【2026年最新版】名古屋のエレベーターがない古いビルは売却できる？築40年・築50年の雑居ビル、空室リスク、改修費用、買取価格まで徹底解説
錦三丁目・栄三丁目・名駅三丁目。なぜ古いビルにはエレベーターがないのか？
名古屋市中区の錦三丁目。
同じく中区の栄三丁目。
そして、名古屋市中村区の名駅三丁目。
いずれも名古屋を代表する商業エリアです。
飲食店、バー、美容室、事務所、物販店など、さまざまな店舗や事業所が集まっています。
こうしたエリアを歩いていると、新しい大型ビルのすぐ隣に、築40年、築50年を超えるような古い雑居ビルが建っていることがあります。
建物の外観は古くても、1階には飲食店が営業しており、2階には美容室やバーが入居している。
ところが、3階や4階を見上げると、テナント募集の看板が長期間掲示されている。
そんな光景を見かけることがあります。
そして、実際にテナント仲介の仕事をしていると、ある問題に直面します。
「このビル、エレベーターがないんですね……」
内覧に来たお客様から、このように言われることがあります。
1階であれば、道路からそのまま入店できます。
2階であれば、階段でも許容できるというお客様はいます。
しかし、3階、4階、5階となると話が変わります。
特に飲食店や来店型の店舗では、エレベーターがないことが大きな障害になる場合があります。
実際に、名古屋市内で店舗仲介を行っている当社でも、エレベーターのない古いビルについては、1階や2階に比べて3階以上のテナントが決まりにくいと感じる場面があります。
もちろん、すべてのビルがそうだというわけではありません。
業態や立地、賃料によって結果は異なります。
しかし、店舗仲介の現場では、階段しかないという条件が、入居希望者の判断に影響することは珍しくありません。
ここで、一つ疑問が生まれます。
そもそも、なぜ名古屋の古い雑居ビルにはエレベーターがないのでしょうか？
そして、エレベーターがないことで空室が増えたビルは、売却できるのでしょうか？
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件や収益不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、古い雑居ビルの売却について、店舗仲介の実務的な視点も交えながら解説します。
第1章｜なぜ昔の雑居ビルにはエレベーターがないのか？
エレベーターがない古いビルを見ると、
「建築したときに設置しなかったのはなぜ？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
その理由は一つではありません。
① すべての低層ビルにエレベーターの設置義務があるわけではない
まず知っておきたいのは、建築基準法において、すべての3階建て、4階建て、5階建ての建物にエレベーターの設置が義務付けられているわけではないということです。
建物の用途、規模、構造、適用される法令などによって、必要な設備や基準は異なります。
したがって、エレベーターがないという理由だけで、その建物が違法建築になるわけではありません。
一方、一定の建築物については、バリアフリー関係法令や条例などにより、移動経路や昇降設備に関する基準が適用される場合があります。
建築当時に適法だった建物でも、現在の新築建物に適用される基準とは異なる場合があります。
② 建築費用を抑えるため
エレベーターを設置するには、本体設備だけでなく、昇降路や機械設備、電気設備などが必要になります。
建物の構造によっては、エレベーターを設置することで貸室面積が減少することもあります。
例えば、小規模な敷地に4階建ての店舗ビルを建築する場合です。
エレベーターを設置すれば利便性は高まりますが、その分だけ建築費用が増え、賃貸できる面積が減る可能性があります。
建築当時の事業計画によっては、階段のみの建物が選択されたことも考えられます。
③ 敷地面積が小さいため
錦三丁目や栄三丁目、名駅三丁目などには、比較的小規模な敷地に建てられた商業ビルもあります。
土地の間口が狭く、奥行きが長い建物では、階段やトイレ、共用廊下を配置するだけでも相応のスペースが必要です。
さらにエレベーターを設置すると、貸室として使用できる面積が減少する場合があります。
特に小規模な雑居ビルでは、貸室面積を確保することが建築計画上の重要な要素だった可能性があります。
④ 建築当時の需要や事業判断が現在と異なるため
現在では、テナントが物件を選ぶ際に、エレベーターの有無を重視することがあります。
しかし、数十年前に建築されたビルでは、当時のテナント需要や賃料水準、建築費用などを前提に事業計画が立てられています。
当時は採算が合っていた建物でも、現在のテナント需要に必ずしも適合するとは限りません。
つまり、昔のビルにエレベーターがないのは、単に設置を忘れたからではなく、当時の法律、建築費用、敷地条件、事業判断などが関係している可能性があるのです。
第2章｜エレベーターがないビルは、なぜ3階以上が決まりにくい？
ここからは、店舗仲介の実務に近い話です。
名古屋市内でテナントを探しているお客様を案内すると、物件の立地や賃料が希望に合っていても、エレベーターがないことを理由に検討が難しくなる場合があります。
特に、3階以上の店舗で問題になりやすいのが、来店客の負担です。
1階は道路から直接入店できる
1階店舗の大きなメリットは、道路から直接入店できることです。
通行人の目に入りやすく、店舗の存在を認識してもらいやすいという特徴があります。
