2026.10.06
名古屋で事故物件を買取してもらうには？買取価格が安くなる理由と高く売るための7つのポイント【2026年最新版】｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
名古屋で事故物件を買取してもらうには？買取価格が安くなる理由と高く売るための7つのポイント【2026年最新版】
「事故物件を相続したけれど、自分では住む予定がない」
「孤独死があった家をできるだけ早く売却したい」
「不動産会社に相談したら、仲介では難しいので買取しかないと言われた」
「事故物件だから相場の半額になると言われたけれど、本当にそんなに安いの？」
名古屋市で事故物件を所有している方から、このようなご相談をいただくことがあります。
事故物件の売却方法としてよく検討されるのが、不動産会社などによる直接買取です。
一般の購入希望者を探す仲介とは異なり、不動産会社等が買主になるため、条件が合えば比較的早く売却できる可能性があります。
残置物が大量にある。
建物が古い。
室内の状態が悪い。
特殊清掃が必要。
近所にできるだけ知られず売却したい。
このような物件でも、買取という方法が適している場合があります。
しかし、ここで注意したいことがあります。
「事故物件だから買取しかない」と最初から決めつけないことです。
さらに、
「事故物件だから安くても仕方がない」と考えないこと。
事故物件の買取価格が適正なのか判断するためには、まずその不動産が本来どれくらいの価値を持っているのかを知らなければなりません。
今回は、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、事故物件の買取価格が安くなりやすい理由と、少しでも有利な条件で売却するために確認したい7つのポイントを詳しく解説します。
そもそも事故物件の「買取」と「仲介」は何が違う？
最初に整理しておきたいのが、
仲介と買取の違い
です。
事故物件を売却する場合でも、基本的な考え方は一般的な不動産と同じです。
仲介では、不動産会社が売主と購入希望者の間に入り、買主を探します。
一方、買取では不動産会社などが直接買主となります。
この違いによって、
売却価格。
売却期間。
販売方法。
売却前に必要となる対応。
などが変わります。
仲介は「高く売れる可能性」を残せる
例えば、事故等の事情がなければ3,000万円程度で取引される可能性がある住宅を所有していたとします。
事故物件だからといって、必ず1,500万円や2,000万円でなければ売れないとは限りません。
立地。
土地面積。
建物状態。
駅からの距離。
周辺需要。
事故等の内容。
発生からの経過。
購入者がどのように利用するのか。
さまざまな条件によって評価は変わります。
仲介であれば、その物件を理解したうえで購入したい人を探せる可能性があります。
そのため、
売却まである程度時間をかけられる場合には、最初から買取だけに限定しない
という考え方も重要です。
買取は「早さ」と「条件」がメリットになりやすい
一方、買取には仲介とは違うメリットがあります。
例えば、
できるだけ早く現金化したい。
相続した家を長期間管理したくない。
遠方に住んでいる。
残置物を片付けるのが難しい。
建物がかなり老朽化している。
室内の状態が悪い。
一般公開せず売却したい。
このような場合です。
条件によっては、残置物などを含めた現状で売却できる可能性があります。
つまり買取は、
「売却価格だけでなく、時間や手間まで含めて売却する方法」
と考えると分かりやすいでしょう。
なぜ事故物件の買取価格は仲介より安くなりやすいのか？
ここは非常に重要です。
不動産会社から、
「仲介なら2,800万円くらい」
「買取なら2,200万円です」
と言われたとします。
売主からすると、
「600万円も違うの？」
と思うでしょう。
しかし、買取会社は購入した物件をそのまま保有するとは限りません。
購入後、
残置物撤去。
特殊清掃。
修繕。
リフォーム。
管理。
販売活動。
税金や諸経費。
などを負担し、そのうえで再販売するケースがあります。
さらに、
事故物件を再販売しても、すぐ次の買主が見つかるとは限りません。
売れない期間が長くなるリスクもあります。
そのため、こうした費用やリスクを考慮した価格が提示されることがあります。
「買取価格が安い＝悪い業者」とは限らない
ここも誤解されやすいところです。
仲介査定3,000万円。
買取査定2,500万円。
だから、
「500万円安い買取会社は悪い」
ということではありません。
仲介査定と買取査定は、そもそも意味が違います。
仲介査定は、
「市場でこの程度の価格なら購入希望者を探せるのではないか」
という価格。
一方、買取査定は、
「この価格なら自社等で購入できる」
という価格です。
同じ数字として単純比較するのではなく、売却期間や費用、条件まで含めて比較する必要があります。
ただし「事故物件だから半額です」だけなら理由を確認する
買取価格が仲介より低くなりやすいことと、
根拠なく極端に安い価格で売却すること
は別問題です。
例えば、
「事故物件だから通常価格の半額です」
と言われたとします。
その場合は、
なぜ半額なのか。
土地はいくらで評価しているのか。
建物はいくらなのか。
事故等の事情による影響をどの程度見込んでいるのか。
残置物撤去費はいくらなのか。
修繕費はいくら見込んでいるのか。
再販売価格をどの程度と考えているのか。
可能な範囲で根拠を確認してみることが大切です。
「事故物件だから安い」という一言だけでは、適正価格かどうか判断できません。
ポイント1｜まず「事故がなかった場合の価格」を知る
事故物件を高く売るために最も重要なポイントの一つが、
通常の不動産としての価値を先に把握することです。
例えば事故物件について、
A社 1,500万円
B社 1,800万円
C社 2,100万円
という買取査定が出たとします。
一見するとC社が最も高いので良さそうです。
しかし、本来の不動産価値が分からなければ、
2,100万円が高いのか安いのか判断できません。
事故等の事情がなければ2,300万円程度の物件なのか。
3,000万円程度の物件なのか。
4,000万円程度の物件なのか。
これによって意味はまったく違います。
土地そのものの価値までなくなるわけではない
特に戸建住宅の場合、土地の価値は重要です。
例えば名古屋市内の住宅地で、
土地50坪。
周辺で土地需要がある。
建物は古い。
室内で事故等があった。
という物件。
事故等の事情によって売却に影響が出る可能性はあります。
しかし、
土地そのものが突然なくなるわけではありません。
立地。
面積。
形状。
道路。
用途。
周辺需要。
など、不動産としての基本的な条件は残っています。
だから、
「事故物件だからいくら」
ではなく、
通常価値を確認したうえで、個別事情を加えて評価する。
この順番が重要です。
ポイント2｜買取査定は1社だけで決めない
事故物件では、不動産会社によって査定価格に大きな差が出ることがあります。
なぜでしょうか。
それは、会社によって出口戦略が違うからです。
例えばA社は、
リフォームして一般住宅として再販売する。
B社は、
投資家へ販売する。
C社は、
建物を利用せず土地として再販売する。
D社は、
自社で賃貸運用する。
同じ物件でも、購入後の利用方法が違えば、出せる価格も変わる可能性があります。
500万円と1,000万円、査定額が倍違うことも「理由」を見る
例えば、
A社 500万円。
B社 700万円。
C社 1,000万円。
となった場合。
単純に、
「C社が一番高いからC社」
と決める前に、条件を確認します。
残置物はそのままでいいのか。
建物は現状でいいのか。
境界について条件はあるのか。
引渡し条件はどうなっているのか。
契約上の条件は何か。
いつ決済できるのか。
