2026.10.05
名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を断られたらどうする？他社で売れない・買取できないと言われた物件の売却方法
「事故物件なので、うちでは取り扱えません」
「この状態では仲介は難しいです」
「買取業者にも断られました」
「再建築できないので売れないと思います」
「残置物を全部片付けてから相談してください」
名古屋で事故物件・訳あり物件を売却しようとして、このように不動産会社から断られてしまった方もいるのではないでしょうか。
不動産会社から「売れない」と言われると、
「この不動産にはもう価値がないのでは？」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、ここで最初に知っておいていただきたいことがあります。
「その不動産会社では取り扱えない」ことと、「その不動産が売れない」ことは同じではありません。
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物。
再建築不可。
接道に問題がある土地。
共有持分。
借地権・底地。
相続人が複数いる不動産。
老朽化した空き家。
こうした不動産は、一般的な中古住宅より売却方法が複雑になることがあります。
そのため、不動産会社によっては積極的に取り扱わない場合もあります。
一方で、問題を整理して購入対象者や販売方法を変えることで、売却できる可能性が残されている物件もあります。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、他社で売却や買取を断られた不動産をどう見直せばよいのか詳しく解説します。
他社で断られた＝価値ゼロではない
まず最も重要なのが、
1社に断られただけで、その不動産の価値がゼロになったわけではない
ということです。
不動産会社にも、それぞれ得意分野があります。
新築住宅が中心の会社。
一般的な中古マンションが得意な会社。
土地売買が得意な会社。
収益不動産が得意な会社。
買取を中心に行う会社。
店舗・事業用不動産が得意な会社。
そして、事故物件・訳あり物件など複雑な事情のある不動産を取り扱う会社。
同じ不動産会社でも、取り扱う物件は大きく異なります。
そのため、
「当社では扱えません」
という回答が、
「市場で絶対に売れません」
という意味とは限りません。
まず「なぜ断られたのか」を確認する
他社で売却を断られたときに最初に確認してほしいのが、
断られた理由です。
例えば、
事故等の事情があるから。
建物が古すぎるから。
再建築に問題があるから。
道路条件が悪いから。
残置物が多いから。
相続登記が終わっていないから。
共有者がいるから。
借地だから。
境界が分からないから。
希望価格が高すぎるから。
会社の営業エリア外だから。
会社として取り扱わない物件だから。
など、理由はさまざまです。
ここを整理しないまま、
「事故物件だから売れない」
とまとめてしまうと、本当の問題が見えなくなります。
「物件に問題がある」のか「会社側の事情」なのか
不動産会社が断る理由には、大きく分けて2種類あります。
一つは、
不動産そのものに売却を難しくする問題がある場合。
もう一つは、
その不動産会社が取り扱いたくない、または得意ではない場合。
この二つはまったく違います。
例えば事故物件でも、会社によっては、
「事故物件は原則として取り扱わない」
という方針かもしれません。
その場合、その会社に断られたからといって不動産市場全体から拒否されたわけではありません。
まず、
「なぜ御社では取り扱えないのですか？」
と確認してみることが重要です。
理由① 事故等の事情が複雑だから断られる
事故物件といっても状況はさまざまです。
自然死。
孤独死。
自殺。
事件。
火災。
特殊清掃が行われた物件。
発生から長期間経過した物件。
すでにリフォームされた物件。
相続人が詳しい事情を把握していない物件。
それぞれ状況が異なります。
不動産会社によっては、事故等に関する情報整理や購入希望者への説明を難しいと考え、取り扱いに消極的になることがあります。
しかし、
事故等の事情がある＝売却できない
ではありません。
まず事実関係を整理し、不動産そのものの価値と分けて考える必要があります。
「事故物件」という言葉だけで査定しない
例えば、
名古屋市内。
駅徒歩圏。
土地40坪。
前面道路良好。
周辺の住宅需要もある。
という戸建住宅があったとします。
建物内で過去に事故等があったとしても、
土地40坪。
駅徒歩圏。
道路条件。
周辺需要。
という不動産としての条件まで消えるわけではありません。
それにもかかわらず、
「事故物件なので価値は半分です」
とだけ判断するのは慎重に考える必要があります。
まず、
事故等がなかった場合はいくらなのか。
そこから考えることが重要です。
理由② 再建築不可・接道の問題で断られる
訳あり物件で相談が多いのが、
再建築不可や接道に問題がある不動産
です。
「建て替えできません」
「道路に問題があります」
と言われたことで、
「売れない土地なんだ」
と思ってしまう方もいます。
しかし、ここでも重要なのは、
なぜ再建築できないのかを確認すること
です。
道路の状況。
接道状況。
敷地形状。
現在の建物。
隣地との関係。
などを確認します。
再建築不可だから価値ゼロではない
再建築が難しい物件は、一般的な住宅ローン利用者から敬遠される可能性があります。
しかし、
現在の建物を利用する人。
リフォームして賃貸する投資家。
隣地所有者。
現金購入を検討する人。
不動産事業者。
など、別の購入対象者が考えられる場合があります。
つまり、
一般住宅として売りにくいことと、誰にも売れないことは別です。
再建築不可物件を先に解体しない
「再建築できないなら古い建物を壊して土地にしましょう」
と言われることがあります。
しかし、再建築に問題がある物件では特に慎重に判断してください。
建物を壊してしまえば、
現在存在する建物を利用するという選択肢を失う可能性があります。
解体は元に戻せません。
そのため、
壊す前に査定する。
そして、現在の建物がある状態と解体した場合の両方を比較することが大切です。
理由③ ゴミ屋敷・残置物が多くて断られる
相続した実家などでは、
家具。
衣類。
家電。
生活用品。
大量のゴミ。
などが残っているケースがあります。
不動産会社から、
「全部片付けてから連絡してください」
と言われることもあるでしょう。
しかし、
売却するために必ず売主様がすべて片付けなければならないとは限りません。
片付け費用を払う前に査定する
例えば、
現状のまま2,000万円。
片付け後2,100万円。
片付け費用150万円。
だったとします。
この場合、150万円をかけて片付けても売却価格が100万円しか上がらなければ、単純計算では売主様の手取りが増えるとは限りません。
逆に、片付けることで大幅に販売しやすくなる物件もあります。
だからこそ、
先に片付けるのではなく、先に比較する
ことが重要です。
現状価格。
撤去費用。
撤去後の想定価格。
この3つを確認してから判断します。
理由④ 建物が古すぎる・雨漏りなどがある
築40年。
築50年。
雨漏り。
傾き。
シロアリ。
設備故障。
長期間空き家。
このような建物は、不動産会社から取り扱いを断られることがあります。
しかし、古い建物だからといって、
土地まで価値がなくなるわけではありません。
建物を利用する。
リフォームする。
古家付き土地として売る。
解体を前提に購入してもらう。
など複数の考え方があります。
「古いから解体」も一度止まって考える
老朽化した建物を見ると、
「こんな家は誰も使わない」
と思うかもしれません。
しかし売主様が解体する場合、
数百万円規模の費用が発生することもあります。
さらに土地条件によっては、建物を残して販売した方がよい場合もあります。
古い＝壊す
ではなく、
現状売却・古家付き土地・解体渡し・更地売却
を比較してから判断します。
理由⑤ 共有名義だから断られる
相続した不動産では、
兄弟。
親子。
親族。
など複数人の共有名義になっていることがあります。
さらに、
「自分は売りたいけれど兄は反対している」
「共有者の一人と連絡が取れない」
「誰がどの持分を持っているのか分からない」
というケースもあります。
このような不動産は通常の売買より調整が必要になるため、不動産会社によっては取り扱いに消極的になる場合があります。
共有不動産は「全体売却」と「持分」を分けて考える
共有不動産の場合、
まず不動産全体を売却できないか検討します。
共有者全員が売却に合意できれば、不動産全体として市場へ出せる可能性があります。
一方で、それが難しい場合には自分の共有持分について売却を検討するケースもあります。
ただし、