また、業態によっては商品の搬入や搬出もしやすくなります。
そのため、1階店舗はエレベーターの有無による影響を受けにくいと考えられます。
2階は階段でも検討される場合がある
2階店舗の場合、階段を上る必要があります。
しかし、階段の位置が分かりやすく、入口が道路から見える場合には、検討するテナントもいます。
例えば、予約制の美容サービス、事務所、バー、スクールなどです。
ただし、2階であれば必ず問題ないというわけではありません。
階段が急だったり、幅が狭かったりする場合には、入居希望者が慎重になることもあります。
3階以上は来店客の負担が大きくなる
3階、4階、5階と上がるにつれて、階段の利用負担は増えていきます。
特に、飲食店や来店型店舗では、来店客が階段を上ることに抵抗を感じる可能性があります。
例えば、3階にある飲食店へ向かう場合です。
常連客や目的を持って来店するお客様であれば問題ないこともあります。
しかし、通りがかりのお客様が気軽に入店する店舗では、階段が集客上の障害になる可能性があります。
さらに、荷物の搬入やごみの搬出など、日々の店舗運営にも影響します。
店舗仲介の現場では、エレベーターのないビルについて、階数が上がるほど業態との相性を慎重に検討する必要があります。
第3章｜錦三丁目・栄三丁目・名駅三丁目で考える古い雑居ビルの問題
名古屋の中心部にある古い雑居ビルは、立地が良いという強みを持っています。
しかし、立地が良いからといって、すべての階にテナントが入るとは限りません。
錦三丁目｜夜間営業の店舗と階段の問題
錦三丁目は、飲食店やバーなどが集まる名古屋の繁華街です。
夜間営業の店舗が多いエリアでは、エレベーターのない上層階について、来店客の移動や安全性を考慮する必要があります。
例えば、4階にバーを開業したいというお客様がいた場合です。
賃料が安く、内装も魅力的だったとしても、階段しかないことが集客や営業上の懸念になる可能性があります。
また、建物の用途や営業形態によっては、消防設備や避難経路、必要な許可なども確認しなければなりません。
栄三丁目｜多様な業態と設備条件
栄三丁目には、飲食店、物販店、美容関連店舗、事務所など、さまざまな用途の建物があります。
来店型の店舗では、階段しかないことが顧客の利用しやすさに影響する場合があります。
特に、高齢者や足の不自由な方などの利用が想定される業態では、エレベーターの有無が重要な検討事項になるでしょう。
一方、業態や利用者層によっては、階段のみでも営業できる場合があります。
名駅三丁目｜立地の良さだけでは決まらない
名駅三丁目は、名古屋駅周辺の商業・業務エリアの一つです。
駅から近い立地は魅力ですが、テナントの入居判断では、賃料や面積だけでなく、建物の設備も重要になります。
例えば、来客の多い事務所やサービス店舗では、エレベーターがないことがマイナス要因になる場合があります。
一方、来客が少ない事務所や倉庫的な利用などでは、条件次第で検討できるケースもあるでしょう。
同じエレベーターのないビルでも、錦・栄・名駅では、想定されるテナントや営業形態によって評価が異なります。
第4章｜エレベーターがないことで、ビルの売却価格は下がる？
エレベーターがない古いビルでも、売却することは可能です。
ただし、収益物件として売却する場合、買主は現在の賃料収入だけでなく、将来の空室リスクや修繕費用も考慮します。
特に、3階以上のテナントが決まりにくいビルでは、将来的な賃料収入を慎重に評価される可能性があります。
空室率が高いビルは、収益価格に影響する
収益不動産の評価では、将来得られる純収益が重要な判断材料になります。国土交通省の不動産鑑定評価に関する資料でも、収益還元法は将来の純収益を基礎として不動産価格を求める手法とされています。<Cite refs={["turn683390search8","turn683390search1"]}/>
例えば、次のようなビルを想定してみましょう。
1階：月額20万円
2階：月額15万円
3階：月額12万円
4階：月額10万円
5階：月額8万円
満室であれば月額65万円、年間780万円の賃料収入になります。
しかし、エレベーターがなく、3階から5階まで空室になっている場合には、実際の収入は月額35万円、年間420万円です。
満室時と比較すると、年間360万円の収入差が生じます。
これは説明用の仮定ですが、買主が将来の収益を考えるうえでは無視できない違いです。
空室が続くと利回りにも影響する
例えば、年間純収益が400万円のビルを、還元利回り8％で単純計算すると、収益価格は5,000万円となります。
一方、年間純収益が300万円であれば、同じ8％で計算した収益価格は3,750万円です。
ただし、実際の不動産評価では、土地の価値、建物の状態、修繕費、賃貸需要、将来の収益予測なども考慮します。
この計算だけで売却価格が決まるわけではありません。
エレベーターがないこと自体よりも、その結果として空室が長期化し、賃料収入が減少することが、売却価格に影響する場合があるのです。
第5章｜古いビルにエレベーターを後付けすることはできる？
「エレベーターがないから空室が埋まらない。それなら後付けすればいいのでは？」
そう考えるビルオーナーもいるでしょう。
しかし、既存ビルへのエレベーター設置は、必ずしも簡単ではありません。
① 設置スペースが必要
エレベーターには昇降路などのスペースが必要です。
既存の階段や貸室を改修して設置する方法、建物の外側に増築する方法などが考えられますが、敷地条件や建物構造によって実現可能性が異なります。