価格以外の部分も比較します。
反対に、
「事故物件なので500万円です」
と言われたら、
なぜ500万円なのか
を聞いてみることも大切です。
ポイント3｜特殊清掃をする前に査定する
事故物件を相続した方が最初に考えやすいのが、
「特殊清掃をしないと売れないのでは？」
ということです。
もちろん、衛生面や安全面から早急な対応が必要なケースは別です。
しかし、売却だけを考えた場合、
先に高額な費用をかければ必ず高く売れるとは限りません。
例えば、
現状買取1,500万円。
特殊清掃・残置物撤去150万円。
清掃後買取1,600万円。
だとします。
150万円を支払って100万円しか査定額が上がらないのであれば、売主の手取りという観点では必ずしも有利ではありません。
だから、
特殊清掃業者へ大きな費用を支払う前に、現状での査定価格を確認する。
これが重要です。
ポイント4｜残置物も「全部捨ててから」ではなくていい
相続した事故物件では、
家具。
家電。
衣類。
食器。
布団。
本。
生活用品。
などが大量に残っていることがあります。
売主としては、
「家の中を空っぽにしてからでないと査定できない」
と思うかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
残置物がある状態でも査定自体は可能です。
そして買取条件によっては、
残置物を残したまま引き渡せる可能性
もあります。
100万円払って捨てる前に「そのままならいくらか」を聞く
例えば残置物撤去の見積もりが100万円だったとします。
まず確認したいのは、
「残置物ありなら買取価格はいくらか」
です。
次に、
「残置物を撤去したらいくらになるのか」
を確認します。
現状で2,000万円。
撤去後2,050万円。
なら、100万円を払って撤去する経済的メリットは小さいかもしれません。
反対に、撤去することで販売方法が大きく変わり、価格差が十分に出るなら検討する価値があります。
重要なのは、
捨てることを先に決めないことです。
事故物件買取で見るべきは「買取価格」ではなく「手取り」
ここまでの内容を整理すると、一つの重要な考え方が見えてきます。
例えば、
A社 買取2,000万円
残置物撤去は売主負担100万円
B社 買取1,950万円
残置物はそのままでOK
だったとします。
価格だけならA社が50万円高い。
しかし単純化して考えれば、
A社は実質1,900万円。
B社は1,950万円。
となり、B社の方が50万円有利になる可能性があります。
つまり、
「一番高い査定額」＝「一番手取りが多い」とは限りません。
事故物件の買取では特に、
残置物。
特殊清掃。
修繕。
解体。
測量。
その他の条件。
まで含めて比較する必要があります。
「現状のまま買取」の意味も確認する
不動産会社から、
「現状のまま買い取ります」
と言われた場合も、具体的にどこまで含まれるのか確認しておきましょう。
例えば、
家具は残していいのか。
家電も残していいのか。
室内の荷物はどうするのか。
庭の物置はどうするのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
雨漏りがある場合はどうするのか。
売主側で対応するものは何か。
「現状」という言葉だけでは、双方の認識が違う可能性があります。
契約前に具体的な条件を整理することが大切です。
「早く売りたい」と「安く売っていい」は別
事故物件を所有している方の中には、
「できるだけ早く手放したい」
という方もいます。
特に、
親から突然相続した。
自分は県外に住んでいる。
固定資産税や管理費を払い続けたくない。
室内を見るのがつらい。
近隣への対応が気になる。
という場合、価格よりスピードを優先したいこともあるでしょう。
その場合、買取は有力な選択肢です。
しかし、
早く売りたいからといって、価格を確認しなくてよいわけではありません。
短期間でも、
通常の不動産価値。
仲介した場合の想定価格。
現状買取価格。
売却に必要な費用。
くらいは比較してから判断したいところです。
「事故物件だから買取しかない」と言われたら一度理由を確認する
不動産会社から、
「これは事故物件なので仲介では売れません」
「買取しかありません」
と言われることがあります。
もちろん、物件の状態や売主の希望によって、実際に買取が適しているケースはあります。
しかし、
事故物件＝必ず買取
ではありません。
事情を理解したうえで購入する一般の買主や、投資目的の購入者などが検討する可能性もあります。
そのため、
「なぜ仲介では難しいのか」
「仲介ならどのくらいの価格を想定しているのか」
「どの程度の期間が必要なのか」
を確認してみることが大切です。
買取と仲介の「中間」という売り方もある
必ず、
仲介か。
買取か。
最初からどちらか一つを選ばなければならないわけではありません。
例えば、
まず3か月程度仲介で販売して、決まらなければ買取を検討する。
という考え方もあります。
売主が、
「半年でも1年でも待てる」
のであれば、仲介で高値を狙える可能性があります。
反対に、
「3か月以内に現金化したい」
なら、期限から逆算して買取も準備しておく。
こうすることで、
高く売れる可能性を残しながら、最終的な売却期限も決められます。
前編まとめ｜事故物件の買取で最初にやるべきこと
事故物件を買取してもらうとき、最初から、
「事故物件だから安い」
「買取しかない」
「全部片付けないと売れない」
「特殊清掃しないと査定してもらえない」
と考える必要はありません。
前編で解説した重要ポイントは、
① まず通常の不動産価値を確認する
② 買取査定を1社だけで判断しない
③ 特殊清掃に大きなお金をかける前に査定する
④ 残置物を捨てる前に現状価格を確認する
です。
そして、すべてに共通するのが、
「先にお金を使わない」こと。
事故物件だからといって、
片付ける。
特殊清掃する。
リフォームする。
解体する。
その順番から始める必要はありません。
まず、
現在の状態ならいくらなのか。
を確認する。
そのうえで費用をかけた場合に、どれくらい売却条件が改善するのかを比較します。
後編では残りの、
⑤ リフォーム・解体を先にしない
⑥ 買取価格だけではなく条件と手取りを比較する
⑦ 「事故物件に強い」という言葉だけで買取会社を選ばない
について詳しく解説します。
さらに、
名古屋市16区でも事故物件の買取価格に差が出る理由
マンションと戸建てでは何が違うのか
他社で買取を断られた場合はどうするのか
事故物件を少しでも高く売るための具体的な査定方法
まで踏み込んでいきます。
事故物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。
まずは現在の不動産価値を確認することから始めてください。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。
名古屋市の事故物件・訳あり物件の売却なら、名古屋仏縁不動産へ。
「事故物件を相続したけれど、自分では住む予定がない」
「孤独死があった家をできるだけ早く売却したい」
「不動産会社に相談したら、仲介では難しいので買取しかないと言われた」
「事故物件だから相場の半額になると言われたけれど、本当にそんなに安いの？」
名古屋市で事故物件を所有している方から、このようなご相談をいただくことがあります。
事故物件の売却方法としてよく検討されるのが、不動産会社などによる直接買取です。
一般の購入希望者を探す仲介とは異なり、不動産会社等が買主になるため、条件が合えば比較的早く売却できる可能性があります。
残置物が大量にある。
建物が古い。
室内の状態が悪い。
特殊清掃が必要。
近所にできるだけ知られず売却したい。
このような物件でも、買取という方法が適している場合があります。
しかし、ここで注意したいことがあります。