不動産全体の価値×持分割合＝共有持分の売却価格
になるとは限りません。
持分だけでは利用に制約があるため、購入者が限られる可能性があります。
理由⑥ 相続関係が整理されていない
事故物件・訳あり物件では、
所有者が亡くなっている。
相続人が複数いる。
相続登記が終わっていない。
昔の名義のまま。
必要書類が見つからない。
というケースがあります。
この状態で、
「名義が違うので売れません」
と言われることもあります。
確かに、実際に売買を進めるためには所有関係を整理し、必要な手続きを行う必要があります。
しかし、
相続登記が終わるまで査定や売却相談すらできないという意味ではありません。
相続手続きと売却準備を並行して考える
相続した不動産では、
誰が相続するのか。
売却するのか。
残すのか。
不動産はいくらなのか。
を一緒に考えることがあります。
そのため、
不動産価値を把握してから相続人同士で話し合う
ことも重要です。
登記については司法書士、相続人同士の法的な紛争や交渉が必要な場合は弁護士など、問題に応じて専門家と役割を分けながら進めます。
理由⑦ 借地権・底地だから断られる
土地と建物の所有者が異なる借地権や底地も、一般的な所有権の不動産より売却が複雑になる場合があります。
借地契約。
地代。
契約期間。
地主と借地人の関係。
譲渡に関する条件。
などを確認する必要があります。
そのため、不動産会社によっては取り扱いを断ることがあります。
しかし、
借地権・底地だから売却できないと決まるわけではありません。
第三者への売却だけでなく、状況によっては地主・借地人など関係当事者が購入候補になる可能性もあります。
理由⑧ 希望価格が市場と大きく離れている
ここは売主様にとって非常に重要です。
不動産会社から、
「この価格では扱えません」
と言われた場合、
物件自体を断られているのではなく、
希望価格では売却が難しい
と言われている可能性があります。
例えば通常市場価値が2,500万円前後と考えられる物件を、
4,000万円で売りたい。
という場合です。
この場合、
事故物件だから売れないのではなく、
価格と市場が合っていない
可能性があります。
高い査定と「売れる価格」は同じではない
反対に注意したいのが、
高い査定額を出してくれた不動産会社です。
A社 2,600万円。
B社 2,700万円。
C社 3,800万円。
だからC社が一番良い。
とは限りません。
確認したいのは、
なぜ3,800万円なのか。
その価格で誰に売るのか。
どのくらいの期間を想定しているのか。
反響がなければどうするのか。
です。
査定価格ではなく、
査定の根拠を見ること
が大切です。
「買取もできません」と言われたら？
事故物件・訳あり物件では、
「仲介は難しいです」
だけでなく、
「うちでは買取もできません」
と言われる場合があります。
しかし、ここでも理由を確認してください。
例えば、
会社の買取エリア外。
物件価格が会社の基準外。
再販売方法が見つからない。
権利関係が整理されていない。
会社の得意分野ではない。
などの可能性があります。
1社が買わない＝誰も買わない
ではありません。
買取業者によって価格が違う理由
買取会社は、購入後の利用方法がそれぞれ違います。
リフォームして再販売する会社。
賃貸する会社。
土地として再販売する会社。
建物を解体する会社。
収益物件として保有する会社。
そのため、同じ事故物件でも、
A社 1,800万円。
B社 2,200万円。
C社 2,500万円。
と査定が異なる可能性があります。
大切なのは、
一番高い会社を選ぶことだけではなく、価格と条件を確認すること
です。
残置物を誰が処分するのか。
建物は現状でよいのか。
引渡し時期。
その他の条件。
などを含めて比較します。
他社で断られた物件を売るための5つのステップ
ここまでの内容を整理すると、他社で断られた事故物件・訳あり物件では、次の順番で考えることが重要です。
STEP1 断られた理由を確認する
まず、
なぜ売れないと言われたのか。
ここを明確にします。
STEP2 通常の不動産価値を確認する
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
という問題を見る前に、
問題がなければいくらなのか
を確認します。
土地・建物・立地の価値を把握するためです。
STEP3 問題を一つずつ分解する
例えば、
事故物件＋再建築不可＋残置物。
共有持分＋相続＋ゴミ屋敷。
借地権＋老朽建物。
など、問題が複数重なっている物件があります。
それぞれを分けて整理します。
STEP4 購入対象者を変える
一般住宅購入者だけではなく、
投資家。
不動産事業者。
現金購入者。
隣地所有者。
借地人・地主。
など、物件に応じて購入対象者を考えます。
STEP5 仲介と買取を比較する
最後に、
仲介で売った場合。
現状買取の場合。
必要な費用。
想定売却期間。
売主様の手間。
まで比較します。
売却価格だけではなく、最終的な手取りで判断することが重要です。
「売れない」と言われたときに、すぐやらない方がいいこと
他社から売れないと言われると焦ります。
しかし、
全部片付ける。
高額なリフォームをする。
建物を解体する。
大幅値下げする。
安い買取価格ですぐ契約する。
といった判断を急ぐ必要はありません。
まず、
現在の状態でいくらなのか
を確認してください。
そして、
費用をかけた場合。
現状のままの場合。
を比較します。
捨てる前・直す前・壊す前に査定する
事故物件・訳あり物件では、この順番が非常に重要です。
捨てる前に査定する。
直す前に査定する。
壊す前に査定する。
数百万円をかけて問題を解決しても、売却価格がそれ以上に上がらなければ売主様にとって有利とは限りません。
まず売却方法を決める。
必要な場合だけ費用をかける。
この順番で考えます。
「売れない不動産」ではなく「売り方が難しい不動産」
事故物件・訳あり物件は、一般的な不動産より購入者が限られる場合があります。
そのため、
通常の売り方では売れない。
一般の購入者から敬遠される。
住宅ローンを利用する購入者には難しい。
ということもあります。
しかし、
売りにくいことと、売れないことは同じではありません。
問題を理解できる購入者。
その物件を利用できる購入者。
その価格なら購入したい人。
を探すことが重要です。
名古屋で他社に断られた事故物件・訳あり物件もご相談ください
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物。
再建築不可物件。
接道に問題がある不動産。
共有持分。
借地権・底地。
相続した空き家。
老朽化した住宅。
他社で売却を断られた物件。
買取を断られた物件。
半年・1年以上売れていない物件。
などの売却相談を承っています。
他社で、
「売れません」
と言われたとしても、
そこで不動産の価値がゼロになったわけではありません。
まず、
なぜ売れないと言われたのか
を整理しましょう。
まとめ｜「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は違う
事故物件・訳あり物件の売却を断られたとき、一番避けたいのは、
「もう価値がないんだ」
と決めつけてしまうことです。
不動産会社によって、
得意分野。
購入者ネットワーク。
販売方法。
買取基準。
は違います。
だからこそ、
「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は同じではありません。
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
共有だから。
借地だから。
という理由だけで諦める前に、一度状況を整理してください。
現状のまま売却できる可能性があります。
売れないと諦める必要はありません。
まずは状況を整理することが大切です。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
「この状態では仲介は難しいです」
「買取業者にも断られました」
「再建築できないので売れないと思います」
「残置物を全部片付けてから相談してください」
名古屋で事故物件・訳あり物件を売却しようとして、このように不動産会社から断られてしまった方もいるのではないでしょうか。
不動産会社から「売れない」と言われると、
「この不動産にはもう価値がないのでは？」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、ここで最初に知っておいていただきたいことがあります。
「その不動産会社では取り扱えない」ことと、「その不動産が売れない」ことは同じではありません。
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物。
再建築不可。
