【2026年最新版】名古屋で住宅ローンが残っている家を売却する方法｜任意売却・競売・差押え・滞納まで徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）
住宅ローン返済中でも家は売れる？ローン残債・オーバーローン・滞納・任意売却の仕組みを徹底解説
「住宅ローンがまだ2,000万円以上残っているけれど、家を売却したい」
「毎月の住宅ローン返済が厳しくなってきた」
「不動産会社に査定してもらったら、ローン残高より安い金額だった」
「銀行から督促状が届いているが、どうすればよいのか分からない」
「住宅ローンを滞納すると、すぐに家を競売にかけられるのだろうか」
「家族や近隣住民に事情を知られずに売却したい」
名古屋市で住宅ローンが残っている家を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンは、一般的に長期間にわたって返済を続ける契約です。
しかし、購入時には問題なく返済できると考えていても、収入の減少、転職、退職、離婚、病気、事業の不振、家族構成の変化などによって、返済計画を見直さなければならない場合があります。
また、住宅ローンの返済に問題がなくても、転勤や住み替え、相続、家族の事情によって自宅を売却したいと考える方もいるでしょう。
そこで、最初に知っていただきたいことがあります。
住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
ただし、住宅ローンの残高と不動産の売却価格によって、売却方法が大きく異なります。
特に注意が必要なのが、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態です。
また、住宅ローンの滞納が続いている場合には、金融機関との協議や任意売却、競売への対応など、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になることがあります。
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件・売却が難しい不動産の相談に対応する名古屋仏縁不動産が、住宅ローン返済中の家を売却する方法について詳しく解説します。
前編では、住宅ローン残債の確認、抵当権、アンダーローンとオーバーローン、滞納時の対応、任意売却の仕組みまでを取り上げます。
後編では、競売・差押え・期限の利益の喪失・保証会社による代位弁済・売却後の残債・税金・具体的な売却手順を解説します。
第1章｜住宅ローンが残っている家は売却できる？
結論からいうと、住宅ローンの返済途中でも家を売却することは可能です。
ただし、一般的な住宅ローンでは、購入した土地や建物に金融機関などの抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済が行われなくなった場合に、金融機関などが担保となっている不動産から優先的に債権を回収するための権利です。
通常の不動産売却では、買主に所有権を移転する際、売主側の住宅ローンに関する抵当権を抹消して引き渡すことが求められます。
そのため、住宅ローンが残っている場合には、売却代金や自己資金などによって借入金を完済し、抵当権を抹消する方法が一般的です。
住宅ローンが残っていても売却できるケース
例えば、名古屋市内の戸建住宅について、次のような条件だったとします。
項目 金額
住宅ローン残高 1,800万円
不動産売却価格 2,500万円
売却価格と残高の差額 700万円
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、実際には仲介手数料、抵当権抹消登記費用、繰上返済に伴う手数料などが必要になる場合があります。
したがって、700万円すべてが売主の手元に残るわけではありません。
重要なのは、住宅ローン残高と売却価格だけでなく、売却に伴う諸費用も含めて計算することです。
ローン返済中の家を売ることは契約違反？
住宅ローンが残っているという理由だけで、売却そのものが禁止されるわけではありません。
ただし、融資契約には金融機関への事前連絡や承諾に関する条項が設けられている場合があります。
また、抵当権を抹消できなければ、通常の条件で買主へ引き渡すことが難しくなります。
そのため、売却を検討する際には、まず借入先の金融機関へ確認することが重要です。
住宅ローンが残っているから売れないのではなく、どのように完済・抵当権抹消を行うかが重要なのです。
第2章｜住宅ローンが残っている家を売る前に確認すること
住宅ローン返済中の家を売却する場合、最初に確認したいのが現在の借入残高です。
購入時の借入金額と、現在の住宅ローン残高は異なります。
例えば、3,500万円の住宅ローンを組んで購入した住宅でも、返済を続けていれば残高は減少していきます。
一方、返済期間が長いローンでは、購入から数年経過していても、想像以上に借入残高が残っている場合があります。
① 住宅ローンの残高を確認する
借入先の金融機関に、現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングなどで確認できる場合があります。
ただし、実際に完済する金額は、完済予定日までの利息や手数料などによって変わることがあります。
売却時には、決済予定日時点の正確な完済金額を金融機関へ確認する必要があります。
② 不動産の査定価格を確認する
次に、所有している住宅が現在いくらで売却できるのかを確認します。
住宅の購入価格と現在の売却価格は、必ずしも一致しません。
例えば、4,000万円で購入した住宅であっても、現在の市場価格が3,000万円になっている可能性があります。
反対に、立地や土地需要などによって、購入時より高い価格で売却できる場合もあります。
査定では、土地面積、建物面積、築年数、接道状況、建物の管理状態、周辺の取引事例などを確認します。
③ 売却に必要な費用を確認する
住宅ローンを完済できるかどうかは、売却価格だけで判断できません。
仲介手数料、登記費用、金融機関への返済手数料、必要に応じた測量費用や引越し費用なども考慮します。
また、売却によって譲渡所得が生じる場合には、税金が発生する可能性もあります。
まずは「住宅ローン残高」「売却予想価格」「売却諸費用」の3つを確認することが、売却計画の出発点です。
第3章｜アンダーローンとオーバーローンの違い
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、重要になるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方です。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、一般的に住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が高い状態を指します。
例えば、住宅ローン残高が1,500万円で、売却価格が2,500万円の場合です。
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、売却諸費用を差し引いた後でも完済できるか確認が必要です。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態を指します。
例えば、次のようなケースです。
オーバーローンの計算例
住宅ローン残高3,000万円
売却予想価格2,400万円
売却代金だけでは不足する金額
600万円
売却諸費用は含んでいない仮定の計算です。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
不足する600万円に加え、売却諸費用も考慮する必要があります。
オーバーローンでも売却できる？
オーバーローンであっても、必ず売却できないわけではありません。
例えば、不足額を自己資金で補い、住宅ローンを完済できる場合です。
また、返済が困難で金融機関等の同意が得られる場合には、任意売却という方法を検討できることがあります。
ただし、任意売却は売主の希望だけで成立するものではありません。
担保権者などの関係者との協議が必要です。
オーバーローンだからといって、すぐに競売になるわけではありません。状況に応じた売却方法を検討することが大切です。
第4章｜住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず何をするべき？
住宅ローンの返済が難しくなった場合、最も避けたいのは、金融機関からの連絡を無視してしまうことです。
例えば、次のような状況です。
「今月の住宅ローンを支払うと、生活費が足りなくなる」
「ボーナスが減ってしまい、次回のボーナス返済ができない」
「会社を退職し、以前と同じ収入を得られなくなった」
「自営業の売上が落ち込み、住宅ローンの返済が負担になっている」
このような状況では、すぐに住宅を売却しなければならないとは限りません。
金融機関との相談によって、返済方法の変更を検討できる場合があります。
返済期間の延長
例えば、残りの返済期間を延ばすことで、毎月の返済額を減らせる場合があります。
ただし、返済期間が長くなることによって、総返済額が増加する可能性があります。
また、金融機関の審査が必要であり、必ず認められるわけではありません。
ボーナス返済の見直し
ボーナス返済を利用している方は、ボーナス払いの負担が家計を圧迫している場合があります。
金融機関によっては、ボーナス払いの変更や毎月返済への組み替えなどを検討できる場合があります。
一定期間の返済負担軽減
収入減少などの事情がある場合、一定の条件を満たせば、一時的に返済負担を軽減する方法が用意されていることもあります。
例えば、住宅金融支援機構では、条件に応じて返済期間の延長や、一定期間の元金返済の休止などを検討できる制度があります。ただし、適用には審査があります。
住宅金融支援機構
+1
返済方法を変更するか、売却するか
ここで重要なのは、今後も住宅ローンを返済できる見込みがあるかどうかです。
一時的な収入減少であり、今後の回復が見込める場合には、返済条件の変更によって住み続けられる可能性があります。
一方、毎月の収入と支出を比較しても返済を継続することが難しい場合には、住宅の売却を検討する必要があります。
返済が苦しくなった段階で金融機関へ相談することが、選択肢を残すことにつながります。
第5章｜住宅ローンを滞納すると、すぐに競売になる？
住宅ローンの返済が遅れてしまった場合、
「1回でも滞納したら、家を差し押さえられるのではないか」
と不安になる方もいるでしょう。
しかし、一般的に、住宅ローンを1回滞納しただけで直ちに競売が実施されるわけではありません。
通常は、金融機関からの連絡や督促などを経て、状況に応じた手続きが進められます。
ただし、具体的な流れや時期は、融資契約、金融機関、保証契約、滞納状況などによって異なります。
住宅ローン滞納後に起こり得る流れ
1. 住宅ローンの返済が遅れる
金融機関から入金確認の連絡や督促が行われる場合があります。
2. 滞納が継続する
督促状や催告書などが届き、返済状況の改善を求められる場合があります。
3. 期限の利益を失う可能性
契約上の条件に該当すると、分割返済を続ける権利を失い、残債の一括返済を請求される場合があります。
4. 保証会社による代位弁済等
保証会社がある契約では、保証会社が金融機関へ弁済し、以後の請求先が変わる場合があります。