「事故物件だから買取しかない」と最初から決めつけないことです。
さらに、
「事故物件だから安くても仕方がない」と考えないこと。
事故物件の買取価格が適正なのか判断するためには、まずその不動産が本来どれくらいの価値を持っているのかを知らなければなりません。
今回は、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、事故物件の買取価格が安くなりやすい理由と、少しでも有利な条件で売却するために確認したい7つのポイントを詳しく解説します。
そもそも事故物件の「買取」と「仲介」は何が違う？
最初に整理しておきたいのが、
仲介と買取の違い
です。
事故物件を売却する場合でも、基本的な考え方は一般的な不動産と同じです。
仲介では、不動産会社が売主と購入希望者の間に入り、買主を探します。
一方、買取では不動産会社などが直接買主となります。
この違いによって、
売却価格。
売却期間。
販売方法。
売却前に必要となる対応。
などが変わります。
仲介は「高く売れる可能性」を残せる
例えば、事故等の事情がなければ3,000万円程度で取引される可能性がある住宅を所有していたとします。
事故物件だからといって、必ず1,500万円や2,000万円でなければ売れないとは限りません。
立地。
土地面積。
建物状態。
駅からの距離。
周辺需要。
事故等の内容。
発生からの経過。
購入者がどのように利用するのか。
さまざまな条件によって評価は変わります。
仲介であれば、その物件を理解したうえで購入したい人を探せる可能性があります。
そのため、
売却まである程度時間をかけられる場合には、最初から買取だけに限定しない
という考え方も重要です。
買取は「早さ」と「条件」がメリットになりやすい
一方、買取には仲介とは違うメリットがあります。
例えば、
できるだけ早く現金化したい。
相続した家を長期間管理したくない。
遠方に住んでいる。
残置物を片付けるのが難しい。
建物がかなり老朽化している。
室内の状態が悪い。
一般公開せず売却したい。
このような場合です。
条件によっては、残置物などを含めた現状で売却できる可能性があります。
つまり買取は、
「売却価格だけでなく、時間や手間まで含めて売却する方法」
と考えると分かりやすいでしょう。
なぜ事故物件の買取価格は仲介より安くなりやすいのか？
ここは非常に重要です。
不動産会社から、
「仲介なら2,800万円くらい」
「買取なら2,200万円です」
と言われたとします。
売主からすると、
「600万円も違うの？」
と思うでしょう。
しかし、買取会社は購入した物件をそのまま保有するとは限りません。
購入後、
残置物撤去。
特殊清掃。
修繕。
リフォーム。
管理。
販売活動。
税金や諸経費。
などを負担し、そのうえで再販売するケースがあります。
さらに、
事故物件を再販売しても、すぐ次の買主が見つかるとは限りません。
売れない期間が長くなるリスクもあります。
そのため、こうした費用やリスクを考慮した価格が提示されることがあります。
「買取価格が安い＝悪い業者」とは限らない
ここも誤解されやすいところです。
仲介査定3,000万円。
買取査定2,500万円。
だから、
「500万円安い買取会社は悪い」
ということではありません。
仲介査定と買取査定は、そもそも意味が違います。
仲介査定は、
「市場でこの程度の価格なら購入希望者を探せるのではないか」
という価格。
一方、買取査定は、
「この価格なら自社等で購入できる」
という価格です。
同じ数字として単純比較するのではなく、売却期間や費用、条件まで含めて比較する必要があります。
ただし「事故物件だから半額です」だけなら理由を確認する
買取価格が仲介より低くなりやすいことと、
根拠なく極端に安い価格で売却すること
は別問題です。
例えば、
「事故物件だから通常価格の半額です」
と言われたとします。
その場合は、
なぜ半額なのか。
土地はいくらで評価しているのか。
建物はいくらなのか。
事故等の事情による影響をどの程度見込んでいるのか。
残置物撤去費はいくらなのか。
修繕費はいくら見込んでいるのか。
再販売価格をどの程度と考えているのか。
可能な範囲で根拠を確認してみることが大切です。
「事故物件だから安い」という一言だけでは、適正価格かどうか判断できません。
ポイント1｜まず「事故がなかった場合の価格」を知る
事故物件を高く売るために最も重要なポイントの一つが、
通常の不動産としての価値を先に把握することです。
例えば事故物件について、
A社 1,500万円
B社 1,800万円
C社 2,100万円
という買取査定が出たとします。
一見するとC社が最も高いので良さそうです。
しかし、本来の不動産価値が分からなければ、
2,100万円が高いのか安いのか判断できません。
事故等の事情がなければ2,300万円程度の物件なのか。
3,000万円程度の物件なのか。
4,000万円程度の物件なのか。
これによって意味はまったく違います。
土地そのものの価値までなくなるわけではない
特に戸建住宅の場合、土地の価値は重要です。
例えば名古屋市内の住宅地で、
土地50坪。
周辺で土地需要がある。
建物は古い。
室内で事故等があった。
という物件。
事故等の事情によって売却に影響が出る可能性はあります。
しかし、
土地そのものが突然なくなるわけではありません。
立地。
面積。
形状。
道路。
用途。
周辺需要。
など、不動産としての基本的な条件は残っています。
だから、
「事故物件だからいくら」
ではなく、
通常価値を確認したうえで、個別事情を加えて評価する。
この順番が重要です。
ポイント2｜買取査定は1社だけで決めない
事故物件では、不動産会社によって査定価格に大きな差が出ることがあります。
なぜでしょうか。
それは、会社によって出口戦略が違うからです。
例えばA社は、
リフォームして一般住宅として再販売する。
B社は、
投資家へ販売する。
C社は、
建物を利用せず土地として再販売する。
D社は、
自社で賃貸運用する。
同じ物件でも、購入後の利用方法が違えば、出せる価格も変わる可能性があります。
500万円と1,000万円、査定額が倍違うことも「理由」を見る
例えば、
A社 500万円。
B社 700万円。
C社 1,000万円。
となった場合。
単純に、
「C社が一番高いからC社」
と決める前に、条件を確認します。
残置物はそのままでいいのか。
建物は現状でいいのか。
境界について条件はあるのか。
引渡し条件はどうなっているのか。
契約上の条件は何か。
いつ決済できるのか。
価格以外の部分も比較します。
反対に、
「事故物件なので500万円です」
と言われたら、
なぜ500万円なのか
を聞いてみることも大切です。
ポイント3｜特殊清掃をする前に査定する
事故物件を相続した方が最初に考えやすいのが、
「特殊清掃をしないと売れないのでは？」
ということです。
もちろん、衛生面や安全面から早急な対応が必要なケースは別です。
しかし、売却だけを考えた場合、
先に高額な費用をかければ必ず高く売れるとは限りません。
例えば、
現状買取1,500万円。
特殊清掃・残置物撤去150万円。
清掃後買取1,600万円。
だとします。
150万円を支払って100万円しか査定額が上がらないのであれば、売主の手取りという観点では必ずしも有利ではありません。
だから、
特殊清掃業者へ大きな費用を支払う前に、現状での査定価格を確認する。
これが重要です。
ポイント4｜残置物も「全部捨ててから」ではなくていい
相続した事故物件では、
家具。
家電。
衣類。
食器。
布団。
本。
生活用品。
などが大量に残っていることがあります。
売主としては、
「家の中を空っぽにしてからでないと査定できない」
と思うかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
