名古屋で事故物件が売れない原因は価格だけじゃない｜半年・1年以上売れない物件の見直し方｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
名古屋で事故物件が売れない原因は価格だけじゃない｜半年・1年以上売れない物件の見直し方
「事故物件を売り出して半年経つのに売れない」
「1年以上販売しているが、問い合わせすらほとんどない」
「不動産会社から値下げを提案され続けている」
「事故物件だから、やっぱり売れないのだろうか」
名古屋で事故物件を売却している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
確かに、価格が高すぎれば不動産は売れにくくなります。
しかし、
事故物件が売れない原因＝価格
とは限りません。
販売方法。
購入対象者。
広告の内容。
事故等の事情の伝え方。
建物状態。
土地の問題。
不動産会社の販売戦略。
こうした別の原因によって売れていない可能性もあります。
それなのに原因を確認せず、
3,000万円。
↓
2,800万円。
↓
2,600万円。
↓
2,400万円。
と値下げだけを続けてしまえば、本来そこまで下げなくても売れた不動産を安く手放してしまう可能性があります。
事故物件が半年、1年以上売れないときに必要なのは、
「もっと安くすること」ではなく、「なぜ売れていないのかを確認すること」
です。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、長期間売れない事故物件を見直すポイントについて詳しく解説します。
「売れない物件」ではなく「今の売り方では売れていない物件」かもしれない
事故物件が長期間売れないと、
「この家には価値がない」
「事故物件だから誰も買わない」
と思ってしまうことがあります。
しかし、半年売れなかったという事実だけで、
今後も絶対に売れない
と決まったわけではありません。
例えば、
販売価格が市場と合っていない。
広告が購入対象者に届いていない。
事故等の事情が整理されていない。
一般住宅としてだけ販売している。
投資家へ情報が届いていない。
土地としての価値を訴求できていない。
不動産会社が事故物件の販売に慣れていない。
といった理由で売れていない可能性があります。
つまり、
物件そのものではなく、売り方に問題があるケースもある
ということです。
まず「どこで止まっているのか」を確認する
売れない事故物件を見直すときに最初に確認したいのが、
購入希望者がどの段階で離脱しているのか
です。
大きく分けると、
①問い合わせがない
②問い合わせはあるが内覧にならない
③内覧はあるが申込みにならない
④申込みや価格交渉はあるが契約にならない
という段階があります。
実は、この4つでは原因がまったく違います。
問い合わせがほとんどない場合
半年販売して、
問い合わせ2件。
内覧0件。
という状態なら、そもそも購入候補者の検討対象に入っていない可能性があります。
考えられるのは、
価格。
広告。
物件写真。
販売方法。
購入対象者。
物件情報の不足。
などです。
この状態で、
「事故物件だから仕方ない」
と判断するのは早すぎます。
まず、
その物件を買う可能性がある人に、情報が届いているのか
を確認する必要があります。
問い合わせはあるのに内覧されない場合
問い合わせは毎月ある。
しかし内覧につながらない。
この場合、購入希望者は広告を見た段階では興味を持っています。
つまり、
価格や立地には一定の魅力を感じている
可能性があります。
ところが詳細を確認した後に検討をやめている。
この場合は、
事故等の事情。
建物状態。
リフォーム費用。
再建築。
残置物。
その他の条件。
など、問い合わせ後に伝えている内容に原因がある可能性があります。
重要なのは、
「何を聞いた後に検討をやめたのか」
を確認することです。
内覧されるのに申込みが入らない場合
内覧はあるのに売れない。
これは非常に重要な情報です。
実際に現地まで見に来るということは、少なくとも価格や立地、基本条件について購入候補に入っている可能性があります。
それでも購入されないのであれば、
室内状態。
臭気。
残置物。
建物の老朽化。
周辺環境。
想定以上の修繕費。
事故等に関する心理的な抵抗。
など、現地を見て初めて分かる部分に原因があるかもしれません。
この場合、
いきなり300万円値下げする前に、
内覧した人がなぜ購入しなかったのか
を確認することが大切です。
価格交渉は入るのに契約にならない場合
「2,800万円なら買わないが、2,500万円なら買いたい」
