【2026年最新版】名古屋の古いビルは雨漏りを修繕せずに売却できる？栄・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野の老朽化ビル｜売主と買主の修繕義務・契約不適合責任・買取価格を徹底解説（運営：（株）愛知不動産売却センター）
栄三丁目のビルオーナーから聞かれた、ある質問
先日、名古屋市中区栄三丁目のビルオーナーから、こんな質問をいただきました。
「雨漏りしているビルって、修繕しないと売却できないんですか？」
そして、もう一つ。
「売却するとき、雨漏りの修繕は売主と買主のどちらが負担するんですか？」
これは古いビルを所有している方にとって、非常に重要な問題です。
名古屋市内には、築40年、築50年を超える商業ビルや雑居ビルが数多く存在します。
例えば、中区の栄や大須、中村区の名駅周辺、中区・熱田区にまたがる金山周辺、千種区の今池や千種、西区の那古野などです。
こうしたエリアでは、長年にわたって飲食店、事務所、美容室、バーなどが入居してきた建物もあります。
建物の外観はそれほど悪くなくても、屋上防水や外壁、配管などの老朽化が進んでいる場合があります。
特に厄介なのが雨漏りです。
雨が降るたびに天井から水が落ちる。
最上階のテナントから苦情が入る。
修繕業者に依頼しても原因が分からない。
一度修繕したのに、数か月後に再発する。
そして、オーナーは考えます。
「このまま所有し続けるべきだろうか？」
「修繕費用をかけるくらいなら、売却した方がいいのでは？」
しかし、そこで気になるのが売却後の責任です。
雨漏りを隠して売却することは問題があります。
一方、雨漏りがあることを正確に説明し、買主が了承したうえで売買する方法は考えられます。
結論からいうと、雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる場合があります。
ただし、売主と買主の修繕負担、契約不適合責任、テナントへの対応について、契約前に整理することが重要です。
今回は、名古屋市の古いビルを題材に、雨漏り物件の売却方法を詳しく解説します。
第1章｜なぜ名古屋の古いビルでは雨漏りが発生するのか？
古いビルで雨漏りが発生する原因は、一つではありません。
築年数が経過した建物では、複数の箇所が劣化していることもあります。
① 屋上防水の劣化
最上階で雨漏りが発生した場合、まず疑われる原因の一つが屋上防水です。
屋上には、アスファルト防水、シート防水、ウレタン塗膜防水など、さまざまな防水工法があります。
長年の紫外線や風雨によって防水層が劣化すると、ひび割れや剥がれなどから雨水が侵入する可能性があります。
ただし、最上階の天井から水が落ちているからといって、必ず屋上防水が原因とは限りません。
② 外壁のひび割れ
鉄筋コンクリート造の建物では、外壁のひび割れや目地部分などから雨水が侵入する場合があります。
特に強風を伴う雨の日だけ雨漏りが発生する場合には、外壁側からの浸水も考えられます。
③ 窓枠やサッシ周辺
古いビルでは、サッシ周辺のシーリング材が劣化している場合があります。
そこから雨水が侵入し、室内の壁や天井に染み出すことがあります。
④ 配管や設備の貫通部分
屋上や外壁には、エアコンの冷媒配管、換気ダクト、電気配線などを通すための貫通部分があります。
こうした部分の防水処理が不十分だったり、経年劣化したりすると、雨水が侵入する原因になる場合があります。
⑤ 雨漏りではなく設備漏水の場合もある
天井から水が落ちていても、必ずしも雨水とは限りません。
給排水管からの漏水や、空調設備のドレン排水などが原因になっている場合もあります。
そのため、原因を特定せずに屋上防水だけを施工しても、問題が解決しないことがあります。
雨漏りの修繕では、どこから水が侵入しているのかを調査することが重要です。
第2章｜雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できない？
結論として、雨漏りが発生しているビルでも売却できる場合があります。
不動産売買において、すべての建物を完全に修繕してから引き渡さなければならないという一般的なルールがあるわけではありません。
例えば、築50年の鉄骨造ビルを考えてみましょう。
屋上防水が劣化しており、最上階で雨漏りが発生している状態です。
売主がその事実を買主へ説明し、買主が雨漏りの状況や修繕リスクを理解したうえで購入することは考えられます。
ただし、重要なのは契約内容です。
雨漏りを知っているなら、正確に伝える
売主が雨漏りの存在を知っている場合には、その状況を買主に正確に説明することが重要です。
例えば、次のような情報です。
雨漏りが発生している階や部屋
雨漏りが確認された時期
雨漏りが発生する頻度
過去に実施した修繕工事
修繕後に再発したことがあるか
原因調査の実施状況
テナントからの苦情や請求の有無
これらを整理し、物件状況報告書などで買主に説明することが望ましいでしょう。
「雨漏りがあることを伝えたうえで売却する」のと、「雨漏りを隠して売却する」のでは、法的なリスクが大きく異なります。
第3章｜最重要！雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにある？
栄三丁目のビルオーナーから質問された、まさにこの問題です。
結論からいうと、売主と買主のどちらが修繕費用を負担するかは、売買契約の内容や雨漏りの状況などによって異なります。
ケース①｜売主が修繕してから引き渡す場合
売買契約で、売主が引渡しまでに雨漏りを修繕することを約束した場合です。
この場合、売主は契約で定めた修繕義務を履行する必要があります。
例えば、
「売主は、本物件の屋上防水に起因する雨漏りについて、引渡しまでに自己の費用と責任で修繕を完了する」
という内容を合意した場合です。
ただし、修繕範囲や完了基準を曖昧にすると、後からトラブルになる可能性があります。
ケース②｜買主が雨漏りを了承して購入する場合
買主が雨漏りの存在を認識し、修繕費用を考慮した価格で購入する場合です。
この場合、既知の雨漏りについて買主側が修繕を予定する契約も考えられます。
ただし、単に「現状有姿」と記載するだけでは不十分な場合があります。
雨漏りの具体的な状況や、契約不適合責任の範囲について、明確に合意することが重要です。
ケース③｜売却後に初めて雨漏りが判明した場合
売却時には雨漏りが確認されていなかったものの、引渡し後に雨漏りが発覚する場合です。
この場合、売買契約の内容に適合しない状態だったかどうかが問題になります。