5. 担保不動産の競売手続き
返済や解決ができない場合、債権者が裁判所へ競売を申し立てる可能性があります。
一般的な流れの例であり、すべての契約がこの順序で進むわけではありません。
滞納して何か月で競売になる？
インターネット上では、住宅ローンを何か月滞納すると競売になる、といった説明を見かけることがあります。
しかし、全国すべての金融機関に共通する、一定の滞納月数で自動的に競売が始まるというルールはありません。
融資契約や債権者の対応によって異なるためです。
そのため、すでに督促状や催告書が届いている場合には、記載された期限を確認し、早急に対応する必要があります。
「まだ数か月しか滞納していないから大丈夫」と自己判断することは避けましょう。
第6章｜任意売却とは？通常の売却との違い
住宅ローンの返済が困難になり、売却代金だけでは借入金を完済できない場合に検討される方法の一つが、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンなどの担保権者と協議し、その同意を得て不動産を売却する方法です。
通常の不動産売却では、売却代金や自己資金によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
一方、任意売却では、売却代金だけでは借入金を完済できない場合でも、担保権者が条件に同意することで、抵当権を抹消して売却できる可能性があります。
住宅金融支援機構でも、返済の継続が困難になった場合の対応として任意売却が案内されています。
住宅金融支援機構
通常売却と任意売却の比較
比較項目 通常売却 任意売却
住宅ローン完済 原則として必要 完済できなくても担保権者の同意により売却できる場合がある
抵当権抹消 完済等により抹消 担保権者と抹消条件を協議
売却価格 市場価格を参考に設定 市場価格に加え担保権者の承認条件も重要
売却活動 通常の仲介・買取 関係者との調整を伴う売却
売却後の借金 通常は完済 残債務が残る場合がある
任意売却なら住宅ローンはなくなる？
ここは誤解しやすい重要なポイントです。
任意売却を行ったからといって、住宅ローンの残債務が自動的になくなるわけではありません。
例えば、住宅ローン残高が3,000万円あり、売却代金から返済に充当できる金額が2,300万円だった場合です。
単純計算では、700万円の残債務が生じます。
実際の残債務は、利息や遅延損害金、費用などによって変わります。
また、残債務の返済方法については、債権者との協議が必要になる場合があります。
任意売却の目的は、借金を自動的に帳消しにすることではありません。
不動産を売却し、売却代金を返済に充当することで、債務の負担を軽減することが目的の一つです。
第7章｜任意売却と競売では何が違う？
住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却と競売の違いを理解することが重要です。
競売とは、債権者の申立てなどにより、裁判所が法律に基づいて不動産を売却する手続きです。
一方、任意売却は、担保権者などの同意を得て、一般的な不動産取引の形で売却を進める方法です。
任意売却のメリット
任意売却では、通常の不動産市場で購入希望者を探すことができるため、競売より高い価格で売却できることが期待される場合があります。
また、買主との契約条件によっては、引渡し時期などについて協議できる余地があります。
ただし、売却価格や引渡し条件を売主だけで自由に決められるわけではありません。
担保権者の承認や関係者との調整が必要です。
任意売却のデメリット
任意売却には、次のような注意点があります。
担保権者の同意が得られなければ成立しない。
希望する売却価格が認められない場合がある。
売却後も借金が残る可能性がある。
競売手続きが進んでいる場合には時間的な制約がある。
連帯保証人や共有者などとの調整が必要になる場合がある。
そのため、任意売却は、すべての方にとって最善の方法とは限りません。
競売になれば借金はなくなる？
競売によって住宅が売却された場合でも、売却代金で債務を全額返済できなければ、残債務が残ることがあります。
これは任意売却でも同様です。
したがって、競売と任意売却を比較する場合には、売却価格だけでなく、売却後の残債務や生活再建についても検討する必要があります。
任意売却と競売の違いを理解し、状況が深刻になる前に対応することが重要です。
第8章｜任意売却を検討するなら早めの相談が重要
住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却を検討できる期間には限りがあります。
特に、すでに競売手続きが進んでいる場合には、売却活動に十分な時間を確保できない可能性があります。
例えば、次のような状態です。
金融機関から督促状が届いている。
住宅ローンの一括返済を請求された。
保証会社から通知が届いている。
裁判所から競売に関する書類が届いている。
こうした状況では、通常の不動産売却よりも早急な対応が必要になる場合があります。
任意売却で確認するべきこと
まず、現在の住宅ローン残高を確認します。
次に、不動産の査定価格を確認します。
さらに、抵当権者、保証会社、その他の債権者など、関係者を把握します。
そのうえで、売却価格や抵当権抹消の条件について協議を進めます。
また、差押えや税金の滞納がある場合には、それらの権利関係も整理する必要があります。
任意売却では、不動産を売ることだけでなく、債権者との調整が重要になります。
第9章｜住宅ローンが残っている家を売る際に注意したい5つの失敗
失敗① 住宅ローン残高を確認せずに売り出す
売却価格が住宅ローン残高を下回っていることに後から気づくと、契約や引渡しに支障が生じる場合があります。
失敗② 金融機関へ相談せずに売却を進める
抵当権抹消や完済手続きには、金融機関との調整が必要です。
特にオーバーローンの場合には、事前の相談が重要になります。
失敗③ 住宅ローンの督促を無視する
滞納が続くことで、期限の利益の喪失や競売などの問題に発展する可能性があります。
失敗④ 査定価格だけで不動産会社を選ぶ
高い査定価格が提示されても、実際にその価格で売却できるとは限りません。
住宅ローン残高や売却期限を踏まえた、現実的な売却計画が必要です。
失敗⑤ 任意売却をすれば借金がなくなると思い込む
任意売却後も残債務が残る場合があります。
売却後の返済方法や生活再建についても考えることが重要です。
第10章｜名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する際の考え方
名古屋市内でも、住宅の売却価格は地域や物件条件によって大きく異なります。
例えば、同じ住宅ローン残高2,500万円の家でも、売却予想価格が3,000万円であれば、売却代金による完済を検討できます。
一方、売却予想価格が1,800万円であれば、不足額への対応を考える必要があります。
そのため、名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する際には、まず不動産の現在価値を把握することが重要です。
名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区。
それぞれの地域で、土地需要、建物の築年数、接道状況、最寄り駅からの距離などによって価格は変わります。
また、住宅ローンの滞納がある場合でも、売却価格を不必要に低く設定するべきではありません。
一方、競売手続きが進んでいる場合には、売却期限を考慮した現実的な価格設定が必要になることがあります。
住宅ローンが残っている家の売却では、不動産の市場価値と債務の状況を両方確認することが大切です。
前編まとめ｜住宅ローンが残っていても、売却を諦める必要はありません
住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
重要なのは、現在の住宅ローン残高と不動産の売却価格を正確に把握することです。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
一方、オーバーローンの場合には、自己資金による不足額の補填や、状況に応じた任意売却などを検討する必要があります。
また、住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、すぐに競売になるとは限りません。
金融機関との相談によって、返済方法の変更を検討できる場合があります。
ただし、滞納が続いている場合には、時間の経過とともに選択肢が限られていく可能性があります。
だからこそ、早めの相談が重要です。
住宅ローンが残っているから売れない。
住宅ローンを滞納したから、もう手遅れだ。
オーバーローンだから、売却できない。
そう決めつける必要はありません。
まずは現在の不動産価値と借入状況を整理し、どのような方法が考えられるのかを確認しましょう。
名古屋の住宅ローン残債・任意売却のご相談は名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、住宅ローンが残っている不動産や、売却が難しい不動産についてのご相談に対応しています。
住宅ローン返済中の戸建住宅。
住宅ローンが残っている分譲マンション。
オーバーローンの不動産。
住宅ローンの滞納がある住宅。
相続や離婚によって売却を検討している不動産。
他社で売却が難しいと言われた住宅。
こうした不動産についても、物件の状況に応じた売却方法を検討します。
また、債務整理や競売への法的対応が必要な場合には、弁護士などの専門家への相談が重要です。
住宅ローンの返済に不安がある方も、まずは現在の状況を整理することから始めてみてください。
「住宅ローンがまだ2,000万円以上残っているけれど、家を売却したい」
「毎月の住宅ローン返済が厳しくなってきた」
「不動産会社に査定してもらったら、ローン残高より安い金額だった」
「銀行から督促状が届いているが、どうすればよいのか分からない」
「住宅ローンを滞納すると、すぐに家を競売にかけられるのだろうか」
「家族や近隣住民に事情を知られずに売却したい」
名古屋市で住宅ローンが残っている家を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンは、一般的に長期間にわたって返済を続ける契約です。
しかし、購入時には問題なく返済できると考えていても、収入の減少、転職、退職、離婚、病気、事業の不振、家族構成の変化などによって、返済計画を見直さなければならない場合があります。
また、住宅ローンの返済に問題がなくても、転勤や住み替え、相続、家族の事情によって自宅を売却したいと考える方もいるでしょう。
そこで、最初に知っていただきたいことがあります。
住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
ただし、住宅ローンの残高と不動産の売却価格によって、売却方法が大きく異なります。
特に注意が必要なのが、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態です。
また、住宅ローンの滞納が続いている場合には、金融機関との協議や任意売却、競売への対応など、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になることがあります。
今回は、名古屋市を中心に訳あり物件・売却が難しい不動産の相談に対応する名古屋仏縁不動産が、住宅ローン返済中の家を売却する方法について詳しく解説します。
