【2026年最新版】名古屋の商店街でシャッターが閉まったままの店舗はなぜ売却されない？大須・円頓寺・今池に見る空き店舗の相続・権利関係・解体費用・売却方法

大須・円頓寺・今池を歩いていて、ふと疑問に思いませんか？

名古屋市中区の大須商店街。

名古屋市西区の円頓寺商店街。

そして、名古屋市千種区の今池周辺。

昔ながらの飲食店や個人商店、新しく開業した店舗などが混在する、名古屋らしい街並みが残るエリアです。

こうした街を歩いていると、ふと気になることがあります。

「この店舗、いつからシャッターが閉まっているんだろう？」

「こんなに立地がいいのに、なぜ誰も営業しないの？」

「貸せば家賃が入るだろうし、売却すればお金になるのでは？」

「何年も使っていないなら、いっそのこと売却すればいいのに……」

そんな疑問を感じたことはないでしょうか。

特に大須や円頓寺のように、古い店舗を改装して新しいお店が営業している地域では、閉まったままのシャッターが余計に気になるものです。

しかし、不動産の世界では、「空いている店舗」と「売却できる店舗」は必ずしも同じではありません。

そして、もう一つ重要なことがあります。

「売れない店舗」と「売らない店舗」は、まったく違うということです。

所有者が売却したくても、相続や権利関係が複雑で話が進まない店舗。

建物が老朽化し、修繕費用が高額になるため、買主が見つからない店舗。

親から相続した建物で、思い入れが強く手放したくない店舗。

あるいは、所有者が経済的に困っておらず、積極的に貸したり売ったりする必要がない店舗。

シャッターが閉まっている理由は、一つではありません。

実際、中小企業庁が2017年に公表した空き店舗所有者向け調査では、空き店舗状態が続く理由として、売却・賃貸の相手が見つからないことだけでなく、今後の方針を検討中であることや、積極的に活用しなくても生活に支障がないことなどが挙げられています。

つまり、空き店舗の問題は、単なるテナント不足だけでは説明できないのです。

今回は、名古屋市を中心に訳あり物件や売却が難しい不動産の相談に対応する「名古屋仏縁不動産」が、商店街の空き店舗が売却されない理由と、その解決方法について、不動産実務の視点から解説します。

