【2026年最新版】名古屋で共有持分の不動産は売却できる？共有者の反対・相続トラブル・持分買取・共有名義の解消方法まで徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）
【前編】共有者の同意がなくても売却できる？兄弟間の相続トラブル・共有持分の買取・売却価格を不動産の専門家が解説
「兄弟で相続した実家を売却したいのに、兄が反対している」
「共有名義の不動産を所有しているが、他の共有者と連絡が取れない」
「離婚した元配偶者との共有名義を解消したい」
「自分の持分だけを売却することはできるのだろうか」
「共有者の一人が実家に住み続けており、売却の話が進まない」
「共有持分を不動産会社に買い取ってもらうことは可能なのか」
名古屋市で共有名義の不動産を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
不動産の共有名義は、相続や夫婦での住宅購入などをきっかけに発生することがあります。
特に、親から相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合、相続した直後は問題がなくても、年月が経過するにつれて意見の対立が生じることがあります。
例えば、長男は実家を残したいと考えている一方、次男は売却して現金化したいと考えているケースです。
また、共有者の一人が建物に住んでいる場合や、固定資産税の負担をめぐって意見が分かれている場合には、問題がさらに複雑になることがあります。
そこで、最初に知っていただきたいことがあります。
共有名義の不動産であっても、自分の共有持分だけを売却することは、原則として法律上可能です。
一方、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要になります。
この違いを理解することが、共有不動産の問題を解決する第一歩です。
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件・共有持分・相続不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、共有持分の売却方法について詳しく解説します。
前編では、共有持分の基本的な仕組み、共有者の同意、相続トラブル、持分買取、売却価格、共有者が住んでいる場合の問題を中心に取り上げます。
後編では、共有物分割請求、所在等不明共有者への対応、共有持分の相続、共有名義の解消方法、税金、売却時の注意点まで、さらに実務的な内容を解説します。
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第1章｜共有持分とは？共有名義の不動産の仕組み
共有持分とは、一つの不動産を複数の人が所有している場合に、それぞれの人が持っている所有権の割合を指します。
例えば、名古屋市内の実家を兄弟3人で相続し、それぞれ3分の1ずつ所有しているケースです。
この場合、不動産全体を兄弟3人が共有している状態になります。
共有持分の具体例
共有者 持分割合
長男 3分の1
次男 3分の1
長女 3分の1
合計 1分の1
ここで重要なのは、共有持分が建物や土地の特定の場所を所有しているという意味ではないことです。
例えば、土地の持分が3分の1だからといって、土地の北側3分の1だけが自分の所有地になるわけではありません。
共有者は、それぞれの持分に応じて、不動産全体について所有権を有しています。
共有持分は登記簿で確認できる
共有名義の不動産では、登記事項証明書に所有者や持分割合が記載されています。
例えば、
「持分3分の1 甲」
「持分3分の1 乙」
「持分3分の1 丙」
という形です。
共有持分の売却を検討する際には、まず登記事項証明書を取得し、現在の所有者と持分割合を確認することが重要です。
ただし、相続登記が行われていない場合には、登記簿の名義人がすでに亡くなっていることがあります。
その場合、相続関係を確認し、必要な登記手続きを整理する必要があります。
共有持分の売却では、誰がどれだけの権利を所有しているのかを正確に把握することが出発点です。
第2章｜共有者の同意がなくても、自分の持分だけ売却できる？
共有持分の売却について、特に多い質問があります。
「兄弟が売却に反対しているのですが、自分の持分だけ売ることはできますか？」
結論からいうと、共有者は原則として、自分の共有持分を他の共有者の同意なく売却できます。
例えば、兄弟3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している住宅で、次男だけが自分の持分を売却したい場合です。
長男と長女が反対していても、次男は原則として、自分の3分の1の共有持分を第三者へ譲渡することができます。
ただし、住宅ローンの抵当権が設定されている場合や、共有者間の契約上の制約などがある場合には、別途確認が必要です。
共有持分だけを売却するとどうなる？
次男が自分の持分を不動産会社へ売却した場合、次男に代わって、その不動産会社が新たな共有者になります。
つまり、売却後の共有関係は次のようになります。
共有者 売却前 売却後
長男 3分の1 3分の1
次男 3分の1 なし
長女 3分の1 3分の1
買取会社 なし 3分の1
この場合、長男と長女は引き続き共有者ですが、新たに買取会社が共有関係に加わることになります。
買取会社も共有者としての権利を取得するため、今後の管理や共有関係の解消について協議が必要になる可能性があります。
共有者への事前通知は必要？
自分の共有持分を第三者へ売却する際、一般的な共有関係において、他の共有者へ必ず事前通知しなければならないという一律の法律上の義務があるわけではありません。
ただし、共有者間の契約や不動産の権利関係によっては、別途確認が必要になる場合があります。
また、法律上売却できることと、共有者との関係に問題が生じないことは別です。
第三者が共有者になることで、残された共有者が不安を感じたり、トラブルに発展したりする可能性があります。
そのため、売却方法を慎重に検討することが重要です。
第3章｜不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要？
自分の共有持分だけを売却する場合と、不動産全体を売却する場合では、必要な手続きが異なります。
民法では、共有物の変更行為や管理行為などについて、一定のルールが定められています。
共有不動産全体を第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
例えば、兄弟3人で共有している実家を3,000万円で売却するケースです。
長男と次男が売却に賛成していても、長女が反対している場合、原則として長女の持分まで含めて不動産全体を売却することはできません。
持分の過半数があれば売却できる？
ここは誤解されやすいポイントです。
共有不動産の管理に関する一定の事項は、持分価格の過半数で決められる場合があります。
しかし、不動産全体の売却は、単なる管理行為とは異なります。
そのため、持分の過半数を所有しているからといって、他の共有者の持分まで勝手に売却できるわけではありません。
共有者が一人だけ反対している場合
共有者の一人だけが売却に反対している場合には、まず反対している理由を確認することが重要です。
例えば、
思い出のある実家を残したい。
売却価格に納得できない。
現在も住宅に住んでいる。
売却代金の分配に不満がある。
他の相続人との関係が悪化している。
このように、反対の理由はさまざまです。
理由によっては、価格の再査定や共有者間での持分売買などによって解決できる可能性があります。
共有者の反対がある場合には、無理に売却を進めるのではなく、まず共有関係を整理することが重要です。
第4章｜共有持分だけを売却する場合、誰が買ってくれる？
共有持分だけの売却では、通常の戸建住宅や土地とは異なる買主を想定する必要があります。
一般の購入希望者は、住宅を購入した後、自分や家族が自由に利用できることを希望する場合が多いでしょう。
しかし、共有持分だけを購入しても、不動産全体を単独で所有できるわけではありません。
そのため、一般の個人が共有持分だけを購入するケースは、通常の不動産売買と比較して限定的になりやすい傾向があります。
では、どのような買主が考えられるのでしょうか。
① 他の共有者に売却する
まず考えられるのが、他の共有者への売却です。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、次男が自分の3分の1の持分を長男へ売却するケースです。
長男が実家を所有し続けたいと考えている場合には、次男の持分を買い取ることで、長男の持分割合を増やすことができます。
他の共有者にとっても、第三者が共有関係に加わることを避けられるメリットがあります。
ただし、買い取る側に十分な資金がなければ、売買を成立させることは難しくなります。
また、共有者間で売買価格について意見が一致しない場合もあります。
② 共有持分を扱う不動産会社へ売却する
共有持分の買取を検討する不動産会社へ売却する方法もあります。
この場合、他の共有者の同意が得られなくても、自分の持分だけを売却できる可能性があります。
ただし、買取会社は購入後の共有関係の調整、管理費用、将来的な共有状態の解消などを考慮して価格を判断します。
そのため、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額よりも、低い価格になる場合があります。
③ 不動産全体を売却する
共有者全員が売却に同意できるのであれば、不動産全体を第三者へ売却する方法もあります。
通常、共有持分だけを売却する場合よりも、購入希望者の選択肢が広がる可能性があります。
また、不動産全体の市場価格を基準に売却条件を検討しやすくなります。
共有持分を売却する際には、他の共有者への売却、専門会社への持分売却、不動産全体の売却を比較することが重要です。
第5章｜共有持分の売却価格はいくらになる？
共有持分の売却相談で、特に気になるのが価格ではないでしょうか。
例えば、名古屋市内の土地建物について、不動産全体の市場価格が3,000万円と査定された場合です。
所有している共有持分が3分の1であれば、単純計算では1,000万円となります。
しかし、共有持分だけを売却する場合、必ず1,000万円で売れるとは限りません。
共有持分の価格が低くなる理由
共有持分だけを購入した買主は、不動産全体を単独で所有できません。
そのため、購入後に次のような問題が生じる可能性があります。
他の共有者との協議が必要になる。
建物を自由に使用できない場合がある。
共有者が売却や管理に反対する可能性がある。
共有関係の解消に時間や費用がかかる。
共有者との間で法的な紛争が生じる可能性がある。
こうした事情が、買取価格に影響する場合があります。
共有持分の査定シミュレーション
以下は、実際の市場相場ではなく、価格の考え方を説明するための仮定です。
項目 仮定の金額
不動産全体の市場価格 3,000万円
所有する共有持分 3分の1
持分割合による単純計算 1,000万円
持分だけの買取査定例 650万円
この例では、持分割合による単純計算が1,000万円であるのに対し、持分だけの買取査定額を650万円と仮定しています。
ただし、共有持分の買取価格について、全国共通の値引き率が決まっているわけではありません。
実際には、共有者の人数、建物の利用状況、持分割合、権利関係、立地などによって評価が異なります。
共有持分を少しでも有利な条件で売却するには？
まず、不動産全体の市場価格を把握することが重要です。
そのうえで、他の共有者への売却が可能か確認します。
共有者間で協議がまとまらない場合には、共有持分の売却を検討することになります。
また、売却を急いでいないのであれば、共有関係を整理する方法について専門家へ相談することも考えられます。
共有持分の価格は、持分割合だけで決まるものではありません。