② 建物の構造を確認する必要がある
古い鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物では、後付け工事によって既存の柱や梁、床などに影響が生じる場合があります。
国土交通省も、既存建築物への昇降機の後付けでは、建物の構造耐力に支障を生じさせないことが重要であるとしています。<Cite ref="turn683390search31"/>
③ 建築確認などの手続きが必要になる場合がある
エレベーターの設置では、建築基準法令に基づく安全基準や手続きの確認が必要です。
設置工事の内容や建物の条件によって必要な手続きは異なります。<Cite refs={["turn683390search0","turn683390search2"]}/>
④ 設置後も維持管理費が発生する
エレベーターは、設置して終わりではありません。
保守点検、法定検査、電気代、修繕費用などが発生します。
国土交通省も、昇降機の適切な維持管理について指針を示しています。<Cite ref="turn683390search0"/>
後付け工事の費用はいくら？
費用は建物の構造、階数、設置場所、必要な補強工事などによって大きく変わります。
数百万円で簡単に設置できると決めつけることはできず、条件によっては数千万円規模の工事になる可能性もあります。
正確な費用を把握するには、建築士や専門業者による現地調査と見積もりが必要です。
エレベーターを設置すれば必ず賃料収入が増えるわけではないため、工事費用と将来の収益改善を比較することが重要です。
第6章｜エレベーターがない古いビルは、どんなテナントを募集すべき？
エレベーターがないビルで空室が続く場合、賃料を下げることだけが解決方法ではありません。
重要なのは、階段しかないという条件に適したテナントを検討することです。
来店頻度が少ない事務所
一般的に、来客が少ない事務所では、飲食店などと比較して、階段のみという条件を受け入れられる場合があります。
ただし、従業員の人数や年齢層、荷物の搬入頻度などによって適性は異なります。
予約制のサービス店舗
予約制の店舗では、目的を持って来店するお客様が中心になるため、立地や賃料によっては上層階でも検討される可能性があります。
ただし、階段の利用が顧客の負担になる業態には注意が必要です。
小規模な事業所
小規模な事業所では、賃料や立地を優先するケースも考えられます。
ただし、建物の用途、消防設備、避難経路などが希望する使用方法に適合するか確認する必要があります。
倉庫的な利用
荷物の重量や搬入頻度によっては、上層階の利用が難しい場合があります。
また、床の積載荷重や建物の用途にも注意が必要です。
そのため、倉庫として利用できるかどうかは、個別の確認が必要です。
エレベーターがないビルでは、単に募集賃料を下げるのではなく、階数ごとに適したテナントを検討することが重要です。
第7章｜築40年・築50年のビルは、エレベーター以外にも注意点がある
古い雑居ビルの売却では、エレベーターの有無だけでなく、建物全体の状態を確認する必要があります。
特に注意したいのは、次のような設備や構造です。
① 雨漏り・屋上防水
屋上防水の劣化によって雨漏りが発生している場合、修繕費用が必要になる可能性があります。
② 給排水設備
築年数の古いビルでは、配管の劣化や漏水などが問題になる場合があります。
③ 電気設備・キュービクル
受変電設備の状態や更新の必要性によって、将来の修繕費用が変わります。
④ 消防設備
店舗の用途や建物の規模に応じて、必要な消防設備や点検状況を確認する必要があります。
⑤ 耐震性能
1981年6月の建築基準法施行令改正前後の建物では、適用された耐震基準を確認することが重要です。
ただし、築年数だけで耐震性能を断定することはできません。
⑥ アスベスト
古い建物では、建材にアスベストが使用されている可能性があります。
解体や改修を行う場合には、関係法令に基づく事前調査などが必要になります。
⑦ 建築確認・検査済証
建築確認関係書類や検査済証の有無、増改築の履歴なども確認したいポイントです。
古いビルの買主は、購入価格だけでなく、購入後に必要となる修繕費用も考慮して判断します。
第8章｜エレベーターがない古いビルは、修繕してから売るべき？
築40年、築50年のビルを所有している方の中には、
「売却前に修繕した方が高く売れるのでは？」
と考える方もいるでしょう。
しかし、すべての修繕工事が売却価格の上昇につながるとは限りません。
例えば、外壁塗装や屋上防水工事によって建物の状態が改善されれば、買主の不安を減らせる可能性があります。
一方、多額の費用をかけてエレベーターを新設したとしても、その工事費用を売却価格にすべて上乗せできるとは限りません。
修繕前に確認したいこと
まず、現在の状態で売却した場合の査定価格を確認します。
次に、必要な修繕費用を見積もります。
そのうえで、修繕後にどの程度の収益改善や価格上昇が期待できるのかを検討します。
例えば、1,500万円の改修工事を行っても、売却価格が500万円しか上昇しないのであれば、売却を目的とした工事として合理的とは限りません。
もちろん、工事によって空室が改善し、保有期間中の賃料収入が増える可能性もあります。
したがって、売却時期や保有方針によって判断は異なります。
古いビルは、修繕してから売るべきとは限りません。現況のままで売却する方法も比較することが重要です。
第9章｜エレベーターなし・上層階空室のビルを売却する3つの方法
① 収益物件として売却する