第1章｜そもそもシャッターが閉まっている店舗は、本当に空き店舗なのか？

まず考えたいのは、外から見て営業していない店舗が、必ずしも空き物件とは限らないということです。

例えば、シャッターが閉まっていても、次のようなケースが考えられます。

元の経営者が商品や設備を保管している

1階は使っていないが、2階に家族が住んでいる

店舗の改装や開業準備をしている

所有者が倉庫として使用している

賃貸借契約が継続している

建物の売却や建替えを検討している

このように、外観だけで空き店舗と判断することはできません。

特に古い店舗兼住宅では、1階の営業を終了しても、2階に所有者や家族が住み続けていることがあります。

この場合、1階だけを第三者へ貸すことが難しいケースも考えられます。

店舗部分と住居部分の出入口が共通だったり、トイレや給排水設備を共有していたりするためです。

つまり、シャッターが閉まっているからといって、すぐに賃貸募集や売却ができる状態とは限らないのです。

第2章｜なぜ所有者は空き店舗を売却しないのか？7つの理由

理由①｜売却しなくても生活に困らない

意外に思われるかもしれませんが、空き店舗を所有していても、必ずしも売却を急いでいるとは限りません。

例えば、昔から所有している土地建物で、住宅ローンなどの借入金がない場合です。

所有者に十分な収入や資産があれば、固定資産税や維持費を負担しながら保有し続けるという判断もあり得ます。

売却すればまとまった資金を得られるとしても、所有者本人がその必要性を感じていない場合があります。

不動産会社から見れば活用できそうな物件でも、所有者にとっては「今のままで問題ない不動産」なのかもしれません。

理由②｜先祖代々の土地を手放したくない

商店街の古い店舗では、何十年も同じ家族が営業してきた建物もあります。

祖父母の代から続いた店。

両親が長年営業していた飲食店。

幼い頃から家族と過ごした店舗兼住宅。

こうした建物には、金額だけでは測れない思い入れがあることもあります。

営業を終了したからといって、すぐに売却する決断ができるとは限りません。

これは必ずしも不合理な判断ではありません。

不動産には、経済的価値だけでなく、所有者にとっての感情的な価値もあるからです。

理由③｜相続したものの、家族で意見がまとまらない

古い店舗で問題になりやすいのが相続です。

例えば、父親が所有していた店舗を、子ども3人が相続する場合を考えてみましょう。

長男は売却したい。

次男は将来、自分の子どもに使わせたい。

長女は思い出のある建物を残したい。

このように意見が分かれると、売却方針を決めるまでに時間がかかることがあります。

遺産分割が成立していない場合には、相続人や権利関係の整理も必要です。

なお、共有不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

一方、各共有者が自分の共有持分だけを譲渡することは、原則として可能です。

ただし、共有持分のみの売却では、購入希望者が限られる場合があります。

理由④｜建物が古すぎて貸せない

空き店舗の中には、営業していた当時の設備がそのまま残っている建物もあります。

例えば、築50年を超える木造店舗です。

長期間使用していなければ、雨漏り、配管の劣化、電気設備の不具合などが発生している可能性があります。

新しいテナントに貸すには、相応の改修工事が必要になることもあります。

しかし、所有者が改修費用を負担したくない場合には、そのまま放置される可能性があります。

理由⑤｜希望する賃料や売却価格が高い

所有者が考える不動産の価値と、市場で評価される価格が一致しないこともあります。

例えば、昔は高額な賃料で貸せていた店舗です。

所有者としては、以前と同じ賃料で貸したいと考えるかもしれません。

しかし、建物の老朽化や設備条件によっては、現在のテナント需要と合わない場合があります。

売却についても同様です。

希望価格と購入希望者の評価に大きな差があれば、売買契約には至りません。

理由⑥｜権利関係が複雑で売却できない

土地と建物の所有者が違う。

建物が共有名義になっている。

隣の建物と構造がつながっている。

借地契約の内容が分からない。

こうした物件では、売却前に権利関係を整理する必要があります。

理由⑦｜将来の建替えや再開発を待っている

所有者が将来の建替えや土地活用を検討している場合もあります。

ただし、再開発の計画が存在するかどうかは個別に確認が必要です。