接道に問題がある土地。
共有持分。
借地権・底地。
相続人が複数いる不動産。
老朽化した空き家。
こうした不動産は、一般的な中古住宅より売却方法が複雑になることがあります。
そのため、不動産会社によっては積極的に取り扱わない場合もあります。
一方で、問題を整理して購入対象者や販売方法を変えることで、売却できる可能性が残されている物件もあります。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、他社で売却や買取を断られた不動産をどう見直せばよいのか詳しく解説します。
他社で断られた＝価値ゼロではない
まず最も重要なのが、
1社に断られただけで、その不動産の価値がゼロになったわけではない
ということです。
不動産会社にも、それぞれ得意分野があります。
新築住宅が中心の会社。
一般的な中古マンションが得意な会社。
土地売買が得意な会社。
収益不動産が得意な会社。
買取を中心に行う会社。
店舗・事業用不動産が得意な会社。
そして、事故物件・訳あり物件など複雑な事情のある不動産を取り扱う会社。
同じ不動産会社でも、取り扱う物件は大きく異なります。
そのため、
「当社では扱えません」
という回答が、
「市場で絶対に売れません」
という意味とは限りません。
まず「なぜ断られたのか」を確認する
他社で売却を断られたときに最初に確認してほしいのが、
断られた理由です。
例えば、
事故等の事情があるから。
建物が古すぎるから。
再建築に問題があるから。
道路条件が悪いから。
残置物が多いから。
相続登記が終わっていないから。
共有者がいるから。
借地だから。
境界が分からないから。
希望価格が高すぎるから。
会社の営業エリア外だから。
会社として取り扱わない物件だから。
など、理由はさまざまです。
ここを整理しないまま、
「事故物件だから売れない」
とまとめてしまうと、本当の問題が見えなくなります。
「物件に問題がある」のか「会社側の事情」なのか
不動産会社が断る理由には、大きく分けて2種類あります。
一つは、
不動産そのものに売却を難しくする問題がある場合。
もう一つは、
その不動産会社が取り扱いたくない、または得意ではない場合。
この二つはまったく違います。
例えば事故物件でも、会社によっては、
「事故物件は原則として取り扱わない」
という方針かもしれません。
その場合、その会社に断られたからといって不動産市場全体から拒否されたわけではありません。
まず、
「なぜ御社では取り扱えないのですか？」
と確認してみることが重要です。
理由① 事故等の事情が複雑だから断られる
事故物件といっても状況はさまざまです。
自然死。
孤独死。
自殺。
事件。
火災。
特殊清掃が行われた物件。
発生から長期間経過した物件。
すでにリフォームされた物件。
相続人が詳しい事情を把握していない物件。
それぞれ状況が異なります。
不動産会社によっては、事故等に関する情報整理や購入希望者への説明を難しいと考え、取り扱いに消極的になることがあります。
しかし、
事故等の事情がある＝売却できない
ではありません。
まず事実関係を整理し、不動産そのものの価値と分けて考える必要があります。
「事故物件」という言葉だけで査定しない
例えば、
名古屋市内。
駅徒歩圏。
土地40坪。
前面道路良好。
周辺の住宅需要もある。
という戸建住宅があったとします。
建物内で過去に事故等があったとしても、
土地40坪。
駅徒歩圏。
道路条件。
周辺需要。
という不動産としての条件まで消えるわけではありません。
それにもかかわらず、
「事故物件なので価値は半分です」
とだけ判断するのは慎重に考える必要があります。
まず、
事故等がなかった場合はいくらなのか。
そこから考えることが重要です。
理由② 再建築不可・接道の問題で断られる
訳あり物件で相談が多いのが、
再建築不可や接道に問題がある不動産
です。
「建て替えできません」
「道路に問題があります」
と言われたことで、
「売れない土地なんだ」
と思ってしまう方もいます。
しかし、ここでも重要なのは、
なぜ再建築できないのかを確認すること
です。
道路の状況。
接道状況。
敷地形状。
現在の建物。
隣地との関係。
などを確認します。
再建築不可だから価値ゼロではない
再建築が難しい物件は、一般的な住宅ローン利用者から敬遠される可能性があります。
しかし、
現在の建物を利用する人。
リフォームして賃貸する投資家。
隣地所有者。
現金購入を検討する人。
不動産事業者。
など、別の購入対象者が考えられる場合があります。
つまり、
一般住宅として売りにくいことと、誰にも売れないことは別です。
再建築不可物件を先に解体しない
「再建築できないなら古い建物を壊して土地にしましょう」
と言われることがあります。
しかし、再建築に問題がある物件では特に慎重に判断してください。
建物を壊してしまえば、
現在存在する建物を利用するという選択肢を失う可能性があります。
解体は元に戻せません。
そのため、
壊す前に査定する。
そして、現在の建物がある状態と解体した場合の両方を比較することが大切です。
理由③ ゴミ屋敷・残置物が多くて断られる
相続した実家などでは、
家具。
衣類。
家電。
生活用品。
大量のゴミ。
などが残っているケースがあります。
不動産会社から、
「全部片付けてから連絡してください」
と言われることもあるでしょう。
しかし、
売却するために必ず売主様がすべて片付けなければならないとは限りません。
片付け費用を払う前に査定する
例えば、
現状のまま2,000万円。
片付け後2,100万円。
片付け費用150万円。
だったとします。
この場合、150万円をかけて片付けても売却価格が100万円しか上がらなければ、単純計算では売主様の手取りが増えるとは限りません。
逆に、片付けることで大幅に販売しやすくなる物件もあります。
だからこそ、
先に片付けるのではなく、先に比較する
ことが重要です。
現状価格。
撤去費用。
撤去後の想定価格。
この3つを確認してから判断します。
理由④ 建物が古すぎる・雨漏りなどがある
築40年。
築50年。
雨漏り。
傾き。
シロアリ。
設備故障。
長期間空き家。
このような建物は、不動産会社から取り扱いを断られることがあります。
しかし、古い建物だからといって、
土地まで価値がなくなるわけではありません。
建物を利用する。
リフォームする。
古家付き土地として売る。
解体を前提に購入してもらう。
など複数の考え方があります。
「古いから解体」も一度止まって考える
老朽化した建物を見ると、
「こんな家は誰も使わない」
と思うかもしれません。
しかし売主様が解体する場合、
数百万円規模の費用が発生することもあります。
さらに土地条件によっては、建物を残して販売した方がよい場合もあります。
古い＝壊す
ではなく、
現状売却・古家付き土地・解体渡し・更地売却
を比較してから判断します。
理由⑤ 共有名義だから断られる
相続した不動産では、
兄弟。
親子。
親族。
など複数人の共有名義になっていることがあります。
さらに、
「自分は売りたいけれど兄は反対している」
「共有者の一人と連絡が取れない」
「誰がどの持分を持っているのか分からない」
というケースもあります。
このような不動産は通常の売買より調整が必要になるため、不動産会社によっては取り扱いに消極的になる場合があります。
共有不動産は「全体売却」と「持分」を分けて考える
共有不動産の場合、
まず不動産全体を売却できないか検討します。
共有者全員が売却に合意できれば、不動産全体として市場へ出せる可能性があります。
一方で、それが難しい場合には自分の共有持分について売却を検討するケースもあります。
ただし、
不動産全体の価値×持分割合＝共有持分の売却価格
になるとは限りません。
持分だけでは利用に制約があるため、購入者が限られる可能性があります。
理由⑥ 相続関係が整理されていない
事故物件・訳あり物件では、
所有者が亡くなっている。
相続人が複数いる。
相続登記が終わっていない。
昔の名義のまま。
必要書類が見つからない。
というケースがあります。
この状態で、
「名義が違うので売れません」
と言われることもあります。
確かに、実際に売買を進めるためには所有関係を整理し、必要な手続きを行う必要があります。
しかし、
相続登記が終わるまで査定や売却相談すらできないという意味ではありません。
相続手続きと売却準備を並行して考える
相続した不動産では、
誰が相続するのか。
売却するのか。
残すのか。
不動産はいくらなのか。
を一緒に考えることがあります。
そのため、
不動産価値を把握してから相続人同士で話し合う
ことも重要です。
登記については司法書士、相続人同士の法的な紛争や交渉が必要な場合は弁護士など、問題に応じて専門家と役割を分けながら進めます。
理由⑦ 借地権・底地だから断られる