前編では、住宅ローン残債の確認、抵当権、アンダーローンとオーバーローン、滞納時の対応、任意売却の仕組みまでを取り上げます。
後編では、競売・差押え・期限の利益の喪失・保証会社による代位弁済・売却後の残債・税金・具体的な売却手順を解説します。
第1章｜住宅ローンが残っている家は売却できる？
結論からいうと、住宅ローンの返済途中でも家を売却することは可能です。
ただし、一般的な住宅ローンでは、購入した土地や建物に金融機関などの抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済が行われなくなった場合に、金融機関などが担保となっている不動産から優先的に債権を回収するための権利です。
通常の不動産売却では、買主に所有権を移転する際、売主側の住宅ローンに関する抵当権を抹消して引き渡すことが求められます。
そのため、住宅ローンが残っている場合には、売却代金や自己資金などによって借入金を完済し、抵当権を抹消する方法が一般的です。
住宅ローンが残っていても売却できるケース
例えば、名古屋市内の戸建住宅について、次のような条件だったとします。
項目 金額
住宅ローン残高 1,800万円
不動産売却価格 2,500万円
売却価格と残高の差額 700万円
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、実際には仲介手数料、抵当権抹消登記費用、繰上返済に伴う手数料などが必要になる場合があります。
したがって、700万円すべてが売主の手元に残るわけではありません。
重要なのは、住宅ローン残高と売却価格だけでなく、売却に伴う諸費用も含めて計算することです。
ローン返済中の家を売ることは契約違反？
住宅ローンが残っているという理由だけで、売却そのものが禁止されるわけではありません。
ただし、融資契約には金融機関への事前連絡や承諾に関する条項が設けられている場合があります。
また、抵当権を抹消できなければ、通常の条件で買主へ引き渡すことが難しくなります。
そのため、売却を検討する際には、まず借入先の金融機関へ確認することが重要です。
住宅ローンが残っているから売れないのではなく、どのように完済・抵当権抹消を行うかが重要なのです。
第2章｜住宅ローンが残っている家を売る前に確認すること
住宅ローン返済中の家を売却する場合、最初に確認したいのが現在の借入残高です。
購入時の借入金額と、現在の住宅ローン残高は異なります。
例えば、3,500万円の住宅ローンを組んで購入した住宅でも、返済を続けていれば残高は減少していきます。
一方、返済期間が長いローンでは、購入から数年経過していても、想像以上に借入残高が残っている場合があります。
① 住宅ローンの残高を確認する
借入先の金融機関に、現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
残高証明書や返済予定表、インターネットバンキングなどで確認できる場合があります。
ただし、実際に完済する金額は、完済予定日までの利息や手数料などによって変わることがあります。
売却時には、決済予定日時点の正確な完済金額を金融機関へ確認する必要があります。
② 不動産の査定価格を確認する
次に、所有している住宅が現在いくらで売却できるのかを確認します。
住宅の購入価格と現在の売却価格は、必ずしも一致しません。
例えば、4,000万円で購入した住宅であっても、現在の市場価格が3,000万円になっている可能性があります。
反対に、立地や土地需要などによって、購入時より高い価格で売却できる場合もあります。
査定では、土地面積、建物面積、築年数、接道状況、建物の管理状態、周辺の取引事例などを確認します。
③ 売却に必要な費用を確認する
住宅ローンを完済できるかどうかは、売却価格だけで判断できません。
仲介手数料、登記費用、金融機関への返済手数料、必要に応じた測量費用や引越し費用なども考慮します。
また、売却によって譲渡所得が生じる場合には、税金が発生する可能性もあります。
まずは「住宅ローン残高」「売却予想価格」「売却諸費用」の3つを確認することが、売却計画の出発点です。
第3章｜アンダーローンとオーバーローンの違い
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、重要になるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」という考え方です。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、一般的に住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が高い状態を指します。
例えば、住宅ローン残高が1,500万円で、売却価格が2,500万円の場合です。
この場合、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、売却諸費用を差し引いた後でも完済できるか確認が必要です。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態を指します。
例えば、次のようなケースです。
オーバーローンの計算例
住宅ローン残高3,000万円
売却予想価格2,400万円
売却代金だけでは不足する金額
600万円
売却諸費用は含んでいない仮定の計算です。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
不足する600万円に加え、売却諸費用も考慮する必要があります。
オーバーローンでも売却できる？
オーバーローンであっても、必ず売却できないわけではありません。
例えば、不足額を自己資金で補い、住宅ローンを完済できる場合です。
また、返済が困難で金融機関等の同意が得られる場合には、任意売却という方法を検討できることがあります。
ただし、任意売却は売主の希望だけで成立するものではありません。
担保権者などの関係者との協議が必要です。
オーバーローンだからといって、すぐに競売になるわけではありません。状況に応じた売却方法を検討することが大切です。
第4章｜住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず何をするべき？
住宅ローンの返済が難しくなった場合、最も避けたいのは、金融機関からの連絡を無視してしまうことです。
例えば、次のような状況です。
「今月の住宅ローンを支払うと、生活費が足りなくなる」
「ボーナスが減ってしまい、次回のボーナス返済ができない」
「会社を退職し、以前と同じ収入を得られなくなった」
「自営業の売上が落ち込み、住宅ローンの返済が負担になっている」
このような状況では、すぐに住宅を売却しなければならないとは限りません。
金融機関との相談によって、返済方法の変更を検討できる場合があります。
返済期間の延長
例えば、残りの返済期間を延ばすことで、毎月の返済額を減らせる場合があります。
ただし、返済期間が長くなることによって、総返済額が増加する可能性があります。
また、金融機関の審査が必要であり、必ず認められるわけではありません。
ボーナス返済の見直し
ボーナス返済を利用している方は、ボーナス払いの負担が家計を圧迫している場合があります。
金融機関によっては、ボーナス払いの変更や毎月返済への組み替えなどを検討できる場合があります。
一定期間の返済負担軽減
収入減少などの事情がある場合、一定の条件を満たせば、一時的に返済負担を軽減する方法が用意されていることもあります。
例えば、住宅金融支援機構では、条件に応じて返済期間の延長や、一定期間の元金返済の休止などを検討できる制度があります。ただし、適用には審査があります。
住宅金融支援機構
+1
返済方法を変更するか、売却するか
ここで重要なのは、今後も住宅ローンを返済できる見込みがあるかどうかです。
一時的な収入減少であり、今後の回復が見込める場合には、返済条件の変更によって住み続けられる可能性があります。
一方、毎月の収入と支出を比較しても返済を継続することが難しい場合には、住宅の売却を検討する必要があります。
返済が苦しくなった段階で金融機関へ相談することが、選択肢を残すことにつながります。
第5章｜住宅ローンを滞納すると、すぐに競売になる？
住宅ローンの返済が遅れてしまった場合、
「1回でも滞納したら、家を差し押さえられるのではないか」
と不安になる方もいるでしょう。
しかし、一般的に、住宅ローンを1回滞納しただけで直ちに競売が実施されるわけではありません。
通常は、金融機関からの連絡や督促などを経て、状況に応じた手続きが進められます。
ただし、具体的な流れや時期は、融資契約、金融機関、保証契約、滞納状況などによって異なります。
住宅ローン滞納後に起こり得る流れ
1. 住宅ローンの返済が遅れる
金融機関から入金確認の連絡や督促が行われる場合があります。
2. 滞納が継続する
督促状や催告書などが届き、返済状況の改善を求められる場合があります。
3. 期限の利益を失う可能性
契約上の条件に該当すると、分割返済を続ける権利を失い、残債の一括返済を請求される場合があります。
4. 保証会社による代位弁済等
保証会社がある契約では、保証会社が金融機関へ弁済し、以後の請求先が変わる場合があります。
5. 担保不動産の競売手続き
返済や解決ができない場合、債権者が裁判所へ競売を申し立てる可能性があります。
一般的な流れの例であり、すべての契約がこの順序で進むわけではありません。
滞納して何か月で競売になる？
インターネット上では、住宅ローンを何か月滞納すると競売になる、といった説明を見かけることがあります。
しかし、全国すべての金融機関に共通する、一定の滞納月数で自動的に競売が始まるというルールはありません。
融資契約や債権者の対応によって異なるためです。
そのため、すでに督促状や催告書が届いている場合には、記載された期限を確認し、早急に対応する必要があります。
「まだ数か月しか滞納していないから大丈夫」と自己判断することは避けましょう。
第6章｜任意売却とは？通常の売却との違い
住宅ローンの返済が困難になり、売却代金だけでは借入金を完済できない場合に検討される方法の一つが、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンなどの担保権者と協議し、その同意を得て不動産を売却する方法です。
通常の不動産売却では、売却代金や自己資金によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
一方、任意売却では、売却代金だけでは借入金を完済できない場合でも、担保権者が条件に同意することで、抵当権を抹消して売却できる可能性があります。
住宅金融支援機構でも、返済の継続が困難になった場合の対応として任意売却が案内されています。
住宅金融支援機構
通常売却と任意売却の比較
比較項目 通常売却 任意売却
住宅ローン完済 原則として必要 完済できなくても担保権者の同意により売却できる場合がある
抵当権抹消 完済等により抹消 担保権者と抹消条件を協議
売却価格 市場価格を参考に設定 市場価格に加え担保権者の承認条件も重要
売却活動 通常の仲介・買取 関係者との調整を伴う売却
売却後の借金 通常は完済 残債務が残る場合がある
任意売却なら住宅ローンはなくなる？
ここは誤解しやすい重要なポイントです。
任意売却を行ったからといって、住宅ローンの残債務が自動的になくなるわけではありません。