民法第562条では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主が一定の要件のもとで修補などを請求できることが定められています。
また、要件に応じて代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になる場合もあります。
ただし、雨漏りが発生したからといって、必ず売主が修繕費用を負担するわけではありません。
契約内容、雨漏りの原因、発生時期、責任制限の特約などを確認する必要があります。
第4章｜「現状有姿で売却すれば責任はない」は本当？
古いビルの売買では、「現状有姿」という言葉がよく使われます。
これは、一般的には現在の状態で不動産を引き渡すという趣旨で使用されます。
しかし、現状有姿という文言だけで、売主の契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。
例えば、売主が雨漏りを知っていたにもかかわらず、買主に説明しなかった場合です。
民法第572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。
したがって、契約不適合責任を制限する特約がある場合でも、既知の雨漏りを隠してよいわけではありません。
契約書では何を明確にするべきか？
例えば、次の事項です。
① 雨漏りが発生している場所
② 雨漏りの発生状況
③ 原因が判明しているかどうか
④ 過去の修繕履歴
⑤ 引渡し前の修繕を実施するかどうか
⑥ 引渡し後の修繕費用を誰が負担するか
⑦ 契約不適合責任の範囲と期間
こうした事項を具体的に整理することが重要です。
なお、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法第40条による責任制限の規制があります。
この場合、買主に不利な免責特約を自由に設定できるわけではありません。
売主が個人なのか不動産会社なのかによっても、契約条件の検討が変わります。
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栄三丁目のビルオーナーから聞かれた、ある質問
先日、名古屋市中区栄三丁目のビルオーナーから、こんな質問をいただきました。
「雨漏りしているビルって、修繕しないと売却できないんですか？」
そして、もう一つ。
「売却するとき、雨漏りの修繕は売主と買主のどちらが負担するんですか？」
これは古いビルを所有している方にとって、非常に重要な問題です。
名古屋市内には、築40年、築50年を超える商業ビルや雑居ビルが数多く存在します。
例えば、中区の栄や大須、中村区の名駅周辺、中区・熱田区にまたがる金山周辺、千種区の今池や千種、西区の那古野などです。
こうしたエリアでは、長年にわたって飲食店、事務所、美容室、バーなどが入居してきた建物もあります。
建物の外観はそれほど悪くなくても、屋上防水や外壁、配管などの老朽化が進んでいる場合があります。
特に厄介なのが雨漏りです。
雨が降るたびに天井から水が落ちる。
最上階のテナントから苦情が入る。
修繕業者に依頼しても原因が分からない。
一度修繕したのに、数か月後に再発する。
そして、オーナーは考えます。
「このまま所有し続けるべきだろうか？」
「修繕費用をかけるくらいなら、売却した方がいいのでは？」
しかし、そこで気になるのが売却後の責任です。
雨漏りを隠して売却することは問題があります。
一方、雨漏りがあることを正確に説明し、買主が了承したうえで売買する方法は考えられます。
結論からいうと、雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる場合があります。
ただし、売主と買主の修繕負担、契約不適合責任、テナントへの対応について、契約前に整理することが重要です。
今回は、名古屋市の古いビルを題材に、雨漏り物件の売却方法を詳しく解説します。
第1章｜なぜ名古屋の古いビルでは雨漏りが発生するのか？
古いビルで雨漏りが発生する原因は、一つではありません。
築年数が経過した建物では、複数の箇所が劣化していることもあります。
① 屋上防水の劣化
最上階で雨漏りが発生した場合、まず疑われる原因の一つが屋上防水です。
屋上には、アスファルト防水、シート防水、ウレタン塗膜防水など、さまざまな防水工法があります。
長年の紫外線や風雨によって防水層が劣化すると、ひび割れや剥がれなどから雨水が侵入する可能性があります。
ただし、最上階の天井から水が落ちているからといって、必ず屋上防水が原因とは限りません。
② 外壁のひび割れ
鉄筋コンクリート造の建物では、外壁のひび割れや目地部分などから雨水が侵入する場合があります。
特に強風を伴う雨の日だけ雨漏りが発生する場合には、外壁側からの浸水も考えられます。
③ 窓枠やサッシ周辺
古いビルでは、サッシ周辺のシーリング材が劣化している場合があります。
そこから雨水が侵入し、室内の壁や天井に染み出すことがあります。
④ 配管や設備の貫通部分
屋上や外壁には、エアコンの冷媒配管、換気ダクト、電気配線などを通すための貫通部分があります。
こうした部分の防水処理が不十分だったり、経年劣化したりすると、雨水が侵入する原因になる場合があります。
⑤ 雨漏りではなく設備漏水の場合もある
天井から水が落ちていても、必ずしも雨水とは限りません。
給排水管からの漏水や、空調設備のドレン排水などが原因になっている場合もあります。
そのため、原因を特定せずに屋上防水だけを施工しても、問題が解決しないことがあります。
雨漏りの修繕では、どこから水が侵入しているのかを調査することが重要です。
第2章｜雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できない？
結論として、雨漏りが発生しているビルでも売却できる場合があります。
不動産売買において、すべての建物を完全に修繕してから引き渡さなければならないという一般的なルールがあるわけではありません。
例えば、築50年の鉄骨造ビルを考えてみましょう。
屋上防水が劣化しており、最上階で雨漏りが発生している状態です。
売主がその事実を買主へ説明し、買主が雨漏りの状況や修繕リスクを理解したうえで購入することは考えられます。
ただし、重要なのは契約内容です。
雨漏りを知っているなら、正確に伝える
売主が雨漏りの存在を知っている場合には、その状況を買主に正確に説明することが重要です。
例えば、次のような情報です。
雨漏りが発生している階や部屋
雨漏りが確認された時期
雨漏りが発生する頻度
過去に実施した修繕工事
修繕後に再発したことがあるか
原因調査の実施状況
テナントからの苦情や請求の有無