残置物がある状態でも査定自体は可能です。
そして買取条件によっては、
残置物を残したまま引き渡せる可能性
もあります。
100万円払って捨てる前に「そのままならいくらか」を聞く
例えば残置物撤去の見積もりが100万円だったとします。
まず確認したいのは、
「残置物ありなら買取価格はいくらか」
です。
次に、
「残置物を撤去したらいくらになるのか」
を確認します。
現状で2,000万円。
撤去後2,050万円。
なら、100万円を払って撤去する経済的メリットは小さいかもしれません。
反対に、撤去することで販売方法が大きく変わり、価格差が十分に出るなら検討する価値があります。
重要なのは、
捨てることを先に決めないことです。
事故物件買取で見るべきは「買取価格」ではなく「手取り」
ここまでの内容を整理すると、一つの重要な考え方が見えてきます。
例えば、
A社 買取2,000万円
残置物撤去は売主負担100万円
B社 買取1,950万円
残置物はそのままでOK
だったとします。
価格だけならA社が50万円高い。
しかし単純化して考えれば、
A社は実質1,900万円。
B社は1,950万円。
となり、B社の方が50万円有利になる可能性があります。
つまり、
「一番高い査定額」＝「一番手取りが多い」とは限りません。
事故物件の買取では特に、
残置物。
特殊清掃。
修繕。
解体。
測量。
その他の条件。
まで含めて比較する必要があります。
「現状のまま買取」の意味も確認する
不動産会社から、
「現状のまま買い取ります」
と言われた場合も、具体的にどこまで含まれるのか確認しておきましょう。
例えば、
家具は残していいのか。
家電も残していいのか。
室内の荷物はどうするのか。
庭の物置はどうするのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
雨漏りがある場合はどうするのか。
売主側で対応するものは何か。
「現状」という言葉だけでは、双方の認識が違う可能性があります。
契約前に具体的な条件を整理することが大切です。
「早く売りたい」と「安く売っていい」は別
事故物件を所有している方の中には、
「できるだけ早く手放したい」
という方もいます。
特に、
親から突然相続した。
自分は県外に住んでいる。
固定資産税や管理費を払い続けたくない。
室内を見るのがつらい。
近隣への対応が気になる。
という場合、価格よりスピードを優先したいこともあるでしょう。
その場合、買取は有力な選択肢です。
しかし、
早く売りたいからといって、価格を確認しなくてよいわけではありません。
短期間でも、
通常の不動産価値。
仲介した場合の想定価格。
現状買取価格。
売却に必要な費用。
くらいは比較してから判断したいところです。
「事故物件だから買取しかない」と言われたら一度理由を確認する
不動産会社から、
「これは事故物件なので仲介では売れません」
「買取しかありません」
と言われることがあります。
もちろん、物件の状態や売主の希望によって、実際に買取が適しているケースはあります。
しかし、
事故物件＝必ず買取
ではありません。
事情を理解したうえで購入する一般の買主や、投資目的の購入者などが検討する可能性もあります。
そのため、
「なぜ仲介では難しいのか」
「仲介ならどのくらいの価格を想定しているのか」
「どの程度の期間が必要なのか」
を確認してみることが大切です。
買取と仲介の「中間」という売り方もある
必ず、
仲介か。
買取か。
最初からどちらか一つを選ばなければならないわけではありません。
例えば、
まず3か月程度仲介で販売して、決まらなければ買取を検討する。
という考え方もあります。
売主が、
「半年でも1年でも待てる」
のであれば、仲介で高値を狙える可能性があります。
反対に、
「3か月以内に現金化したい」
なら、期限から逆算して買取も準備しておく。
こうすることで、
高く売れる可能性を残しながら、最終的な売却期限も決められます。
前編まとめ｜事故物件の買取で最初にやるべきこと
事故物件を買取してもらうとき、最初から、
「事故物件だから安い」
「買取しかない」
「全部片付けないと売れない」
「特殊清掃しないと査定してもらえない」
と考える必要はありません。
前編で解説した重要ポイントは、
① まず通常の不動産価値を確認する
② 買取査定を1社だけで判断しない
③ 特殊清掃に大きなお金をかける前に査定する
④ 残置物を捨てる前に現状価格を確認する
です。
そして、すべてに共通するのが、
「先にお金を使わない」こと。
事故物件だからといって、
片付ける。
特殊清掃する。
リフォームする。
解体する。
その順番から始める必要はありません。
まず、
現在の状態ならいくらなのか。
を確認する。
そのうえで費用をかけた場合に、どれくらい売却条件が改善するのかを比較します。
後編では残りの、
⑤ リフォーム・解体を先にしない
⑥ 買取価格だけではなく条件と手取りを比較する
⑦ 「事故物件に強い」という言葉だけで買取会社を選ばない
について詳しく解説します。
さらに、
名古屋市16区でも事故物件の買取価格に差が出る理由
マンションと戸建てでは何が違うのか
他社で買取を断られた場合はどうするのか
事故物件を少しでも高く売るための具体的な査定方法
まで踏み込んでいきます。
事故物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。
まずは現在の不動産価値を確認することから始めてください。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。
名古屋市の事故物件・訳あり物件の売却なら、名古屋仏縁不動産へ。
名古屋で事故物件を買取してもらうには？買取価格が安くなる理由と高く売るための7つのポイント【2026年最新版・後編】
前編では、事故物件を買取してもらう際に重要なポイントとして、
① まず通常の不動産価値を確認する
② 買取査定を1社だけで判断しない
③ 特殊清掃に大きなお金をかける前に査定する
④ 残置物を捨てる前に現状価格を確認する
という4つを解説しました。
事故物件を相続したり、長期間所有していたりすると、
「早く手放したい」
「もう面倒だから安くてもいい」
という気持ちになることがあります。
しかし、そこで焦ってしまうと、本来残っていた不動産の価値まで手放してしまう可能性があります。
事故物件の買取で大切なのは、
事故物件という言葉だけで価格を決めないこと。
そして、
売却するために必要な費用と、売却後に手元へ残る金額をセットで考えること。
です。
後編では残り3つのポイントに加え、名古屋市で事故物件を少しでも有利な条件で売却するための考え方をさらに詳しく解説します。
ポイント5｜リフォーム・解体を先にしない
事故物件を売却するとき、
「室内をきれいにした方が高く売れるだろう」
「古い家だから解体して更地にした方が売れるだろう」
と考える方は少なくありません。
確かに、リフォームや解体によって売却しやすくなる物件はあります。
しかし、
リフォームしたからといって、かけた費用以上に売却価格が上がるとは限りません。
ここが重要です。
300万円のリフォームで300万円以上高くなるとは限らない
例えば、現状の買取価格が2,000万円だったとします。
不動産会社から、
「室内をきれいにすれば売りやすくなるかもしれません」
と言われた。
そこで300万円をかけてリフォームした結果、買取価格が2,150万円になった。
価格だけを見ると150万円上がっています。
しかし、300万円を使って150万円しか上がらなければ、単純計算では売主の手取りは減っています。
もちろん実際の売却では諸条件も考慮する必要がありますが、考え方として重要なのは、
「いくら高く売れるか」ではなく「かけた費用を回収できるか」。