第6章｜兄弟で相続した実家を売却したいのに、一人が反対している場合
共有持分の問題が発生しやすいのが、親から相続した実家です。
例えば、名古屋市内にある実家を兄弟3人で相続したケースを考えてみましょう。
長男は実家を残したい。
次男は売却して現金化したい。
長女は遠方に住んでおり、管理には関わりたくない。
このように、相続人それぞれの生活環境や考え方が異なると、意見がまとまらないことがあります。
相続した実家を売却する方法
まず、共有者全員で売却について協議することが考えられます。
不動産会社の査定を受け、現在の市場価格を把握することで、売却の判断材料を共有できます。
次に、実家を残したい共有者が、他の共有者の持分を買い取る方法もあります。
例えば、長男が次男と長女の持分を買い取り、実家を単独所有する方法です。
この場合、長男は実家を残すことができ、次男と長女は持分を現金化できます。
ただし、長男に買取資金が必要になります。
話し合いがまとまらない場合
共有者間で協議がまとまらない場合には、自分の共有持分だけを売却する方法があります。
また、状況によっては共有物分割請求という法的な手続きを検討することもあります。
ただし、共有物分割請求は、共有者間の関係や費用、時間などを考慮する必要があります。
さらに、相続後も遺産分割が完了していない不動産では、通常の共有物分割とは異なる相続手続き上の検討が必要になる場合があります。
相続した実家の問題では、売却価格だけでなく、相続人全員の権利関係を整理することが重要です。
第7章｜共有者の一人が実家に住んでいる場合は売却できる？
共有不動産の売却で、特に複雑になりやすいのが、共有者の一人が建物に住み続けているケースです。
例えば、兄弟3人で共有している実家に、長男だけが住んでいる場合です。
次男と長女は売却を希望していますが、長男は退去したくないと考えています。
この場合、長男が居住しているからといって、次男と長女の共有持分がなくなるわけではありません。
次男と長女は、原則として自分の共有持分を売却することができます。
ただし、共有持分を購入した買主が、直ちに長男を退去させられるわけではありません。
共有者には不動産を使用する権利がある
民法249条では、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じた使用ができるとされています。
また、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うとされています。
ただし、実際の使用対価の請求については、共有者間の合意や利用状況などを確認する必要があります。
住んでいる共有者を強制的に退去させられる？
共有者の一人が住んでいるという理由だけで、他の共有者が一方的に鍵を交換したり、荷物を撤去したりすることは適切ではありません。
共有者にも使用する権利があるためです。
居住している共有者との関係を解消するには、共有者間の協議や法律上の手続きが必要になる場合があります。
居住者がいる共有持分の買取価格
建物に共有者が居住している場合、購入後の利用や共有関係の解消に制約が生じる可能性があります。
そのため、空き家の共有持分と比較して、買取価格に影響する場合があります。
ただし、必ず一定割合安くなるというわけではありません。
共有者が住んでいる不動産では、居住者の権利を尊重しながら、売却方法を検討することが重要です。
第8章｜固定資産税を自分だけが払っている場合はどうなる？
共有名義の不動産では、固定資産税の負担をめぐるトラブルも発生することがあります。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、長男だけが毎年固定資産税を支払っているケースです。
次男と長女は実家を利用していないため、税金の支払いに協力していません。
このような場合、共有者間で不公平感が生じることがあります。
共有不動産の固定資産税
共有名義の不動産については、固定資産税等の納税義務が共有者に連帯して生じる仕組みがあります。
自治体からの納税通知書は、代表者に送付されることがあります。
しかし、通知書が届く人だけが税金を負担するという意味ではありません。
共有者間の費用負担
民法253条では、各共有者は持分に応じて管理費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うことが定められています。
そのため、一人の共有者が税金や必要な管理費用を負担している場合には、他の共有者との間で精算が問題になることがあります。
ただし、共有者間に別の合意がある場合や、費用の性質によっては、個別の検討が必要です。
固定資産税を払わない共有者の持分を取り上げられる？
固定資産税や管理費用を支払っていないという理由だけで、他の共有者の持分を自由に取り上げられるわけではありません。
民法253条には、一定の負担義務を履行しない共有者の持分取得に関する規定がありますが、適用には法律上の要件があります。
単に税金を支払っていないという理由で、当然に所有権が移るわけではありません。
固定資産税の負担をめぐる問題では、支払履歴や共有者間の合意内容を整理することが重要です。
第9章｜共有持分を売却すると、残された共有者はどうなる？
自分の共有持分を第三者へ売却すると、新たな買主が共有者になります。
例えば、兄弟3人で共有していた実家の持分を、次男が不動産会社へ売却した場合です。
長男と長女は引き続き共有者ですが、新たに不動産会社が共有関係に加わります。
この場合、残された共有者が自動的に持分を失うわけではありません。
また、買取会社が持分を取得したからといって、不動産全体を自由に売却できるようになるわけでもありません。
ただし、新たな共有者が共有関係の解消を希望する場合には、協議や共有物分割請求などが行われる可能性があります。
共有持分の買取会社とトラブルになることはある？
共有持分の売却後に、残された共有者と買取会社との間で意見が対立する可能性はあります。
例えば、共有関係の解消方法や不動産全体の売却について協議が必要になる場合です。
そのため、共有持分を売却する際には、売却価格だけでなく、買主がどのような方針で共有関係に対応するのかを確認することも重要です。
共有持分の売却は、自分の所有権を手放す取引であると同時に、残された共有者に新たな共有関係が生じる取引でもあります。
第10章｜共有持分を売却する前に確認したい7つのポイント
共有持分を売却する場合、事前に確認しておきたい事項があります。
① 登記名義と持分割合
登記事項証明書を取得し、所有者と持分割合を確認します。
② 相続登記の有無
相続した不動産であれば、相続登記が完了しているか確認します。
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続による取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
また、制度開始前の相続についても、一定の経過措置があります。
③ 他の共有者の状況
共有者が何人いるのか、連絡が取れるのか、売却に賛成しているのかなどを確認します。
④ 建物の利用状況
共有者が居住しているのか、第三者へ賃貸しているのか、空き家になっているのかを確認します。
⑤ 抵当権などの権利関係
住宅ローンの抵当権、差押え、その他の権利関係を確認します。
⑥ 不動産全体の市場価格
持分の価格を検討する前に、不動産全体の市場価値を把握します。
⑦ 共有関係を解消する方法
他の共有者への売却、共有持分の買取、不動産全体の売却、共有物分割請求などを比較します。
共有持分を売却する際には、現在の権利関係を整理したうえで、売却方法を検討することが重要です。
前編まとめ｜共有者が反対していても、自分の共有持分を売却できる可能性があります
共有名義の不動産は、複数の所有者が関係するため、通常の不動産売却よりも複雑になる場合があります。
特に、相続した実家や離婚後の住宅では、共有者間で意見がまとまらず、長期間売却できないケースがあります。
しかし、共有者の一人が売却に反対しているからといって、自分の共有持分まで売却できなくなるわけではありません。
共有持分は、原則として他の共有者の同意なく売却することが可能です。
ただし、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、共有持分だけを売却する場合には、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額で売れるとは限りません。
共有者の人数、居住状況、権利関係、将来的な共有関係の解消に必要な費用などが価格に影響する場合があります。
だからこそ、共有持分を売却する際には、まず不動産全体の市場価格を把握し、複数の売却方法を比較することが重要です。
兄弟で相続した実家。
離婚後の共有名義の住宅。
共有者と連絡が取れない土地。
共有者の一人が住み続けている家。
固定資産税の負担でもめている不動産。
こうした問題があっても、状況に応じた解決方法を検討できる可能性があります。
共有者が反対しているから売れない。
兄弟で意見が合わないから何もできない。
自分の持分だけでは価値がない。
そう決めつける必要はありません。
まずは現在の権利関係と不動産の価値を確認することから始めてみてください。
名古屋の共有持分・共有名義不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、共有持分・共有名義不動産・相続不動産など、売却が難しい不動産のご相談に対応しています。
兄弟で共有している実家。
相続人同士で意見がまとまらない土地。
共有者の一人が売却に反対している住宅。
離婚後も共有名義になっているマンション。
共有者と連絡が取れない不動産。
自分の共有持分だけを売却したい土地建物。
他社で売却が難しいと言われた共有不動産。
こうした不動産についても、権利関係や利用状況に応じた売却方法を検討します。
また、司法書士や弁護士などの専門家との連携体制も整えており、相続登記や共有者間の権利関係が複雑な不動産についてもご相談いただけます。
共有者全員の同意が得られていなくても、まずはご相談ください。
兄弟間で話し合いがまとまっていなくても構いません。
自分の持分だけを売却したいという段階でも構いません。
不動産の状況を整理し、売却の可能性を検討します。
名古屋仏縁不動産 代表者ご挨拶はこちら
「兄弟で相続した実家を売却したいのに、兄が反対している」
「共有名義の不動産を所有しているが、他の共有者と連絡が取れない」
「離婚した元配偶者との共有名義を解消したい」
「自分の持分だけを売却することはできるのだろうか」
「共有者の一人が実家に住み続けており、売却の話が進まない」
「共有持分を不動産会社に買い取ってもらうことは可能なのか」
名古屋市で共有名義の不動産を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
不動産の共有名義は、相続や夫婦での住宅購入などをきっかけに発生することがあります。
特に、親から相続した実家を兄弟姉妹で共有している場合、相続した直後は問題がなくても、年月が経過するにつれて意見の対立が生じることがあります。
例えば、長男は実家を残したいと考えている一方、次男は売却して現金化したいと考えているケースです。
また、共有者の一人が建物に住んでいる場合や、固定資産税の負担をめぐって意見が分かれている場合には、問題がさらに複雑になることがあります。
そこで、最初に知っていただきたいことがあります。
共有名義の不動産であっても、自分の共有持分だけを売却することは、原則として法律上可能です。
一方、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要になります。
この違いを理解することが、共有不動産の問題を解決する第一歩です。
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件・共有持分・相続不動産の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、共有持分の売却方法について詳しく解説します。