これらを整理し、物件状況報告書などで買主に説明することが望ましいでしょう。
「雨漏りがあることを伝えたうえで売却する」のと、「雨漏りを隠して売却する」のでは、法的なリスクが大きく異なります。
第3章｜最重要！雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにある？
栄三丁目のビルオーナーから質問された、まさにこの問題です。
結論からいうと、売主と買主のどちらが修繕費用を負担するかは、売買契約の内容や雨漏りの状況などによって異なります。
ケース①｜売主が修繕してから引き渡す場合
売買契約で、売主が引渡しまでに雨漏りを修繕することを約束した場合です。
この場合、売主は契約で定めた修繕義務を履行する必要があります。
例えば、
「売主は、本物件の屋上防水に起因する雨漏りについて、引渡しまでに自己の費用と責任で修繕を完了する」
という内容を合意した場合です。
ただし、修繕範囲や完了基準を曖昧にすると、後からトラブルになる可能性があります。
ケース②｜買主が雨漏りを了承して購入する場合
買主が雨漏りの存在を認識し、修繕費用を考慮した価格で購入する場合です。
この場合、既知の雨漏りについて買主側が修繕を予定する契約も考えられます。
ただし、単に「現状有姿」と記載するだけでは不十分な場合があります。
雨漏りの具体的な状況や、契約不適合責任の範囲について、明確に合意することが重要です。
ケース③｜売却後に初めて雨漏りが判明した場合
売却時には雨漏りが確認されていなかったものの、引渡し後に雨漏りが発覚する場合です。
この場合、売買契約の内容に適合しない状態だったかどうかが問題になります。
民法第562条では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主が一定の要件のもとで修補などを請求できることが定められています。
また、要件に応じて代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になる場合もあります。
ただし、雨漏りが発生したからといって、必ず売主が修繕費用を負担するわけではありません。
契約内容、雨漏りの原因、発生時期、責任制限の特約などを確認する必要があります。
第4章｜「現状有姿で売却すれば責任はない」は本当？
古いビルの売買では、「現状有姿」という言葉がよく使われます。
これは、一般的には現在の状態で不動産を引き渡すという趣旨で使用されます。
しかし、現状有姿という文言だけで、売主の契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。
例えば、売主が雨漏りを知っていたにもかかわらず、買主に説明しなかった場合です。
民法第572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。
したがって、契約不適合責任を制限する特約がある場合でも、既知の雨漏りを隠してよいわけではありません。
契約書では何を明確にするべきか？
例えば、次の事項です。
① 雨漏りが発生している場所
② 雨漏りの発生状況
③ 原因が判明しているかどうか
④ 過去の修繕履歴
⑤ 引渡し前の修繕を実施するかどうか
⑥ 引渡し後の修繕費用を誰が負担するか
⑦ 契約不適合責任の範囲と期間
こうした事項を具体的に整理することが重要です。
なお、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法第40条による責任制限の規制があります。
この場合、買主に不利な免責特約を自由に設定できるわけではありません。
売主が個人なのか不動産会社なのかによっても、契約条件の検討が変わります。
第5章｜テナントが入居中のビルは、さらに注意が必要
ここまで説明したのは、主に売主と買主の関係です。
しかし、実際にテナントが入居しているビルでは、もう一つ重要な問題があります。
それが、賃貸人としての修繕義務です。
民法第606条では、原則として賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は除かれます。
例えば、5階建てビルの最上階で飲食店が営業しているケースを考えてみましょう。
屋上から雨水が侵入し、店舗の天井から水が落ちている場合です。
このとき、建物所有者には賃貸借契約に基づく修繕義務が問題になる可能性があります。
売却すれば修繕義務はなくなる？
ここが重要です。
ビルを売却して賃貸人の地位が新所有者へ移転する場合、原則として新所有者が賃貸人としての権利義務を承継します。
しかし、売却前に発生した損害賠償債務や、すでに発生している紛争まで、当然にすべて新所有者へ移るとは限りません。
また、売主と買主の間で修繕費用を買主負担と合意したとしても、その合意だけでテナントの権利を制限できるわけではありません。
テナントから賃料減額を求められる可能性
民法第611条では、賃借人の責任によらず賃借物の一部が使用収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額されることが定められています。
雨漏りの程度によっては、店舗の一部が使用できなくなり、賃料減額などが問題になる場合があります。
ただし、雨漏りがあるだけで必ず一定割合の賃料が減額されるわけではありません。
実際にどの部分が使用できないのか、営業にどのような影響があるのかなどを確認する必要があります。
売買契約での修繕負担と、テナントに対する賃貸人の義務は、分けて考える必要があるのです。
第6章｜雨漏りしているビルの売却価格はどれくらい下がる？
雨漏りがあるビルについて、全国共通の値引き率が決まっているわけではありません。
売却価格への影響は、雨漏りの原因、修繕費用、建物の状態、テナントへの影響などによって異なります。
修繕費用だけが値引きの対象とは限らない
例えば、雨漏りの修繕見積もりが300万円だったとします。
この場合、買主が必ず300万円だけ値引きを求めるとは限りません。
なぜなら、買主は修繕費用以外にも、次のようなリスクを考慮するからです。
修繕後に雨漏りが再発する可能性
他の場所にも劣化がある可能性
テナントからの苦情や請求
工事期間中の営業への影響
空室発生の可能性
追加工事が必要になる可能性
一方、土地の価値が高く、建替えを目的として購入する買主であれば、建物の雨漏りが価格に与える影響が相対的に小さい場合もあります。
雨漏りがあるから必ず大幅値下げとは限らない
例えば、名駅周辺や栄の商業地では、建物の収益性だけでなく、土地の立地や将来の利用可能性も評価される場合があります。