という具体的な話が何度か出ているのであれば、購入需要そのものは存在しています。
この場合は、
売主様の希望価格と市場評価に差がある可能性があります。
ただし、
1人だけが大幅な値下げを要求しているのか。
複数の購入希望者が似た価格を提示しているのか。
では意味が違います。
複数の購入希望者から同程度の価格を提示されるのであれば、それが市場からの一つの評価として参考になる場合があります。
原因① 販売価格が市場と合っていない
事故物件が売れない原因として、もちろん価格は重要です。
例えば通常の市場価値が3,000万円程度と考えられる物件を、事故等の事情があるにもかかわらず4,000万円で販売していれば、購入者が見つかりにくい可能性があります。
一方で、
事故物件だからという理由だけで必要以上に安くする必要もありません。
大切なのは、
通常ならいくらなのか。
事故等の事情が価格にどう影響するのか。
現在の売出価格は市場と合っているのか。
を分けて考えることです。
「事故物件だから○％値下げ」だけで考えない
事故物件の価格について、
「自殺だから○％」
「孤独死だから○％」
など、一律の割合で考えるのは適切ではありません。
不動産価格は、
立地。
土地面積。
建物。
築年数。
駅距離。
周辺需要。
事故等の内容。
現在の状態。
購入者層。
などによって変わります。
例えば土地需要が高い場所で、購入者が建物を解体して利用することを考えているのであれば、建物内部の状態より土地条件を重視する場合もあります。
事故物件という言葉だけで価格を決めないことが重要です。
原因② 購入対象者を間違えている
事故物件が売れない原因として意外に多いのが、
「誰に売るのか」が曖昧
ということです。
例えば築50年の戸建事故物件を、
「きれいな中古住宅を探しているファミリー」
だけに売ろうとしても、購入者が見つかりにくい可能性があります。
しかし、
リフォーム前提の購入者。
不動産投資家。
買取再販事業者。
土地として利用したい購入者。
隣地所有者。
などに対象を広げれば、評価が変わる可能性があります。
「一般の人が買わない＝売れない」ではない
事故物件の売却で、
「一般のお客さんには難しいです」
と言われることがあります。
仮に一般の住宅購入者から敬遠されやすい物件だったとしても、
それだけで購入者がいないとは限りません。
不動産投資家であれば、
購入価格。
リフォーム費用。
想定賃料。
将来の売却価格。
などから判断します。
土地を探している人なら、
建物よりも土地面積や接道、立地を重視する可能性があります。
購入者によって、
事故等の事情をどの程度重視するかが違う
のです。
原因③ 広告が「事故物件」で終わっている
事故物件を販売するとき、
事故等の事情を適切に整理することは重要です。
しかし、広告全体が、
「事故物件です」
「訳ありです」
「特殊清掃済みです」
という情報だけになってしまえば、不動産本来の魅力が伝わりません。
その物件にも、
駅徒歩○分。
土地○坪。
南向き。
駐車場あり。
商業地域。
角地。
リフォーム歴あり。
賃貸需要あり。
など、通常の不動産として評価できる部分があるかもしれません。
事故等の事情だけでなく、
不動産としての価値をきちんと伝える
ことが重要です。
事故等の事情を隠すという意味ではない
ここで注意したいのは、
事故等の事情を隠して魅力だけ伝えればいい
という意味ではありません。
必要な情報は適切に整理する必要があります。
一方で、
必要以上にセンセーショナルな表現を使って物件価値を自ら下げる必要もありません。
事実は事実として整理する。
そのうえで、
立地。
土地。
建物。
利用方法。
価格。
など、不動産としての情報もしっかり伝える。
このバランスが大切です。
原因④ 事故等の情報が整理されていない
購入希望者から、
「いつの出来事ですか？」
「どのような状況だったのですか？」
「特殊清掃はしていますか？」
「現在、臭いなどは残っていますか？」
と質問されたとき、
「詳しく分かりません」
「たぶん○年前です」
「聞いていません」
という回答ばかりになると、購入者は判断しにくくなります。
事故等の内容そのものより、
分からないことが多いことを不安に感じる購入者
もいます。
そのため、分かる範囲で事実関係を整理しておくことが重要です。
分からないことを推測で答えない
相続した事故物件では、相続人自身も詳しい状況を知らないことがあります。
その場合、
無理に断定する必要はありません。
分かっていること。
確認できていないこと。
資料が残っていること。
を整理します。
例えば、
特殊清掃の請求書。
リフォーム記録。
管理会社とのやり取り。