前編では、共有持分の基本的な仕組み、共有者の同意、相続トラブル、持分買取、売却価格、共有者が住んでいる場合の問題を中心に取り上げます。
後編では、共有物分割請求、所在等不明共有者への対応、共有持分の相続、共有名義の解消方法、税金、売却時の注意点まで、さらに実務的な内容を解説します。
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第1章｜共有持分とは？共有名義の不動産の仕組み
共有持分とは、一つの不動産を複数の人が所有している場合に、それぞれの人が持っている所有権の割合を指します。
例えば、名古屋市内の実家を兄弟3人で相続し、それぞれ3分の1ずつ所有しているケースです。
この場合、不動産全体を兄弟3人が共有している状態になります。
共有持分の具体例
共有者 持分割合
長男 3分の1
次男 3分の1
長女 3分の1
合計 1分の1
ここで重要なのは、共有持分が建物や土地の特定の場所を所有しているという意味ではないことです。
例えば、土地の持分が3分の1だからといって、土地の北側3分の1だけが自分の所有地になるわけではありません。
共有者は、それぞれの持分に応じて、不動産全体について所有権を有しています。
共有持分は登記簿で確認できる
共有名義の不動産では、登記事項証明書に所有者や持分割合が記載されています。
例えば、
「持分3分の1 甲」
「持分3分の1 乙」
「持分3分の1 丙」
という形です。
共有持分の売却を検討する際には、まず登記事項証明書を取得し、現在の所有者と持分割合を確認することが重要です。
ただし、相続登記が行われていない場合には、登記簿の名義人がすでに亡くなっていることがあります。
その場合、相続関係を確認し、必要な登記手続きを整理する必要があります。
共有持分の売却では、誰がどれだけの権利を所有しているのかを正確に把握することが出発点です。
第2章｜共有者の同意がなくても、自分の持分だけ売却できる？
共有持分の売却について、特に多い質問があります。
「兄弟が売却に反対しているのですが、自分の持分だけ売ることはできますか？」
結論からいうと、共有者は原則として、自分の共有持分を他の共有者の同意なく売却できます。
例えば、兄弟3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している住宅で、次男だけが自分の持分を売却したい場合です。
長男と長女が反対していても、次男は原則として、自分の3分の1の共有持分を第三者へ譲渡することができます。
ただし、住宅ローンの抵当権が設定されている場合や、共有者間の契約上の制約などがある場合には、別途確認が必要です。
共有持分だけを売却するとどうなる？
次男が自分の持分を不動産会社へ売却した場合、次男に代わって、その不動産会社が新たな共有者になります。
つまり、売却後の共有関係は次のようになります。
共有者 売却前 売却後
長男 3分の1 3分の1
次男 3分の1 なし
長女 3分の1 3分の1
買取会社 なし 3分の1
この場合、長男と長女は引き続き共有者ですが、新たに買取会社が共有関係に加わることになります。
買取会社も共有者としての権利を取得するため、今後の管理や共有関係の解消について協議が必要になる可能性があります。
共有者への事前通知は必要？
自分の共有持分を第三者へ売却する際、一般的な共有関係において、他の共有者へ必ず事前通知しなければならないという一律の法律上の義務があるわけではありません。
ただし、共有者間の契約や不動産の権利関係によっては、別途確認が必要になる場合があります。
また、法律上売却できることと、共有者との関係に問題が生じないことは別です。
第三者が共有者になることで、残された共有者が不安を感じたり、トラブルに発展したりする可能性があります。
そのため、売却方法を慎重に検討することが重要です。
第3章｜不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要？
自分の共有持分だけを売却する場合と、不動産全体を売却する場合では、必要な手続きが異なります。
民法では、共有物の変更行為や管理行為などについて、一定のルールが定められています。
共有不動産全体を第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
例えば、兄弟3人で共有している実家を3,000万円で売却するケースです。
長男と次男が売却に賛成していても、長女が反対している場合、原則として長女の持分まで含めて不動産全体を売却することはできません。
持分の過半数があれば売却できる？
ここは誤解されやすいポイントです。
共有不動産の管理に関する一定の事項は、持分価格の過半数で決められる場合があります。
しかし、不動産全体の売却は、単なる管理行為とは異なります。
そのため、持分の過半数を所有しているからといって、他の共有者の持分まで勝手に売却できるわけではありません。
共有者が一人だけ反対している場合
共有者の一人だけが売却に反対している場合には、まず反対している理由を確認することが重要です。
例えば、
思い出のある実家を残したい。
売却価格に納得できない。
現在も住宅に住んでいる。
売却代金の分配に不満がある。
他の相続人との関係が悪化している。
このように、反対の理由はさまざまです。
理由によっては、価格の再査定や共有者間での持分売買などによって解決できる可能性があります。
共有者の反対がある場合には、無理に売却を進めるのではなく、まず共有関係を整理することが重要です。
第4章｜共有持分だけを売却する場合、誰が買ってくれる？
共有持分だけの売却では、通常の戸建住宅や土地とは異なる買主を想定する必要があります。
一般の購入希望者は、住宅を購入した後、自分や家族が自由に利用できることを希望する場合が多いでしょう。
しかし、共有持分だけを購入しても、不動産全体を単独で所有できるわけではありません。
そのため、一般の個人が共有持分だけを購入するケースは、通常の不動産売買と比較して限定的になりやすい傾向があります。
では、どのような買主が考えられるのでしょうか。
① 他の共有者に売却する
まず考えられるのが、他の共有者への売却です。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、次男が自分の3分の1の持分を長男へ売却するケースです。
長男が実家を所有し続けたいと考えている場合には、次男の持分を買い取ることで、長男の持分割合を増やすことができます。
他の共有者にとっても、第三者が共有関係に加わることを避けられるメリットがあります。
ただし、買い取る側に十分な資金がなければ、売買を成立させることは難しくなります。
また、共有者間で売買価格について意見が一致しない場合もあります。
② 共有持分を扱う不動産会社へ売却する
共有持分の買取を検討する不動産会社へ売却する方法もあります。
この場合、他の共有者の同意が得られなくても、自分の持分だけを売却できる可能性があります。
ただし、買取会社は購入後の共有関係の調整、管理費用、将来的な共有状態の解消などを考慮して価格を判断します。
そのため、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額よりも、低い価格になる場合があります。
③ 不動産全体を売却する
共有者全員が売却に同意できるのであれば、不動産全体を第三者へ売却する方法もあります。
通常、共有持分だけを売却する場合よりも、購入希望者の選択肢が広がる可能性があります。
また、不動産全体の市場価格を基準に売却条件を検討しやすくなります。
共有持分を売却する際には、他の共有者への売却、専門会社への持分売却、不動産全体の売却を比較することが重要です。
第5章｜共有持分の売却価格はいくらになる？
共有持分の売却相談で、特に気になるのが価格ではないでしょうか。
例えば、名古屋市内の土地建物について、不動産全体の市場価格が3,000万円と査定された場合です。
所有している共有持分が3分の1であれば、単純計算では1,000万円となります。
しかし、共有持分だけを売却する場合、必ず1,000万円で売れるとは限りません。
共有持分の価格が低くなる理由
共有持分だけを購入した買主は、不動産全体を単独で所有できません。
そのため、購入後に次のような問題が生じる可能性があります。
他の共有者との協議が必要になる。
建物を自由に使用できない場合がある。
共有者が売却や管理に反対する可能性がある。
共有関係の解消に時間や費用がかかる。
共有者との間で法的な紛争が生じる可能性がある。
こうした事情が、買取価格に影響する場合があります。
共有持分の査定シミュレーション
以下は、実際の市場相場ではなく、価格の考え方を説明するための仮定です。
項目 仮定の金額
不動産全体の市場価格 3,000万円
所有する共有持分 3分の1
持分割合による単純計算 1,000万円
持分だけの買取査定例 650万円
この例では、持分割合による単純計算が1,000万円であるのに対し、持分だけの買取査定額を650万円と仮定しています。
ただし、共有持分の買取価格について、全国共通の値引き率が決まっているわけではありません。
実際には、共有者の人数、建物の利用状況、持分割合、権利関係、立地などによって評価が異なります。
共有持分を少しでも有利な条件で売却するには？
まず、不動産全体の市場価格を把握することが重要です。
そのうえで、他の共有者への売却が可能か確認します。
共有者間で協議がまとまらない場合には、共有持分の売却を検討することになります。
また、売却を急いでいないのであれば、共有関係を整理する方法について専門家へ相談することも考えられます。
共有持分の価格は、持分割合だけで決まるものではありません。
第6章｜兄弟で相続した実家を売却したいのに、一人が反対している場合
共有持分の問題が発生しやすいのが、親から相続した実家です。
例えば、名古屋市内にある実家を兄弟3人で相続したケースを考えてみましょう。
長男は実家を残したい。
次男は売却して現金化したい。
長女は遠方に住んでおり、管理には関わりたくない。
このように、相続人それぞれの生活環境や考え方が異なると、意見がまとまらないことがあります。
相続した実家を売却する方法
まず、共有者全員で売却について協議することが考えられます。
不動産会社の査定を受け、現在の市場価格を把握することで、売却の判断材料を共有できます。
次に、実家を残したい共有者が、他の共有者の持分を買い取る方法もあります。
例えば、長男が次男と長女の持分を買い取り、実家を単独所有する方法です。
この場合、長男は実家を残すことができ、次男と長女は持分を現金化できます。
ただし、長男に買取資金が必要になります。
話し合いがまとまらない場合
共有者間で協議がまとまらない場合には、自分の共有持分だけを売却する方法があります。
また、状況によっては共有物分割請求という法的な手続きを検討することもあります。
ただし、共有物分割請求は、共有者間の関係や費用、時間などを考慮する必要があります。
さらに、相続後も遺産分割が完了していない不動産では、通常の共有物分割とは異なる相続手続き上の検討が必要になる場合があります。
相続した実家の問題では、売却価格だけでなく、相続人全員の権利関係を整理することが重要です。
第7章｜共有者の一人が実家に住んでいる場合は売却できる？
共有不動産の売却で、特に複雑になりやすいのが、共有者の一人が建物に住み続けているケースです。
例えば、兄弟3人で共有している実家に、長男だけが住んでいる場合です。
次男と長女は売却を希望していますが、長男は退去したくないと考えています。
この場合、長男が居住しているからといって、次男と長女の共有持分がなくなるわけではありません。
次男と長女は、原則として自分の共有持分を売却することができます。
ただし、共有持分を購入した買主が、直ちに長男を退去させられるわけではありません。