そのため、築50年のビルに雨漏りがあるからといって、一律に価値がないと判断することは適切ではありません。
重要なのは、修繕費用と不動産全体の価値を分けて評価することです。
第7章｜雨漏りを修繕してから売却するべき？現況売却との比較
古いビルのオーナーが悩むのは、修繕してから売却するか、現況のままで売却するかという問題です。
修繕してから売却するメリット
雨漏りが適切に修繕されれば、買主が建物を検討しやすくなる可能性があります。
また、テナントが安心して営業を続けられるようになれば、収益物件としての評価にも良い影響が生じる場合があります。
ただし、修繕したからといって、売却価格が工事費用以上に上昇するとは限りません。
現況のままで売却するメリット
現況売却では、売主が多額の修繕費用を先に負担せずに売却できる可能性があります。
ただし、買主が修繕費用やリスクを考慮するため、価格交渉が必要になることもあります。
どちらを選ぶべきか？
例えば、修繕費用が800万円かかるビルを想定してみましょう。
修繕後の想定売却価格が8,000万円。
現況のままでの想定売却価格が7,500万円。
この場合、修繕費用800万円を負担しても、売却価格の差は500万円です。
単純計算では、現況のまま売却する方が手残りが多くなります。
もちろん、これは説明用の仮定です。
実際には、工事期間、税金、保有費用、テナントへの対応なども考慮する必要があります。
修繕してから売ることが、必ずしも経済的に有利とは限らないのです。
第8章｜栄・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野で注意したいこと
名古屋市内の古い商業ビルは、地域によって立地条件やテナント需要が異なります。
栄エリア
飲食店、バー、美容関連店舗、事務所などが入居する雑居ビルでは、雨漏りが営業に影響する可能性があります。
特に最上階のテナントでは、屋上防水や設備貫通部の状態が重要です。
名駅エリア
名古屋駅周辺では、土地の立地条件や収益性が売却価格に影響する場合があります。
雨漏りがあるビルでも、土地としての利用可能性を含めた検討が重要です。
金山エリア
金山駅周辺では、飲食店や事務所などが入居するビルについて、雨漏りによる空室リスクや修繕費用を確認する必要があります。
今池・千種エリア
古い店舗ビルや住宅兼店舗などでは、屋上防水だけでなく、外壁や給排水設備などの状態にも注意が必要です。
大須エリア
建物が密集する場所では、外壁修繕のための足場設置や、隣接建物との距離が問題になる場合があります。
那古野エリア
古い建物や小規模な商業物件では、建物の構造、修繕方法、再建築の可能性などを確認することが重要です。
ただし、これらの地域にある建物が一律に雨漏りしやすいという意味ではありません。
個々の建物の築年数や維持管理状況によって異なります。
第9章｜雨漏りしているビルを売却する前に確認したい7つのポイント
① 雨漏りの発生場所
どの階、どの部屋で発生しているか。
② 雨漏りの発生時期
いつから発生し、どのような天候で再発するか。
③ 修繕履歴
過去にどのような工事を実施したか。
④ 原因調査
屋上防水、外壁、設備配管など、原因が判明しているか。
⑤ テナントとの関係
苦情、賃料減額、損害賠償請求などが発生していないか。
⑥ 売買契約の条件
売主と買主の修繕負担、契約不適合責任の範囲をどう定めるか。
⑦ 現況売却と修繕後売却の比較
修繕費用と売却価格の差を比較する。
特に重要なのは、雨漏りの事実だけでなく、過去の修繕履歴やテナントとのやり取りも整理しておくことです。
第10章｜よくある質問Q&A
Q1｜雨漏りしているビルは売却できますか？
売却できる場合があります。雨漏りの状況を買主へ説明し、契約条件を整理することが重要です。
Q2｜雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにありますか？
売買契約の内容や雨漏りの状況によって異なります。売主が修繕する契約も、買主が修繕を予定して購入する契約も考えられます。
Q3｜雨漏りを知っていても、契約不適合責任を免責できますか？
売主・買主の属性や契約内容によっては責任を制限できる場合があります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。
Q4｜テナントが入居していても売却できますか？
売却できる場合があります。ただし、賃貸借契約や修繕義務、テナントからの請求の有無などを確認する必要があります。
Q5｜雨漏りの原因が分からなくても売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、原因が未特定であることを買主に正確に説明し、修繕リスクや契約条件を整理することが重要です。
Q6｜修繕せずに不動産会社へ買い取ってもらえますか？
物件の状態や買取会社の判断によっては可能です。ただし、必ず買取できるわけではありません。
Q7｜雨漏りのあるビルは必ず大幅に値下がりしますか？
必ずしもそうではありません。立地、土地の価値、建物の状態、修繕費用、収益性などによって評価が異なります。
まとめ｜雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる可能性はある
栄三丁目のビルオーナーからいただいた、
「雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できないのか？」
という質問。
その答えは、必ずしも修繕が必要というわけではありません。
雨漏りの状況を正確に説明し、買主と修繕負担や契約条件について合意できれば、現況のままで売却できる場合があります。
ただし、雨漏りを隠して売却することは避けなければなりません。
また、テナントが入居している場合には、売主と買主の契約だけでなく、賃貸人としての修繕義務も考慮する必要があります。
重要なのは、次の3つです。
雨漏りの状況を正確に把握すること。
売主と買主の修繕負担を明確にすること。
修繕後売却と現況売却を比較すること。
築40年、築50年の古いビルだからといって、必ずしも価値がないわけではありません。
雨漏りがあるからといって、必ず解体しなければならないわけでもありません。
そして、多額の修繕費用を負担してから売却することが、必ずしも有利とは限りません。
修繕する前に、現在の状態でどのような売却方法があるのかを確認することが重要です。
名古屋の雨漏りしている古いビル・老朽化した収益物件の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、売却が難しい不動産のご相談に対応しています。