過去の写真。
などが残っていれば、状況確認の材料になる場合があります。
「分からないことを隠す」のではなく、「何が分かっていて、何が分からないのかを整理する」
という考え方が大切です。
原因⑤ 事故以外の問題を見落としている
事故物件が売れないと、
すべての原因を「事故」に結びつけてしまいがちです。
しかし実際には、
再建築に問題がある。
接道条件が悪い。
境界が不明確。
建物が大きく老朽化している。
雨漏りがある。
残置物が大量にある。
共有名義になっている。
借地である。
土地形状が悪い。
といった、別の問題が隠れている可能性があります。
つまり、
事故物件＋別の訳あり要素
です。
本当に「事故」が一番の原因なのか確認する
例えば、
孤独死があった築50年の戸建住宅。
接道条件に問題がある。
雨漏りもある。
大量の残置物もある。
という物件だったとします。
この物件が売れない場合、
孤独死だけが原因でしょうか。
購入者からすると、
再建築。
建物修繕。
残置物撤去。
などの方が大きな問題になっている可能性もあります。
それなのに、
「事故物件だから500万円値下げしましょう」
だけでは根本的な解決にならない場合があります。
売れない原因を一つずつ分解することが重要です。
原因⑥ 不動産会社の販売方法が物件に合っていない
事故物件は、通常の中古住宅とまったく同じ販売方法だけでは購入者を見つけにくい場合があります。
例えば、
一般住宅購入者だけを探している。
投資家へ紹介していない。
土地としての提案をしていない。
買取業者との比較をしていない。
事故物件を扱った経験が少ない。
という場合です。
半年、1年と売れないのであれば、
現在の不動産会社がどのような販売活動をしているのか
を確認してみましょう。
「広告を出しています」だけでは販売戦略は分からない
不動産会社から、
「インターネットに掲載しています」
と言われても、それだけでは十分な販売戦略か判断できません。
確認したいのは、
どの購入者を狙っているのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
断られた理由は何なのか。
投資家へ紹介したのか。
不動産事業者へ紹介したのか。
土地として検討したのか。
価格変更以外に何をしたのか。
です。
「売れないので値下げしましょう」だけが提案になっていないか
確認してください。
原因⑦ 売却方法そのものが合っていない
事故物件を仲介で1年以上販売している。
しかしほとんど反響がない。
この場合、
価格変更だけではなく、
売却方法そのものを見直す
ことも選択肢になります。
例えば、
一般向け仲介から投資家向けへ。
中古住宅から古家付き土地として。
建物付きから解体渡しの検討へ。
仲介から現状買取の比較へ。
といった方法です。
物件によっては、
「同じ方法で安くする」のではなく、「売り方を変える」
ことで状況が動く可能性があります。
半年以上売れない事故物件は「販売履歴」を確認する
事故物件が長期間売れない場合、まず確認したいのが販売履歴です。
例えば、
最初3,500万円。
3カ月後3,300万円。
半年後3,100万円。
9カ月後2,900万円。
1年後2,700万円。
と値下げしている物件があったとします。
ここで重要なのは、
どの価格帯で、どのくらい反響があったのか
です。
3,500万円では問い合わせ0件。
3,300万円でも0件。
3,100万円で問い合わせ3件。
2,900万円で内覧4件。
なら、購入者の反応が変わった価格帯が見えてきます。
これは次の販売戦略を考えるうえで非常に重要な情報です。
値下げする前に必ず確認したい3つの数字
事故物件が売れないときは、最低でも、
問い合わせ件数
内覧件数
購入申込み・価格交渉件数
を確認してください。
問い合わせ0件なら、広告や価格、ターゲット設定から見直す。
問い合わせ20件、内覧0件なら、詳細説明後に何か問題がある。
内覧10件、申込み0件なら、現地を見た後に購入をやめる理由がある。
申込み3件あるなら、価格や条件調整で成約できる可能性がある。
このように、
数字を見ることで「売れない原因」を推測しやすくなります。
半年売れないからといって、すぐ買取に切り替える必要もない
事故物件が売れないと、
「もう買取しかありません」
と言われることがあります。
しかし、半年売れなかったという理由だけで、必ず買取に切り替える必要があるわけではありません。
まず、
現在の価格は適正なのか。
販売方法は適切なのか。
購入対象者は合っているのか。
広告内容は適切なのか。
事故以外の問題はないのか。
を確認します。
そのうえで、