共有者には不動産を使用する権利がある
民法249条では、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じた使用ができるとされています。
また、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うとされています。
ただし、実際の使用対価の請求については、共有者間の合意や利用状況などを確認する必要があります。
住んでいる共有者を強制的に退去させられる？
共有者の一人が住んでいるという理由だけで、他の共有者が一方的に鍵を交換したり、荷物を撤去したりすることは適切ではありません。
共有者にも使用する権利があるためです。
居住している共有者との関係を解消するには、共有者間の協議や法律上の手続きが必要になる場合があります。
居住者がいる共有持分の買取価格
建物に共有者が居住している場合、購入後の利用や共有関係の解消に制約が生じる可能性があります。
そのため、空き家の共有持分と比較して、買取価格に影響する場合があります。
ただし、必ず一定割合安くなるというわけではありません。
共有者が住んでいる不動産では、居住者の権利を尊重しながら、売却方法を検討することが重要です。
第8章｜固定資産税を自分だけが払っている場合はどうなる？
共有名義の不動産では、固定資産税の負担をめぐるトラブルも発生することがあります。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、長男だけが毎年固定資産税を支払っているケースです。
次男と長女は実家を利用していないため、税金の支払いに協力していません。
このような場合、共有者間で不公平感が生じることがあります。
共有不動産の固定資産税
共有名義の不動産については、固定資産税等の納税義務が共有者に連帯して生じる仕組みがあります。
自治体からの納税通知書は、代表者に送付されることがあります。
しかし、通知書が届く人だけが税金を負担するという意味ではありません。
共有者間の費用負担
民法253条では、各共有者は持分に応じて管理費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うことが定められています。
そのため、一人の共有者が税金や必要な管理費用を負担している場合には、他の共有者との間で精算が問題になることがあります。
ただし、共有者間に別の合意がある場合や、費用の性質によっては、個別の検討が必要です。
固定資産税を払わない共有者の持分を取り上げられる？
固定資産税や管理費用を支払っていないという理由だけで、他の共有者の持分を自由に取り上げられるわけではありません。
民法253条には、一定の負担義務を履行しない共有者の持分取得に関する規定がありますが、適用には法律上の要件があります。
単に税金を支払っていないという理由で、当然に所有権が移るわけではありません。
固定資産税の負担をめぐる問題では、支払履歴や共有者間の合意内容を整理することが重要です。
第9章｜共有持分を売却すると、残された共有者はどうなる？
自分の共有持分を第三者へ売却すると、新たな買主が共有者になります。
例えば、兄弟3人で共有していた実家の持分を、次男が不動産会社へ売却した場合です。
長男と長女は引き続き共有者ですが、新たに不動産会社が共有関係に加わります。
この場合、残された共有者が自動的に持分を失うわけではありません。
また、買取会社が持分を取得したからといって、不動産全体を自由に売却できるようになるわけでもありません。
ただし、新たな共有者が共有関係の解消を希望する場合には、協議や共有物分割請求などが行われる可能性があります。
共有持分の買取会社とトラブルになることはある？
共有持分の売却後に、残された共有者と買取会社との間で意見が対立する可能性はあります。
例えば、共有関係の解消方法や不動産全体の売却について協議が必要になる場合です。
そのため、共有持分を売却する際には、売却価格だけでなく、買主がどのような方針で共有関係に対応するのかを確認することも重要です。
共有持分の売却は、自分の所有権を手放す取引であると同時に、残された共有者に新たな共有関係が生じる取引でもあります。
第10章｜共有持分を売却する前に確認したい7つのポイント
共有持分を売却する場合、事前に確認しておきたい事項があります。
① 登記名義と持分割合
登記事項証明書を取得し、所有者と持分割合を確認します。
② 相続登記の有無
相続した不動産であれば、相続登記が完了しているか確認します。
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続による取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
また、制度開始前の相続についても、一定の経過措置があります。
③ 他の共有者の状況
共有者が何人いるのか、連絡が取れるのか、売却に賛成しているのかなどを確認します。
④ 建物の利用状況
共有者が居住しているのか、第三者へ賃貸しているのか、空き家になっているのかを確認します。
⑤ 抵当権などの権利関係
住宅ローンの抵当権、差押え、その他の権利関係を確認します。
⑥ 不動産全体の市場価格
持分の価格を検討する前に、不動産全体の市場価値を把握します。
⑦ 共有関係を解消する方法
他の共有者への売却、共有持分の買取、不動産全体の売却、共有物分割請求などを比較します。
共有持分を売却する際には、現在の権利関係を整理したうえで、売却方法を検討することが重要です。
前編まとめ｜共有者が反対していても、自分の共有持分を売却できる可能性があります
共有名義の不動産は、複数の所有者が関係するため、通常の不動産売却よりも複雑になる場合があります。
特に、相続した実家や離婚後の住宅では、共有者間で意見がまとまらず、長期間売却できないケースがあります。
しかし、共有者の一人が売却に反対しているからといって、自分の共有持分まで売却できなくなるわけではありません。
共有持分は、原則として他の共有者の同意なく売却することが可能です。
ただし、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、共有持分だけを売却する場合には、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額で売れるとは限りません。
共有者の人数、居住状況、権利関係、将来的な共有関係の解消に必要な費用などが価格に影響する場合があります。
だからこそ、共有持分を売却する際には、まず不動産全体の市場価格を把握し、複数の売却方法を比較することが重要です。
兄弟で相続した実家。
離婚後の共有名義の住宅。
共有者と連絡が取れない土地。
共有者の一人が住み続けている家。
固定資産税の負担でもめている不動産。
こうした問題があっても、状況に応じた解決方法を検討できる可能性があります。
共有者が反対しているから売れない。
兄弟で意見が合わないから何もできない。
自分の持分だけでは価値がない。
そう決めつける必要はありません。
まずは現在の権利関係と不動産の価値を確認することから始めてみてください。
名古屋の共有持分・共有名義不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、共有持分・共有名義不動産・相続不動産など、売却が難しい不動産のご相談に対応しています。
兄弟で共有している実家。
相続人同士で意見がまとまらない土地。
共有者の一人が売却に反対している住宅。
離婚後も共有名義になっているマンション。
共有者と連絡が取れない不動産。
自分の共有持分だけを売却したい土地建物。
他社で売却が難しいと言われた共有不動産。
こうした不動産についても、権利関係や利用状況に応じた売却方法を検討します。
また、司法書士や弁護士などの専門家との連携体制も整えており、相続登記や共有者間の権利関係が複雑な不動産についてもご相談いただけます。
共有者全員の同意が得られていなくても、まずはご相談ください。
兄弟間で話し合いがまとまっていなくても構いません。
自分の持分だけを売却したいという段階でも構いません。
不動産の状況を整理し、売却の可能性を検討します。
名古屋仏縁不動産 代表者ご挨拶はこちら
【2026年最新版】名古屋で共有持分の不動産は売却できる？共有者の反対・相続トラブル・持分買取・共有名義の解消方法まで徹底解説
【後編】共有物分割請求・所在不明の共有者・相続登記・共有持分の売却税金・共有名義の解消方法を徹底解説
「共有者が売却に反対していて、何年も話が進まない」
「相続した実家の共有者が亡くなり、誰が所有者なのか分からなくなっている」
「兄弟で共有している土地を、自分だけ現金化したい」
「共有者と連絡が取れない場合、不動産を売却する方法はあるのだろうか」
「共有持分を不動産会社へ売却すると、税金はいくらかかるのか」
「共有名義を解消するために裁判を起こすことはできるのか」
名古屋市で共有名義の不動産を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
共有不動産の問題は、所有者が複数いるというだけではありません。
共有者それぞれの生活環境、経済状況、家族関係、相続事情、将来の希望などが異なるため、時間が経過するほど複雑になることがあります。
特に、親から相続した実家や土地では、相続直後には問題がなくても、10年、20年と経過するうちに共有者が亡くなり、さらに次の世代へ権利が引き継がれる場合があります。
その結果、当初は兄弟3人の共有だった不動産が、甥や姪を含む多数の相続人の共有になることもあります。
こうなると、不動産全体を売却するための合意形成が難しくなる可能性があります。
しかし、共有者の意見がまとまらないからといって、必ずしも不動産を所有し続けなければならないわけではありません。
共有持分の売却、共有者間での持分買取、共有物分割請求など、状況に応じた解決方法を検討することができます。
今回は、名古屋市を中心に共有持分・相続不動産・訳あり物件の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、共有名義を解消するための具体的な方法について解説します。
前編では、共有持分の基本的な仕組みや売却価格、共有者が反対している場合の考え方などを取り上げました。
後編では、共有物分割請求、所在等不明共有者への対応、相続登記、共有持分の税金、売却時のトラブル防止策など、より実務的な内容を詳しく解説します。
第11章｜共有物分割請求とは？共有者が売却に反対している場合の解決方法
共有名義の不動産について、共有者間で売却や管理の方針がまとまらない場合、検討される方法の一つが「共有物分割請求」です。
共有物分割請求とは、共有状態を解消するために、共有者が他の共有者に対して分割を求める制度です。
民法256条では、原則として各共有者がいつでも共有物の分割を請求できることが定められています。
ただし、共有者間で一定期間分割を禁止する契約を締結できる場合など、例外もあります。
共有物分割請求が必要になるケース
例えば、名古屋市内の土地建物を兄弟3人で共有しているケースです。
長男は実家を残したい。
次男は売却して現金化したい。
長女はどちらでも構わないが、管理費用は負担したくない。
このように意見が分かれている場合、まずは話し合いによって解決を目指すことになります。
しかし、何度協議しても合意できない場合には、共有物分割請求を検討することがあります。
共有物分割請求をすれば必ず売却できる？
共有物分割請求によって、必ず希望する方法で売却できるわけではありません。
裁判所が関与する場合には、不動産の性質、共有者の持分割合、利用状況などを踏まえて、法律上認められる方法で分割が判断されます。
そのため、自分が希望する価格や条件で不動産全体を売却できるとは限りません。
また、裁判には時間や費用がかかる可能性があります。
共有物分割請求は、共有者が反対している不動産の問題を解決するための選択肢ですが、最初から裁判を前提にする必要はありません。