単に空き店舗が続いているという理由だけで、再開発を待っていると判断することはできません。

第3章｜大須商店街の空き店舗は、なぜ売却されない？

大須商店街は、名古屋を代表する商業エリアの一つです。

飲食店、古着店、雑貨店、専門店など、多様な店舗が集まっています。

このような商業地では、店舗の立地条件が不動産価値に大きく影響する場合があります。

しかし、立地が良いからといって、すべての建物が簡単に売却できるわけではありません。

古い店舗と新しい店舗では、必要な設備が違う

例えば、昔ながらの物販店として使用されていた建物を、飲食店に変更する場合です。

厨房設備、排気ダクト、給排水設備、電気容量などの確認が必要になります。

希望する業態によっては、多額の設備工事が必要になる可能性があります。

また、古い建物では、建築確認関係書類が残っていない場合もあります。

建物の利用方法を変更する際には、建築基準法や消防法などの確認も重要です。

店舗兼住宅の問題

1階が店舗、2階が住宅という建物では、店舗部分だけを貸すための独立性が十分でない場合があります。

出入口や設備が共通であれば、改修が必要になることもあります。

こうした事情が、空き店舗の活用を難しくする可能性があります。

ただし、大須商店街の個別の空き店舗について、これらが実際の原因だと断定するものではありません。

第4章｜円頓寺商店街では、古い建物の魅力と制約をどう考える？

円頓寺商店街は、名古屋市西区那古野周辺にある歴史ある商店街です。

昔ながらの街並みと新しい店舗が共存していることが魅力の一つです。

古い建物を活用した店舗づくりには、新築物件にはない魅力があります。

しかし、不動産売却という視点では、建物の構造や権利関係を確認する必要があります。

長屋・連棟店舗の問題

古い街並みでは、隣接する建物同士が近接していることがあります。

建物によっては、壁や屋根などが構造的につながっている可能性もあります。

このような建物では、一軒だけ解体する場合に、隣接建物への影響を調査する必要があります。

切り離し工事によって隣家の外壁が露出する場合には、防水工事や補強工事などが必要になることもあります。

古い建物を残すか、解体するか

建物を残して活用できれば、古い街並みの魅力を活かした店舗として利用できる可能性があります。

一方、老朽化が著しい場合には、改修費用が高額になることもあります。

そのため、解体して売却する方法と、建物を残して売却する方法を比較することが重要です。

古い建物だから解体する、という判断が必ずしも正しいわけではありません。

第5章｜今池周辺の空き店舗は、立地だけでは判断できない

今池周辺は、飲食店や娯楽施設、住宅などが混在するエリアです。

同じ今池周辺でも、駅からの距離、道路の状況、周辺の店舗構成などによって、テナント需要は異なります。

例えば、通行量の多い道路に面した店舗と、細い路地に入った店舗では、想定される業態や集客方法が異なります。

また、古い店舗では、現在の建築基準法上の道路に適切に接しているかどうかが問題になる場合もあります。

再建築不可の可能性

建築基準法では、原則として建築物の敷地は同法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

例外的な認定・許可などの制度もありますが、接道条件を満たさない土地では、建替えが難しい場合があります。

現在建物が存在しているからといって、解体後に同じ建物を建築できるとは限りません。

こうした土地では、購入希望者が慎重になる可能性があります。

ただし、今池周辺の古い店舗が一律に再建築不可というわけではありません。

個別の道路調査と建築条件の確認が必要です。

第6章｜相続登記をしていない空き店舗は売却できる？

古い店舗を相続したものの、登記名義が亡くなった親や祖父母のままになっているケースがあります。

この場合、相続人が誰なのかを確認し、必要な手続きを進めることになります。

2024年から相続登記が義務化

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

原則として、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となり、経過措置があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続人が多数いる場合