現在の賃料収入や将来の収益性をもとに、投資家へ売却する方法です。
立地が良く、一定の賃料収入が確保されている場合には、収益物件として検討される可能性があります。
ただし、上層階の空室が長期化している場合には、空室リスクが価格に反映されることがあります。
② 不動産買取会社へ売却する
古いビルを現況のまま買い取る不動産会社へ売却する方法です。
建物の状態や権利関係によっては、修繕せずに売却できる可能性があります。
ただし、買取価格は購入後の修繕費用や事業リスクなどを考慮して判断されます。
③ 土地の価値を重視して売却する
建物の老朽化が進み、収益性の改善が難しい場合には、土地としての利用可能性を重視する買主を探す方法もあります。
特に商業地では、建替え後の利用方法が売却価格に影響する場合があります。
ただし、既存テナントが入居している場合には、賃貸借契約や明渡しの問題を確認する必要があります。
エレベーターのない古いビルでも、収益性、建物の状態、土地の価値によって売却方法を検討できます。
第10章｜名古屋の古いビルを売却する前に確認したい7つのポイント
現在の賃料収入と空室状況
各階の賃料、入居期間、募集期間などを確認する。
エレベーターの有無と後付けの可能性
建物構造や設置スペースを確認する。
建物の修繕履歴
屋上防水、外壁、給排水設備、電気設備などの修繕状況を整理する。
建築確認関係書類
建築確認済証、検査済証、増改築履歴などを確認する。
消防設備・法令への適合状況
現在のテナント用途と必要な設備を確認する。
土地の価値と建替えの可能性
用途地域、建ぺい率、容積率、接道状況などを確認する。
現況売却と修繕後売却の比較
工事費用と売却価格への影響を比較する。
第11章｜よくある質問Q&A
Q1｜エレベーターがない5階建てビルは違法建築ですか？
エレベーターがないという理由だけで違法建築になるわけではありません。建物の用途、規模、建築時期、適用される法令などによって判断が異なります。
Q2｜築50年の雑居ビルでも売却できますか？
売却できる可能性があります。築年数だけでなく、立地、賃料収入、土地の価値、建物の状態などが重要です。
Q3｜3階以上が空室でも売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、空室が長期化している場合には、将来の収益性を慎重に評価されることがあります。
Q4｜エレベーターを後付けすれば高く売れますか？
必ずしも高く売れるとは限りません。工事費用、設置後の維持管理費、収益改善の可能性などを比較する必要があります。
Q5｜エレベーターがないビルは銀行融資が難しいですか？
金融機関や物件条件によって判断が異なります。建物の築年数、耐震性能、収益性、担保評価などが影響する場合があります。
Q6｜空室を埋めてから売却した方がよいですか？
満室に近い状態の方が収益性を説明しやすい場合がありますが、募集条件や入居テナントの信用力、契約内容によっても評価は異なります。無理に賃料を下げて満室にすることが、必ずしも有利とは限りません。
Q7｜古いビルを修繕せずに売却できますか？
現況のまま売却できる場合があります。ただし、売主の契約不適合責任や建物の状態に関する説明など、契約上の注意点があります。
まとめ｜エレベーターがない古いビルでも、売却方法はある
錦三丁目、栄三丁目、名駅三丁目。
名古屋を代表する商業エリアにも、築40年、築50年を超える古い雑居ビルが存在します。
こうしたビルでは、エレベーターがないことによって、3階以上のテナント募集が難しくなる場合があります。
店舗仲介の現場でも、1階や2階と比較して、3階以上では入居希望者の検討条件が厳しくなると感じる場面があります。
しかし、エレベーターがないからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
重要なのは、建物の立地、賃料収入、空室状況、修繕費用、土地の価値などを総合的に判断することです。
また、エレベーターを後付けすれば必ず問題が解決するわけでもありません。
多額の工事費用をかける前に、現況での売却価格や将来の収益性を確認することが重要です。
「エレベーターがないから売れない」
「築50年だから価値がない」
「上層階が空室だから買主が見つからない」
そう決めつける必要はありません。
古いビルには古いビルなりの売却方法があります。
名古屋の古い雑居ビル・収益ビルの売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、古い雑居ビルや収益不動産の売却相談に対応しています。
エレベーターのない古いビル。
築40年・築50年を超える雑居ビル。
3階以上のテナントが決まらないビル。
空室が長期間続いている収益物件。
雨漏りや設備の老朽化がある建物。
修繕費用が高額になりそうなビル。
他社で売却が難しいと言われた収益不動産。
こうした物件についても、建物の状況や収益性、土地の価値を踏まえ、売却方法を検討します。
修繕する前に。エレベーターを設置する前に。まずは現在の価値を確認してみませんか？
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〒461-0005
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※本記事は2026年時点の一般的な不動産売却・建築関連制度について解説したものです。個別物件の売却価格、融資可否、建築基準法への適合状況、エレベーター設置の可否などを保証するものではありません。具体的な判断については、建築士、行政機関、金融機関などへご確認ください。