まずは共有者間での協議や持分買取など、話し合いによる解決を検討することが重要です。
第12章｜共有物分割の3つの方法とは？
共有物分割には、主に現物分割、代償分割、換価分割という方法があります。
それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。
① 現物分割｜土地を実際に分ける方法
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分ける方法です。
例えば、600平方メートルの土地を兄弟2人で共有している場合に、300平方メートルずつ分筆して、それぞれ単独所有にするケースが考えられます。
ただし、土地を分ければ必ず公平になるわけではありません。
道路に接している部分と接していない部分では、土地の価値が大きく異なることがあります。
また、分筆後の土地が建築基準法上の接道義務を満たさなくなる場合もあります。
名古屋市内の住宅地では、土地の形状や道路との関係によって、分筆が難しいケースもあります。
そのため、現物分割を検討する際には、測量、接道状況、建築規制、土地の評価などを確認する必要があります。
② 代償分割｜一人が不動産を取得して他の共有者へ金銭を支払う方法
代償分割とは、共有者の一人が不動産を取得し、他の共有者へ金銭を支払うことで共有関係を解消する方法です。
例えば、3,000万円の価値がある住宅を兄弟2人で2分の1ずつ共有している場合です。
長男が住宅全体を取得し、次男へ1,500万円を支払うことで共有関係を解消する方法が考えられます。
ただし、実際の金額は不動産評価や当事者間の合意、裁判所の判断などによって異なります。
また、不動産を取得する共有者に支払能力が必要です。
③ 換価分割｜不動産を売却して代金を分配する方法
換価分割とは、不動産を売却し、その代金を共有者間で分配する方法です。
例えば、共有不動産を3,000万円で売却し、売却費用などを精算したうえで、持分割合などに応じて分配する方法です。
ただし、裁判上の共有物分割では、売却方法や分配内容が法律上の手続きに従って決められます。
共有者全員が合意して通常の不動産売却を行う場合とは、手続きが異なることがあります。
どの方法が最も有利なのか？
一概には決められません。
土地の形状、共有者の希望、資金状況、不動産の市場価値などによって適切な方法が異なります。
例えば、広い土地で分筆が可能であれば、現物分割を検討できる場合があります。
一方、共有者の一人が住宅に住み続けたい場合には、代償分割が選択肢になることがあります。
全員が現金化を希望しているのであれば、通常の売却による換価分割が合理的な場合もあります。
共有状態を解消する際には、不動産の価値をできるだけ損なわない方法を検討することが重要です。
第13章｜共有者が行方不明・連絡不能の場合、不動産は売却できる？
共有不動産では、他の共有者と連絡が取れなくなっているケースもあります。
例えば、親から相続した土地を親族5人で共有しているものの、そのうち一人が長年行方不明になっている場合です。
また、共有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われていない場合もあります。
このような状態では、不動産全体を通常の方法で売却することが難しくなる可能性があります。
共有者が見つからない場合の対応
まず、登記事項証明書や戸籍関係書類などを確認し、所有者や相続関係を整理することが重要です。
ただし、共有者の所在を調査する際には、個人情報や戸籍等の取得に関する法律上の制限があります。
必要に応じて司法書士や弁護士などへ相談することが考えられます。
所在等不明共有者の持分取得制度
2023年4月1日から施行された民法改正により、所在等不明共有者に関する新しい制度が設けられました。
一定の要件を満たす場合、裁判所の決定によって、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得できる制度があります。
ただし、裁判所への申立てや金銭の供託などが必要となる場合があります。
また、共有者が単に連絡に応じないという理由だけで、当然に利用できる制度ではありません。
所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
一定の要件を満たす場合には、所在等不明共有者以外の共有者が、不動産全体を第三者へ譲渡するために必要な権限を裁判所から付与される制度もあります。
ただし、この制度は共有者が自分の持分だけを自由に売却する制度とは異なります。
裁判所の決定や他の共有者の対応など、法律上の条件があります。
さらに、相続開始からの期間などによって制度の利用に制限が生じる場合があります。
共有者が見つからない場合でも、法律上の解決方法を検討できる可能性があります。
ただし、手続きには専門的な判断が必要になるため、司法書士や弁護士への相談が重要です。
第14章｜共有者が亡くなった場合、持分はどうなる？
共有名義の不動産では、共有者の死亡によって権利関係が複雑になることがあります。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、長男が亡くなった場合です。
長男の共有持分は、原則として相続の対象になります。
長男に配偶者や子どもがいる場合には、相続人がその持分を承継することがあります。
その結果、共有者が増える可能性があります。
共有者が増えると何が問題になる？
例えば、当初は兄弟3人の共有だった不動産について、相続が繰り返されることで共有関係者が増加する場合があります。
共有者が増えると、不動産全体を売却するための合意形成が難しくなることがあります。
また、共有者が遠方に住んでいる場合や、互いに面識がない場合には、協議そのものが進みにくくなることがあります。
相続登記がされていない場合
共有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われていない場合には、登記簿上の名義人と実際の権利関係が一致していないことがあります。
そのため、売却前に相続関係を確認し、必要な登記手続きを進める必要があります。
相続登記の義務化にも注意
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、制度開始前に発生した相続についても義務化の対象となり、経過措置が設けられています。
正当な理由なく申請義務に違反した場合には、過料の対象となる可能性があります。
共有名義の不動産は、相続が繰り返されることで権利関係が複雑になる場合があるため、早めの整理が重要です。
第15章｜相続登記が終わっていない実家でも共有持分を売却できる？
相続した実家について、まだ遺産分割協議がまとまっていない場合があります。
例えば、父親が亡くなり、兄弟3人が相続人になったものの、誰が実家を取得するのか決まっていないケースです。
この場合、遺産分割前の相続関係と、遺産分割後に持分が確定して登記されている共有不動産とでは、法律上の取扱いが異なることがあります。
遺産分割前の不動産
遺産分割前の不動産については、相続人間の権利関係を整理する必要があります。
相続分や遺産共有持分に関する譲渡が問題になる場合もありますが、通常の共有持分売買と同じように考えることは適切ではありません。
また、遺産分割前の共有関係では、共有物分割訴訟によって直ちに解決できない場合があります。
遺産分割協議がまとまっている場合
相続人全員で遺産分割協議が成立している場合には、その内容に従って相続登記を進めることが考えられます。
その後、登記された所有権や共有持分について売却を検討することになります。
相続人の一人が協議に応じない場合
相続人の一人が遺産分割協議に応じない場合には、家庭裁判所での遺産分割調停などを検討することがあります。
ただし、手続きの選択は相続関係や遺産の内容によって異なります。
相続登記が未了の不動産では、売却方法を検討する前に、相続関係を整理することが重要です。
第16章｜共有持分を売却した場合、税金はいくらかかる？
共有持分を売却する際には、税金についても確認する必要があります。
特に重要なのが、譲渡所得税です。
共有持分を売却した場合でも、売却によって譲渡所得が生じれば、所得税や住民税などが課税される可能性があります。
ただし、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
譲渡所得の計算方法
基本的な考え方は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
共有持分を売却する場合には、売却した持分に対応する取得費などを計算する必要があります。
共有持分の売却例
例えば、共有持分を800万円で売却したとします。
売却した持分に対応する取得費が300万円、譲渡費用が40万円だった場合です。
800万円－300万円－40万円＝460万円
この場合、特別控除などを考慮する前の譲渡所得は460万円となります。
ただし、実際の税額は所有期間や特例の適用状況などによって異なります。
所有期間によって税率が異なる
土地建物の譲渡所得は、原則として売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。
一般的な税率は次のとおりです。
区分
所得税・住民税・復興特別所得税の合計
長期譲渡所得
約20.315％
短期譲渡所得
約39.63％
ただし、一定の特例が適用される場合には税率などが異なることがあります。
相続した共有持分の取得費
相続によって取得した不動産では、原則として被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐことになります。
そのため、相続した時点の不動産評価額が、そのまま譲渡所得計算上の取得費になるわけではありません。
また、取得費が不明な場合には、一定の条件のもとで概算取得費を使用することがあります。
3,000万円特別控除は使える？
共有持分の売却でも、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡であれば、3,000万円特別控除を検討できる場合があります。
ただし、共有持分を売却したという理由だけで適用されるものではありません。
実際に居住していたか、売却先との関係、過去の特例適用状況などを確認する必要があります。
また、相続した空き家に関する特例についても、適用要件が細かく定められています。
共有持分の売却では、税金を含めて手元に残る金額を確認することが重要です。
第17章｜共有持分を親族へ安く売却すると贈与税がかかる？
共有持分を売却する際、親族間で価格を決めるケースがあります。
例えば、兄弟で共有している実家について、次男が自分の持分を長男へ売却する場合です。
親族間の売買では、
「兄弟だから安く売ってあげたい」
と考えることもあるでしょう。
しかし、通常の取引価格と比べて著しく低い価格で財産を譲渡した場合には、買主側に贈与税の問題が生じる可能性があります。
著しく低い価格で売却した場合
例えば、共有持分の時価が1,000万円と評価されるにもかかわらず、100万円で親族へ譲渡した場合です。
このような取引では、税務上、時価との差額について贈与があったものとみなされる可能性があります。
ただし、共有持分の時価評価は、不動産全体の価格に持分割合を掛けるだけで判断できるとは限りません。
実際の権利関係や取引条件などを踏まえた検討が必要です。
無償で持分を譲渡する場合
共有持分を無償で他の共有者へ譲渡する場合には、原則として贈与に関する税務上の検討が必要になります。
また、売買と贈与では、登記や税金の取扱いが異なることがあります。
親族間で共有持分を譲渡する場合には、売買価格を決める前に税理士などへ確認することをおすすめします。
第18章｜共有持分の売却で起こりやすいトラブル7選
共有持分の売却では、通常の不動産売買とは異なる問題が発生することがあります。