ということです。
買取なら買主側でリフォームすることもある
特に不動産会社等による買取の場合、購入後に買主側でリフォームすることがあります。
それなのに売主が先に、
壁紙を交換する。
床を交換する。
キッチンを交換する。
浴室を交換する。
外壁を塗装する。
といった工事を行っても、買主が再度工事を行えば二重投資になってしまいます。
事故物件を買取してもらうのであれば、
「現状のままならいくらか」
を最初に確認しましょう。
そのうえで、
「200万円かければ300万円以上条件が良くなる」
のであれば検討する。
逆に、
「200万円かけても50万円程度しか変わらない」
のであれば、そのまま売却した方が合理的かもしれません。
解体すれば「事故物件ではなくなる」とは限らない
事故物件の所有者から、
「建物を壊して更地にすれば普通の土地として売れるのでは？」
と相談されることがあります。
しかし、
建物を解体しただけで、過去に起きた事実そのものが消えるわけではありません。
さらに解体には大きな費用がかかります。
木造住宅でも、
建物の大きさ。
前面道路。
重機が入れるか。
残置物。
アスベスト等への対応。
地中埋設物。
などによって費用は変わります。
だから、
「事故物件だから解体」
と自動的に判断するのではなく、
古家付きの状態と、更地にした状態の両方を比較する
ことが大切です。
再建築できるか確認する前に壊さない
さらに注意したいのが、古い住宅です。
一見すると普通の住宅でも、
道路との接し方。
道路の種類。
敷地形状。
その他の法的・物理的条件。
などによって、建て替えに問題を抱えている可能性があります。
そのような物件を、
「古いから」
という理由だけで先に解体してしまうのは慎重に考える必要があります。
現在の建物を利用したい購入者がいる可能性もあります。
事故物件であることに加え、再建築についても問題がある場合には、売却戦略がさらに変わります。
だからこそ、
壊す前に査定する。
これは事故物件売却で非常に重要です。
ポイント6｜買取価格だけではなく「条件」と「最終手取り」を比較する
事故物件を複数社へ査定すると、
A社 2,300万円
B社 2,200万円
C社 2,100万円
という結果になることがあります。
数字だけならA社を選びたくなります。
しかし、本当にA社が最も有利なのでしょうか。
例えばA社では、
残置物撤去100万円。
測量50万円。
一部修繕50万円。
などを売主側で行う条件だったとします。
単純化すると、200万円の費用が必要です。
一方B社は、
残置物を含めて現状のまま2,200万円
という条件。
この場合、表面的な買取価格はA社の方が100万円高くても、最終的な負担まで含めればB社の方が有利になる可能性があります。
「査定額ランキング」で決めない
事故物件を売却するとき、
1位 2,500万円
2位 2,300万円
3位 2,100万円
という数字だけで比較するのはおすすめできません。
確認したいのは、
その金額で本当に買い取るのか。
という点です。
査定段階では高い金額を提示していたものの、
現地確認後。
社内審査後。
契約直前。
などに条件が変わることも考えられます。
だから、
「査定額はいくらですか？」
だけではなく、
「この金額から売主側で負担するものは何ですか？」
と聞いてみることが大切です。
事故物件の買取で確認したい費用
例えば、
残置物撤去。
特殊清掃。
リフォーム。
解体。
測量。
境界に関する対応。
登記。
引越し。
その他売却に必要な費用。
こうした費用を誰が負担するのかによって、最終的な手取りは変わります。
事故物件では、
買取価格－売主負担費用＝実際に比較したい金額
という視点を持ってください。
もちろん税金や仲介の有無など個別の条件もあるため、実際にはさらに確認が必要ですが、
「高く買います」という言葉だけで決めない
ことが重要です。
ポイント7｜「事故物件に強い」という言葉だけで会社を選ばない
最近では、
「事故物件専門」
「訳あり物件専門」
「どんな物件でも買取」
といった言葉を見る機会も増えています。
もちろん、事故物件を取り扱った経験がある会社へ相談することにはメリットがあります。
しかし、
「専門」と書いてあることと、あなたの物件を高く売れることは別問題です。
重要なのは、
なぜこの査定価格なのか。
仲介という選択肢はあるのか。
買取ならなぜこの価格なのか。
土地をどう評価しているのか。
建物をどう評価しているのか。
事故等の事情がどの程度影響しているのか。
購入後どのような活用を想定しているのか。
といった部分を説明できるかどうかです。
「うちは事故物件専門なので半額です」は説明になっていない
例えば通常の不動産価値が3,000万円程度あると考えられる物件について、
「事故物件なので1,500万円です」
と言われたとします。
その場合、
「なぜ1,500万円なのですか？」
と聞いてみてください。
事故等の事情による影響。
建物状態。
再販売に必要な費用。
販売期間。
想定する買主。
土地評価。
これらを踏まえた結果なのか。
それとも単純に、
「事故物件だから半額」
としているのか。
ここは大きな違いです。
事故物件だからという理由だけで、価値が一律に決まるわけではありません。
名古屋市16区でも事故物件の価格は同じではない
名古屋市といっても、不動産市場は一つではありません。
千種区。
東区。
北区。
西区。
中村区。
中区。
昭和区。
瑞穂区。
熱田区。
中川区。
港区。
南区。
守山区。
緑区。
名東区。
天白区。
それぞれ土地価格、住宅需要、交通利便性、物件種別などが異なります。
さらに同じ区内でも、
駅から近いのか。
幹線道路沿いなのか。
住宅地なのか。
商業地なのか。
土地面積はどれくらいなのか。
前面道路はどうなっているのか。
によって評価は変わります。
事故内容より「立地」が強い物件もある
例えば需要の強い場所にある土地。
建物は古く、事故等の事情もある。
それでも、
「この場所なら購入したい」
という人が現れる可能性があります。
反対に事故等の事情が比較的小さくても、
交通利便性が低い。
土地形状が悪い。
建物状態が悪い。
道路条件に問題がある。
となれば、売却に時間がかかる可能性があります。
つまり、
事故物件の売却価格は「事故」だけで決まっているわけではありません。
ここを理解することが非常に重要です。
戸建て事故物件は「土地」と「建物」を分けて考える
名古屋市内の戸建て事故物件を査定するときは、
土地と建物を分けて考える
という視点も重要です。
例えば築50年の木造住宅。
建物自体の評価が小さかったとしても、土地に十分な需要がある可能性があります。
逆に比較的新しい住宅でも、土地条件や立地によって評価は変わります。
事故等の事情だけに注目すると、この土地価値を見落としてしまうことがあります。
だから、
「事故物件としていくらですか？」
ではなく、
「この土地は通常ならどの程度の価値がありますか？」
と聞いてみることをおすすめします。
マンションの事故物件は何を見る？
マンションの場合は戸建てとは少し考え方が変わります。
立地。
築年数。
階数。
方角。
専有面積。
間取り。
管理状態。
管理費。
修繕積立金。
同じマンション内の取引状況。
などを確認します。
同じマンション内で通常の部屋が3,500万円前後で取引されているのに、
事故等の事情があるという理由だけで、
「1,500万円です」
と言われた場合。
もちろん個別事情によって大きく評価が変わる可能性はありますが、
なぜその価格になるのかを確認する材料
にはなります。
事故物件だからという理由だけで、通常相場を見る必要がなくなるわけではありません。
孤独死があった家も一律に判断しない
事故物件の相談で多いのが孤独死です。
しかし、
「孤独死＝すべて同じ状態」
ではありません。
亡くなった状況。
発見までの期間。