例えば、祖父名義の店舗について、祖父の死亡後も相続登記を行わず、その後に父親も亡くなっている場合です。

相続関係が複数世代にわたると、関係する相続人が増える可能性があります。

売却を進めるには、戸籍などによる相続人の確認や、必要に応じた遺産分割協議が重要になります。

相続人の中に連絡が取れない人がいる場合には、さらに時間がかかることもあります。

空き店舗の売却では、建物の価値より先に、誰が売却できる権利を持っているのかを整理しなければならない場合があるのです。

第7章｜土地と建物の所有者が違う店舗はどうする？

古い商店街では、土地と建物の所有者が異なる場合があります。

例えば、土地は地主から借り、建物だけを店舗経営者が所有しているケースです。

この場合、建物の売却とともに借地権の取扱いを検討する必要があります。

借地権が賃借権である場合、その譲渡には原則として地主の承諾が必要になります。

地主の承諾が得られない場合でも、一定の要件のもとで裁判所の許可を求める制度があります。

ただし、すべての借地契約で同じ取扱いになるわけではありません。

契約内容や権利の種類、建物の状況によって判断が異なります。

また、土地と建物の所有者が異なるからといって、必ず売却できないわけではありません。

重要なのは、契約内容を確認し、売却に必要な手続きを整理することです。

第8章｜古い店舗を解体するには、いくらかかる？

長期間使われていない店舗では、建物の老朽化が進んでいる場合があります。

そこで所有者が考えるのが、

「建物を壊して、更地にした方が売りやすいのでは？」

ということです。

しかし、古い店舗の解体には注意が必要です。

解体費用は建物によって大きく異なる

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体方法や費用が異なります。

また、次のような条件も影響します。

建物の延床面積

前面道路の幅員

重機の搬入が可能か

隣接建物との距離

アスベスト含有建材の有無

地中埋設物の有無

残置物の量

隣接建物の補修が必要か

特に商店街では、前面道路や周辺の通行状況によって、工事方法が制約される場合があります。

隣の建物とつながっている場合

長屋や連棟店舗では、一部分だけを解体すると、残された建物に影響する可能性があります。

そのため、解体費用だけでなく、補強工事や外壁補修、防水工事などの費用も考慮する必要があります。

アスベストにも注意

古い建物を解体する場合には、アスベスト含有建材の事前調査が必要です。

調査結果によっては、法令に基づく適切な除去作業などが必要になります。

解体後に再建築できるとは限らない

ここが特に重要です。

建物を解体して更地にしても、接道条件などによっては再建築が難しい場合があります。

さらに、土地に適用される固定資産税等の住宅用地特例についても、建物の用途や解体時期などによって影響が生じる場合があります。

したがって、解体前には税務面も含めた確認が必要です。

売却を考えているのであれば、解体工事を契約する前に、現況のままで売却できる可能性を調べることをおすすめします。

第9章｜シャッターが閉まったままの店舗を売却する4つの方法

① 現況のまま売却する

建物や残置物の状態を買主に説明し、現況のままで売却する方法です。

古い建物を活用したい買主や、改修を前提とする事業者が検討する可能性があります。

ただし、現況売却だからといって、売主の説明義務や契約不適合責任が当然にすべてなくなるわけではありません。

契約条件の整理が必要です。

② 不動産買取会社へ売却する

古い店舗や訳あり物件の買取に対応する不動産会社へ売却する方法です。

物件の状態によっては、建物を解体せずに売却できる可能性があります。

ただし、買取価格は改修費用や再販売リスクなどを考慮して判断されます。

③ 建物を活用できる買主を探す

古い店舗を改装し、飲食店や物販店などとして利用したい買主を探す方法です。

建物の立地や構造、法令上の条件が合えば、解体せずに活用できる可能性があります。

ただし、希望する業態で営業できるかどうかは、建築・消防・設備などの確認が必要です。

④ 権利関係を整理してから売却する

相続人が複数いる場合や、土地と建物の所有者が異なる場合には、先に権利関係を整理する方法があります。

司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら、売却に必要な手続きを確認することが重要です。

第10章｜実は「貸すより売る方が合理的」な場合もある

空き店舗の所有者は、売却と賃貸のどちらを選ぶべきでしょうか。

これは物件によって異なります。

例えば、古い店舗を貸すために1,000万円の改修費用が必要だとします。

改修後の賃料が月額10万円であれば、年間の賃料収入は120万円です。

単純計算では、改修費用1,000万円を賃料収入だけで回収するまで約8年4か月かかります。

ただし、これは税金、維持管理費、空室期間、追加修繕費などを考慮していない計算です。

実際の回収期間はさらに長くなる可能性があります。

一方、現況のままで売却できれば、改修費用を負担せずに不動産を手放せる場合があります。

もちろん、賃貸によって長期的に収益を得られる物件もあります。

重要なのは、「空いているから貸す」「古いから売る」と決めつけず、改修費用・賃料収入・売却価格を比較することです。

第11章｜シャッターが閉まった店舗を放置するリスク

空き店舗を所有し続けること自体が、直ちに問題になるわけではありません。