名古屋市中区の錦三丁目。
同じく中区の栄三丁目。
そして、名古屋市中村区の名駅三丁目。
いずれも名古屋を代表する商業エリアです。
飲食店、バー、美容室、事務所、物販店など、さまざまな店舗や事業所が集まっています。
こうしたエリアを歩いていると、新しい大型ビルのすぐ隣に、築40年、築50年を超えるような古い雑居ビルが建っていることがあります。
建物の外観は古くても、1階には飲食店が営業しており、2階には美容室やバーが入居している。
ところが、3階や4階を見上げると、テナント募集の看板が長期間掲示されている。
そんな光景を見かけることがあります。
そして、実際にテナント仲介の仕事をしていると、ある問題に直面します。
「このビル、エレベーターがないんですね……」
内覧に来たお客様から、このように言われることがあります。
1階であれば、道路からそのまま入店できます。
2階であれば、階段でも許容できるというお客様はいます。
しかし、3階、4階、5階となると話が変わります。
特に飲食店や来店型の店舗では、エレベーターがないことが大きな障害になる場合があります。
実際に、名古屋市内で店舗仲介を行っている当社でも、エレベーターのない古いビルについては、1階や2階に比べて3階以上のテナントが決まりにくいと感じる場面があります。
もちろん、すべてのビルがそうだというわけではありません。
業態や立地、賃料によって結果は異なります。
しかし、店舗仲介の現場では、階段しかないという条件が、入居希望者の判断に影響することは珍しくありません。
ここで、一つ疑問が生まれます。
そもそも、なぜ名古屋の古い雑居ビルにはエレベーターがないのでしょうか？
そして、エレベーターがないことで空室が増えたビルは、売却できるのでしょうか？
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件や収益不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、古い雑居ビルの売却について、店舗仲介の実務的な視点も交えながら解説します。
第1章｜なぜ昔の雑居ビルにはエレベーターがないのか？
エレベーターがない古いビルを見ると、
「建築したときに設置しなかったのはなぜ？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
その理由は一つではありません。
① すべての低層ビルにエレベーターの設置義務があるわけではない
まず知っておきたいのは、建築基準法において、すべての3階建て、4階建て、5階建ての建物にエレベーターの設置が義務付けられているわけではないということです。
建物の用途、規模、構造、適用される法令などによって、必要な設備や基準は異なります。
したがって、エレベーターがないという理由だけで、その建物が違法建築になるわけではありません。
一方、一定の建築物については、バリアフリー関係法令や条例などにより、移動経路や昇降設備に関する基準が適用される場合があります。
建築当時に適法だった建物でも、現在の新築建物に適用される基準とは異なる場合があります。
② 建築費用を抑えるため
エレベーターを設置するには、本体設備だけでなく、昇降路や機械設備、電気設備などが必要になります。
建物の構造によっては、エレベーターを設置することで貸室面積が減少することもあります。
例えば、小規模な敷地に4階建ての店舗ビルを建築する場合です。
エレベーターを設置すれば利便性は高まりますが、その分だけ建築費用が増え、賃貸できる面積が減る可能性があります。
建築当時の事業計画によっては、階段のみの建物が選択されたことも考えられます。
③ 敷地面積が小さいため
錦三丁目や栄三丁目、名駅三丁目などには、比較的小規模な敷地に建てられた商業ビルもあります。
土地の間口が狭く、奥行きが長い建物では、階段やトイレ、共用廊下を配置するだけでも相応のスペースが必要です。
さらにエレベーターを設置すると、貸室として使用できる面積が減少する場合があります。
特に小規模な雑居ビルでは、貸室面積を確保することが建築計画上の重要な要素だった可能性があります。
④ 建築当時の需要や事業判断が現在と異なるため
現在では、テナントが物件を選ぶ際に、エレベーターの有無を重視することがあります。
しかし、数十年前に建築されたビルでは、当時のテナント需要や賃料水準、建築費用などを前提に事業計画が立てられています。
当時は採算が合っていた建物でも、現在のテナント需要に必ずしも適合するとは限りません。
つまり、昔のビルにエレベーターがないのは、単に設置を忘れたからではなく、当時の法律、建築費用、敷地条件、事業判断などが関係している可能性があるのです。
第2章｜エレベーターがないビルは、なぜ3階以上が決まりにくい？
ここからは、店舗仲介の実務に近い話です。
名古屋市内でテナントを探しているお客様を案内すると、物件の立地や賃料が希望に合っていても、エレベーターがないことを理由に検討が難しくなる場合があります。
特に、3階以上の店舗で問題になりやすいのが、来店客の負担です。
1階は道路から直接入店できる
1階店舗の大きなメリットは、道路から直接入店できることです。
通行人の目に入りやすく、店舗の存在を認識してもらいやすいという特徴があります。
また、業態によっては商品の搬入や搬出もしやすくなります。