例えば、住宅ローン残高が3,000万円あり、売却代金から返済に充当できる金額が2,300万円だった場合です。
単純計算では、700万円の残債務が生じます。
実際の残債務は、利息や遅延損害金、費用などによって変わります。
また、残債務の返済方法については、債権者との協議が必要になる場合があります。
任意売却の目的は、借金を自動的に帳消しにすることではありません。
不動産を売却し、売却代金を返済に充当することで、債務の負担を軽減することが目的の一つです。
第7章｜任意売却と競売では何が違う？
住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却と競売の違いを理解することが重要です。
競売とは、債権者の申立てなどにより、裁判所が法律に基づいて不動産を売却する手続きです。
一方、任意売却は、担保権者などの同意を得て、一般的な不動産取引の形で売却を進める方法です。
任意売却のメリット
任意売却では、通常の不動産市場で購入希望者を探すことができるため、競売より高い価格で売却できることが期待される場合があります。
また、買主との契約条件によっては、引渡し時期などについて協議できる余地があります。
ただし、売却価格や引渡し条件を売主だけで自由に決められるわけではありません。
担保権者の承認や関係者との調整が必要です。
任意売却のデメリット
任意売却には、次のような注意点があります。
担保権者の同意が得られなければ成立しない。
希望する売却価格が認められない場合がある。
売却後も借金が残る可能性がある。
競売手続きが進んでいる場合には時間的な制約がある。
連帯保証人や共有者などとの調整が必要になる場合がある。
そのため、任意売却は、すべての方にとって最善の方法とは限りません。
競売になれば借金はなくなる？
競売によって住宅が売却された場合でも、売却代金で債務を全額返済できなければ、残債務が残ることがあります。
これは任意売却でも同様です。
したがって、競売と任意売却を比較する場合には、売却価格だけでなく、売却後の残債務や生活再建についても検討する必要があります。
任意売却と競売の違いを理解し、状況が深刻になる前に対応することが重要です。
第8章｜任意売却を検討するなら早めの相談が重要
住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却を検討できる期間には限りがあります。
特に、すでに競売手続きが進んでいる場合には、売却活動に十分な時間を確保できない可能性があります。
例えば、次のような状態です。
金融機関から督促状が届いている。
住宅ローンの一括返済を請求された。
保証会社から通知が届いている。
裁判所から競売に関する書類が届いている。
こうした状況では、通常の不動産売却よりも早急な対応が必要になる場合があります。
任意売却で確認するべきこと
まず、現在の住宅ローン残高を確認します。
次に、不動産の査定価格を確認します。
さらに、抵当権者、保証会社、その他の債権者など、関係者を把握します。
そのうえで、売却価格や抵当権抹消の条件について協議を進めます。
また、差押えや税金の滞納がある場合には、それらの権利関係も整理する必要があります。
任意売却では、不動産を売ることだけでなく、債権者との調整が重要になります。
第9章｜住宅ローンが残っている家を売る際に注意したい5つの失敗
失敗① 住宅ローン残高を確認せずに売り出す
売却価格が住宅ローン残高を下回っていることに後から気づくと、契約や引渡しに支障が生じる場合があります。
失敗② 金融機関へ相談せずに売却を進める
抵当権抹消や完済手続きには、金融機関との調整が必要です。
特にオーバーローンの場合には、事前の相談が重要になります。
失敗③ 住宅ローンの督促を無視する
滞納が続くことで、期限の利益の喪失や競売などの問題に発展する可能性があります。
失敗④ 査定価格だけで不動産会社を選ぶ
高い査定価格が提示されても、実際にその価格で売却できるとは限りません。
住宅ローン残高や売却期限を踏まえた、現実的な売却計画が必要です。
失敗⑤ 任意売却をすれば借金がなくなると思い込む
任意売却後も残債務が残る場合があります。
売却後の返済方法や生活再建についても考えることが重要です。
第10章｜名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する際の考え方
名古屋市内でも、住宅の売却価格は地域や物件条件によって大きく異なります。
例えば、同じ住宅ローン残高2,500万円の家でも、売却予想価格が3,000万円であれば、売却代金による完済を検討できます。
一方、売却予想価格が1,800万円であれば、不足額への対応を考える必要があります。
そのため、名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する際には、まず不動産の現在価値を把握することが重要です。
名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区。
それぞれの地域で、土地需要、建物の築年数、接道状況、最寄り駅からの距離などによって価格は変わります。
また、住宅ローンの滞納がある場合でも、売却価格を不必要に低く設定するべきではありません。
一方、競売手続きが進んでいる場合には、売却期限を考慮した現実的な価格設定が必要になることがあります。
住宅ローンが残っている家の売却では、不動産の市場価値と債務の状況を両方確認することが大切です。
前編まとめ｜住宅ローンが残っていても、売却を諦める必要はありません
住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
重要なのは、現在の住宅ローン残高と不動産の売却価格を正確に把握することです。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
一方、オーバーローンの場合には、自己資金による不足額の補填や、状況に応じた任意売却などを検討する必要があります。
また、住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、すぐに競売になるとは限りません。
金融機関との相談によって、返済方法の変更を検討できる場合があります。
ただし、滞納が続いている場合には、時間の経過とともに選択肢が限られていく可能性があります。
だからこそ、早めの相談が重要です。
住宅ローンが残っているから売れない。
住宅ローンを滞納したから、もう手遅れだ。
オーバーローンだから、売却できない。
そう決めつける必要はありません。
まずは現在の不動産価値と借入状況を整理し、どのような方法が考えられるのかを確認しましょう。
名古屋の住宅ローン残債・任意売却のご相談は名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、住宅ローンが残っている不動産や、売却が難しい不動産についてのご相談に対応しています。
住宅ローン返済中の戸建住宅。
住宅ローンが残っている分譲マンション。
オーバーローンの不動産。
住宅ローンの滞納がある住宅。
相続や離婚によって売却を検討している不動産。
他社で売却が難しいと言われた住宅。
こうした不動産についても、物件の状況に応じた売却方法を検討します。
また、債務整理や競売への法的対応が必要な場合には、弁護士などの専門家への相談が重要です。
住宅ローンの返済に不安がある方も、まずは現在の状況を整理することから始めてみてください。
【2026年最新版】名古屋で住宅ローンが残っている家を売却する方法｜任意売却・競売・差押え・滞納まで徹底解説
住宅ローン滞納から競売までの流れとは？差押え・代位弁済・任意売却・残債処理・税金まで徹底解説
「住宅ローンを数か月滞納してしまった」
「銀行から一括返済を求める通知が届いた」
「保証会社から代位弁済の通知が届いたが、どういう意味なのか分からない」
「裁判所から競売開始決定通知が届いてしまった」
「自宅が差し押さえられた場合、もう売却することはできないのだろうか」
「任意売却した後に住宅ローンが残ったら、どうなるのだろうか」
名古屋市で住宅ローンの返済に悩んでいる方の中には、このような不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンは、長期間にわたって返済することを前提とした借入れです。
しかし、転職、失業、収入減少、離婚、病気、事業の不振など、さまざまな事情によって返済が難しくなることがあります。
特に、住宅ローンの滞納が続いている場合には、金融機関からの督促だけでなく、期限の利益の喪失、保証会社による代位弁済、差押え、競売といった問題に発展する可能性があります。
しかし、最初に知っていただきたいことがあります。
住宅ローンを滞納しているからといって、必ず競売で家を失うと決まったわけではありません。
また、競売手続きが始まっている場合でも、状況によっては任意売却を検討できる可能性があります。
ただし、時間が経過するほど、選択できる方法が限られていく場合があります。
重要なのは、現在どの段階にあるのかを正確に把握し、金融機関や保証会社、必要に応じて弁護士などの専門家と早めに協議することです。
前編では、住宅ローン残債、アンダーローン・オーバーローン、返済が難しくなった場合の対応、任意売却の基本的な仕組みを解説しました。
後編では、より実務的な内容として、住宅ローン滞納後の手続き、競売と差押えの違い、任意売却の進め方、売却後の借金、税金、離婚や共有名義の問題まで詳しく解説します。
第11章｜住宅ローン滞納から競売までの流れを詳しく解説
住宅ローンの返済が遅れた場合、一般的には金融機関からの連絡や督促が行われます。
その後も返済状況が改善されない場合には、契約内容や債権者の判断に応じて、法的な手続きが進められる可能性があります。
ただし、滞納から競売までの期間は一律ではありません。
金融機関、保証契約、返済状況などによって異なります。
① 住宅ローンの滞納が発生する
まず、約定返済日に住宅ローンの支払いができなかった場合です。
金融機関から電話や書面などで入金確認の連絡が行われることがあります。
この段階では、延滞分を支払うことで返済を正常な状態に戻せる場合もあります。
ただし、遅延損害金などが発生する可能性があります。
② 督促状・催告書が届く
滞納が続くと、金融機関から督促状や催告書が届く場合があります。
これらの書面には、未払金額、支払期限、今後の対応などが記載されていることがあります。
ここで重要なのは、通知を無視しないことです。
支払いが難しい場合には、その事情を金融機関へ伝え、返済方法の変更などを相談することが考えられます。
③ 期限の利益を失う
滞納が継続し、契約上の条件に該当した場合には、期限の利益を失うことがあります。
期限の利益とは、簡単にいえば、住宅ローンを契約どおり分割して返済できる権利です。
この権利を失うと、金融機関などから住宅ローン残額の一括返済を求められる場合があります。
④ 保証会社による代位弁済
保証会社が付いている住宅ローンでは、保証会社が金融機関へ代わりに返済することがあります。
これを代位弁済といいます。
ただし、保証会社が支払ったからといって、借主の借金がなくなるわけではありません。
原則として、保証会社が借主に対して返済を求める立場になります。
⑤ 競売の申立て
債務の返済や解決ができない場合、担保権者などが裁判所へ不動産競売を申し立てる可能性があります。