ここでは、代表的なトラブルを紹介します。
① 共有者が売却に反対する
共有者の一人が不動産全体の売却に反対している場合、通常の売却が難しくなることがあります。
② 共有者と連絡が取れない
共有者の所在が分からない場合には、権利関係の調査や法的手続きが必要になる可能性があります。
③ 共有者が建物に住み続けている
共有者が居住している場合には、使用権や利用状況を踏まえた対応が必要です。
④ 固定資産税の負担でもめる
共有者の一人だけが税金や管理費用を負担している場合には、費用の精算が問題になることがあります。
⑤ 買取価格に納得できない
共有持分だけの売却では、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低い査定になる場合があります。
⑥ 共有持分を購入した第三者との関係が悪化する
第三者が共有者になることで、共有物の管理や分割について新たな協議が必要になる可能性があります。
⑦ 相続が繰り返され、共有者が増える
共有者が亡くなり、相続が繰り返されることで、権利関係が複雑になることがあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、売却前に所有者、持分割合、利用状況、抵当権などの権利関係を確認することが重要です。
第19章｜共有持分を売却する前に、共有名義の解消方法を比較する
共有持分の売却を検討する際には、複数の方法を比較することが重要です。
解消方法
主な特徴
注意点
共有者全員で不動産を売却
不動産全体の市場価値を基準に検討しやすい
原則として全員の同意が必要
他の共有者へ持分を売却
第三者が共有関係に加わらない
買取資金や価格の合意が必要
買取会社へ持分を売却
自分の持分だけを売却できる可能性
買取価格が低くなる場合がある
現物分割
土地を分けて単独所有にできる場合がある
分筆や接道条件などの制約
代償分割
一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う
取得者に資金が必要
共有物分割請求
協議がまとまらない場合の法的解決方法
時間・費用・結果の不確実性
どの方法が最も高く売れる？
一般的には、不動産全体を通常の市場で売却できる場合、共有持分だけを売却する場合よりも購入希望者の選択肢が広がる可能性があります。
ただし、共有者全員の同意が得られなければ、通常の売却を進めることは難しくなります。
また、共有持分を早期に現金化したい場合には、持分買取という方法が適していることもあります。
重要なのは、売却価格だけで判断しないことです。
売却までの期間、費用、共有者との関係、税金、将来的な紛争リスクなども含めて比較する必要があります。
共有持分の売却では、価格・時間・権利関係の3つを総合的に考えることが重要です。
第20章｜名古屋市で共有持分を売却する際の具体的な手順
名古屋市で共有持分を売却する場合には、次のような流れで進めることが考えられます。
STEP1｜登記事項証明書を確認する
まず、対象不動産の登記事項証明書を取得します。
所有者、持分割合、抵当権、差押えなどの有無を確認します。
STEP2｜相続関係を整理する
相続によって取得した不動産の場合には、相続登記の状況や遺産分割の有無を確認します。
STEP3｜不動産全体の査定を受ける
土地や建物の市場価値を確認します。
共有持分の価格を検討する際にも、不動産全体の価値を把握することが重要です。
STEP4｜共有者の意向を確認する
可能であれば、他の共有者が売却を希望しているか、持分を買い取る意思があるかなどを確認します。
STEP5｜売却方法を比較する
不動産全体の売却、共有者への持分売却、買取会社への売却などを比較します。
STEP6｜売却条件を確認する
売却価格、契約条件、費用負担、引渡し条件などを確認します。
共有持分の売却では、売却対象が不動産全体ではなく、特定の持分であることを明確にする必要があります。
STEP7｜売買契約・決済・持分移転登記
売買契約を締結し、代金決済と持分移転登記などの手続きを進めます。
STEP8｜売却後の税金を確認する
譲渡所得税などの申告が必要になる場合があります。
必要に応じて税理士へ相談することが重要です。
第21章｜名古屋市16区で共有持分・共有名義の売却を検討している方へ
名古屋市内でも、共有不動産の売却価格は立地や物件条件によって異なります。
例えば、名古屋市東区や中区などの市街地にある土地と、郊外の住宅地にある土地では、購入希望者の需要や評価方法が異なる場合があります。
また、土地面積、接道状況、建物の築年数、再建築の可否、利用状況なども重要です。
共有持分の売却では、こうした不動産自体の条件に加えて、共有者の人数や権利関係が価格に影響することがあります。
名古屋仏縁不動産では、名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区を中心に、愛知県全域の不動産売却相談に対応しています。
共有持分だけを売却したい方。
兄弟間で相続した実家を売却したい方。
共有者と連絡が取れず困っている方。
離婚後の共有名義を解消したい方。
共有者が居住している不動産を売却したい方。
他社で共有持分の買取を断られた方。
こうしたお悩みについても、現在の権利関係や不動産の状況を整理し、売却方法を検討します。
第22章｜共有持分の売却でよくある質問Q&A
Q1｜共有者が反対していても、自分の持分だけ売却できますか？
原則として可能です。ただし、抵当権や契約上の制約、相続関係などについて確認が必要な場合があります。
Q2｜共有者に知られずに持分を売却できますか？
一般的な共有関係では、他の共有者の同意なく自分の持分を売却できる場合があります。ただし、所有権移転登記によって新しい共有者が登記されるため、売却の事実を完全に秘密にできるとは限りません。
Q3｜共有持分だけを売ると価格は安くなりますか？
不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があります。ただし、一律の値引き率が決まっているわけではありません。
Q4｜共有者が亡くなっている場合でも売却できますか？
相続関係や登記の状況によって対応が異なります。必要に応じて相続登記などの手続きを整理する必要があります。
Q5｜共有者が行方不明の場合はどうすればよいですか？
所在調査や裁判所の手続きを検討する場合があります。所在等不明共有者に関する制度を利用できるかどうかは、法律上の要件によります。
Q6｜共有者の一人が住んでいる家でも持分を売却できますか？
原則として自分の持分を売却することは可能です。ただし、居住者の使用権や不動産の利用状況が価格や売却条件に影響する場合があります。
Q7｜共有持分を売却すると贈与税がかかりますか？
通常の時価による売買であれば、一般的には売主側の譲渡所得税などが問題になります。ただし、著しく低い価格で譲渡した場合には、買主側に贈与税の問題が生じる可能性があります。
Q8｜共有物分割請求をすれば必ず現金化できますか？
必ず希望する方法で現金化できるわけではありません。裁判所の判断や不動産の状況によって、分割方法が異なります。
Q9｜共有持分を売却する前に測量は必要ですか？
必ず必要というわけではありません。ただし、土地の境界や面積に問題がある場合には、測量や境界確認が必要になることがあります。
Q10｜共有持分の売却相談は、共有者全員で行く必要がありますか？
自分の共有持分について相談するだけであれば、必ずしも共有者全員が同席する必要はありません。ただし、不動産全体の売却を進める場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
後編まとめ｜共有持分の問題は、早めの整理が重要
共有名義の不動産は、所有者が複数いるため、通常の不動産売却よりも複雑になることがあります。
特に、兄弟で相続した実家や、離婚後も共有名義になっている住宅では、共有者間の意見がまとまらず、長期間問題が解決しないケースがあります。
また、共有者が亡くなり、相続が繰り返されることで、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。
しかし、共有者が反対しているからといって、必ずしも不動産を所有し続けなければならないわけではありません。
共有持分の売却。
共有者間での持分買取。
不動産全体の売却。
現物分割や代償分割。
共有物分割請求。
所在等不明共有者に関する制度の利用。
このように、状況に応じて複数の解決方法を検討することができます。
ただし、それぞれの方法にはメリットだけでなく、費用や時間、税金、権利関係などの注意点があります。
共有持分を売却する際には、単に早く売ることだけを考えるのではなく、現在の状況に適した方法を選ぶことが重要です。
共有者と意見が合わない。
兄弟間で相続トラブルが起きている。
共有者が行方不明になっている。
固定資産税の負担でもめている。
共有名義を解消したい。
自分の持分だけを現金化したい。
こうした問題があっても、解決方法を検討できる可能性があります。
「共有者が反対しているから売れない」
「自分の持分だけでは価値がない」
「相続人が多すぎて何もできない」
そう決めつける必要はありません。
まずは所有者、持分割合、不動産の市場価値、利用状況などを確認し、共有関係を整理することから始めてみてください。
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※本記事は2026年時点の一般的な法制度や不動産売却の考え方を解説したものです。個別の事案について、法律上の結論、売却の成立、買取価格、税制上の特例適用などを保証するものではありません。共有物分割、相続、税務、登記などの具体的な判断については、弁護士・司法書士・税理士などの専門家へご確認ください。
「共有者が売却に反対していて、何年も話が進まない」
「相続した実家の共有者が亡くなり、誰が所有者なのか分からなくなっている」
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「共有者と連絡が取れない場合、不動産を売却する方法はあるのだろうか」
「共有持分を不動産会社へ売却すると、税金はいくらかかるのか」
「共有名義を解消するために裁判を起こすことはできるのか」
名古屋市で共有名義の不動産を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
共有不動産の問題は、所有者が複数いるというだけではありません。
共有者それぞれの生活環境、経済状況、家族関係、相続事情、将来の希望などが異なるため、時間が経過するほど複雑になることがあります。
特に、親から相続した実家や土地では、相続直後には問題がなくても、10年、20年と経過するうちに共有者が亡くなり、さらに次の世代へ権利が引き継がれる場合があります。
その結果、当初は兄弟3人の共有だった不動産が、甥や姪を含む多数の相続人の共有になることもあります。
こうなると、不動産全体を売却するための合意形成が難しくなる可能性があります。
しかし、共有者の意見がまとまらないからといって、必ずしも不動産を所有し続けなければならないわけではありません。
共有持分の売却、共有者間での持分買取、共有物分割請求など、状況に応じた解決方法を検討することができます。
今回は、名古屋市を中心に共有持分・相続不動産・訳あり物件の売却相談に対応する名古屋仏縁不動産が、共有名義を解消するための具体的な方法について解説します。
前編では、共有持分の基本的な仕組みや売却価格、共有者が反対している場合の考え方などを取り上げました。
後編では、共有物分割請求、所在等不明共有者への対応、相続登記、共有持分の税金、売却時のトラブル防止策など、より実務的な内容を詳しく解説します。
第11章｜共有物分割請求とは？共有者が売却に反対している場合の解決方法
共有名義の不動産について、共有者間で売却や管理の方針がまとまらない場合、検討される方法の一つが「共有物分割請求」です。