雨漏りしている古い雑居ビル。
屋上防水が劣化した収益物件。
築40年・築50年を超える商業ビル。
テナントから雨漏りの苦情が出ている建物。
修繕費用が高額になりそうなビル。
長期間空室が続いている収益物件。
建物の老朽化が進んでいる店舗ビル。
他社で売却が難しいと言われた不動産。
こうした物件についても、建物の状態や収益性、土地の価値を踏まえ、売却方法を検討します。
「雨漏りを修繕する前に、一度査定してほしい」
「現況のままで売却できるか知りたい」
「売主と買主の修繕負担について相談したい」
そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。
先日、名古屋市中区栄三丁目のビルオーナーから、こんな質問をいただきました。
「雨漏りしているビルって、修繕しないと売却できないんですか？」
そして、もう一つ。
「売却するとき、雨漏りの修繕は売主と買主のどちらが負担するんですか？」
これは古いビルを所有している方にとって、非常に重要な問題です。
名古屋市内には、築40年、築50年を超える商業ビルや雑居ビルが数多く存在します。
例えば、中区の栄や大須、中村区の名駅周辺、中区・熱田区にまたがる金山周辺、千種区の今池や千種、西区の那古野などです。
こうしたエリアでは、長年にわたって飲食店、事務所、美容室、バーなどが入居してきた建物もあります。
建物の外観はそれほど悪くなくても、屋上防水や外壁、配管などの老朽化が進んでいる場合があります。
特に厄介なのが雨漏りです。
雨が降るたびに天井から水が落ちる。
最上階のテナントから苦情が入る。
修繕業者に依頼しても原因が分からない。
一度修繕したのに、数か月後に再発する。
そして、オーナーは考えます。
「このまま所有し続けるべきだろうか？」
「修繕費用をかけるくらいなら、売却した方がいいのでは？」
しかし、そこで気になるのが売却後の責任です。
雨漏りを隠して売却することは問題があります。
一方、雨漏りがあることを正確に説明し、買主が了承したうえで売買する方法は考えられます。
結論からいうと、雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる場合があります。
ただし、売主と買主の修繕負担、契約不適合責任、テナントへの対応について、契約前に整理することが重要です。
今回は、名古屋市の古いビルを題材に、雨漏り物件の売却方法を詳しく解説します。
第1章｜なぜ名古屋の古いビルでは雨漏りが発生するのか？
古いビルで雨漏りが発生する原因は、一つではありません。
築年数が経過した建物では、複数の箇所が劣化していることもあります。
① 屋上防水の劣化
最上階で雨漏りが発生した場合、まず疑われる原因の一つが屋上防水です。
屋上には、アスファルト防水、シート防水、ウレタン塗膜防水など、さまざまな防水工法があります。
長年の紫外線や風雨によって防水層が劣化すると、ひび割れや剥がれなどから雨水が侵入する可能性があります。
ただし、最上階の天井から水が落ちているからといって、必ず屋上防水が原因とは限りません。
② 外壁のひび割れ
鉄筋コンクリート造の建物では、外壁のひび割れや目地部分などから雨水が侵入する場合があります。
特に強風を伴う雨の日だけ雨漏りが発生する場合には、外壁側からの浸水も考えられます。
③ 窓枠やサッシ周辺
古いビルでは、サッシ周辺のシーリング材が劣化している場合があります。
そこから雨水が侵入し、室内の壁や天井に染み出すことがあります。
④ 配管や設備の貫通部分
屋上や外壁には、エアコンの冷媒配管、換気ダクト、電気配線などを通すための貫通部分があります。
こうした部分の防水処理が不十分だったり、経年劣化したりすると、雨水が侵入する原因になる場合があります。
⑤ 雨漏りではなく設備漏水の場合もある
天井から水が落ちていても、必ずしも雨水とは限りません。
給排水管からの漏水や、空調設備のドレン排水などが原因になっている場合もあります。
そのため、原因を特定せずに屋上防水だけを施工しても、問題が解決しないことがあります。
雨漏りの修繕では、どこから水が侵入しているのかを調査することが重要です。
第2章｜雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できない？
結論として、雨漏りが発生しているビルでも売却できる場合があります。
不動産売買において、すべての建物を完全に修繕してから引き渡さなければならないという一般的なルールがあるわけではありません。
例えば、築50年の鉄骨造ビルを考えてみましょう。
屋上防水が劣化しており、最上階で雨漏りが発生している状態です。
売主がその事実を買主へ説明し、買主が雨漏りの状況や修繕リスクを理解したうえで購入することは考えられます。
ただし、重要なのは契約内容です。
雨漏りを知っているなら、正確に伝える
売主が雨漏りの存在を知っている場合には、その状況を買主に正確に説明することが重要です。
例えば、次のような情報です。
雨漏りが発生している階や部屋
雨漏りが確認された時期
雨漏りが発生する頻度
過去に実施した修繕工事
修繕後に再発したことがあるか
原因調査の実施状況
テナントからの苦情や請求の有無
これらを整理し、物件状況報告書などで買主に説明することが望ましいでしょう。
「雨漏りがあることを伝えたうえで売却する」のと、「雨漏りを隠して売却する」のでは、法的なリスクが大きく異なります。
第3章｜最重要！雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにある？
栄三丁目のビルオーナーから質問された、まさにこの問題です。
結論からいうと、売主と買主のどちらが修繕費用を負担するかは、売買契約の内容や雨漏りの状況などによって異なります。
ケース①｜売主が修繕してから引き渡す場合
売買契約で、売主が引渡しまでに雨漏りを修繕することを約束した場合です。
この場合、売主は契約で定めた修繕義務を履行する必要があります。
例えば、
「売主は、本物件の屋上防水に起因する雨漏りについて、引渡しまでに自己の費用と責任で修繕を完了する」
という内容を合意した場合です。
ただし、修繕範囲や完了基準を曖昧にすると、後からトラブルになる可能性があります。
ケース②｜買主が雨漏りを了承して購入する場合
買主が雨漏りの存在を認識し、修繕費用を考慮した価格で購入する場合です。
この場合、既知の雨漏りについて買主側が修繕を予定する契約も考えられます。
ただし、単に「現状有姿」と記載するだけでは不十分な場合があります。
雨漏りの具体的な状況や、契約不適合責任の範囲について、明確に合意することが重要です。