裁判所が手続きを開始すると、物件の調査や売却に向けた手続きが進められます。
重要なのは、滞納が発生した段階から競売までの間に、状況に応じた対応を検討することです。
第12章｜期限の利益の喪失とは？住宅ローンの一括返済を求められる理由
住宅ローンの契約では、借主が毎月決められた金額を返済することを前提としています。
例えば、3,000万円を35年間で返済する住宅ローンを契約した場合です。
通常は、契約で定められた返済日に分割して返済します。
しかし、一定の契約違反などが発生した場合には、分割返済を続ける権利を失うことがあります。
これが期限の利益の喪失です。
一括返済を求められたらどうなる？
例えば、住宅ローン残高が2,500万円ある状態で期限の利益を失った場合です。
金融機関などから、残額の一括返済を求められる可能性があります。
多くの方にとって、住宅ローン残額を一度に支払うことは簡単ではありません。
そのため、不動産の売却や債権者との協議などを検討する必要が生じます。
一括返済通知が届いたら？
まず、通知書の内容を確認しましょう。
特に確認したいのは、債権者、請求金額、支払期限、連絡先です。
また、住宅ローンの契約内容や保証会社の有無についても確認する必要があります。
一括返済通知が届いた場合には、通常の返済条件の変更が難しくなっている可能性があります。
そのため、速やかに債権者へ連絡し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが重要です。
一括返済を求められたからといって、通知を放置することは避けましょう。
第13章｜保証会社の代位弁済とは？借金がなくなるわけではない
住宅ローンの返済が困難になった際、保証会社から通知が届く場合があります。
その中でも重要なのが「代位弁済」という言葉です。
代位弁済とは、保証会社などが借主に代わって金融機関へ返済することです。
例えば、住宅ローン残高が2,800万円あり、保証会社が契約に基づいて金融機関へ弁済したとします。
この場合、金融機関に対する住宅ローン債務は弁済されたとしても、借主が負担していた借金そのものが無条件で消えるわけではありません。
通常、保証会社が借主に対して求償権などを取得します。
つまり、返済を求める相手が金融機関から保証会社へ変わることがあります。
代位弁済後でも任意売却できる？
状況によっては可能です。
ただし、保証会社などの債権者と協議し、抵当権抹消などの条件について同意を得る必要があります。
また、他にも抵当権者や差押債権者がいる場合には、関係者との調整が必要になることがあります。
代位弁済後に注意すること
代位弁済が行われた後は、住宅ローンの返済に関する窓口が変わる場合があります。
以前の金融機関だけでなく、現在の債権者を正確に確認することが重要です。
代位弁済は借金の免除ではありません。売却後の残債務についても確認が必要です。
第14章｜差押えと競売の違いとは？
住宅ローンの滞納が続いた場合、「差押え」と「競売」という言葉を耳にすることがあります。
この2つは関連していますが、同じ意味ではありません。
差押えとは？
差押えとは、債権回収などのために、法律に基づいて財産の処分を制限する手続きです。
不動産の場合、競売開始決定に伴う差押えの登記が行われることがあります。
また、税金の滞納によって、税務当局などが不動産を差し押さえる場合もあります。
競売とは？
競売とは、裁判所の手続きによって不動産を売却し、売却代金を債権の回収に充てる仕組みです。
住宅ローンの返済ができなくなった場合には、担保権に基づく不動産競売が申し立てられることがあります。
差押えされた家は売却できない？
差押えがあるからといって、所有者が売買契約を締結すること自体が常に禁止されるわけではありません。
しかし、差押えがある状態では、買主へ問題のない所有権を移転することが難しくなります。
通常の売却を成立させるためには、差押えの解除や抵当権抹消などについて関係者との調整が必要です。
例えば、住宅ローンの抵当権に加えて、固定資産税の滞納による差押えがある場合です。
この場合、住宅ローンの債権者だけでなく、差押えを行った行政機関との協議が必要になる可能性があります。
差押えがある不動産の売却では、登記簿上の権利関係を正確に確認することが重要です。
第15章｜競売開始決定通知が届いたら、もう任意売却はできない？
競売開始決定通知が届くと、
「もう家を売ることはできない」
と考えてしまう方もいるでしょう。
しかし、競売手続きが始まった後でも、状況によっては任意売却を検討できる場合があります。
ただし、競売手続きが進行するほど時間的な制約が大きくなります。
競売開始後の任意売却
任意売却を成立させるためには、買主を見つけるだけでは足りません。
担保権者などとの協議を行い、売却価格や抵当権抹消の条件について同意を得る必要があります。
さらに、競売手続きの進行状況によっては、競売の取下げなどに関する対応も必要になります。
競売の入札が始まっても売却できる？
競売の段階によって対応は異なります。
一般的に、売却許可決定や代金納付など、手続きが進むほど任意売却の実現は難しくなります。
そのため、「まだ入札が始まっていないから大丈夫」と考えるのは危険です。
競売開始決定通知が届いている場合には、通知書に記載された事件番号や裁判所、手続きの進行状況を確認する必要があります。
競売を止めることはできる？
債務の弁済や債権者との合意などによって、競売手続きが取り下げられる場合があります。
ただし、任意売却を申し出ただけで競売が自動的に停止するわけではありません。
また、競売の取下げには法律上の条件や手続き上の制限があります。
競売開始決定通知が届いた場合には、早急に債権者や弁護士などへ相談することが重要です。
第16章｜任意売却後に住宅ローンが残ったらどうなる？
任意売却について、特に誤解されやすいのが売却後の借金です。
任意売却を行っても、売却代金で債務を完済できなければ、残債務が残る場合があります。
例えば、次のようなケースです。
任意売却後の残債務シミュレーション
住宅ローン等の債務総額 3,200万円
売却代金から返済に充当する額 2,500万円
残債務 700万円
説明用の仮定です。実際の金額は利息・遅延損害金・費用・債権者との合意内容などによって異なります。
この場合、任意売却後も700万円の残債務がある計算になります。
残債務は一括返済しなければならない？
残債務の返済条件は、債権者との契約や協議内容によって異なります。
分割返済について協議できる場合もありますが、必ず認められるわけではありません。
また、任意売却をしたからといって、当然に毎月少額の分割返済が認められるわけでもありません。
返済が難しい場合は？
残債務の返済が困難な場合には、弁護士などへ債務整理について相談することが考えられます。
債務整理には、任意整理、個人再生、自己破産などの方法があります。
ただし、利用できる制度や適切な方法は、収入、資産、債務総額、保証人の有無などによって異なります。
任意売却を検討する場合には、売却後の残債務まで含めた生活再建計画が重要です。
第17章｜住宅ローンが残っている家を離婚で売却する場合
住宅ローンが残っている住宅の売却相談では、離婚に伴うケースもあります。
例えば、夫婦で購入した住宅に住宅ローンが残っており、離婚を機に売却したい場合です。
この場合、通常の売却とは別に、所有名義や住宅ローンの契約内容を確認する必要があります。
住宅の所有者は誰か？
まず、登記簿を確認します。
夫の単独名義なのか、妻の単独名義なのか、夫婦の共有名義なのかによって、売却手続きが異なります。
住宅ローンの債務者は誰か？
住宅の所有者と住宅ローンの債務者が一致しているとは限りません。
例えば、住宅は夫婦共有名義でも、住宅ローンは夫単独名義というケースがあります。
また、ペアローンや連帯債務、連帯保証などの契約になっている場合もあります。
離婚すれば住宅ローンの責任はなくなる？
いいえ。
離婚したという理由だけで、金融機関との住宅ローン契約上の責任が当然になくなるわけではありません。
例えば、元配偶者が連帯保証人になっている場合、離婚後も保証債務が残ることがあります。
保証人から外れるためには、金融機関との協議や契約変更などが必要になる場合があります。
離婚時のオーバーローン
住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合には、不足額を誰が負担するのかが問題になります。
財産分与についての夫婦間の合意と、金融機関に対する債務の責任は別の問題です。
そのため、離婚協議だけでなく、住宅ローンの契約内容を確認することが重要です。
第18章｜共有名義・連帯保証人がいる住宅の任意売却
住宅ローンが残っている不動産では、共有名義や連帯保証人が問題になる場合があります。
共有名義の住宅
例えば、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ所有している住宅です。
この場合、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要になります。
一方、共有持分だけを売却することは法律上可能な場合がありますが、住宅ローンの抵当権や契約上の制約があると、実務上は難しくなることがあります。
連帯保証人がいる場合
住宅ローンに連帯保証人がいる場合、借主が返済できなくなったときには、連帯保証人にも請求が及ぶ可能性があります。
任意売却によって住宅を売却しても、残債務がある場合には、連帯保証人の責任が残ることがあります。
そのため、任意売却を進める際には、連帯保証人への影響も確認する必要があります。
共有者が売却に反対している場合
共有者の一人が売却に反対している場合、不動産全体の任意売却を進めることが難しくなる可能性があります。
このようなケースでは、共有者間の協議や法律上の権利関係の整理が必要になります。
共有名義や連帯保証人が関係する住宅では、売却前に関係者の権利と責任を確認することが重要です。
第19章｜住宅ローン滞納中に固定資産税も滞納している場合
住宅ローンの返済が難しくなっている方の中には、固定資産税などの税金も滞納している場合があります。
この場合、住宅ローンの問題だけでなく、税金の滞納についても対応が必要です。
固定資産税などを滞納すると、督促や催告などを経て、財産の差押えが行われる可能性があります。
税金の差押えがある住宅は任意売却できる？
状況によっては任意売却を検討できます。
ただし、差押えを行っている行政機関との協議が必要になる場合があります。
また、抵当権者と税金の徴収機関との間で、売却代金の配分や差押え解除について調整が必要になることもあります。
税金を滞納したまま放置しない
税金の滞納がある場合には、自治体の担当窓口へ早めに相談することが重要です。
納付方法や猶予制度などについて、状況に応じた案内を受けられる場合があります。
ただし、必ず分割納付や猶予が認められるわけではありません。
住宅ローンと税金の両方を滞納している場合には、それぞれの債権者への対応を整理する必要があります。
第20章｜住宅ローンが残っている家を売却した場合の税金
住宅ローンが残っている家を売却する際には、税金についても確認する必要があります。
特に重要なのが、譲渡所得税です。
不動産を売却した場合、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。
原則として、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
譲渡所得の基本的な計算