土地と建物の所有者が異なる借地権や底地も、一般的な所有権の不動産より売却が複雑になる場合があります。
借地契約。
地代。
契約期間。
地主と借地人の関係。
譲渡に関する条件。
などを確認する必要があります。
そのため、不動産会社によっては取り扱いを断ることがあります。
しかし、
借地権・底地だから売却できないと決まるわけではありません。
第三者への売却だけでなく、状況によっては地主・借地人など関係当事者が購入候補になる可能性もあります。
理由⑧ 希望価格が市場と大きく離れている
ここは売主様にとって非常に重要です。
不動産会社から、
「この価格では扱えません」
と言われた場合、
物件自体を断られているのではなく、
希望価格では売却が難しい
と言われている可能性があります。
例えば通常市場価値が2,500万円前後と考えられる物件を、
4,000万円で売りたい。
という場合です。
この場合、
事故物件だから売れないのではなく、
価格と市場が合っていない
可能性があります。
高い査定と「売れる価格」は同じではない
反対に注意したいのが、
高い査定額を出してくれた不動産会社です。
A社 2,600万円。
B社 2,700万円。
C社 3,800万円。
だからC社が一番良い。
とは限りません。
確認したいのは、
なぜ3,800万円なのか。
その価格で誰に売るのか。
どのくらいの期間を想定しているのか。
反響がなければどうするのか。
です。
査定価格ではなく、
査定の根拠を見ること
が大切です。
「買取もできません」と言われたら？
事故物件・訳あり物件では、
「仲介は難しいです」
だけでなく、
「うちでは買取もできません」
と言われる場合があります。
しかし、ここでも理由を確認してください。
例えば、
会社の買取エリア外。
物件価格が会社の基準外。
再販売方法が見つからない。
権利関係が整理されていない。
会社の得意分野ではない。
などの可能性があります。
1社が買わない＝誰も買わない
ではありません。
買取業者によって価格が違う理由
買取会社は、購入後の利用方法がそれぞれ違います。
リフォームして再販売する会社。
賃貸する会社。
土地として再販売する会社。
建物を解体する会社。
収益物件として保有する会社。
そのため、同じ事故物件でも、
A社 1,800万円。
B社 2,200万円。
C社 2,500万円。
と査定が異なる可能性があります。
大切なのは、
一番高い会社を選ぶことだけではなく、価格と条件を確認すること
です。
残置物を誰が処分するのか。
建物は現状でよいのか。
引渡し時期。
その他の条件。
などを含めて比較します。
他社で断られた物件を売るための5つのステップ
ここまでの内容を整理すると、他社で断られた事故物件・訳あり物件では、次の順番で考えることが重要です。
STEP1 断られた理由を確認する
まず、
なぜ売れないと言われたのか。
ここを明確にします。
STEP2 通常の不動産価値を確認する
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
という問題を見る前に、
問題がなければいくらなのか
を確認します。
土地・建物・立地の価値を把握するためです。
STEP3 問題を一つずつ分解する
例えば、
事故物件＋再建築不可＋残置物。
共有持分＋相続＋ゴミ屋敷。
借地権＋老朽建物。
など、問題が複数重なっている物件があります。
それぞれを分けて整理します。
STEP4 購入対象者を変える
一般住宅購入者だけではなく、
投資家。
不動産事業者。
現金購入者。
隣地所有者。
借地人・地主。
など、物件に応じて購入対象者を考えます。
STEP5 仲介と買取を比較する
最後に、
仲介で売った場合。
現状買取の場合。
必要な費用。
想定売却期間。
売主様の手間。
まで比較します。
売却価格だけではなく、最終的な手取りで判断することが重要です。
「売れない」と言われたときに、すぐやらない方がいいこと
他社から売れないと言われると焦ります。
しかし、
全部片付ける。
高額なリフォームをする。
建物を解体する。
大幅値下げする。
安い買取価格ですぐ契約する。
といった判断を急ぐ必要はありません。
まず、
現在の状態でいくらなのか
を確認してください。
そして、
費用をかけた場合。
現状のままの場合。
を比較します。
捨てる前・直す前・壊す前に査定する
事故物件・訳あり物件では、この順番が非常に重要です。
捨てる前に査定する。
直す前に査定する。
壊す前に査定する。
数百万円をかけて問題を解決しても、売却価格がそれ以上に上がらなければ売主様にとって有利とは限りません。
まず売却方法を決める。
必要な場合だけ費用をかける。
この順番で考えます。
「売れない不動産」ではなく「売り方が難しい不動産」
事故物件・訳あり物件は、一般的な不動産より購入者が限られる場合があります。
そのため、
通常の売り方では売れない。
一般の購入者から敬遠される。
住宅ローンを利用する購入者には難しい。
ということもあります。
しかし、
売りにくいことと、売れないことは同じではありません。
問題を理解できる購入者。
その物件を利用できる購入者。
その価格なら購入したい人。
を探すことが重要です。
名古屋で他社に断られた事故物件・訳あり物件もご相談ください
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物。
再建築不可物件。
接道に問題がある不動産。
共有持分。
借地権・底地。
相続した空き家。
老朽化した住宅。
他社で売却を断られた物件。
買取を断られた物件。
半年・1年以上売れていない物件。
などの売却相談を承っています。
他社で、
「売れません」
と言われたとしても、
そこで不動産の価値がゼロになったわけではありません。
まず、
なぜ売れないと言われたのか
を整理しましょう。
まとめ｜「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は違う
事故物件・訳あり物件の売却を断られたとき、一番避けたいのは、
「もう価値がないんだ」
と決めつけてしまうことです。
不動産会社によって、
得意分野。
購入者ネットワーク。
販売方法。
買取基準。
は違います。
だからこそ、
「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は同じではありません。
事故物件だから。
再建築不可だから。
ゴミ屋敷だから。
共有だから。
借地だから。
という理由だけで諦める前に、一度状況を整理してください。
現状のまま売却できる可能性があります。
売れないと諦める必要はありません。
まずは状況を整理することが大切です。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を断られたらどうする？【続編】
名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を断られたらどうする？【続編】
前編では、事故物件・訳あり物件の売却を他社で断られる理由と、断られたからといって不動産の価値がゼロになるわけではないことを解説しました。
ここからはさらに踏み込んで、
「実際に断られた物件を、どのように売却へつなげていくのか」
を具体的に解説します。
事故物件・訳あり物件では、問題をすべて解決してから売却する必要があるとは限りません。
むしろ重要なのは、
問題を消してから売ることではなく、問題を把握したうえで売れる方法を探すことです。
「売れない理由」と「買わない理由」は分けて考える
他社から、
「この物件は難しいです」
と言われたときに確認してほしいことがあります。
それは、
不動産会社が取り扱いたくない理由
と、
購入者が買わない理由
は同じとは限らないということです。
例えば大量の残置物がある戸建住宅。
不動産会社からすると、
室内確認が大変。
写真撮影しにくい。
内覧対応しにくい。
売却後の処理が分からない。
といった理由から、取り扱いに消極的になる場合があります。
しかし購入者が不動産事業者で、
「残置物はこちらで撤去するので、その分価格を調整してください」
という条件なら、購入対象になる可能性があります。
つまり、
売却の障害になっている問題を誰が解決するのか
によって売り方が変わります。
訳あり物件は「売主が全部直す」という発想を捨てる
一般的な不動産売却では、
きれいにする。
修繕する。
不要物を撤去する。
という考え方があります。
しかし訳あり物件では、売主様がすべての問題を解決してから売ることが最善とは限りません。
例えば、
残置物撤去150万円。
リフォーム400万円。
解体350万円。
測量50万円。
合計950万円。
これだけ費用をかけた結果、売却価格が600万円しか上がらなければ、費用対効果として合理的とは言いにくいでしょう。
だからこそ、