共有物分割請求とは、共有状態を解消するために、共有者が他の共有者に対して分割を求める制度です。
民法256条では、原則として各共有者がいつでも共有物の分割を請求できることが定められています。
ただし、共有者間で一定期間分割を禁止する契約を締結できる場合など、例外もあります。
共有物分割請求が必要になるケース
例えば、名古屋市内の土地建物を兄弟3人で共有しているケースです。
長男は実家を残したい。
次男は売却して現金化したい。
長女はどちらでも構わないが、管理費用は負担したくない。
このように意見が分かれている場合、まずは話し合いによって解決を目指すことになります。
しかし、何度協議しても合意できない場合には、共有物分割請求を検討することがあります。
共有物分割請求をすれば必ず売却できる？
共有物分割請求によって、必ず希望する方法で売却できるわけではありません。
裁判所が関与する場合には、不動産の性質、共有者の持分割合、利用状況などを踏まえて、法律上認められる方法で分割が判断されます。
そのため、自分が希望する価格や条件で不動産全体を売却できるとは限りません。
また、裁判には時間や費用がかかる可能性があります。
共有物分割請求は、共有者が反対している不動産の問題を解決するための選択肢ですが、最初から裁判を前提にする必要はありません。
まずは共有者間での協議や持分買取など、話し合いによる解決を検討することが重要です。
第12章｜共有物分割の3つの方法とは？
共有物分割には、主に現物分割、代償分割、換価分割という方法があります。
それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。
① 現物分割｜土地を実際に分ける方法
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分ける方法です。
例えば、600平方メートルの土地を兄弟2人で共有している場合に、300平方メートルずつ分筆して、それぞれ単独所有にするケースが考えられます。
ただし、土地を分ければ必ず公平になるわけではありません。
道路に接している部分と接していない部分では、土地の価値が大きく異なることがあります。
また、分筆後の土地が建築基準法上の接道義務を満たさなくなる場合もあります。
名古屋市内の住宅地では、土地の形状や道路との関係によって、分筆が難しいケースもあります。
そのため、現物分割を検討する際には、測量、接道状況、建築規制、土地の評価などを確認する必要があります。
② 代償分割｜一人が不動産を取得して他の共有者へ金銭を支払う方法
代償分割とは、共有者の一人が不動産を取得し、他の共有者へ金銭を支払うことで共有関係を解消する方法です。
例えば、3,000万円の価値がある住宅を兄弟2人で2分の1ずつ共有している場合です。
長男が住宅全体を取得し、次男へ1,500万円を支払うことで共有関係を解消する方法が考えられます。
ただし、実際の金額は不動産評価や当事者間の合意、裁判所の判断などによって異なります。
また、不動産を取得する共有者に支払能力が必要です。
③ 換価分割｜不動産を売却して代金を分配する方法
換価分割とは、不動産を売却し、その代金を共有者間で分配する方法です。
例えば、共有不動産を3,000万円で売却し、売却費用などを精算したうえで、持分割合などに応じて分配する方法です。
ただし、裁判上の共有物分割では、売却方法や分配内容が法律上の手続きに従って決められます。
共有者全員が合意して通常の不動産売却を行う場合とは、手続きが異なることがあります。
どの方法が最も有利なのか？
一概には決められません。
土地の形状、共有者の希望、資金状況、不動産の市場価値などによって適切な方法が異なります。
例えば、広い土地で分筆が可能であれば、現物分割を検討できる場合があります。
一方、共有者の一人が住宅に住み続けたい場合には、代償分割が選択肢になることがあります。
全員が現金化を希望しているのであれば、通常の売却による換価分割が合理的な場合もあります。
共有状態を解消する際には、不動産の価値をできるだけ損なわない方法を検討することが重要です。
第13章｜共有者が行方不明・連絡不能の場合、不動産は売却できる？
共有不動産では、他の共有者と連絡が取れなくなっているケースもあります。
例えば、親から相続した土地を親族5人で共有しているものの、そのうち一人が長年行方不明になっている場合です。
また、共有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われていない場合もあります。
このような状態では、不動産全体を通常の方法で売却することが難しくなる可能性があります。
共有者が見つからない場合の対応
まず、登記事項証明書や戸籍関係書類などを確認し、所有者や相続関係を整理することが重要です。
ただし、共有者の所在を調査する際には、個人情報や戸籍等の取得に関する法律上の制限があります。
必要に応じて司法書士や弁護士などへ相談することが考えられます。
所在等不明共有者の持分取得制度
2023年4月1日から施行された民法改正により、所在等不明共有者に関する新しい制度が設けられました。
一定の要件を満たす場合、裁判所の決定によって、所在等不明共有者の持分を他の共有者が取得できる制度があります。
ただし、裁判所への申立てや金銭の供託などが必要となる場合があります。
また、共有者が単に連絡に応じないという理由だけで、当然に利用できる制度ではありません。
所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
一定の要件を満たす場合には、所在等不明共有者以外の共有者が、不動産全体を第三者へ譲渡するために必要な権限を裁判所から付与される制度もあります。
ただし、この制度は共有者が自分の持分だけを自由に売却する制度とは異なります。
裁判所の決定や他の共有者の対応など、法律上の条件があります。
さらに、相続開始からの期間などによって制度の利用に制限が生じる場合があります。
共有者が見つからない場合でも、法律上の解決方法を検討できる可能性があります。
ただし、手続きには専門的な判断が必要になるため、司法書士や弁護士への相談が重要です。
第14章｜共有者が亡くなった場合、持分はどうなる？
共有名義の不動産では、共有者の死亡によって権利関係が複雑になることがあります。
例えば、兄弟3人で共有している実家について、長男が亡くなった場合です。
長男の共有持分は、原則として相続の対象になります。
長男に配偶者や子どもがいる場合には、相続人がその持分を承継することがあります。
その結果、共有者が増える可能性があります。
共有者が増えると何が問題になる？
例えば、当初は兄弟3人の共有だった不動産について、相続が繰り返されることで共有関係者が増加する場合があります。
共有者が増えると、不動産全体を売却するための合意形成が難しくなることがあります。
また、共有者が遠方に住んでいる場合や、互いに面識がない場合には、協議そのものが進みにくくなることがあります。
相続登記がされていない場合
共有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われていない場合には、登記簿上の名義人と実際の権利関係が一致していないことがあります。
そのため、売却前に相続関係を確認し、必要な登記手続きを進める必要があります。
相続登記の義務化にも注意
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、制度開始前に発生した相続についても義務化の対象となり、経過措置が設けられています。
正当な理由なく申請義務に違反した場合には、過料の対象となる可能性があります。
共有名義の不動産は、相続が繰り返されることで権利関係が複雑になる場合があるため、早めの整理が重要です。
第15章｜相続登記が終わっていない実家でも共有持分を売却できる？
相続した実家について、まだ遺産分割協議がまとまっていない場合があります。
例えば、父親が亡くなり、兄弟3人が相続人になったものの、誰が実家を取得するのか決まっていないケースです。
この場合、遺産分割前の相続関係と、遺産分割後に持分が確定して登記されている共有不動産とでは、法律上の取扱いが異なることがあります。
遺産分割前の不動産
遺産分割前の不動産については、相続人間の権利関係を整理する必要があります。
相続分や遺産共有持分に関する譲渡が問題になる場合もありますが、通常の共有持分売買と同じように考えることは適切ではありません。
また、遺産分割前の共有関係では、共有物分割訴訟によって直ちに解決できない場合があります。
遺産分割協議がまとまっている場合
相続人全員で遺産分割協議が成立している場合には、その内容に従って相続登記を進めることが考えられます。
その後、登記された所有権や共有持分について売却を検討することになります。
相続人の一人が協議に応じない場合
相続人の一人が遺産分割協議に応じない場合には、家庭裁判所での遺産分割調停などを検討することがあります。
ただし、手続きの選択は相続関係や遺産の内容によって異なります。
相続登記が未了の不動産では、売却方法を検討する前に、相続関係を整理することが重要です。
第16章｜共有持分を売却した場合、税金はいくらかかる？
共有持分を売却する際には、税金についても確認する必要があります。
特に重要なのが、譲渡所得税です。
共有持分を売却した場合でも、売却によって譲渡所得が生じれば、所得税や住民税などが課税される可能性があります。
ただし、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。
譲渡所得の計算方法
基本的な考え方は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却収入－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
共有持分を売却する場合には、売却した持分に対応する取得費などを計算する必要があります。
共有持分の売却例
例えば、共有持分を800万円で売却したとします。
売却した持分に対応する取得費が300万円、譲渡費用が40万円だった場合です。
800万円－300万円－40万円＝460万円
この場合、特別控除などを考慮する前の譲渡所得は460万円となります。
ただし、実際の税額は所有期間や特例の適用状況などによって異なります。
所有期間によって税率が異なる
土地建物の譲渡所得は、原則として売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。
一般的な税率は次のとおりです。
区分
所得税・住民税・復興特別所得税の合計
長期譲渡所得
約20.315％
短期譲渡所得
約39.63％
ただし、一定の特例が適用される場合には税率などが異なることがあります。
相続した共有持分の取得費
相続によって取得した不動産では、原則として被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐことになります。
そのため、相続した時点の不動産評価額が、そのまま譲渡所得計算上の取得費になるわけではありません。
また、取得費が不明な場合には、一定の条件のもとで概算取得費を使用することがあります。
3,000万円特別控除は使える？
共有持分の売却でも、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡であれば、3,000万円特別控除を検討できる場合があります。
ただし、共有持分を売却したという理由だけで適用されるものではありません。
実際に居住していたか、売却先との関係、過去の特例適用状況などを確認する必要があります。
また、相続した空き家に関する特例についても、適用要件が細かく定められています。
共有持分の売却では、税金を含めて手元に残る金額を確認することが重要です。
第17章｜共有持分を親族へ安く売却すると贈与税がかかる？