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
取得費には、購入代金や一定の購入時費用などが含まれます。
ただし、建物については減価償却相当額を考慮する必要があります。
また、住宅ローン残高は、譲渡所得の計算でそのまま差し引けるものではありません。
住宅ローンが残っていても税金が発生する？
発生する可能性があります。
例えば、売却によって利益が生じている場合には、住宅ローンが残っていても譲渡所得税の対象になることがあります。
一方、売却によって損失が生じた場合には、譲渡所得税が発生しないケースもあります。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす居住用財産を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、所有期間や居住状況、売却先との関係など、適用要件を確認する必要があります。
また、特例を利用するには、原則として確定申告が必要です。
売却損失の特例
一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡損失の損益通算や繰越控除が認められる場合があります。
住宅ローン残高や所有期間などの条件が関係するため、適用できるかどうかは個別に確認する必要があります。
なお、特例には適用期限や細かな要件があり、2026年の売却については最新の税制を確認する必要があります。
住宅ローン残高と税金の計算は別問題です。売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。
第21章｜任意売却後も同じ家に住み続けることはできる？
任意売却を検討している方の中には、
「家を売却した後も、今の住宅に住み続けたい」
と希望する方もいるでしょう。
その方法として、売却後に買主から住宅を借りる「リースバック」が検討される場合があります。
リースバックとは？
リースバックとは、所有している住宅を売却した後、買主との賃貸借契約によって同じ住宅に住み続ける仕組みです。
ただし、任意売却とリースバックを必ず組み合わせられるわけではありません。
担保権者の同意、売却価格、買主の条件、賃貸借契約の内容などによって実現可能性が異なります。
リースバックの注意点
売却後は住宅の所有者ではなく、借主になります。
そのため、毎月の家賃が発生します。
また、賃貸借契約の種類や期間によっては、将来も住み続けられるとは限りません。
さらに、売却価格や家賃の条件によっては、生活費の負担が大きくなる可能性があります。
リースバックは住み続けるための選択肢の一つですが、住宅ローン問題を必ず解決できる方法ではありません。
第22章｜住宅ローン滞納・任意売却でよくある質問
Q1｜住宅ローンを1回滞納しただけで競売になりますか？
一般的に、1回の滞納だけで直ちに競売が実施されるわけではありません。ただし、融資契約や滞納状況によって対応は異なります。
Q2｜住宅ローンを滞納していても家を売却できますか？
はい。状況によっては通常売却や任意売却を検討できます。ただし、抵当権抹消などについて金融機関や担保権者との調整が必要です。
Q3｜任意売却をすれば借金はなくなりますか？
いいえ。売却代金で債務を完済できなければ、残債務が残る場合があります。
Q4｜競売開始決定通知が届いても任意売却できますか？
競売手続きの進行状況や債権者の同意によっては可能な場合があります。ただし、時間的な制約があるため、早急な対応が必要です。
Q5｜差押えがある住宅でも売却できますか？
状況によっては可能ですが、差押え解除や抵当権抹消などについて関係者との協議が必要になります。
Q6｜離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れられますか？
離婚だけで自動的に連帯保証人から外れるわけではありません。金融機関との契約内容を確認する必要があります。
Q7｜任意売却をすると近所に知られますか？
通常の不動産売却と同様の方法で販売活動を行うこともありますが、完全に周囲へ知られないことを保証するものではありません。
Q8｜任意売却をしたら自己破産しなければなりませんか？
いいえ。任意売却と自己破産は別の手続きです。売却後の残債務や返済能力などによって、必要な対応は異なります。
Q9｜住宅ローンが残っている家を相続した場合は？
住宅ローンの債務や団体信用生命保険の加入状況などを確認する必要があります。団体信用生命保険によってローンが完済される場合もありますが、契約条件や保険金支払事由の確認が必要です。
Q10｜住宅ローンを滞納する前でも任意売却を相談できますか？
はい。滞納前でも、今後の返済が困難になる見込みがある場合には、金融機関への相談や不動産査定を行うことができます。ただし、任意売却として認められるかどうかは、債権者の判断や個別事情によります。
第23章｜名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する具体的な手順
住宅ローンの返済が難しくなった場合には、次のような手順で状況を整理することが考えられます。
STEP1｜住宅ローン残高を確認する
現在の借入残高、毎月の返済額、滞納の有無などを確認します。
STEP2｜不動産の査定を受ける
住宅が現在いくらで売却できるのかを確認します。
STEP3｜アンダーローン・オーバーローンを判断する
売却予想価格と住宅ローン残高、売却諸費用を比較します。
STEP4｜金融機関や債権者へ相談する
返済が難しい場合には、返済条件の変更や売却方法について相談します。
STEP5｜通常売却・任意売却などを比較する
現在の債務状況に応じて、実現可能な売却方法を検討します。
STEP6｜売却条件を整理する
売却価格、抵当権抹消、差押え解除、引渡し時期などを確認します。
STEP7｜売買契約・決済・引渡し
必要な同意や手続きを整えたうえで、売買契約、決済、所有権移転、引渡しを行います。
STEP8｜売却後の残債務・税金を確認する
任意売却後に残債務がある場合には、返済方法などを債権者と協議します。
また、譲渡所得税や特例の適用についても確認します。
第24章｜名古屋市16区で住宅ローン残債・任意売却を検討している方へ
名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する場合、地域ごとの不動産需要を踏まえた査定が重要です。
例えば、住宅ローン残高が同じ2,000万円であっても、物件の立地や築年数によって売却価格は異なります。
また、住宅ローンを滞納している場合には、売却にかけられる期間が限られることがあります。
そのため、単に高い査定価格を提示するだけではなく、実際に売却できる可能性や必要な手続きを踏まえた計画が重要です。
名古屋仏縁不動産では、名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区を中心に、愛知県全域の不動産売却相談に対応しています。
住宅ローンの残債がある住宅だけでなく、相続や離婚、共有名義など、複数の問題が重なっている不動産についてもご相談いただけます。
後編まとめ｜住宅ローン滞納・競売・差押えは早めの対応が重要
住宅ローンの返済が難しくなった場合、最も重要なのは現在の状況を正確に把握することです。
住宅ローンを滞納しているからといって、必ず競売になるわけではありません。
また、競売手続きが始まっている場合でも、状況によっては任意売却を検討できる可能性があります。
しかし、期限の利益の喪失、代位弁済、差押え、競売と手続きが進むにつれて、対応できる時間が限られる場合があります。
特に注意したいのは、任意売却を行っても借金が自動的になくなるわけではないことです。
売却後に残債務がある場合には、債権者との協議や生活再建についても考える必要があります。
また、離婚、共有名義、連帯保証人、税金の滞納などが関係している場合には、通常の不動産売却よりも複雑な調整が必要になることがあります。
だからこそ、住宅ローンの返済に不安がある場合には、早い段階で相談することが重要です。
住宅ローンを滞納しているから、もう売れない。
差押えがあるから、何もできない。
競売が始まったから、すべて手遅れだ。
そう決めつける必要はありません。
現在の住宅ローン残高、不動産の価値、債権者との関係、手続きの進行状況を確認することで、検討できる方法が見つかる場合があります。
住宅ローンの返済に困ったら、問題を先送りにせず、できるだけ早く行動することが大切です。
名古屋の住宅ローン残債・任意売却・差押え物件の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、住宅ローンが残っている不動産や、売却が難しい不動産の相談に対応しています。
住宅ローン返済中の戸建住宅。
住宅ローンが残っている分譲マンション。
オーバーローンの住宅。
住宅ローンを滞納している不動産。
差押えがある住宅。
離婚によって売却を検討している共有名義の住宅。
相続や権利関係が複雑な不動産。
他社で売却が難しいと言われた物件。
こうした不動産についても、現在の状況に応じた売却方法を検討します。
また、債務整理や競売への法的対応が必要な場合には、弁護士などの専門家との連携も重要になります。
住宅ローンが残っていても、売却できる可能性はあります。
オーバーローンでも、検討できる方法があります。
滞納や差押えがあっても、まずは現在の状況を整理することが大切です。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
「住宅ローンを数か月滞納してしまった」
「銀行から一括返済を求める通知が届いた」
「保証会社から代位弁済の通知が届いたが、どういう意味なのか分からない」
「裁判所から競売開始決定通知が届いてしまった」
「自宅が差し押さえられた場合、もう売却することはできないのだろうか」
「任意売却した後に住宅ローンが残ったら、どうなるのだろうか」
名古屋市で住宅ローンの返済に悩んでいる方の中には、このような不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンは、長期間にわたって返済することを前提とした借入れです。
しかし、転職、失業、収入減少、離婚、病気、事業の不振など、さまざまな事情によって返済が難しくなることがあります。
特に、住宅ローンの滞納が続いている場合には、金融機関からの督促だけでなく、期限の利益の喪失、保証会社による代位弁済、差押え、競売といった問題に発展する可能性があります。
しかし、最初に知っていただきたいことがあります。
住宅ローンを滞納しているからといって、必ず競売で家を失うと決まったわけではありません。
また、競売手続きが始まっている場合でも、状況によっては任意売却を検討できる可能性があります。
ただし、時間が経過するほど、選択できる方法が限られていく場合があります。
重要なのは、現在どの段階にあるのかを正確に把握し、金融機関や保証会社、必要に応じて弁護士などの専門家と早めに協議することです。
前編では、住宅ローン残債、アンダーローン・オーバーローン、返済が難しくなった場合の対応、任意売却の基本的な仕組みを解説しました。
後編では、より実務的な内容として、住宅ローン滞納後の手続き、競売と差押えの違い、任意売却の進め方、売却後の借金、税金、離婚や共有名義の問題まで詳しく解説します。
第11章｜住宅ローン滞納から競売までの流れを詳しく解説