しかし、建物を適切に管理しない場合には、さまざまなリスクが生じます。

雨漏りや設備の劣化

長期間使用していない建物では、雨漏りや設備の不具合に気づきにくくなることがあります。

外壁や看板の落下

老朽化した外壁や看板などが落下すれば、通行人や近隣建物に被害を与える可能性があります。

防犯上の問題

適切に管理されていない建物では、不法侵入などのリスクが高まる場合があります。

所有者の管理責任

建物の状態によっては、所有者が適切な管理や安全対策を求められることがあります。

また、空家等対策の推進に関する特別措置法などの適用については、建物の用途や使用状況などによって判断が異なります。

店舗だから必ず対象外、あるいはシャッターが閉まっているから必ず対象になるというわけではありません。

空き店舗を保有し続ける場合でも、定期的な点検と適切な管理が重要です。

第12章｜名古屋市でも空き店舗の活用が課題になっている

空き店舗の問題は、個々の所有者だけの問題ではありません。

商店街全体のにぎわいや、地域の商業環境にも関係します。

名古屋市では、2026年に「ナゴヤ商店街オープン2026」として、空き店舗のリノベーションを通じた商店街活性化を目指すモデル事業の募集も行われています。

こうした取組からも、空き店舗の活用が地域にとって重要なテーマであることが分かります。

ただし、空き店舗を活用する方法は、賃貸だけではありません。

建物を売却する。

新しい事業者へ引き継ぐ。

土地として活用する。

権利関係を整理して次の所有者へつなぐ。

さまざまな選択肢があります。

不動産会社として重要なのは、所有者に売却を押し付けることではなく、所有者の希望と物件の条件を整理し、現実的な方法を提案することだと考えています。

第13章｜商店街の空き店舗についてよくある質問

Q1｜何年もシャッターが閉まっている店舗は購入できますか？

所有者に売却の意思があり、権利関係や契約条件が整えば購入できる可能性があります。ただし、外観だけで売り物件と判断することはできません。

Q2｜相続登記をしていない店舗でも売却できますか？

相続人や権利関係を確認し、必要な登記手続きを進めることで売却できる場合があります。通常、買主への所有権移転登記に向けて相続登記などの整理が必要です。

Q3｜古い店舗を解体せずに売却できますか？

現況のまま売却できる場合があります。建物の状態や買主の利用目的によって判断が異なります。

Q4｜店舗の中に古い設備や荷物が残っていても売れますか？

残置物の取扱いについて買主と合意できれば、売却できる場合があります。ただし、残置物の所有権や処分方法を契約で明確にすることが重要です。

Q5｜土地と建物の所有者が違っても売却できますか？

借地権などの権利関係によっては売却できる場合があります。契約内容や必要な承諾を確認する必要があります。

Q6｜隣の店舗と壁がつながっていても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、建物の登記や構造、共有部分の有無などを確認する必要があります。

Q7｜商店街の空き店舗は、必ず値下げしないと売れませんか？

必ずしも値下げが必要とは限りません。立地、建物の状態、利用可能性、権利関係などによって評価が異なります。

まとめ｜シャッターが閉まった店舗には、外から見えない事情がある

大須商店街。

円頓寺商店街。

今池周辺。

名古屋の街を歩いていると、営業している店舗のすぐ隣で、シャッターが閉まったままの建物を見かけることがあります。

「こんなに立地がいいのに、なぜ売らないのだろう？」

そう感じることもあるでしょう。

しかし、その理由は一つではありません。

所有者が売却を希望していない場合もあれば、相続や権利関係が複雑になっている場合もあります。

建物の老朽化や改修費用が問題になっていることもあります。

また、売却したくても希望する条件で買主が見つからない場合もあります。

シャッターが閉まっているからといって、その不動産に価値がないわけではありません。

そして、売却されていないからといって、必ずしも売却できないわけでもありません。

大切なのは、所有者の事情、建物の状態、権利関係、土地の利用可能性を整理することです。

古い店舗を残して活用する方法。

現況のまま売却する方法。

権利関係を整理して売却する方法。

建物の解体を検討する方法。

物件によって適切な選択肢は異なります。

何年もシャッターが閉まったままの店舗にも、次の使い道が見つかる可能性があります。

名古屋の空き店舗・古い商店・訳あり不動産の売却相談なら名古屋仏縁不動産へ

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、売却が難しい不動産のご相談に対応しています。

長年シャッターが閉まったままの店舗。

相続したものの使っていない古い商店。

建物が老朽化した店舗兼住宅。

土地と建物の所有者が異なる不動産。

共有名義で売却方針が決まらない物件。

隣の建物と壁がつながっている連棟店舗。

解体費用が高額になりそうな建物。

再建築が難しい土地。

他社で売却が難しいと言われた不動産。

こうした物件についても、状況に応じた売却方法を検討します。

「何年も使っていない店舗を、そろそろ整理したい」

「相続した古い店舗を売却できるか知りたい」

「解体する前に、現況のままで査定してほしい」

そのような段階からでも、お気軽にご相談ください。

捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定を。