ケース③｜売却後に初めて雨漏りが判明した場合
売却時には雨漏りが確認されていなかったものの、引渡し後に雨漏りが発覚する場合です。
この場合、売買契約の内容に適合しない状態だったかどうかが問題になります。
民法第562条では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主が一定の要件のもとで修補などを請求できることが定められています。
また、要件に応じて代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になる場合もあります。
ただし、雨漏りが発生したからといって、必ず売主が修繕費用を負担するわけではありません。
契約内容、雨漏りの原因、発生時期、責任制限の特約などを確認する必要があります。
第4章｜「現状有姿で売却すれば責任はない」は本当？
古いビルの売買では、「現状有姿」という言葉がよく使われます。
これは、一般的には現在の状態で不動産を引き渡すという趣旨で使用されます。
しかし、現状有姿という文言だけで、売主の契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。
例えば、売主が雨漏りを知っていたにもかかわらず、買主に説明しなかった場合です。
民法第572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。
したがって、契約不適合責任を制限する特約がある場合でも、既知の雨漏りを隠してよいわけではありません。
契約書では何を明確にするべきか？
例えば、次の事項です。
① 雨漏りが発生している場所
② 雨漏りの発生状況
③ 原因が判明しているかどうか
④ 過去の修繕履歴
⑤ 引渡し前の修繕を実施するかどうか
⑥ 引渡し後の修繕費用を誰が負担するか
⑦ 契約不適合責任の範囲と期間
こうした事項を具体的に整理することが重要です。
なお、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法第40条による責任制限の規制があります。
この場合、買主に不利な免責特約を自由に設定できるわけではありません。
売主が個人なのか不動産会社なのかによっても、契約条件の検討が変わります。
<WritingBlock id="82741" variant="document"># 【2026年最新版】名古屋の古いビルは雨漏りを修繕せずに売却できる？栄・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野の老朽化ビル｜売主と買主の修繕義務・契約不適合責任・買取価格を徹底解説
栄三丁目のビルオーナーから聞かれた、ある質問
先日、名古屋市中区栄三丁目のビルオーナーから、こんな質問をいただきました。
「雨漏りしているビルって、修繕しないと売却できないんですか？」
そして、もう一つ。
「売却するとき、雨漏りの修繕は売主と買主のどちらが負担するんですか？」
これは古いビルを所有している方にとって、非常に重要な問題です。
名古屋市内には、築40年、築50年を超える商業ビルや雑居ビルが数多く存在します。
例えば、中区の栄や大須、中村区の名駅周辺、中区・熱田区にまたがる金山周辺、千種区の今池や千種、西区の那古野などです。
こうしたエリアでは、長年にわたって飲食店、事務所、美容室、バーなどが入居してきた建物もあります。
建物の外観はそれほど悪くなくても、屋上防水や外壁、配管などの老朽化が進んでいる場合があります。
特に厄介なのが雨漏りです。
雨が降るたびに天井から水が落ちる。
最上階のテナントから苦情が入る。
修繕業者に依頼しても原因が分からない。
一度修繕したのに、数か月後に再発する。
そして、オーナーは考えます。
「このまま所有し続けるべきだろうか？」
「修繕費用をかけるくらいなら、売却した方がいいのでは？」
しかし、そこで気になるのが売却後の責任です。
雨漏りを隠して売却することは問題があります。
一方、雨漏りがあることを正確に説明し、買主が了承したうえで売買する方法は考えられます。
結論からいうと、雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる場合があります。
ただし、売主と買主の修繕負担、契約不適合責任、テナントへの対応について、契約前に整理することが重要です。
今回は、名古屋市の古いビルを題材に、雨漏り物件の売却方法を詳しく解説します。
第1章｜なぜ名古屋の古いビルでは雨漏りが発生するのか？
古いビルで雨漏りが発生する原因は、一つではありません。
築年数が経過した建物では、複数の箇所が劣化していることもあります。
① 屋上防水の劣化
最上階で雨漏りが発生した場合、まず疑われる原因の一つが屋上防水です。
屋上には、アスファルト防水、シート防水、ウレタン塗膜防水など、さまざまな防水工法があります。
長年の紫外線や風雨によって防水層が劣化すると、ひび割れや剥がれなどから雨水が侵入する可能性があります。
ただし、最上階の天井から水が落ちているからといって、必ず屋上防水が原因とは限りません。
② 外壁のひび割れ
鉄筋コンクリート造の建物では、外壁のひび割れや目地部分などから雨水が侵入する場合があります。
特に強風を伴う雨の日だけ雨漏りが発生する場合には、外壁側からの浸水も考えられます。
③ 窓枠やサッシ周辺
古いビルでは、サッシ周辺のシーリング材が劣化している場合があります。
そこから雨水が侵入し、室内の壁や天井に染み出すことがあります。
④ 配管や設備の貫通部分
屋上や外壁には、エアコンの冷媒配管、換気ダクト、電気配線などを通すための貫通部分があります。
こうした部分の防水処理が不十分だったり、経年劣化したりすると、雨水が侵入する原因になる場合があります。
⑤ 雨漏りではなく設備漏水の場合もある
天井から水が落ちていても、必ずしも雨水とは限りません。
給排水管からの漏水や、空調設備のドレン排水などが原因になっている場合もあります。
そのため、原因を特定せずに屋上防水だけを施工しても、問題が解決しないことがあります。
雨漏りの修繕では、どこから水が侵入しているのかを調査することが重要です。
第2章｜雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できない？
結論として、雨漏りが発生しているビルでも売却できる場合があります。
不動産売買において、すべての建物を完全に修繕してから引き渡さなければならないという一般的なルールがあるわけではありません。
例えば、築50年の鉄骨造ビルを考えてみましょう。
屋上防水が劣化しており、最上階で雨漏りが発生している状態です。