室内への影響。
特殊清掃の有無。
建物状態。
その他の事情。
によって状況は異なります。
そのため、
「孤独死だから○％下がる」
という単純な計算だけで判断するのは適切ではありません。
個別の状況と不動産そのものの価値を合わせて考える必要があります。
他社で事故物件の買取を断られたら？
事故物件を売却しようとして、
「当社では取り扱えません」
「買取対象外です」
と言われることがあります。
しかし、
1社が買わない＝売れない
ではありません。
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
戸建てが得意。
マンションが得意。
土地が得意。
収益物件が得意。
再建築不可を扱う。
共有持分を扱う。
事故物件を扱う。
会社によって異なります。
さらに買取の場合は、会社の資金状況や在庫、再販売方法によっても判断が変わる可能性があります。
「買えません」と言われたら理由を聞く
ここでも重要なのは、
なぜ買えないのか。
です。
事故等の事情なのか。
価格なのか。
建物なのか。
道路なのか。
再建築の問題なのか。
共有状態なのか。
権利関係なのか。
会社の買取基準なのか。
原因によって次の方法が変わります。
例えば事故物件だと思っていたら、実際には再建築の問題の方が価格へ大きく影響していた。
ということもあり得ます。
問題を一つの「事故物件」という言葉にまとめないことが大切です。
事故物件＋ゴミ屋敷でも売却できる可能性はある
訳あり不動産では、問題が一つだけとは限りません。
事故物件＋ゴミ屋敷。
事故物件＋空き家。
事故物件＋再建築不可。
事故物件＋共有持分。
事故物件＋相続登記未了。
といったケースがあります。
問題が二つ、三つ重なると、
「これはさすがに売れないだろう」
と思うかもしれません。
しかし、
問題が複数あることと、価値がゼロであることは別です。
まず一つずつ整理します。
「一番価格に影響している問題」は何なのか
例えば、
孤独死があった。
大量の残置物がある。
築50年。
という住宅。
所有者からすると、
「孤独死が一番の問題だ」
と思うかもしれません。
しかし査定してみると、
土地需要が強く、建物はもともと評価が小さい。
そうなれば、売却価格に最も影響しているのは事故等の事情ではなく、別の条件かもしれません。
反対に建物価値が高い住宅なら、室内の状況がより重要になることもあります。
だから、
何が本当に価格を下げているのかを分解する。
これが高く売るためのポイントです。
事故物件を少しでも高く売るための「3つの価格」
名古屋仏縁不動産では、事故物件を売却するときに、できれば次の3つを比較することをおすすめします。
① 事故等の事情がなかった場合の通常価値
まず基準となる不動産価値です。
② 仲介で販売した場合に想定される価格
時間をかけて一般市場へ販売する場合の考え方です。
③ 現状のまま買取してもらう場合の価格
スピードや売却条件を重視した場合の価格です。
この3つが分かれば、
「買取価格が本当に安いのか」
「時間をかけて仲介する意味があるのか」
を比較しやすくなります。
例えば3,000万円・2,700万円・2,400万円ならどうする？
仮に、
通常価値 3,000万円。
事故物件として仲介想定 2,700万円。
現状買取 2,400万円。
だったとします。
300万円の差があります。
ここで、
「300万円違うから絶対仲介」
と判断するのも早いです。
仲介に必要な期間。
残置物撤去費。
修繕費。
管理費。
固定資産税。
マンションなら管理費・修繕積立金。
その他の負担。
を考えます。
逆にほとんど追加費用がなく、時間にも余裕があるなら、仲介に挑戦する価値があるかもしれません。
「高く売る」より「自分に合った売り方」を選ぶ
事故物件の売主によって優先順位は違います。
できるだけ高く売りたい。
3か月以内に売りたい。
近所に知られたくない。
室内を片付けたくない。
遠方なので何度も名古屋へ行けない。
相続人同士で早く整理したい。
どれを優先するかによって、最適な方法も変わります。
だから、
最高価格だけを探すのではなく、自分の優先順位を決める。
ことが重要です。
事故物件買取で安く売らないための7つのポイント
ここで前編・後編をまとめます。
1．事故がなかった場合の通常価値を知る
事故物件という言葉から査定を始めない。
2．買取査定は1社だけで決めない
会社によって出口戦略が違えば、買取価格も変わる可能性があります。
3．特殊清掃前に査定する
費用をかけた以上に価格が上がるとは限りません。
4．残置物を捨てる前に査定する
現状のまま売却できる可能性を確認します。
5．リフォーム・解体を先にしない
直す前、壊す前の価格を知ってから判断します。
6．査定額ではなく最終手取りを比較する
売主側の負担費用まで含めて考えます。
7．「事故物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
価格の根拠や売却方法まで説明できるかを確認します。
この7つです。
結論｜事故物件だから「安く買い取ってもらう」から始めない
事故物件を所有すると、
「売れるだけでもありがたい」
と思ってしまう方がいます。
しかし、その考え方から始める必要はありません。
まず、
普通の不動産だったらいくらなのか。
そこを確認してください。
そして、
仲介ならいくらか。
買取ならいくらか。
現状のままならいくらか。
片付けたらいくらか。
建物を残したらいくらか。
解体したらどうなるのか。
を比較します。
事故物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
そして、
「事故物件だから買取しかない」と決めつける必要もありません。
名古屋で事故物件の買取・売却を考えるなら、まず現状のままご相談ください
名古屋仏縁不動産では、
事故物件。
孤独死物件。
相続した事故物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
他社で売却や買取を断られた不動産。
など、一般的な不動産売却では判断が難しい物件についてご相談いただけます。
家財を全部捨ててからでなくて構いません。
リフォームしてからでなくて構いません。
解体してからでなくて構いません。
現状のまま売却できる可能性があります。
まずは状況を整理することが大切です。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定を。
売却価格だけではなく、
「最終的にいくら手元へ残せるのか」
まで考えながら、仲介と買取の両方から売却方法を検討します。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
前編では、事故物件を買取してもらう際に重要なポイントとして、
① まず通常の不動産価値を確認する
② 買取査定を1社だけで判断しない
③ 特殊清掃に大きなお金をかける前に査定する
④ 残置物を捨てる前に現状価格を確認する
という4つを解説しました。
事故物件を相続したり、長期間所有していたりすると、
「早く手放したい」
「もう面倒だから安くてもいい」
という気持ちになることがあります。
しかし、そこで焦ってしまうと、本来残っていた不動産の価値まで手放してしまう可能性があります。
事故物件の買取で大切なのは、
事故物件という言葉だけで価格を決めないこと。
そして、
売却するために必要な費用と、売却後に手元へ残る金額をセットで考えること。
です。
後編では残り3つのポイントに加え、名古屋市で事故物件を少しでも有利な条件で売却するための考え方をさらに詳しく解説します。
ポイント5｜リフォーム・解体を先にしない
事故物件を売却するとき、
「室内をきれいにした方が高く売れるだろう」
「古い家だから解体して更地にした方が売れるだろう」