現状のまま売る価格
と
問題を解決してから売る価格
を比較します。
事故物件＋ゴミ屋敷でも売却方法は考えられる
訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
親が一人暮らし。
↓
室内で孤独死。
↓
発見まで時間が経過。
↓
室内には大量の家財。
↓
相続した子どもは県外在住。
このようなケースです。
売主様からすると、
事故物件。
孤独死。
残置物。
相続。
遠方。
という問題が同時に存在します。
「こんな家を誰が買うのだろう」
と思うかもしれません。
しかし、問題を分ければ整理できます。
事故等の事情を確認する。
相続関係を整理する。
現在の不動産価値を査定する。
残置物撤去費を確認する。
現状売却価格を確認する。
仲介と買取を比較する。
こうして一つずつ整理します。
問題が5つあるから売れないのではありません。
5つの問題をまとめて「無理」と考えてしまうことが問題なのです。
事故物件＋再建築不可の場合は何を優先する？
さらに難しく見えるのが、
事故物件＋再建築不可
という組み合わせです。
事故等の事情がある。
建物が古い。
さらに再建築に問題がある。
こうなると、
「土地としても売れないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、このような物件ほど先に建物を壊してはいけない可能性があります。
現在の建物を利用できる購入者。
リフォームして賃貸したい投資家。
隣地所有者。
現金で購入できる人。
などが購入対象になる可能性があるからです。
まず確認するのは、
事故の問題と再建築の問題のどちらが価格へ大きく影響しているのか
です。
すべてを「事故物件だから」でまとめないことが重要です。
事故物件＋共有持分の場合
例えば父親が亡くなり、兄弟3人で名古屋市内の実家を相続したとします。
さらに、その家で過去に孤独死があった。
兄は売りたい。
弟も売りたい。
妹は売りたくない。
この場合、
事故物件の問題より、
共有者間の意思統一
の方が売却に大きく影響している可能性があります。
まず不動産全体を売却できるか確認する。
難しければ共有持分について検討する。
法的な紛争や交渉が必要なら適切な専門家へ相談する。
このように問題の優先順位を整理します。
訳あり物件では、「何が一番売却を止めているのか」を見つけることが重要です。
他社で「500万円しか価値がない」と言われたら？
訳あり物件では、想像以上に低い査定を提示されることがあります。
例えば、
通常の土地相場から考えると2,000万円程度ありそうなのに、
「再建築不可なので500万円です」
と言われた。
あるいは、
通常3,000万円程度と考えられる住宅について、
「事故物件なので1,000万円です」
と言われた。
もちろん、物件によっては大幅な価格調整が必要になることもあります。
しかし重要なのは、
その金額の根拠です。
なぜ500万円なのか。
なぜ1,000万円なのか。
土地はいくらと評価しているのか。
建物はいくらなのか。
どの問題がいくら影響しているのか。
誰に再販売する想定なのか。
確認してみてください。
「訳ありだから安い」では説明にならない
事故物件・訳あり物件では、
「訳ありなので安くなります」
と言われることがあります。
確かに、問題によって市場価値へ影響する可能性があります。
しかし、
「訳ありだから」だけでは査定根拠として十分とは言えません。
事故等の事情。
接道。
建物状態。
土地形状。
共有。
借地。
残置物。
境界。
それぞれ価格への影響は違います。
だからこそ、
問題を分解して査定する
ことが大切です。
買取価格だけで「不動産の価値」を判断しない
ここは特に注意したいポイントです。
例えば買取会社から、
「1,800万円で買います」
と言われたとします。
その1,800万円は、
その不動産の市場価値そのものとは限りません。
買取会社は購入後に、
残置物を撤去する。
修繕する。
保有する。
再販売する。
場合によっては解体する。
という費用やリスクを負担します。
そのため、買取価格には事業者側の費用や利益なども反映されます。
だから、
買取価格＝不動産の市場価値
として考えないことが重要です。
仲介3,000万円と買取2,600万円。本当に400万円差なのか？
例えば、
仲介なら3,000万円程度で売却できる可能性がある。
買取なら2,600万円。
数字だけなら400万円差です。
しかし仲介するために、
残置物撤去100万円。
修繕100万円。
売却まで半年。
その他の維持費。
が必要だったとします。
一方、2,600万円の買取は、
残置物そのまま。
現状引渡し。
比較的短期間。
という条件かもしれません。
この場合、
単純に3,000万円対2,600万円では比較できません。
反対に、仲介ならほとんど費用をかけず3,000万円で売れる可能性があるのに、2,000万円の買取価格を受け入れる必要もありません。
見るべきなのは、
最終的な手取りと条件です。
「現状のまま売れる」の意味を確認する
訳あり物件では、
「現状買取」
「現状のまま売却」
という言葉が使われます。
しかし、何をそのままにできるのかは必ず確認してください。
家具を残してよいのか。
家電もよいのか。
大量の残置物もよいのか。
雨漏りを直さなくてよいのか。
庭木もそのままでよいのか。
古い設備も撤去不要なのか。
契約条件はどうなるのか。
「現状のまま」という言葉だけで判断しないことが重要です。
売却前に数百万円を使うなら「回収できるか」を考える
他社から断られた物件では、
「リフォームすれば売れます」
「解体すれば売れます」
「全部片付ければ売れます」
と言われることがあります。
その提案自体が間違っているとは限りません。
重要なのは、
かけた費用を売却価格で回収できるのか
です。
例えば、
リフォーム400万円。
リフォーム前査定2,000万円。
リフォーム後想定2,250万円。
なら、400万円使って250万円しか価格が上がらない可能性があります。
もちろん売却期間や売りやすさも考慮しますが、少なくとも数字を比較してから決めるべきです。
解体費用を売主が負担しなくても売れる場合がある
老朽化した訳あり物件では、
「解体してからでないと売れません」
と言われることがあります。
しかし、
古家付き土地として売却する。
買主が購入後に解体する。
契約成立後、売主が解体して引き渡す。
現状のまま買取してもらう。
など、複数の方法を検討できる場合があります。
特に数百万円の解体費用を売主様が先に用意するのが難しい場合、
「解体費を払えないから売れない」
と諦める必要はありません。
まず現状での売却可能性を確認します。
境界が分からない物件もまず相談する
相続した古い土地では、
境界杭が見つからない。
昔の測量図しかない。
隣地との境界がよく分からない。
というケースがあります。
このような物件も、
「測量が終わらないと相談できない」
と考える必要はありません。
まず現在の資料を確認し、売却方法や買主側が求める条件を整理します。
必要に応じて土地家屋調査士など専門家へつなぐことを検討します。
先に高額な費用を払ってすべて整えてから相談する必要があるとは限りません。
遠方に住んでいて放置している物件ほど早めに相談する
東京。
大阪。
海外。
などに住みながら、名古屋市内の訳あり物件を相続している方もいます。
遠方だから、
「とりあえずそのまま」
となりやすいのですが、空き家は時間が経つほど状態が悪くなることがあります。
雨漏り。
雑草。
害虫。
設備劣化。
不法投棄。
近隣からの連絡。
などです。
また、売却するかどうか決めていなくても維持費は発生します。
「名古屋に行けないから何もできない」ではなく、まず相談して何が必要なのか確認する
ことをおすすめします。
半年・1年以上売れなかった物件も「販売履歴」を分析する
他社で販売していたものの、
半年売れない。
1年売れない。
2年売れない。
という物件もあります。
この場合、
「長期間売れなかった＝売れない物件」
と決める前に販売履歴を確認します。
売出価格はいくらだったのか。
何回値下げしたのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
価格交渉はあったのか。
なぜ購入されなかったのか。
ここを見ることで、
価格が原因なのか、売り方が原因なのか
が見えてくる場合があります。
問い合わせ0件と内覧10件では対策が違う
例えば1年間販売して、
問い合わせ0件。
なら、
価格。
広告。
購入対象者。
物件情報。
などを大きく見直す必要があるかもしれません。
一方、
問い合わせ30件。
内覧10件。
申込み0件。
なら、物件自体には興味を持たれています。
現地を見た後に、
建物状態。
臭気。
残置物。
修繕費。
価格。
などが原因で購入されていない可能性があります。