売主がその事実を買主へ説明し、買主が雨漏りの状況や修繕リスクを理解したうえで購入することは考えられます。
ただし、重要なのは契約内容です。
雨漏りを知っているなら、正確に伝える
売主が雨漏りの存在を知っている場合には、その状況を買主に正確に説明することが重要です。
例えば、次のような情報です。
雨漏りが発生している階や部屋
雨漏りが確認された時期
雨漏りが発生する頻度
過去に実施した修繕工事
修繕後に再発したことがあるか
原因調査の実施状況
テナントからの苦情や請求の有無
これらを整理し、物件状況報告書などで買主に説明することが望ましいでしょう。
「雨漏りがあることを伝えたうえで売却する」のと、「雨漏りを隠して売却する」のでは、法的なリスクが大きく異なります。
第3章｜最重要！雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにある？
栄三丁目のビルオーナーから質問された、まさにこの問題です。
結論からいうと、売主と買主のどちらが修繕費用を負担するかは、売買契約の内容や雨漏りの状況などによって異なります。
ケース①｜売主が修繕してから引き渡す場合
売買契約で、売主が引渡しまでに雨漏りを修繕することを約束した場合です。
この場合、売主は契約で定めた修繕義務を履行する必要があります。
例えば、
「売主は、本物件の屋上防水に起因する雨漏りについて、引渡しまでに自己の費用と責任で修繕を完了する」
という内容を合意した場合です。
ただし、修繕範囲や完了基準を曖昧にすると、後からトラブルになる可能性があります。
ケース②｜買主が雨漏りを了承して購入する場合
買主が雨漏りの存在を認識し、修繕費用を考慮した価格で購入する場合です。
この場合、既知の雨漏りについて買主側が修繕を予定する契約も考えられます。
ただし、単に「現状有姿」と記載するだけでは不十分な場合があります。
雨漏りの具体的な状況や、契約不適合責任の範囲について、明確に合意することが重要です。
ケース③｜売却後に初めて雨漏りが判明した場合
売却時には雨漏りが確認されていなかったものの、引渡し後に雨漏りが発覚する場合です。
この場合、売買契約の内容に適合しない状態だったかどうかが問題になります。
民法第562条では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主が一定の要件のもとで修補などを請求できることが定められています。
また、要件に応じて代金減額、損害賠償、契約解除などが問題になる場合もあります。
ただし、雨漏りが発生したからといって、必ず売主が修繕費用を負担するわけではありません。
契約内容、雨漏りの原因、発生時期、責任制限の特約などを確認する必要があります。
第4章｜「現状有姿で売却すれば責任はない」は本当？
古いビルの売買では、「現状有姿」という言葉がよく使われます。
これは、一般的には現在の状態で不動産を引き渡すという趣旨で使用されます。
しかし、現状有姿という文言だけで、売主の契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。
例えば、売主が雨漏りを知っていたにもかかわらず、買主に説明しなかった場合です。
民法第572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。
したがって、契約不適合責任を制限する特約がある場合でも、既知の雨漏りを隠してよいわけではありません。
契約書では何を明確にするべきか？
例えば、次の事項です。
① 雨漏りが発生している場所
② 雨漏りの発生状況
③ 原因が判明しているかどうか
④ 過去の修繕履歴
⑤ 引渡し前の修繕を実施するかどうか
⑥ 引渡し後の修繕費用を誰が負担するか
⑦ 契約不適合責任の範囲と期間
こうした事項を具体的に整理することが重要です。
なお、売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法第40条による責任制限の規制があります。
この場合、買主に不利な免責特約を自由に設定できるわけではありません。
売主が個人なのか不動産会社なのかによっても、契約条件の検討が変わります。
第5章｜テナントが入居中のビルは、さらに注意が必要
ここまで説明したのは、主に売主と買主の関係です。
しかし、実際にテナントが入居しているビルでは、もう一つ重要な問題があります。
それが、賃貸人としての修繕義務です。
民法第606条では、原則として賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は除かれます。
例えば、5階建てビルの最上階で飲食店が営業しているケースを考えてみましょう。
屋上から雨水が侵入し、店舗の天井から水が落ちている場合です。
このとき、建物所有者には賃貸借契約に基づく修繕義務が問題になる可能性があります。
売却すれば修繕義務はなくなる？
ここが重要です。
ビルを売却して賃貸人の地位が新所有者へ移転する場合、原則として新所有者が賃貸人としての権利義務を承継します。
しかし、売却前に発生した損害賠償債務や、すでに発生している紛争まで、当然にすべて新所有者へ移るとは限りません。
また、売主と買主の間で修繕費用を買主負担と合意したとしても、その合意だけでテナントの権利を制限できるわけではありません。
テナントから賃料減額を求められる可能性
民法第611条では、賃借人の責任によらず賃借物の一部が使用収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額されることが定められています。
雨漏りの程度によっては、店舗の一部が使用できなくなり、賃料減額などが問題になる場合があります。
ただし、雨漏りがあるだけで必ず一定割合の賃料が減額されるわけではありません。
実際にどの部分が使用できないのか、営業にどのような影響があるのかなどを確認する必要があります。
売買契約での修繕負担と、テナントに対する賃貸人の義務は、分けて考える必要があるのです。
第6章｜雨漏りしているビルの売却価格はどれくらい下がる？
雨漏りがあるビルについて、全国共通の値引き率が決まっているわけではありません。
売却価格への影響は、雨漏りの原因、修繕費用、建物の状態、テナントへの影響などによって異なります。
修繕費用だけが値引きの対象とは限らない
例えば、雨漏りの修繕見積もりが300万円だったとします。
この場合、買主が必ず300万円だけ値引きを求めるとは限りません。
なぜなら、買主は修繕費用以外にも、次のようなリスクを考慮するからです。
修繕後に雨漏りが再発する可能性
他の場所にも劣化がある可能性