そのため、1階店舗はエレベーターの有無による影響を受けにくいと考えられます。
2階は階段でも検討される場合がある
2階店舗の場合、階段を上る必要があります。
しかし、階段の位置が分かりやすく、入口が道路から見える場合には、検討するテナントもいます。
例えば、予約制の美容サービス、事務所、バー、スクールなどです。
ただし、2階であれば必ず問題ないというわけではありません。
階段が急だったり、幅が狭かったりする場合には、入居希望者が慎重になることもあります。
3階以上は来店客の負担が大きくなる
3階、4階、5階と上がるにつれて、階段の利用負担は増えていきます。
特に、飲食店や来店型店舗では、来店客が階段を上ることに抵抗を感じる可能性があります。
例えば、3階にある飲食店へ向かう場合です。
常連客や目的を持って来店するお客様であれば問題ないこともあります。
しかし、通りがかりのお客様が気軽に入店する店舗では、階段が集客上の障害になる可能性があります。
さらに、荷物の搬入やごみの搬出など、日々の店舗運営にも影響します。
店舗仲介の現場では、エレベーターのないビルについて、階数が上がるほど業態との相性を慎重に検討する必要があります。
第3章｜錦三丁目・栄三丁目・名駅三丁目で考える古い雑居ビルの問題
名古屋の中心部にある古い雑居ビルは、立地が良いという強みを持っています。
しかし、立地が良いからといって、すべての階にテナントが入るとは限りません。
錦三丁目｜夜間営業の店舗と階段の問題
錦三丁目は、飲食店やバーなどが集まる名古屋の繁華街です。
夜間営業の店舗が多いエリアでは、エレベーターのない上層階について、来店客の移動や安全性を考慮する必要があります。
例えば、4階にバーを開業したいというお客様がいた場合です。
賃料が安く、内装も魅力的だったとしても、階段しかないことが集客や営業上の懸念になる可能性があります。
また、建物の用途や営業形態によっては、消防設備や避難経路、必要な許可なども確認しなければなりません。
栄三丁目｜多様な業態と設備条件
栄三丁目には、飲食店、物販店、美容関連店舗、事務所など、さまざまな用途の建物があります。
来店型の店舗では、階段しかないことが顧客の利用しやすさに影響する場合があります。
特に、高齢者や足の不自由な方などの利用が想定される業態では、エレベーターの有無が重要な検討事項になるでしょう。
一方、業態や利用者層によっては、階段のみでも営業できる場合があります。
名駅三丁目｜立地の良さだけでは決まらない
名駅三丁目は、名古屋駅周辺の商業・業務エリアの一つです。
駅から近い立地は魅力ですが、テナントの入居判断では、賃料や面積だけでなく、建物の設備も重要になります。
例えば、来客の多い事務所やサービス店舗では、エレベーターがないことがマイナス要因になる場合があります。
一方、来客が少ない事務所や倉庫的な利用などでは、条件次第で検討できるケースもあるでしょう。
同じエレベーターのないビルでも、錦・栄・名駅では、想定されるテナントや営業形態によって評価が異なります。
第4章｜エレベーターがないことで、ビルの売却価格は下がる？
エレベーターがない古いビルでも、売却することは可能です。
ただし、収益物件として売却する場合、買主は現在の賃料収入だけでなく、将来の空室リスクや修繕費用も考慮します。
特に、3階以上のテナントが決まりにくいビルでは、将来的な賃料収入を慎重に評価される可能性があります。
空室率が高いビルは、収益価格に影響する
収益不動産の評価では、将来得られる純収益が重要な判断材料になります。国土交通省の不動産鑑定評価に関する資料でも、収益還元法は将来の純収益を基礎として不動産価格を求める手法とされています。<Cite refs={["turn683390search8","turn683390search1"]}/>
例えば、次のようなビルを想定してみましょう。
1階：月額20万円
2階：月額15万円
3階：月額12万円
4階：月額10万円
5階：月額8万円
満室であれば月額65万円、年間780万円の賃料収入になります。
しかし、エレベーターがなく、3階から5階まで空室になっている場合には、実際の収入は月額35万円、年間420万円です。
満室時と比較すると、年間360万円の収入差が生じます。
これは説明用の仮定ですが、買主が将来の収益を考えるうえでは無視できない違いです。
空室が続くと利回りにも影響する
例えば、年間純収益が400万円のビルを、還元利回り8％で単純計算すると、収益価格は5,000万円となります。
一方、年間純収益が300万円であれば、同じ8％で計算した収益価格は3,750万円です。
ただし、実際の不動産評価では、土地の価値、建物の状態、修繕費、賃貸需要、将来の収益予測なども考慮します。
この計算だけで売却価格が決まるわけではありません。
エレベーターがないこと自体よりも、その結果として空室が長期化し、賃料収入が減少することが、売却価格に影響する場合があるのです。
第5章｜古いビルにエレベーターを後付けすることはできる？
「エレベーターがないから空室が埋まらない。それなら後付けすればいいのでは？」
そう考えるビルオーナーもいるでしょう。
しかし、既存ビルへのエレベーター設置は、必ずしも簡単ではありません。
① 設置スペースが必要
エレベーターには昇降路などのスペースが必要です。
既存の階段や貸室を改修して設置する方法、建物の外側に増築する方法などが考えられますが、敷地条件や建物構造によって実現可能性が異なります。
② 建物の構造を確認する必要がある