同じ「1年売れない」でも原因はまったく違います。
価格を下げ続ける前に「買主層」を変える
事故物件・訳あり物件が売れないと、
3,000万円。
↓
2,800万円。
↓
2,600万円。
↓
2,400万円。
と価格だけを下げ続けるケースがあります。
しかし、
購入対象者そのものが間違っているなら、価格だけ下げても解決しない可能性があります。
一般住宅購入者ではなく投資家。
中古住宅ではなく土地需要。
第三者ではなく隣地所有者。
借地権なら地主。
底地なら借地人。
共有持分なら共有者。
このように、
その不動産を一番評価できる人は誰なのか
を考えることが重要です。
隣地所有者が購入候補になる場合もある
一般市場では評価が難しい土地でも、隣地所有者にとって価値が高いケースがあります。
例えば、
細長い土地。
狭小地。
接道条件に問題がある土地。
再建築に問題がある土地。
などです。
隣地と一体化することで、
土地形状が良くなる。
間口が広がる。
利用方法が増える。
といった可能性があります。
もちろん必ず隣地所有者が購入するわけではありません。
しかし、
一般市場だけが売却先ではない
という視点は大切です。
訳あり物件ほど「誰が買うか」で価値が変わる
一般的な中古マンションなら、多くの人が似た用途で購入します。
しかし訳あり物件は違います。
自分で住みたい人。
賃貸したい投資家。
リフォーム再販したい会社。
土地として利用したい人。
隣地所有者。
地主。
借地人。
購入者によって、その不動産の評価が大きく変わる場合があります。
だからこそ、
訳あり物件の売却では「いくらで売るか」と同じくらい「誰に売るか」が重要です。
専門家が必要な問題と不動産会社の仕事を分ける
事故物件・訳あり物件には、不動産会社だけでは解決できない問題もあります。
例えば、
相続登記や名義変更。
境界や測量。
税金。
共有者間の法的紛争。
借地権・底地をめぐる法的な争い。
などです。
その場合は、
司法書士。
土地家屋調査士。
税理士・税務署。
弁護士。
など、内容に応じた専門家への相談が必要になる場合があります。
不動産会社が何でも解決するのではなく、
売却は不動産会社、専門分野は各専門家
と役割を分けることが重要です。
他社で断られた物件の相談時に準備したいもの
資料がすべて揃っていなくても相談はできます。
ただ、手元にある場合は、
登記関係資料。
固定資産税関係書類。
購入時の売買契約書。
建築関係資料。
測量図。
借地契約書。
相続関係資料。
リフォーム記録。
特殊清掃関係資料。
過去の査定書。
これまでの販売資料。
などがあると状況を整理しやすくなります。
分からないものは分からないままで構いません。
まず現在分かっていることから整理します。
他社で断られたときに確認したい10項目
事故物件・訳あり物件の売却を断られた場合は、次の10項目を確認してください。
①なぜ断られたのか
②通常の不動産価値はいくらなのか
③事故等の事情は価格にどの程度影響しているのか
④事故以外に問題はないか
⑤現在の建物を利用できる可能性はないか
⑥片付け・リフォーム・解体は本当に必要か
⑦一般購入者以外の買主候補はいないか
⑧仲介で売る可能性はないか
⑨現状買取ならいくらなのか
⑩最終的な手取りはいくらになるのか
この10項目を整理すると、
「売れない」
と言われた理由がかなり見えやすくなります。
「処分費が必要」と思っていた不動産が資産かもしれない
訳あり物件を相続した方から、
「処分するのにいくらかかりますか？」
という相談が出ることがあります。
しかし不動産には、
土地があります。
立地があります。
道路があります。
建物があります。
権利があります。
利用価値があります。
事故等の事情や残置物があるからといって、それらがすべてゼロになるわけではありません。
だから、
「いくら払えば処分できますか？」
と考える前に、
「現在の状態ならいくらで売れる可能性がありますか？」
と考えてください。
名古屋市内でも売却方法は同じではない
名古屋市には、
千種区。
東区。
北区。
西区。
中村区。
中区。
昭和区。
瑞穂区。
熱田区。
中川区。
港区。
南区。
守山区。
緑区。
名東区。
天白区。
の16区があります。
同じ事故物件でも、
駅近。
中心部。
住宅地。
郊外。
土地需要が強い地域。
投資需要がある地域。
などによって購入者層は変わります。
そのため、
「名古屋の事故物件だから○○万円」
と一括りにはできません。
事故等の事情と同時に、名古屋市内での不動産としての価値を見る必要があります。
2社・3社に断られても諦める必要はない
1社ではなく、
2社。
3社。
と断られると、
「さすがに売れないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、その場合も一度、
すべての会社が同じ理由で断っているのか
を確認してください。
3社とも、
「接道の問題が大きい」
と言っているなら、まず接道について詳しく確認する必要があります。
一方、
A社は事故物件だから。
B社は営業エリア外だから。
C社は共有だから。
という理由なら、それぞれ事情が違います。
断られた件数ではなく、
断られた理由を見ること
が大切です。
最後に｜断られたところから売却方法を探す
事故物件・訳あり物件の売却では、
最初から簡単に売れる物件ばかりではありません。
事故等の事情がある。
残置物がある。
建物が古い。
再建築できない。
共有になっている。
借地である。
相続が整理されていない。
他社で売れなかった。
こうした問題が複数重なっているケースもあります。
しかし、
問題が多い＝価値がない
ではありません。
必要なのは、
何が問題なのか。
何が価格へ影響しているのか。
何を解決する必要があるのか。
何はそのままでも売れるのか。
誰なら購入できるのか。
を整理することです。
そして何より、
「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は違います。
他社で断られたからといって、すぐに大幅な値下げをする必要もありません。
高額な片付けをする必要もありません。
リフォームする必要もありません。
解体する必要もありません。
安い買取価格ですぐ手放す必要もありません。
まず現在の状態で査定する。
通常ならいくらなのか確認する。
問題を一つずつ整理する。
仲介と買取を比較する。
そして、
その不動産を評価できる購入者を探す。
これが事故物件・訳あり物件の売却で重要な考え方です。
他社で売却・買取を断られた物件も名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
接道に問題がある土地。
共有持分。
借地権。
底地。
相続した空き家。
老朽化した住宅。
半年・1年以上売れない物件。
他社で売却を断られた物件。
他社で買取を断られた物件。
などの売却相談を承っています。
「他社で無理と言われた」
「買取価格が想像以上に安かった」
「解体しないと売れないと言われた」
「全部片付けてからと言われた」
「事故物件だから半額と言われた」
「何社に相談しても話が進まない」
そのような段階からご相談ください。
売れないと諦める必要はありません。
まずは状況を整理することが大切です。
現状のまま売却できる可能性があります。
捨てる前に。
直す前に。
壊す前に。
まず不動産としての価値を確認してください。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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名古屋で事故物件・訳あり物件の売却を断られたらどうする？【続編】
前編では、事故物件・訳あり物件の売却を他社で断られる理由と、断られたからといって不動産の価値がゼロになるわけではないことを解説しました。
ここからはさらに踏み込んで、
「実際に断られた物件を、どのように売却へつなげていくのか」
を具体的に解説します。
事故物件・訳あり物件では、問題をすべて解決してから売却する必要があるとは限りません。
むしろ重要なのは、
問題を消してから売ることではなく、問題を把握したうえで売れる方法を探すことです。
「売れない理由」と「買わない理由」は分けて考える
他社から、
「この物件は難しいです」
と言われたときに確認してほしいことがあります。
それは、
不動産会社が取り扱いたくない理由
と、
購入者が買わない理由
は同じとは限らないということです。
例えば大量の残置物がある戸建住宅。
不動産会社からすると、
室内確認が大変。
写真撮影しにくい。
内覧対応しにくい。
売却後の処理が分からない。
といった理由から、取り扱いに消極的になる場合があります。
しかし購入者が不動産事業者で、