と考える方は少なくありません。
確かに、リフォームや解体によって売却しやすくなる物件はあります。
しかし、
リフォームしたからといって、かけた費用以上に売却価格が上がるとは限りません。
ここが重要です。
300万円のリフォームで300万円以上高くなるとは限らない
例えば、現状の買取価格が2,000万円だったとします。
不動産会社から、
「室内をきれいにすれば売りやすくなるかもしれません」
と言われた。
そこで300万円をかけてリフォームした結果、買取価格が2,150万円になった。
価格だけを見ると150万円上がっています。
しかし、300万円を使って150万円しか上がらなければ、単純計算では売主の手取りは減っています。
もちろん実際の売却では諸条件も考慮する必要がありますが、考え方として重要なのは、
「いくら高く売れるか」ではなく「かけた費用を回収できるか」。
ということです。
買取なら買主側でリフォームすることもある
特に不動産会社等による買取の場合、購入後に買主側でリフォームすることがあります。
それなのに売主が先に、
壁紙を交換する。
床を交換する。
キッチンを交換する。
浴室を交換する。
外壁を塗装する。
といった工事を行っても、買主が再度工事を行えば二重投資になってしまいます。
事故物件を買取してもらうのであれば、
「現状のままならいくらか」
を最初に確認しましょう。
そのうえで、
「200万円かければ300万円以上条件が良くなる」
のであれば検討する。
逆に、
「200万円かけても50万円程度しか変わらない」
のであれば、そのまま売却した方が合理的かもしれません。
解体すれば「事故物件ではなくなる」とは限らない
事故物件の所有者から、
「建物を壊して更地にすれば普通の土地として売れるのでは？」
と相談されることがあります。
しかし、
建物を解体しただけで、過去に起きた事実そのものが消えるわけではありません。
さらに解体には大きな費用がかかります。
木造住宅でも、
建物の大きさ。
前面道路。
重機が入れるか。
残置物。
アスベスト等への対応。
地中埋設物。
などによって費用は変わります。
だから、
「事故物件だから解体」
と自動的に判断するのではなく、
古家付きの状態と、更地にした状態の両方を比較する
ことが大切です。
再建築できるか確認する前に壊さない
さらに注意したいのが、古い住宅です。
一見すると普通の住宅でも、
道路との接し方。
道路の種類。
敷地形状。
その他の法的・物理的条件。
などによって、建て替えに問題を抱えている可能性があります。
そのような物件を、
「古いから」
という理由だけで先に解体してしまうのは慎重に考える必要があります。
現在の建物を利用したい購入者がいる可能性もあります。
事故物件であることに加え、再建築についても問題がある場合には、売却戦略がさらに変わります。
だからこそ、
壊す前に査定する。
これは事故物件売却で非常に重要です。
ポイント6｜買取価格だけではなく「条件」と「最終手取り」を比較する
事故物件を複数社へ査定すると、
A社 2,300万円
B社 2,200万円
C社 2,100万円
という結果になることがあります。
数字だけならA社を選びたくなります。
しかし、本当にA社が最も有利なのでしょうか。
例えばA社では、
残置物撤去100万円。
測量50万円。
一部修繕50万円。
などを売主側で行う条件だったとします。
単純化すると、200万円の費用が必要です。
一方B社は、
残置物を含めて現状のまま2,200万円
という条件。
この場合、表面的な買取価格はA社の方が100万円高くても、最終的な負担まで含めればB社の方が有利になる可能性があります。
「査定額ランキング」で決めない
事故物件を売却するとき、
1位 2,500万円
2位 2,300万円
3位 2,100万円
という数字だけで比較するのはおすすめできません。
確認したいのは、
その金額で本当に買い取るのか。
という点です。
査定段階では高い金額を提示していたものの、
現地確認後。
社内審査後。
契約直前。
などに条件が変わることも考えられます。
だから、
「査定額はいくらですか？」
だけではなく、
「この金額から売主側で負担するものは何ですか？」
と聞いてみることが大切です。
事故物件の買取で確認したい費用
例えば、
残置物撤去。
特殊清掃。
リフォーム。
解体。
測量。
境界に関する対応。
登記。
引越し。
その他売却に必要な費用。
こうした費用を誰が負担するのかによって、最終的な手取りは変わります。
事故物件では、
買取価格－売主負担費用＝実際に比較したい金額
という視点を持ってください。
もちろん税金や仲介の有無など個別の条件もあるため、実際にはさらに確認が必要ですが、
「高く買います」という言葉だけで決めない
ことが重要です。
ポイント7｜「事故物件に強い」という言葉だけで会社を選ばない
最近では、
「事故物件専門」
「訳あり物件専門」
「どんな物件でも買取」
といった言葉を見る機会も増えています。
もちろん、事故物件を取り扱った経験がある会社へ相談することにはメリットがあります。
しかし、
「専門」と書いてあることと、あなたの物件を高く売れることは別問題です。
重要なのは、
なぜこの査定価格なのか。
仲介という選択肢はあるのか。
買取ならなぜこの価格なのか。
土地をどう評価しているのか。
建物をどう評価しているのか。
事故等の事情がどの程度影響しているのか。
購入後どのような活用を想定しているのか。
といった部分を説明できるかどうかです。
「うちは事故物件専門なので半額です」は説明になっていない
例えば通常の不動産価値が3,000万円程度あると考えられる物件について、
「事故物件なので1,500万円です」
と言われたとします。
その場合、
「なぜ1,500万円なのですか？」
と聞いてみてください。
事故等の事情による影響。
建物状態。
再販売に必要な費用。
販売期間。
想定する買主。
土地評価。
これらを踏まえた結果なのか。
それとも単純に、
「事故物件だから半額」
としているのか。
ここは大きな違いです。
事故物件だからという理由だけで、価値が一律に決まるわけではありません。
名古屋市16区でも事故物件の価格は同じではない
名古屋市といっても、不動産市場は一つではありません。
千種区。
東区。
北区。
西区。
中村区。
中区。
昭和区。
瑞穂区。
熱田区。
中川区。
港区。
南区。
守山区。
緑区。
名東区。
天白区。
それぞれ土地価格、住宅需要、交通利便性、物件種別などが異なります。
さらに同じ区内でも、
駅から近いのか。
幹線道路沿いなのか。
住宅地なのか。
商業地なのか。
土地面積はどれくらいなのか。
前面道路はどうなっているのか。
によって評価は変わります。
事故内容より「立地」が強い物件もある
例えば需要の強い場所にある土地。
建物は古く、事故等の事情もある。
それでも、
「この場所なら購入したい」
という人が現れる可能性があります。
反対に事故等の事情が比較的小さくても、
交通利便性が低い。
土地形状が悪い。
建物状態が悪い。
道路条件に問題がある。
となれば、売却に時間がかかる可能性があります。
つまり、
事故物件の売却価格は「事故」だけで決まっているわけではありません。
ここを理解することが非常に重要です。
戸建て事故物件は「土地」と「建物」を分けて考える
名古屋市内の戸建て事故物件を査定するときは、
土地と建物を分けて考える
という視点も重要です。
例えば築50年の木造住宅。
建物自体の評価が小さかったとしても、土地に十分な需要がある可能性があります。
逆に比較的新しい住宅でも、土地条件や立地によって評価は変わります。
事故等の事情だけに注目すると、この土地価値を見落としてしまうことがあります。
だから、
「事故物件としていくらですか？」
ではなく、
「この土地は通常ならどの程度の価値がありますか？」