古い鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物では、後付け工事によって既存の柱や梁、床などに影響が生じる場合があります。
国土交通省も、既存建築物への昇降機の後付けでは、建物の構造耐力に支障を生じさせないことが重要であるとしています。<Cite ref="turn683390search31"/>
③ 建築確認などの手続きが必要になる場合がある
エレベーターの設置では、建築基準法令に基づく安全基準や手続きの確認が必要です。
設置工事の内容や建物の条件によって必要な手続きは異なります。<Cite refs={["turn683390search0","turn683390search2"]}/>
④ 設置後も維持管理費が発生する
エレベーターは、設置して終わりではありません。
保守点検、法定検査、電気代、修繕費用などが発生します。
国土交通省も、昇降機の適切な維持管理について指針を示しています。<Cite ref="turn683390search0"/>
後付け工事の費用はいくら？
費用は建物の構造、階数、設置場所、必要な補強工事などによって大きく変わります。
数百万円で簡単に設置できると決めつけることはできず、条件によっては数千万円規模の工事になる可能性もあります。
正確な費用を把握するには、建築士や専門業者による現地調査と見積もりが必要です。
エレベーターを設置すれば必ず賃料収入が増えるわけではないため、工事費用と将来の収益改善を比較することが重要です。
第6章｜エレベーターがない古いビルは、どんなテナントを募集すべき？
エレベーターがないビルで空室が続く場合、賃料を下げることだけが解決方法ではありません。
重要なのは、階段しかないという条件に適したテナントを検討することです。
来店頻度が少ない事務所
一般的に、来客が少ない事務所では、飲食店などと比較して、階段のみという条件を受け入れられる場合があります。
ただし、従業員の人数や年齢層、荷物の搬入頻度などによって適性は異なります。
予約制のサービス店舗
予約制の店舗では、目的を持って来店するお客様が中心になるため、立地や賃料によっては上層階でも検討される可能性があります。
ただし、階段の利用が顧客の負担になる業態には注意が必要です。
小規模な事業所
小規模な事業所では、賃料や立地を優先するケースも考えられます。
ただし、建物の用途、消防設備、避難経路などが希望する使用方法に適合するか確認する必要があります。
倉庫的な利用
荷物の重量や搬入頻度によっては、上層階の利用が難しい場合があります。
また、床の積載荷重や建物の用途にも注意が必要です。
そのため、倉庫として利用できるかどうかは、個別の確認が必要です。
エレベーターがないビルでは、単に募集賃料を下げるのではなく、階数ごとに適したテナントを検討することが重要です。
第7章｜築40年・築50年のビルは、エレベーター以外にも注意点がある
古い雑居ビルの売却では、エレベーターの有無だけでなく、建物全体の状態を確認する必要があります。
特に注意したいのは、次のような設備や構造です。
① 雨漏り・屋上防水
屋上防水の劣化によって雨漏りが発生している場合、修繕費用が必要になる可能性があります。
② 給排水設備
築年数の古いビルでは、配管の劣化や漏水などが問題になる場合があります。
③ 電気設備・キュービクル
受変電設備の状態や更新の必要性によって、将来の修繕費用が変わります。
④ 消防設備
店舗の用途や建物の規模に応じて、必要な消防設備や点検状況を確認する必要があります。
⑤ 耐震性能
1981年6月の建築基準法施行令改正前後の建物では、適用された耐震基準を確認することが重要です。
ただし、築年数だけで耐震性能を断定することはできません。
⑥ アスベスト
古い建物では、建材にアスベストが使用されている可能性があります。
解体や改修を行う場合には、関係法令に基づく事前調査などが必要になります。
⑦ 建築確認・検査済証
建築確認関係書類や検査済証の有無、増改築の履歴なども確認したいポイントです。
古いビルの買主は、購入価格だけでなく、購入後に必要となる修繕費用も考慮して判断します。
第8章｜エレベーターがない古いビルは、修繕してから売るべき？
築40年、築50年のビルを所有している方の中には、
「売却前に修繕した方が高く売れるのでは？」
と考える方もいるでしょう。
しかし、すべての修繕工事が売却価格の上昇につながるとは限りません。
例えば、外壁塗装や屋上防水工事によって建物の状態が改善されれば、買主の不安を減らせる可能性があります。
一方、多額の費用をかけてエレベーターを新設したとしても、その工事費用を売却価格にすべて上乗せできるとは限りません。
修繕前に確認したいこと
まず、現在の状態で売却した場合の査定価格を確認します。
次に、必要な修繕費用を見積もります。
そのうえで、修繕後にどの程度の収益改善や価格上昇が期待できるのかを検討します。
例えば、1,500万円の改修工事を行っても、売却価格が500万円しか上昇しないのであれば、売却を目的とした工事として合理的とは限りません。
もちろん、工事によって空室が改善し、保有期間中の賃料収入が増える可能性もあります。
したがって、売却時期や保有方針によって判断は異なります。
古いビルは、修繕してから売るべきとは限りません。現況のままで売却する方法も比較することが重要です。
第9章｜エレベーターなし・上層階空室のビルを売却する3つの方法
① 収益物件として売却する
現在の賃料収入や将来の収益性をもとに、投資家へ売却する方法です。