住宅ローンの返済が遅れた場合、一般的には金融機関からの連絡や督促が行われます。
その後も返済状況が改善されない場合には、契約内容や債権者の判断に応じて、法的な手続きが進められる可能性があります。
ただし、滞納から競売までの期間は一律ではありません。
金融機関、保証契約、返済状況などによって異なります。
① 住宅ローンの滞納が発生する
まず、約定返済日に住宅ローンの支払いができなかった場合です。
金融機関から電話や書面などで入金確認の連絡が行われることがあります。
この段階では、延滞分を支払うことで返済を正常な状態に戻せる場合もあります。
ただし、遅延損害金などが発生する可能性があります。
② 督促状・催告書が届く
滞納が続くと、金融機関から督促状や催告書が届く場合があります。
これらの書面には、未払金額、支払期限、今後の対応などが記載されていることがあります。
ここで重要なのは、通知を無視しないことです。
支払いが難しい場合には、その事情を金融機関へ伝え、返済方法の変更などを相談することが考えられます。
③ 期限の利益を失う
滞納が継続し、契約上の条件に該当した場合には、期限の利益を失うことがあります。
期限の利益とは、簡単にいえば、住宅ローンを契約どおり分割して返済できる権利です。
この権利を失うと、金融機関などから住宅ローン残額の一括返済を求められる場合があります。
④ 保証会社による代位弁済
保証会社が付いている住宅ローンでは、保証会社が金融機関へ代わりに返済することがあります。
これを代位弁済といいます。
ただし、保証会社が支払ったからといって、借主の借金がなくなるわけではありません。
原則として、保証会社が借主に対して返済を求める立場になります。
⑤ 競売の申立て
債務の返済や解決ができない場合、担保権者などが裁判所へ不動産競売を申し立てる可能性があります。
裁判所が手続きを開始すると、物件の調査や売却に向けた手続きが進められます。
重要なのは、滞納が発生した段階から競売までの間に、状況に応じた対応を検討することです。
第12章｜期限の利益の喪失とは？住宅ローンの一括返済を求められる理由
住宅ローンの契約では、借主が毎月決められた金額を返済することを前提としています。
例えば、3,000万円を35年間で返済する住宅ローンを契約した場合です。
通常は、契約で定められた返済日に分割して返済します。
しかし、一定の契約違反などが発生した場合には、分割返済を続ける権利を失うことがあります。
これが期限の利益の喪失です。
一括返済を求められたらどうなる？
例えば、住宅ローン残高が2,500万円ある状態で期限の利益を失った場合です。
金融機関などから、残額の一括返済を求められる可能性があります。
多くの方にとって、住宅ローン残額を一度に支払うことは簡単ではありません。
そのため、不動産の売却や債権者との協議などを検討する必要が生じます。
一括返済通知が届いたら？
まず、通知書の内容を確認しましょう。
特に確認したいのは、債権者、請求金額、支払期限、連絡先です。
また、住宅ローンの契約内容や保証会社の有無についても確認する必要があります。
一括返済通知が届いた場合には、通常の返済条件の変更が難しくなっている可能性があります。
そのため、速やかに債権者へ連絡し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが重要です。
一括返済を求められたからといって、通知を放置することは避けましょう。
第13章｜保証会社の代位弁済とは？借金がなくなるわけではない
住宅ローンの返済が困難になった際、保証会社から通知が届く場合があります。
その中でも重要なのが「代位弁済」という言葉です。
代位弁済とは、保証会社などが借主に代わって金融機関へ返済することです。
例えば、住宅ローン残高が2,800万円あり、保証会社が契約に基づいて金融機関へ弁済したとします。
この場合、金融機関に対する住宅ローン債務は弁済されたとしても、借主が負担していた借金そのものが無条件で消えるわけではありません。
通常、保証会社が借主に対して求償権などを取得します。
つまり、返済を求める相手が金融機関から保証会社へ変わることがあります。
代位弁済後でも任意売却できる？
状況によっては可能です。
ただし、保証会社などの債権者と協議し、抵当権抹消などの条件について同意を得る必要があります。
また、他にも抵当権者や差押債権者がいる場合には、関係者との調整が必要になることがあります。
代位弁済後に注意すること
代位弁済が行われた後は、住宅ローンの返済に関する窓口が変わる場合があります。
以前の金融機関だけでなく、現在の債権者を正確に確認することが重要です。
代位弁済は借金の免除ではありません。売却後の残債務についても確認が必要です。
第14章｜差押えと競売の違いとは？
住宅ローンの滞納が続いた場合、「差押え」と「競売」という言葉を耳にすることがあります。
この2つは関連していますが、同じ意味ではありません。
差押えとは？
差押えとは、債権回収などのために、法律に基づいて財産の処分を制限する手続きです。
不動産の場合、競売開始決定に伴う差押えの登記が行われることがあります。
また、税金の滞納によって、税務当局などが不動産を差し押さえる場合もあります。
競売とは？
競売とは、裁判所の手続きによって不動産を売却し、売却代金を債権の回収に充てる仕組みです。
住宅ローンの返済ができなくなった場合には、担保権に基づく不動産競売が申し立てられることがあります。
差押えされた家は売却できない？
差押えがあるからといって、所有者が売買契約を締結すること自体が常に禁止されるわけではありません。
しかし、差押えがある状態では、買主へ問題のない所有権を移転することが難しくなります。
通常の売却を成立させるためには、差押えの解除や抵当権抹消などについて関係者との調整が必要です。
例えば、住宅ローンの抵当権に加えて、固定資産税の滞納による差押えがある場合です。
この場合、住宅ローンの債権者だけでなく、差押えを行った行政機関との協議が必要になる可能性があります。
差押えがある不動産の売却では、登記簿上の権利関係を正確に確認することが重要です。
第15章｜競売開始決定通知が届いたら、もう任意売却はできない？
競売開始決定通知が届くと、
「もう家を売ることはできない」
と考えてしまう方もいるでしょう。
しかし、競売手続きが始まった後でも、状況によっては任意売却を検討できる場合があります。
ただし、競売手続きが進行するほど時間的な制約が大きくなります。
競売開始後の任意売却
任意売却を成立させるためには、買主を見つけるだけでは足りません。
担保権者などとの協議を行い、売却価格や抵当権抹消の条件について同意を得る必要があります。
さらに、競売手続きの進行状況によっては、競売の取下げなどに関する対応も必要になります。
競売の入札が始まっても売却できる？
競売の段階によって対応は異なります。
一般的に、売却許可決定や代金納付など、手続きが進むほど任意売却の実現は難しくなります。
そのため、「まだ入札が始まっていないから大丈夫」と考えるのは危険です。
競売開始決定通知が届いている場合には、通知書に記載された事件番号や裁判所、手続きの進行状況を確認する必要があります。
競売を止めることはできる？
債務の弁済や債権者との合意などによって、競売手続きが取り下げられる場合があります。
ただし、任意売却を申し出ただけで競売が自動的に停止するわけではありません。
また、競売の取下げには法律上の条件や手続き上の制限があります。
競売開始決定通知が届いた場合には、早急に債権者や弁護士などへ相談することが重要です。
第16章｜任意売却後に住宅ローンが残ったらどうなる？
任意売却について、特に誤解されやすいのが売却後の借金です。
任意売却を行っても、売却代金で債務を完済できなければ、残債務が残る場合があります。
例えば、次のようなケースです。
任意売却後の残債務シミュレーション
住宅ローン等の債務総額 3,200万円
売却代金から返済に充当する額 2,500万円
残債務 700万円
説明用の仮定です。実際の金額は利息・遅延損害金・費用・債権者との合意内容などによって異なります。
この場合、任意売却後も700万円の残債務がある計算になります。
残債務は一括返済しなければならない？
残債務の返済条件は、債権者との契約や協議内容によって異なります。
分割返済について協議できる場合もありますが、必ず認められるわけではありません。
また、任意売却をしたからといって、当然に毎月少額の分割返済が認められるわけでもありません。
返済が難しい場合は？
残債務の返済が困難な場合には、弁護士などへ債務整理について相談することが考えられます。
債務整理には、任意整理、個人再生、自己破産などの方法があります。
ただし、利用できる制度や適切な方法は、収入、資産、債務総額、保証人の有無などによって異なります。
任意売却を検討する場合には、売却後の残債務まで含めた生活再建計画が重要です。
第17章｜住宅ローンが残っている家を離婚で売却する場合
住宅ローンが残っている住宅の売却相談では、離婚に伴うケースもあります。
例えば、夫婦で購入した住宅に住宅ローンが残っており、離婚を機に売却したい場合です。
この場合、通常の売却とは別に、所有名義や住宅ローンの契約内容を確認する必要があります。
住宅の所有者は誰か？
まず、登記簿を確認します。
夫の単独名義なのか、妻の単独名義なのか、夫婦の共有名義なのかによって、売却手続きが異なります。
住宅ローンの債務者は誰か？
住宅の所有者と住宅ローンの債務者が一致しているとは限りません。
例えば、住宅は夫婦共有名義でも、住宅ローンは夫単独名義というケースがあります。
また、ペアローンや連帯債務、連帯保証などの契約になっている場合もあります。
離婚すれば住宅ローンの責任はなくなる？
いいえ。
離婚したという理由だけで、金融機関との住宅ローン契約上の責任が当然になくなるわけではありません。
例えば、元配偶者が連帯保証人になっている場合、離婚後も保証債務が残ることがあります。
保証人から外れるためには、金融機関との協議や契約変更などが必要になる場合があります。
離婚時のオーバーローン
住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合には、不足額を誰が負担するのかが問題になります。
財産分与についての夫婦間の合意と、金融機関に対する債務の責任は別の問題です。
そのため、離婚協議だけでなく、住宅ローンの契約内容を確認することが重要です。
第18章｜共有名義・連帯保証人がいる住宅の任意売却
住宅ローンが残っている不動産では、共有名義や連帯保証人が問題になる場合があります。
共有名義の住宅
例えば、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ所有している住宅です。
この場合、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要になります。
一方、共有持分だけを売却することは法律上可能な場合がありますが、住宅ローンの抵当権や契約上の制約があると、実務上は難しくなることがあります。
連帯保証人がいる場合
住宅ローンに連帯保証人がいる場合、借主が返済できなくなったときには、連帯保証人にも請求が及ぶ可能性があります。
任意売却によって住宅を売却しても、残債務がある場合には、連帯保証人の責任が残ることがあります。
そのため、任意売却を進める際には、連帯保証人への影響も確認する必要があります。
共有者が売却に反対している場合
