する際、検査済証が見つからないことがあります。

しかし、検査済証がないからといって、必ずしも違法建築とは限りません。

また、検査済証がないという理由だけで、売却できないわけでもありません。

重要なのは、次の3つです。

検査済証が交付されていたのかを確認すること。

現在の建物の法令適合状況や増改築履歴を把握すること。

建物の状態と土地の価値を踏まえ、適切な売却方法を検討すること。

築50年だから価値がない。

検査済証がないから銀行融資が受けられない。

書類がないから売却できない。

そう決めつける必要はありません。

建物の状態によっては、収益物件として売却できる場合もあれば、土地としての価値を重視して売却できる場合もあります。

書類がないから売れないのではなく、何が確認できて、何が確認できないのかを整理することが重要なのです。

名古屋の検査済証がない古いビル・老朽化した収益物件の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、売却が難しい不動産のご相談に対応しています。

検査済証が見つからない古い雑居ビル。

築40年・築50年を超える店舗ビル。

建築確認関係書類が残っていない建物。

過去の増改築履歴が分からない収益物件。

銀行融資が難しいと言われたビル。

雨漏りや設備の老朽化がある建物。

長期間空室が続いている収益物件。

他社で売却が難しいと言われた不動産。

こうした物件についても、建物の状況や収益性、土地の価値を踏まえ、売却方法を検討します。

「検査済証がないけれど、売却できるか知りたい」

「古いビルを現況のままで査定してほしい」

「建築関係書類がない物件の売却方法を相談したい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。

捨てる前に。修繕する前に。壊す前に。まず査定を。