「残置物はこちらで撤去するので、その分価格を調整してください」
という条件なら、購入対象になる可能性があります。
つまり、
売却の障害になっている問題を誰が解決するのか
によって売り方が変わります。
訳あり物件は「売主が全部直す」という発想を捨てる
一般的な不動産売却では、
きれいにする。
修繕する。
不要物を撤去する。
という考え方があります。
しかし訳あり物件では、売主様がすべての問題を解決してから売ることが最善とは限りません。
例えば、
残置物撤去150万円。
リフォーム400万円。
解体350万円。
測量50万円。
合計950万円。
これだけ費用をかけた結果、売却価格が600万円しか上がらなければ、費用対効果として合理的とは言いにくいでしょう。
だからこそ、
現状のまま売る価格
と
問題を解決してから売る価格
を比較します。
事故物件＋ゴミ屋敷でも売却方法は考えられる
訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
親が一人暮らし。
↓
室内で孤独死。
↓
発見まで時間が経過。
↓
室内には大量の家財。
↓
相続した子どもは県外在住。
このようなケースです。
売主様からすると、
事故物件。
孤独死。
残置物。
相続。
遠方。
という問題が同時に存在します。
「こんな家を誰が買うのだろう」
と思うかもしれません。
しかし、問題を分ければ整理できます。
事故等の事情を確認する。
相続関係を整理する。
現在の不動産価値を査定する。
残置物撤去費を確認する。
現状売却価格を確認する。
仲介と買取を比較する。
こうして一つずつ整理します。
問題が5つあるから売れないのではありません。
5つの問題をまとめて「無理」と考えてしまうことが問題なのです。
事故物件＋再建築不可の場合は何を優先する？
さらに難しく見えるのが、
事故物件＋再建築不可
という組み合わせです。
事故等の事情がある。
建物が古い。
さらに再建築に問題がある。
こうなると、
「土地としても売れないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、このような物件ほど先に建物を壊してはいけない可能性があります。
現在の建物を利用できる購入者。
リフォームして賃貸したい投資家。
隣地所有者。
現金で購入できる人。
などが購入対象になる可能性があるからです。
まず確認するのは、
事故の問題と再建築の問題のどちらが価格へ大きく影響しているのか
です。
すべてを「事故物件だから」でまとめないことが重要です。
事故物件＋共有持分の場合
例えば父親が亡くなり、兄弟3人で名古屋市内の実家を相続したとします。
さらに、その家で過去に孤独死があった。
兄は売りたい。
弟も売りたい。
妹は売りたくない。
この場合、
事故物件の問題より、
共有者間の意思統一
の方が売却に大きく影響している可能性があります。
まず不動産全体を売却できるか確認する。
難しければ共有持分について検討する。
法的な紛争や交渉が必要なら適切な専門家へ相談する。
このように問題の優先順位を整理します。
訳あり物件では、「何が一番売却を止めているのか」を見つけることが重要です。
他社で「500万円しか価値がない」と言われたら？
訳あり物件では、想像以上に低い査定を提示されることがあります。
例えば、
通常の土地相場から考えると2,000万円程度ありそうなのに、
「再建築不可なので500万円です」
と言われた。
あるいは、
通常3,000万円程度と考えられる住宅について、
「事故物件なので1,000万円です」
と言われた。
もちろん、物件によっては大幅な価格調整が必要になることもあります。
しかし重要なのは、
その金額の根拠です。
なぜ500万円なのか。
なぜ1,000万円なのか。
土地はいくらと評価しているのか。
建物はいくらなのか。
どの問題がいくら影響しているのか。
誰に再販売する想定なのか。
確認してみてください。
「訳ありだから安い」では説明にならない
事故物件・訳あり物件では、
「訳ありなので安くなります」
と言われることがあります。
確かに、問題によって市場価値へ影響する可能性があります。
しかし、
「訳ありだから」だけでは査定根拠として十分とは言えません。
事故等の事情。
接道。
建物状態。
土地形状。
共有。
借地。
残置物。
境界。
それぞれ価格への影響は違います。
だからこそ、
問題を分解して査定する
ことが大切です。
買取価格だけで「不動産の価値」を判断しない
ここは特に注意したいポイントです。
例えば買取会社から、
「1,800万円で買います」
と言われたとします。
その1,800万円は、
その不動産の市場価値そのものとは限りません。
買取会社は購入後に、
残置物を撤去する。
修繕する。
保有する。
再販売する。
場合によっては解体する。
という費用やリスクを負担します。
そのため、買取価格には事業者側の費用や利益なども反映されます。
だから、
買取価格＝不動産の市場価値
として考えないことが重要です。
仲介3,000万円と買取2,600万円。本当に400万円差なのか？
例えば、
仲介なら3,000万円程度で売却できる可能性がある。
買取なら2,600万円。
数字だけなら400万円差です。
しかし仲介するために、
残置物撤去100万円。
修繕100万円。
売却まで半年。
その他の維持費。
が必要だったとします。
一方、2,600万円の買取は、
残置物そのまま。
現状引渡し。
比較的短期間。
という条件かもしれません。
この場合、
単純に3,000万円対2,600万円では比較できません。
反対に、仲介ならほとんど費用をかけず3,000万円で売れる可能性があるのに、2,000万円の買取価格を受け入れる必要もありません。
見るべきなのは、
最終的な手取りと条件です。
「現状のまま売れる」の意味を確認する
訳あり物件では、
「現状買取」
「現状のまま売却」
という言葉が使われます。
しかし、何をそのままにできるのかは必ず確認してください。
家具を残してよいのか。
家電もよいのか。
大量の残置物もよいのか。
雨漏りを直さなくてよいのか。
庭木もそのままでよいのか。
古い設備も撤去不要なのか。
契約条件はどうなるのか。
「現状のまま」という言葉だけで判断しないことが重要です。
売却前に数百万円を使うなら「回収できるか」を考える
他社から断られた物件では、
「リフォームすれば売れます」
「解体すれば売れます」
「全部片付ければ売れます」
と言われることがあります。
その提案自体が間違っているとは限りません。
重要なのは、
かけた費用を売却価格で回収できるのか
です。
例えば、
リフォーム400万円。
リフォーム前査定2,000万円。
リフォーム後想定2,250万円。
なら、400万円使って250万円しか価格が上がらない可能性があります。
もちろん売却期間や売りやすさも考慮しますが、少なくとも数字を比較してから決めるべきです。
解体費用を売主が負担しなくても売れる場合がある
老朽化した訳あり物件では、
「解体してからでないと売れません」
と言われることがあります。
しかし、
古家付き土地として売却する。
買主が購入後に解体する。
契約成立後、売主が解体して引き渡す。
現状のまま買取してもらう。
など、複数の方法を検討できる場合があります。
特に数百万円の解体費用を売主様が先に用意するのが難しい場合、
「解体費を払えないから売れない」
と諦める必要はありません。
まず現状での売却可能性を確認します。
境界が分からない物件もまず相談する
相続した古い土地では、
境界杭が見つからない。
昔の測量図しかない。
隣地との境界がよく分からない。
というケースがあります。
このような物件も、
「測量が終わらないと相談できない」
と考える必要はありません。
まず現在の資料を確認し、売却方法や買主側が求める条件を整理します。
必要に応じて土地家屋調査士など専門家へつなぐことを検討します。
先に高額な費用を払ってすべて整えてから相談する必要があるとは限りません。
遠方に住んでいて放置している物件ほど早めに相談する
東京。
大阪。
海外。
などに住みながら、名古屋市内の訳あり物件を相続している方もいます。
遠方だから、
「とりあえずそのまま」
となりやすいのですが、空き家は時間が経つほど状態が悪くなることがあります。
雨漏り。
雑草。
害虫。
設備劣化。
不法投棄。
近隣からの連絡。
などです。
また、売却するかどうか決めていなくても維持費は発生します。
「名古屋に行けないから何もできない」ではなく、まず相談して何が必要なのか確認する
ことをおすすめします。
半年・1年以上売れなかった物件も「販売履歴」を分析する
他社で販売していたものの、
半年売れない。
1年売れない。
2年売れない。
という物件もあります。
この場合、
「長期間売れなかった＝売れない物件」
と決める前に販売履歴を確認します。
売出価格はいくらだったのか。