共有者の一人が売却に反対している場合、不動産全体の任意売却を進めることが難しくなる可能性があります。
このようなケースでは、共有者間の協議や法律上の権利関係の整理が必要になります。
共有名義や連帯保証人が関係する住宅では、売却前に関係者の権利と責任を確認することが重要です。
第19章｜住宅ローン滞納中に固定資産税も滞納している場合
住宅ローンの返済が難しくなっている方の中には、固定資産税などの税金も滞納している場合があります。
この場合、住宅ローンの問題だけでなく、税金の滞納についても対応が必要です。
固定資産税などを滞納すると、督促や催告などを経て、財産の差押えが行われる可能性があります。
税金の差押えがある住宅は任意売却できる？
状況によっては任意売却を検討できます。
ただし、差押えを行っている行政機関との協議が必要になる場合があります。
また、抵当権者と税金の徴収機関との間で、売却代金の配分や差押え解除について調整が必要になることもあります。
税金を滞納したまま放置しない
税金の滞納がある場合には、自治体の担当窓口へ早めに相談することが重要です。
納付方法や猶予制度などについて、状況に応じた案内を受けられる場合があります。
ただし、必ず分割納付や猶予が認められるわけではありません。
住宅ローンと税金の両方を滞納している場合には、それぞれの債権者への対応を整理する必要があります。
第20章｜住宅ローンが残っている家を売却した場合の税金
住宅ローンが残っている家を売却する際には、税金についても確認する必要があります。
特に重要なのが、譲渡所得税です。
不動産を売却した場合、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。
原則として、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
譲渡所得の基本的な計算
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
取得費には、購入代金や一定の購入時費用などが含まれます。
ただし、建物については減価償却相当額を考慮する必要があります。
また、住宅ローン残高は、譲渡所得の計算でそのまま差し引けるものではありません。
住宅ローンが残っていても税金が発生する？
発生する可能性があります。
例えば、売却によって利益が生じている場合には、住宅ローンが残っていても譲渡所得税の対象になることがあります。
一方、売却によって損失が生じた場合には、譲渡所得税が発生しないケースもあります。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす居住用財産を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、所有期間や居住状況、売却先との関係など、適用要件を確認する必要があります。
また、特例を利用するには、原則として確定申告が必要です。
売却損失の特例
一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡損失の損益通算や繰越控除が認められる場合があります。
住宅ローン残高や所有期間などの条件が関係するため、適用できるかどうかは個別に確認する必要があります。
なお、特例には適用期限や細かな要件があり、2026年の売却については最新の税制を確認する必要があります。
住宅ローン残高と税金の計算は別問題です。売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。
第21章｜任意売却後も同じ家に住み続けることはできる？
任意売却を検討している方の中には、
「家を売却した後も、今の住宅に住み続けたい」
と希望する方もいるでしょう。
その方法として、売却後に買主から住宅を借りる「リースバック」が検討される場合があります。
リースバックとは？
リースバックとは、所有している住宅を売却した後、買主との賃貸借契約によって同じ住宅に住み続ける仕組みです。
ただし、任意売却とリースバックを必ず組み合わせられるわけではありません。
担保権者の同意、売却価格、買主の条件、賃貸借契約の内容などによって実現可能性が異なります。
リースバックの注意点
売却後は住宅の所有者ではなく、借主になります。
そのため、毎月の家賃が発生します。
また、賃貸借契約の種類や期間によっては、将来も住み続けられるとは限りません。
さらに、売却価格や家賃の条件によっては、生活費の負担が大きくなる可能性があります。
リースバックは住み続けるための選択肢の一つですが、住宅ローン問題を必ず解決できる方法ではありません。
第22章｜住宅ローン滞納・任意売却でよくある質問
Q1｜住宅ローンを1回滞納しただけで競売になりますか？
一般的に、1回の滞納だけで直ちに競売が実施されるわけではありません。ただし、融資契約や滞納状況によって対応は異なります。
Q2｜住宅ローンを滞納していても家を売却できますか？
はい。状況によっては通常売却や任意売却を検討できます。ただし、抵当権抹消などについて金融機関や担保権者との調整が必要です。
Q3｜任意売却をすれば借金はなくなりますか？
いいえ。売却代金で債務を完済できなければ、残債務が残る場合があります。
Q4｜競売開始決定通知が届いても任意売却できますか？
競売手続きの進行状況や債権者の同意によっては可能な場合があります。ただし、時間的な制約があるため、早急な対応が必要です。
Q5｜差押えがある住宅でも売却できますか？
状況によっては可能ですが、差押え解除や抵当権抹消などについて関係者との協議が必要になります。
Q6｜離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れられますか？
離婚だけで自動的に連帯保証人から外れるわけではありません。金融機関との契約内容を確認する必要があります。
Q7｜任意売却をすると近所に知られますか？
通常の不動産売却と同様の方法で販売活動を行うこともありますが、完全に周囲へ知られないことを保証するものではありません。
Q8｜任意売却をしたら自己破産しなければなりませんか？
いいえ。任意売却と自己破産は別の手続きです。売却後の残債務や返済能力などによって、必要な対応は異なります。
Q9｜住宅ローンが残っている家を相続した場合は？
住宅ローンの債務や団体信用生命保険の加入状況などを確認する必要があります。団体信用生命保険によってローンが完済される場合もありますが、契約条件や保険金支払事由の確認が必要です。
Q10｜住宅ローンを滞納する前でも任意売却を相談できますか？
はい。滞納前でも、今後の返済が困難になる見込みがある場合には、金融機関への相談や不動産査定を行うことができます。ただし、任意売却として認められるかどうかは、債権者の判断や個別事情によります。
第23章｜名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する具体的な手順
住宅ローンの返済が難しくなった場合には、次のような手順で状況を整理することが考えられます。
STEP1｜住宅ローン残高を確認する
現在の借入残高、毎月の返済額、滞納の有無などを確認します。
STEP2｜不動産の査定を受ける
住宅が現在いくらで売却できるのかを確認します。
STEP3｜アンダーローン・オーバーローンを判断する
売却予想価格と住宅ローン残高、売却諸費用を比較します。
STEP4｜金融機関や債権者へ相談する
返済が難しい場合には、返済条件の変更や売却方法について相談します。
STEP5｜通常売却・任意売却などを比較する
現在の債務状況に応じて、実現可能な売却方法を検討します。
STEP6｜売却条件を整理する
売却価格、抵当権抹消、差押え解除、引渡し時期などを確認します。
STEP7｜売買契約・決済・引渡し
必要な同意や手続きを整えたうえで、売買契約、決済、所有権移転、引渡しを行います。
STEP8｜売却後の残債務・税金を確認する
任意売却後に残債務がある場合には、返済方法などを債権者と協議します。
また、譲渡所得税や特例の適用についても確認します。
第24章｜名古屋市16区で住宅ローン残債・任意売却を検討している方へ
名古屋市で住宅ローンが残っている家を売却する場合、地域ごとの不動産需要を踏まえた査定が重要です。
例えば、住宅ローン残高が同じ2,000万円であっても、物件の立地や築年数によって売却価格は異なります。
また、住宅ローンを滞納している場合には、売却にかけられる期間が限られることがあります。
そのため、単に高い査定価格を提示するだけではなく、実際に売却できる可能性や必要な手続きを踏まえた計画が重要です。
名古屋仏縁不動産では、名古屋市千種区・東区・北区・西区・中村区・中区・昭和区・瑞穂区・熱田区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・名東区・天白区を中心に、愛知県全域の不動産売却相談に対応しています。
住宅ローンの残債がある住宅だけでなく、相続や離婚、共有名義など、複数の問題が重なっている不動産についてもご相談いただけます。
後編まとめ｜住宅ローン滞納・競売・差押えは早めの対応が重要
住宅ローンの返済が難しくなった場合、最も重要なのは現在の状況を正確に把握することです。
住宅ローンを滞納しているからといって、必ず競売になるわけではありません。
また、競売手続きが始まっている場合でも、状況によっては任意売却を検討できる可能性があります。
しかし、期限の利益の喪失、代位弁済、差押え、競売と手続きが進むにつれて、対応できる時間が限られる場合があります。
特に注意したいのは、任意売却を行っても借金が自動的になくなるわけではないことです。
売却後に残債務がある場合には、債権者との協議や生活再建についても考える必要があります。
また、離婚、共有名義、連帯保証人、税金の滞納などが関係している場合には、通常の不動産売却よりも複雑な調整が必要になることがあります。
だからこそ、住宅ローンの返済に不安がある場合には、早い段階で相談することが重要です。
住宅ローンを滞納しているから、もう売れない。
差押えがあるから、何もできない。
競売が始まったから、すべて手遅れだ。
そう決めつける必要はありません。
現在の住宅ローン残高、不動産の価値、債権者との関係、手続きの進行状況を確認することで、検討できる方法が見つかる場合があります。
住宅ローンの返済に困ったら、問題を先送りにせず、できるだけ早く行動することが大切です。
名古屋の住宅ローン残債・任意売却・差押え物件の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、住宅ローンが残っている不動産や、売却が難しい不動産の相談に対応しています。
住宅ローン返済中の戸建住宅。
住宅ローンが残っている分譲マンション。
オーバーローンの住宅。
住宅ローンを滞納している不動産。
差押えがある住宅。
離婚によって売却を検討している共有名義の住宅。
相続や権利関係が複雑な不動産。
他社で売却が難しいと言われた物件。
こうした不動産についても、現在の状況に応じた売却方法を検討します。
また、債務整理や競売への法的対応が必要な場合には、弁護士などの専門家との連携も重要になります。
住宅ローンが残っていても、売却できる可能性はあります。
オーバーローンでも、検討できる方法があります。
滞納や差押えがあっても、まずは現在の状況を整理することが大切です。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