と聞いてみることをおすすめします。
マンションの事故物件は何を見る？
マンションの場合は戸建てとは少し考え方が変わります。
立地。
築年数。
階数。
方角。
専有面積。
間取り。
管理状態。
管理費。
修繕積立金。
同じマンション内の取引状況。
などを確認します。
同じマンション内で通常の部屋が3,500万円前後で取引されているのに、
事故等の事情があるという理由だけで、
「1,500万円です」
と言われた場合。
もちろん個別事情によって大きく評価が変わる可能性はありますが、
なぜその価格になるのかを確認する材料
にはなります。
事故物件だからという理由だけで、通常相場を見る必要がなくなるわけではありません。
孤独死があった家も一律に判断しない
事故物件の相談で多いのが孤独死です。
しかし、
「孤独死＝すべて同じ状態」
ではありません。
亡くなった状況。
発見までの期間。
室内への影響。
特殊清掃の有無。
建物状態。
その他の事情。
によって状況は異なります。
そのため、
「孤独死だから○％下がる」
という単純な計算だけで判断するのは適切ではありません。
個別の状況と不動産そのものの価値を合わせて考える必要があります。
他社で事故物件の買取を断られたら？
事故物件を売却しようとして、
「当社では取り扱えません」
「買取対象外です」
と言われることがあります。
しかし、
1社が買わない＝売れない
ではありません。
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
戸建てが得意。
マンションが得意。
土地が得意。
収益物件が得意。
再建築不可を扱う。
共有持分を扱う。
事故物件を扱う。
会社によって異なります。
さらに買取の場合は、会社の資金状況や在庫、再販売方法によっても判断が変わる可能性があります。
「買えません」と言われたら理由を聞く
ここでも重要なのは、
なぜ買えないのか。
です。
事故等の事情なのか。
価格なのか。
建物なのか。
道路なのか。
再建築の問題なのか。
共有状態なのか。
権利関係なのか。
会社の買取基準なのか。
原因によって次の方法が変わります。
例えば事故物件だと思っていたら、実際には再建築の問題の方が価格へ大きく影響していた。
ということもあり得ます。
問題を一つの「事故物件」という言葉にまとめないことが大切です。
事故物件＋ゴミ屋敷でも売却できる可能性はある
訳あり不動産では、問題が一つだけとは限りません。
事故物件＋ゴミ屋敷。
事故物件＋空き家。
事故物件＋再建築不可。
事故物件＋共有持分。
事故物件＋相続登記未了。
といったケースがあります。
問題が二つ、三つ重なると、
「これはさすがに売れないだろう」
と思うかもしれません。
しかし、
問題が複数あることと、価値がゼロであることは別です。
まず一つずつ整理します。
「一番価格に影響している問題」は何なのか
例えば、
孤独死があった。
大量の残置物がある。
築50年。
という住宅。
所有者からすると、
「孤独死が一番の問題だ」
と思うかもしれません。
しかし査定してみると、
土地需要が強く、建物はもともと評価が小さい。
そうなれば、売却価格に最も影響しているのは事故等の事情ではなく、別の条件かもしれません。
反対に建物価値が高い住宅なら、室内の状況がより重要になることもあります。
だから、
何が本当に価格を下げているのかを分解する。
これが高く売るためのポイントです。
事故物件を少しでも高く売るための「3つの価格」
名古屋仏縁不動産では、事故物件を売却するときに、できれば次の3つを比較することをおすすめします。
① 事故等の事情がなかった場合の通常価値
まず基準となる不動産価値です。
② 仲介で販売した場合に想定される価格
時間をかけて一般市場へ販売する場合の考え方です。
③ 現状のまま買取してもらう場合の価格
スピードや売却条件を重視した場合の価格です。
この3つが分かれば、
「買取価格が本当に安いのか」
「時間をかけて仲介する意味があるのか」
を比較しやすくなります。
例えば3,000万円・2,700万円・2,400万円ならどうする？
仮に、
通常価値 3,000万円。
事故物件として仲介想定 2,700万円。
現状買取 2,400万円。
だったとします。
300万円の差があります。
ここで、
「300万円違うから絶対仲介」
と判断するのも早いです。
仲介に必要な期間。
残置物撤去費。
修繕費。
管理費。
固定資産税。
マンションなら管理費・修繕積立金。
その他の負担。
を考えます。
逆にほとんど追加費用がなく、時間にも余裕があるなら、仲介に挑戦する価値があるかもしれません。
「高く売る」より「自分に合った売り方」を選ぶ
事故物件の売主によって優先順位は違います。
できるだけ高く売りたい。
3か月以内に売りたい。
近所に知られたくない。
室内を片付けたくない。
遠方なので何度も名古屋へ行けない。
相続人同士で早く整理したい。
どれを優先するかによって、最適な方法も変わります。
だから、
最高価格だけを探すのではなく、自分の優先順位を決める。
ことが重要です。
事故物件買取で安く売らないための7つのポイント
ここで前編・後編をまとめます。
1．事故がなかった場合の通常価値を知る
事故物件という言葉から査定を始めない。
2．買取査定は1社だけで決めない
会社によって出口戦略が違えば、買取価格も変わる可能性があります。
3．特殊清掃前に査定する
費用をかけた以上に価格が上がるとは限りません。
4．残置物を捨てる前に査定する
現状のまま売却できる可能性を確認します。
5．リフォーム・解体を先にしない
直す前、壊す前の価格を知ってから判断します。
6．査定額ではなく最終手取りを比較する
売主側の負担費用まで含めて考えます。
7．「事故物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
価格の根拠や売却方法まで説明できるかを確認します。
この7つです。
結論｜事故物件だから「安く買い取ってもらう」から始めない
事故物件を所有すると、
「売れるだけでもありがたい」
と思ってしまう方がいます。
しかし、その考え方から始める必要はありません。
まず、
普通の不動産だったらいくらなのか。
そこを確認してください。
そして、
仲介ならいくらか。
買取ならいくらか。
現状のままならいくらか。
片付けたらいくらか。
建物を残したらいくらか。
解体したらどうなるのか。
を比較します。
事故物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
そして、
「事故物件だから買取しかない」と決めつける必要もありません。
名古屋で事故物件の買取・売却を考えるなら、まず現状のままご相談ください
名古屋仏縁不動産では、
事故物件。
孤独死物件。
相続した事故物件。
ゴミ屋敷。
大量の残置物がある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
他社で売却や買取を断られた不動産。
など、一般的な不動産売却では判断が難しい物件についてご相談いただけます。
家財を全部捨ててからでなくて構いません。
リフォームしてからでなくて構いません。
解体してからでなくて構いません。
現状のまま売却できる可能性があります。
まずは状況を整理することが大切です。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定を。
売却価格だけではなく、
「最終的にいくら手元へ残せるのか」
まで考えながら、仲介と買取の両方から売却方法を検討します。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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