テナントからの苦情や請求
工事期間中の営業への影響
空室発生の可能性
追加工事が必要になる可能性
一方、土地の価値が高く、建替えを目的として購入する買主であれば、建物の雨漏りが価格に与える影響が相対的に小さい場合もあります。
雨漏りがあるから必ず大幅値下げとは限らない
例えば、名駅周辺や栄の商業地では、建物の収益性だけでなく、土地の立地や将来の利用可能性も評価される場合があります。
そのため、築50年のビルに雨漏りがあるからといって、一律に価値がないと判断することは適切ではありません。
重要なのは、修繕費用と不動産全体の価値を分けて評価することです。
第7章｜雨漏りを修繕してから売却するべき？現況売却との比較
古いビルのオーナーが悩むのは、修繕してから売却するか、現況のままで売却するかという問題です。
修繕してから売却するメリット
雨漏りが適切に修繕されれば、買主が建物を検討しやすくなる可能性があります。
また、テナントが安心して営業を続けられるようになれば、収益物件としての評価にも良い影響が生じる場合があります。
ただし、修繕したからといって、売却価格が工事費用以上に上昇するとは限りません。
現況のままで売却するメリット
現況売却では、売主が多額の修繕費用を先に負担せずに売却できる可能性があります。
ただし、買主が修繕費用やリスクを考慮するため、価格交渉が必要になることもあります。
どちらを選ぶべきか？
例えば、修繕費用が800万円かかるビルを想定してみましょう。
修繕後の想定売却価格が8,000万円。
現況のままでの想定売却価格が7,500万円。
この場合、修繕費用800万円を負担しても、売却価格の差は500万円です。
単純計算では、現況のまま売却する方が手残りが多くなります。
もちろん、これは説明用の仮定です。
実際には、工事期間、税金、保有費用、テナントへの対応なども考慮する必要があります。
修繕してから売ることが、必ずしも経済的に有利とは限らないのです。
第8章｜栄・名駅・金山・今池・千種・大須・那古野で注意したいこと
名古屋市内の古い商業ビルは、地域によって立地条件やテナント需要が異なります。
栄エリア
飲食店、バー、美容関連店舗、事務所などが入居する雑居ビルでは、雨漏りが営業に影響する可能性があります。
特に最上階のテナントでは、屋上防水や設備貫通部の状態が重要です。
名駅エリア
名古屋駅周辺では、土地の立地条件や収益性が売却価格に影響する場合があります。
雨漏りがあるビルでも、土地としての利用可能性を含めた検討が重要です。
金山エリア
金山駅周辺では、飲食店や事務所などが入居するビルについて、雨漏りによる空室リスクや修繕費用を確認する必要があります。
今池・千種エリア
古い店舗ビルや住宅兼店舗などでは、屋上防水だけでなく、外壁や給排水設備などの状態にも注意が必要です。
大須エリア
建物が密集する場所では、外壁修繕のための足場設置や、隣接建物との距離が問題になる場合があります。
那古野エリア
古い建物や小規模な商業物件では、建物の構造、修繕方法、再建築の可能性などを確認することが重要です。
ただし、これらの地域にある建物が一律に雨漏りしやすいという意味ではありません。
個々の建物の築年数や維持管理状況によって異なります。
第9章｜雨漏りしているビルを売却する前に確認したい7つのポイント
① 雨漏りの発生場所
どの階、どの部屋で発生しているか。
② 雨漏りの発生時期
いつから発生し、どのような天候で再発するか。
③ 修繕履歴
過去にどのような工事を実施したか。
④ 原因調査
屋上防水、外壁、設備配管など、原因が判明しているか。
⑤ テナントとの関係
苦情、賃料減額、損害賠償請求などが発生していないか。
⑥ 売買契約の条件
売主と買主の修繕負担、契約不適合責任の範囲をどう定めるか。
⑦ 現況売却と修繕後売却の比較
修繕費用と売却価格の差を比較する。
特に重要なのは、雨漏りの事実だけでなく、過去の修繕履歴やテナントとのやり取りも整理しておくことです。
第10章｜よくある質問Q&A
Q1｜雨漏りしているビルは売却できますか？
売却できる場合があります。雨漏りの状況を買主へ説明し、契約条件を整理することが重要です。
Q2｜雨漏りの修繕義務は売主と買主のどちらにありますか？
売買契約の内容や雨漏りの状況によって異なります。売主が修繕する契約も、買主が修繕を予定して購入する契約も考えられます。
Q3｜雨漏りを知っていても、契約不適合責任を免責できますか？
売主・買主の属性や契約内容によっては責任を制限できる場合があります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。
Q4｜テナントが入居していても売却できますか？
売却できる場合があります。ただし、賃貸借契約や修繕義務、テナントからの請求の有無などを確認する必要があります。
Q5｜雨漏りの原因が分からなくても売却できますか？
売却できる可能性があります。ただし、原因が未特定であることを買主に正確に説明し、修繕リスクや契約条件を整理することが重要です。
Q6｜修繕せずに不動産会社へ買い取ってもらえますか？
物件の状態や買取会社の判断によっては可能です。ただし、必ず買取できるわけではありません。
Q7｜雨漏りのあるビルは必ず大幅に値下がりしますか？
必ずしもそうではありません。立地、土地の価値、建物の状態、修繕費用、収益性などによって評価が異なります。
まとめ｜雨漏りしている古いビルでも、修繕せずに売却できる可能性はある
栄三丁目のビルオーナーからいただいた、
「雨漏りしているビルは、修繕しないと売却できないのか？」
という質問。
その答えは、必ずしも修繕が必要というわけではありません。
雨漏りの状況を正確に説明し、買主と修繕負担や契約条件について合意できれば、現況のままで売却できる場合があります。
ただし、雨漏りを隠して売却することは避けなければなりません。
また、テナントが入居している場合には、売主と買主の契約だけでなく、賃貸人としての修繕義務も考慮する必要があります。
重要なのは、次の3つです。
雨漏りの状況を正確に把握すること。
売主と買主の修繕負担を明確にすること。
修繕後売却と現況売却を比較すること。
築40年、築50年の古いビルだからといって、必ずしも価値がないわけではありません。
雨漏りがあるからといって、必ず解体しなければならないわけでもありません。
そして、多額の修繕費用を負担してから売却することが、必ずしも有利とは限りません。
修繕する前に、現在の状態でどのような売却方法があるのかを確認することが重要です。
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