何回値下げしたのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
価格交渉はあったのか。
なぜ購入されなかったのか。
ここを見ることで、
価格が原因なのか、売り方が原因なのか
が見えてくる場合があります。
問い合わせ0件と内覧10件では対策が違う
例えば1年間販売して、
問い合わせ0件。
なら、
価格。
広告。
購入対象者。
物件情報。
などを大きく見直す必要があるかもしれません。
一方、
問い合わせ30件。
内覧10件。
申込み0件。
なら、物件自体には興味を持たれています。
現地を見た後に、
建物状態。
臭気。
残置物。
修繕費。
価格。
などが原因で購入されていない可能性があります。
同じ「1年売れない」でも原因はまったく違います。
価格を下げ続ける前に「買主層」を変える
事故物件・訳あり物件が売れないと、
3,000万円。
↓
2,800万円。
↓
2,600万円。
↓
2,400万円。
と価格だけを下げ続けるケースがあります。
しかし、
購入対象者そのものが間違っているなら、価格だけ下げても解決しない可能性があります。
一般住宅購入者ではなく投資家。
中古住宅ではなく土地需要。
第三者ではなく隣地所有者。
借地権なら地主。
底地なら借地人。
共有持分なら共有者。
このように、
その不動産を一番評価できる人は誰なのか
を考えることが重要です。
隣地所有者が購入候補になる場合もある
一般市場では評価が難しい土地でも、隣地所有者にとって価値が高いケースがあります。
例えば、
細長い土地。
狭小地。
接道条件に問題がある土地。
再建築に問題がある土地。
などです。
隣地と一体化することで、
土地形状が良くなる。
間口が広がる。
利用方法が増える。
といった可能性があります。
もちろん必ず隣地所有者が購入するわけではありません。
しかし、
一般市場だけが売却先ではない
という視点は大切です。
訳あり物件ほど「誰が買うか」で価値が変わる
一般的な中古マンションなら、多くの人が似た用途で購入します。
しかし訳あり物件は違います。
自分で住みたい人。
賃貸したい投資家。
リフォーム再販したい会社。
土地として利用したい人。
隣地所有者。
地主。
借地人。
購入者によって、その不動産の評価が大きく変わる場合があります。
だからこそ、
訳あり物件の売却では「いくらで売るか」と同じくらい「誰に売るか」が重要です。
専門家が必要な問題と不動産会社の仕事を分ける
事故物件・訳あり物件には、不動産会社だけでは解決できない問題もあります。
例えば、
相続登記や名義変更。
境界や測量。
税金。
共有者間の法的紛争。
借地権・底地をめぐる法的な争い。
などです。
その場合は、
司法書士。
土地家屋調査士。
税理士・税務署。
弁護士。
など、内容に応じた専門家への相談が必要になる場合があります。
不動産会社が何でも解決するのではなく、
売却は不動産会社、専門分野は各専門家
と役割を分けることが重要です。
他社で断られた物件の相談時に準備したいもの
資料がすべて揃っていなくても相談はできます。
ただ、手元にある場合は、
登記関係資料。
固定資産税関係書類。
購入時の売買契約書。
建築関係資料。
測量図。
借地契約書。
相続関係資料。
リフォーム記録。
特殊清掃関係資料。
過去の査定書。
これまでの販売資料。
などがあると状況を整理しやすくなります。
分からないものは分からないままで構いません。
まず現在分かっていることから整理します。
他社で断られたときに確認したい10項目
事故物件・訳あり物件の売却を断られた場合は、次の10項目を確認してください。
①なぜ断られたのか
②通常の不動産価値はいくらなのか
③事故等の事情は価格にどの程度影響しているのか
④事故以外に問題はないか
⑤現在の建物を利用できる可能性はないか
⑥片付け・リフォーム・解体は本当に必要か
⑦一般購入者以外の買主候補はいないか
⑧仲介で売る可能性はないか
⑨現状買取ならいくらなのか
⑩最終的な手取りはいくらになるのか
この10項目を整理すると、
「売れない」
と言われた理由がかなり見えやすくなります。
「処分費が必要」と思っていた不動産が資産かもしれない
訳あり物件を相続した方から、
「処分するのにいくらかかりますか？」
という相談が出ることがあります。
しかし不動産には、
土地があります。
立地があります。
道路があります。
建物があります。
権利があります。
利用価値があります。
事故等の事情や残置物があるからといって、それらがすべてゼロになるわけではありません。
だから、
「いくら払えば処分できますか？」
と考える前に、
「現在の状態ならいくらで売れる可能性がありますか？」
と考えてください。
名古屋市内でも売却方法は同じではない
名古屋市には、
千種区。
東区。
北区。
西区。
中村区。
中区。
昭和区。
瑞穂区。
熱田区。
中川区。
港区。
南区。
守山区。
緑区。
名東区。
天白区。
の16区があります。
同じ事故物件でも、
駅近。
中心部。
住宅地。
郊外。
土地需要が強い地域。
投資需要がある地域。
などによって購入者層は変わります。
そのため、
「名古屋の事故物件だから○○万円」
と一括りにはできません。
事故等の事情と同時に、名古屋市内での不動産としての価値を見る必要があります。
2社・3社に断られても諦める必要はない
1社ではなく、
2社。
3社。
と断られると、
「さすがに売れないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、その場合も一度、
すべての会社が同じ理由で断っているのか
を確認してください。
3社とも、
「接道の問題が大きい」
と言っているなら、まず接道について詳しく確認する必要があります。
一方、
A社は事故物件だから。
B社は営業エリア外だから。
C社は共有だから。
という理由なら、それぞれ事情が違います。
断られた件数ではなく、
断られた理由を見ること
が大切です。
最後に｜断られたところから売却方法を探す
事故物件・訳あり物件の売却では、
最初から簡単に売れる物件ばかりではありません。
事故等の事情がある。
残置物がある。
建物が古い。
再建築できない。
共有になっている。
借地である。
相続が整理されていない。
他社で売れなかった。
こうした問題が複数重なっているケースもあります。
しかし、
問題が多い＝価値がない
ではありません。
必要なのは、
何が問題なのか。
何が価格へ影響しているのか。
何を解決する必要があるのか。
何はそのままでも売れるのか。
誰なら購入できるのか。
を整理することです。
そして何より、
「その会社では売れない」と「その不動産が売れない」は違います。
他社で断られたからといって、すぐに大幅な値下げをする必要もありません。
高額な片付けをする必要もありません。
リフォームする必要もありません。
解体する必要もありません。
安い買取価格ですぐ手放す必要もありません。
まず現在の状態で査定する。
通常ならいくらなのか確認する。
問題を一つずつ整理する。
仲介と買取を比較する。
そして、
その不動産を評価できる購入者を探す。
これが事故物件・訳あり物件の売却で重要な考え方です。
他社で売却・買取を断られた物件も名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
接道に問題がある土地。
共有持分。
借地権。
底地。
相続した空き家。
老朽化した住宅。
半年・1年以上売れない物件。
他社で売却を断られた物件。
他社で買取を断られた物件。
などの売却相談を承っています。
「他社で無理と言われた」
「買取価格が想像以上に安かった」
「解体しないと売れないと言われた」
「全部片付けてからと言われた」
「事故物件だから半額と言われた」
「何社に相談しても話が進まない」
そのような段階からご相談ください。
売れないと諦める必要はありません。
まずは状況を整理することが大切です。
現状のまま売却できる可能性があります。
捨てる前に。
直す前に。
壊す前に。
まず不動産としての価値を確認してください。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
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名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
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「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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