立地が良く、一定の賃料収入が確保されている場合には、収益物件として検討される可能性があります。
ただし、上層階の空室が長期化している場合には、空室リスクが価格に反映されることがあります。
② 不動産買取会社へ売却する
古いビルを現況のまま買い取る不動産会社へ売却する方法です。
建物の状態や権利関係によっては、修繕せずに売却できる可能性があります。
ただし、買取価格は購入後の修繕費用や事業リスクなどを考慮して判断されます。
③ 土地の価値を重視して売却する
建物の老朽化が進み、収益性の改善が難しい場合には、土地としての利用可能性を重視する買主を探す方法もあります。
特に商業地では、建替え後の利用方法が売却価格に影響する場合があります。
ただし、既存テナントが入居している場合には、賃貸借契約や明渡しの問題を確認する必要があります。
エレベーターのない古いビルでも、収益性、建物の状態、土地の価値によって売却方法を検討できます。
第10章｜名古屋の古いビルを売却する前に確認したい7つのポイント
現在の賃料収入と空室状況
各階の賃料、入居期間、募集期間などを確認する。
エレベーターの有無と後付けの可能性
建物構造や設置スペースを確認する。
建物の修繕履歴
屋上防水、外壁、給排水設備、電気設備などの修繕状況を整理する。
建築確認関係書類
建築確認済証、検査済証、増改築履歴などを確認する。
消防設備・法令への適合状況
現在のテナント用途と必要な設備を確認する。
土地の価値と建替えの可能性
用途地域、建ぺい率、容積率、接道状況などを確認する。
現況売却と修繕後売却の比較
工事費用と売却価格への影響を比較する。
第11章｜よくある質問Q&A
Q1｜エレベーターがない5階建てビルは違法建築ですか？
エレベーターがないという理由だけで違法建築になるわけではありません。建物の用途、規模、建築時期、適用される法令などによって判断が異なります。
Q2｜築50年の雑居ビルでも売却できますか？
売却できる可能性があります。築年数だけでなく、立地、賃料収入、土地の価値、建物の状態などが重要です。
Q3｜3階以上が空室でも売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、空室が長期化している場合には、将来の収益性を慎重に評価されることがあります。
Q4｜エレベーターを後付けすれば高く売れますか？
必ずしも高く売れるとは限りません。工事費用、設置後の維持管理費、収益改善の可能性などを比較する必要があります。
Q5｜エレベーターがないビルは銀行融資が難しいですか？
金融機関や物件条件によって判断が異なります。建物の築年数、耐震性能、収益性、担保評価などが影響する場合があります。
Q6｜空室を埋めてから売却した方がよいですか？
満室に近い状態の方が収益性を説明しやすい場合がありますが、募集条件や入居テナントの信用力、契約内容によっても評価は異なります。無理に賃料を下げて満室にすることが、必ずしも有利とは限りません。
Q7｜古いビルを修繕せずに売却できますか？
現況のまま売却できる場合があります。ただし、売主の契約不適合責任や建物の状態に関する説明など、契約上の注意点があります。
まとめ｜エレベーターがない古いビルでも、売却方法はある
錦三丁目、栄三丁目、名駅三丁目。
名古屋を代表する商業エリアにも、築40年、築50年を超える古い雑居ビルが存在します。
こうしたビルでは、エレベーターがないことによって、3階以上のテナント募集が難しくなる場合があります。
店舗仲介の現場でも、1階や2階と比較して、3階以上では入居希望者の検討条件が厳しくなると感じる場面があります。
しかし、エレベーターがないからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
重要なのは、建物の立地、賃料収入、空室状況、修繕費用、土地の価値などを総合的に判断することです。
また、エレベーターを後付けすれば必ず問題が解決するわけでもありません。
多額の工事費用をかける前に、現況での売却価格や将来の収益性を確認することが重要です。
「エレベーターがないから売れない」
「築50年だから価値がない」
「上層階が空室だから買主が見つからない」
そう決めつける必要はありません。
古いビルには古いビルなりの売却方法があります。
名古屋の古い雑居ビル・収益ビルの売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、古い雑居ビルや収益不動産の売却相談に対応しています。
エレベーターのない古いビル。
築40年・築50年を超える雑居ビル。
3階以上のテナントが決まらないビル。
空室が長期間続いている収益物件。
雨漏りや設備の老朽化がある建物。
修繕費用が高額になりそうなビル。
他社で売却が難しいと言われた収益不動産。
こうした物件についても、建物の状況や収益性、土地の価値を踏まえ、売却方法を検討します。
修繕する前に。エレベーターを設置する前に。まずは現在の価値を確認してみませんか？
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古い雑居ビル・収益物件・訳あり物件・老朽化建物・相続不動産の売却相談
※本記事は2026年時点の一般的な不動産売却・建築関連制度について解説したものです。個別物件の売却価格、融資可否、建築基準法への適合状況、エレベーター設置の可否などを保証するものではありません。具体的な判断については、建築士、行政機関、金融機関などへご確認ください。