共有持分を売却する際、親族間で価格を決めるケースがあります。
例えば、兄弟で共有している実家について、次男が自分の持分を長男へ売却する場合です。
親族間の売買では、
「兄弟だから安く売ってあげたい」
と考えることもあるでしょう。
しかし、通常の取引価格と比べて著しく低い価格で財産を譲渡した場合には、買主側に贈与税の問題が生じる可能性があります。
著しく低い価格で売却した場合
例えば、共有持分の時価が1,000万円と評価されるにもかかわらず、100万円で親族へ譲渡した場合です。
このような取引では、税務上、時価との差額について贈与があったものとみなされる可能性があります。
ただし、共有持分の時価評価は、不動産全体の価格に持分割合を掛けるだけで判断できるとは限りません。
実際の権利関係や取引条件などを踏まえた検討が必要です。
無償で持分を譲渡する場合
共有持分を無償で他の共有者へ譲渡する場合には、原則として贈与に関する税務上の検討が必要になります。
また、売買と贈与では、登記や税金の取扱いが異なることがあります。
親族間で共有持分を譲渡する場合には、売買価格を決める前に税理士などへ確認することをおすすめします。
第18章｜共有持分の売却で起こりやすいトラブル7選
共有持分の売却では、通常の不動産売買とは異なる問題が発生することがあります。
ここでは、代表的なトラブルを紹介します。
① 共有者が売却に反対する
共有者の一人が不動産全体の売却に反対している場合、通常の売却が難しくなることがあります。
② 共有者と連絡が取れない
共有者の所在が分からない場合には、権利関係の調査や法的手続きが必要になる可能性があります。
③ 共有者が建物に住み続けている
共有者が居住している場合には、使用権や利用状況を踏まえた対応が必要です。
④ 固定資産税の負担でもめる
共有者の一人だけが税金や管理費用を負担している場合には、費用の精算が問題になることがあります。
⑤ 買取価格に納得できない
共有持分だけの売却では、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低い査定になる場合があります。
⑥ 共有持分を購入した第三者との関係が悪化する
第三者が共有者になることで、共有物の管理や分割について新たな協議が必要になる可能性があります。
⑦ 相続が繰り返され、共有者が増える
共有者が亡くなり、相続が繰り返されることで、権利関係が複雑になることがあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、売却前に所有者、持分割合、利用状況、抵当権などの権利関係を確認することが重要です。
第19章｜共有持分を売却する前に、共有名義の解消方法を比較する
共有持分の売却を検討する際には、複数の方法を比較することが重要です。
解消方法
主な特徴
注意点
共有者全員で不動産を売却
不動産全体の市場価値を基準に検討しやすい
原則として全員の同意が必要
他の共有者へ持分を売却
第三者が共有関係に加わらない
買取資金や価格の合意が必要
買取会社へ持分を売却
自分の持分だけを売却できる可能性
買取価格が低くなる場合がある
現物分割
土地を分けて単独所有にできる場合がある
分筆や接道条件などの制約
代償分割
一人が取得し、他の共有者へ金銭を支払う
取得者に資金が必要
共有物分割請求
協議がまとまらない場合の法的解決方法
時間・費用・結果の不確実性
どの方法が最も高く売れる？
一般的には、不動産全体を通常の市場で売却できる場合、共有持分だけを売却する場合よりも購入希望者の選択肢が広がる可能性があります。
ただし、共有者全員の同意が得られなければ、通常の売却を進めることは難しくなります。
また、共有持分を早期に現金化したい場合には、持分買取という方法が適していることもあります。
重要なのは、売却価格だけで判断しないことです。
売却までの期間、費用、共有者との関係、税金、将来的な紛争リスクなども含めて比較する必要があります。
共有持分の売却では、価格・時間・権利関係の3つを総合的に考えることが重要です。
第20章｜名古屋市で共有持分を売却する際の具体的な手順
名古屋市で共有持分を売却する場合には、次のような流れで進めることが考えられます。
STEP1｜登記事項証明書を確認する
まず、対象不動産の登記事項証明書を取得します。
所有者、持分割合、抵当権、差押えなどの有無を確認します。
STEP2｜相続関係を整理する
相続によって取得した不動産の場合には、相続登記の状況や遺産分割の有無を確認します。
STEP3｜不動産全体の査定を受ける
土地や建物の市場価値を確認します。
共有持分の価格を検討する際にも、不動産全体の価値を把握することが重要です。
STEP4｜共有者の意向を確認する
可能であれば、他の共有者が売却を希望しているか、持分を買い取る意思があるかなどを確認します。
STEP5｜売却方法を比較する
不動産全体の売却、共有者への持分売却、買取会社への売却などを比較します。
STEP6｜売却条件を確認する
売却価格、契約条件、費用負担、引渡し条件などを確認します。
共有持分の売却では、売却対象が不動産全体ではなく、特定の持分であることを明確にする必要があります。
STEP7｜売買契約・決済・持分移転登記
売買契約を締結し、代金決済と持分移転登記などの手続きを進めます。
STEP8｜売却後の税金を確認する
譲渡所得税などの申告が必要になる場合があります。
必要に応じて税理士へ相談することが重要です。
第21章｜名古屋市16区で共有持分・共有名義の売却を検討している方へ
名古屋市内でも、共有不動産の売却価格は立地や物件条件によって異なります。
例えば、名古屋市東区や中区などの市街地にある土地と、郊外の住宅地にある土地では、購入希望者の需要や評価方法が異なる場合があります。
また、土地面積、接道状況、建物の築年数、再建築の可否、利用状況なども重要です。
共有持分の売却では、こうした不動産自体の条件に加えて、共有者の人数や権利関係が価格に影響することがあります。
名古屋仏縁不動産では、名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区を中心に、愛知県全域の不動産売却相談に対応しています。
共有持分だけを売却したい方。
兄弟間で相続した実家を売却したい方。
共有者と連絡が取れず困っている方。
離婚後の共有名義を解消したい方。
共有者が居住している不動産を売却したい方。
他社で共有持分の買取を断られた方。
こうしたお悩みについても、現在の権利関係や不動産の状況を整理し、売却方法を検討します。
第22章｜共有持分の売却でよくある質問Q&A
Q1｜共有者が反対していても、自分の持分だけ売却できますか？
原則として可能です。ただし、抵当権や契約上の制約、相続関係などについて確認が必要な場合があります。
Q2｜共有者に知られずに持分を売却できますか？
一般的な共有関係では、他の共有者の同意なく自分の持分を売却できる場合があります。ただし、所有権移転登記によって新しい共有者が登記されるため、売却の事実を完全に秘密にできるとは限りません。
Q3｜共有持分だけを売ると価格は安くなりますか？
不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があります。ただし、一律の値引き率が決まっているわけではありません。
Q4｜共有者が亡くなっている場合でも売却できますか？
相続関係や登記の状況によって対応が異なります。必要に応じて相続登記などの手続きを整理する必要があります。
Q5｜共有者が行方不明の場合はどうすればよいですか？
所在調査や裁判所の手続きを検討する場合があります。所在等不明共有者に関する制度を利用できるかどうかは、法律上の要件によります。
Q6｜共有者の一人が住んでいる家でも持分を売却できますか？
原則として自分の持分を売却することは可能です。ただし、居住者の使用権や不動産の利用状況が価格や売却条件に影響する場合があります。
Q7｜共有持分を売却すると贈与税がかかりますか？
通常の時価による売買であれば、一般的には売主側の譲渡所得税などが問題になります。ただし、著しく低い価格で譲渡した場合には、買主側に贈与税の問題が生じる可能性があります。
Q8｜共有物分割請求をすれば必ず現金化できますか？
必ず希望する方法で現金化できるわけではありません。裁判所の判断や不動産の状況によって、分割方法が異なります。
Q9｜共有持分を売却する前に測量は必要ですか？
必ず必要というわけではありません。ただし、土地の境界や面積に問題がある場合には、測量や境界確認が必要になることがあります。
Q10｜共有持分の売却相談は、共有者全員で行く必要がありますか？
自分の共有持分について相談するだけであれば、必ずしも共有者全員が同席する必要はありません。ただし、不動産全体の売却を進める場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
後編まとめ｜共有持分の問題は、早めの整理が重要
共有名義の不動産は、所有者が複数いるため、通常の不動産売却よりも複雑になることがあります。
特に、兄弟で相続した実家や、離婚後も共有名義になっている住宅では、共有者間の意見がまとまらず、長期間問題が解決しないケースがあります。
また、共有者が亡くなり、相続が繰り返されることで、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。
しかし、共有者が反対しているからといって、必ずしも不動産を所有し続けなければならないわけではありません。
共有持分の売却。
共有者間での持分買取。
不動産全体の売却。
現物分割や代償分割。
共有物分割請求。
所在等不明共有者に関する制度の利用。
このように、状況に応じて複数の解決方法を検討することができます。
ただし、それぞれの方法にはメリットだけでなく、費用や時間、税金、権利関係などの注意点があります。
共有持分を売却する際には、単に早く売ることだけを考えるのではなく、現在の状況に適した方法を選ぶことが重要です。
共有者と意見が合わない。
兄弟間で相続トラブルが起きている。
共有者が行方不明になっている。
固定資産税の負担でもめている。
共有名義を解消したい。
自分の持分だけを現金化したい。
こうした問題があっても、解決方法を検討できる可能性があります。
「共有者が反対しているから売れない」
「自分の持分だけでは価値がない」
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まずは所有者、持分割合、不動産の市場価値、利用状況などを確認し、共有関係を整理することから始めてみてください。
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兄弟で相続した実家を売却したい。
共有者の一人が売却に反対している。
共有者と連絡が取れない。
離婚後の共有名義を解消したい。
共有者が住んでいる家の持分を売却したい。
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こうしたお悩みについても、現在の権利関係や物件の状況に応じた売却方法を検討します。
また、司法書士や弁護士などの専門家との連携体制も整えており、相続登記や共有者間の権利関係が複雑な不動産についてもご相談いただけます。
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「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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※本記事は2026年時点の一般的な法制度や不動産売却の考え方を解説したものです。個別の事案について、法律上の結論、売却の成立、買取価格、税制上の特例適用などを保証するものではありません。共有物分割、相続、税務、登記などの具体的な判断については、弁護士・司法書士・税理士などの専門家へご確認ください。