仲介を続ける場合の想定価格・期間
と
現状買取した場合の価格・条件
を比較すればよいのです。
「事故物件だから売れない」と諦める前に
事故物件が半年、1年以上売れないと、売主様自身が疲れてしまいます。
問い合わせが来ない。
内覧がない。
値下げを繰り返す。
固定資産税等の負担だけ続く。
そうなると、
「もういくらでもいいから売りたい」
と思ってしまうこともあるでしょう。
しかし、その前に一度、
販売をリセットして考えてみてください。
その物件は、
本当に価格だけが原因で売れないのでしょうか。
本当に購入者はいないのでしょうか。
本当に買取しか方法がないのでしょうか。
もしかすると、
「売れない物件」なのではなく、「今の売り方では売れていない物件」なのかもしれません。
「事故物件を売り出して半年経つのに売れない」
「1年以上販売しているが、問い合わせすらほとんどない」
「不動産会社から値下げを提案され続けている」
「事故物件だから、やっぱり売れないのだろうか」
名古屋で事故物件を売却している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
確かに、価格が高すぎれば不動産は売れにくくなります。
しかし、
事故物件が売れない原因＝価格
とは限りません。
販売方法。
購入対象者。
広告の内容。
事故等の事情の伝え方。
建物状態。
土地の問題。
不動産会社の販売戦略。
こうした別の原因によって売れていない可能性もあります。
それなのに原因を確認せず、
3,000万円。
↓
2,800万円。
↓
2,600万円。
↓
2,400万円。
と値下げだけを続けてしまえば、本来そこまで下げなくても売れた不動産を安く手放してしまう可能性があります。
事故物件が半年、1年以上売れないときに必要なのは、
「もっと安くすること」ではなく、「なぜ売れていないのかを確認すること」
です。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、長期間売れない事故物件を見直すポイントについて詳しく解説します。
「売れない物件」ではなく「今の売り方では売れていない物件」かもしれない
事故物件が長期間売れないと、
「この家には価値がない」
「事故物件だから誰も買わない」
と思ってしまうことがあります。
しかし、半年売れなかったという事実だけで、
今後も絶対に売れない
と決まったわけではありません。
例えば、
販売価格が市場と合っていない。
広告が購入対象者に届いていない。
事故等の事情が整理されていない。
一般住宅としてだけ販売している。
投資家へ情報が届いていない。
土地としての価値を訴求できていない。
不動産会社が事故物件の販売に慣れていない。
といった理由で売れていない可能性があります。
つまり、
物件そのものではなく、売り方に問題があるケースもある
ということです。
まず「どこで止まっているのか」を確認する
売れない事故物件を見直すときに最初に確認したいのが、
購入希望者がどの段階で離脱しているのか
です。
大きく分けると、
①問い合わせがない
②問い合わせはあるが内覧にならない
③内覧はあるが申込みにならない
④申込みや価格交渉はあるが契約にならない
という段階があります。
実は、この4つでは原因がまったく違います。
問い合わせがほとんどない場合
半年販売して、
問い合わせ2件。
内覧0件。
という状態なら、そもそも購入候補者の検討対象に入っていない可能性があります。
考えられるのは、
価格。
広告。
物件写真。
販売方法。
購入対象者。
物件情報の不足。
などです。
この状態で、
「事故物件だから仕方ない」
と判断するのは早すぎます。
まず、
その物件を買う可能性がある人に、情報が届いているのか
を確認する必要があります。
問い合わせはあるのに内覧されない場合
問い合わせは毎月ある。
しかし内覧につながらない。
この場合、購入希望者は広告を見た段階では興味を持っています。
つまり、
価格や立地には一定の魅力を感じている
可能性があります。
ところが詳細を確認した後に検討をやめている。
この場合は、
事故等の事情。
建物状態。
リフォーム費用。
再建築。
残置物。
その他の条件。
など、問い合わせ後に伝えている内容に原因がある可能性があります。
重要なのは、
「何を聞いた後に検討をやめたのか」
を確認することです。
内覧されるのに申込みが入らない場合
内覧はあるのに売れない。
これは非常に重要な情報です。
実際に現地まで見に来るということは、少なくとも価格や立地、基本条件について購入候補に入っている可能性があります。
それでも購入されないのであれば、
室内状態。
臭気。
残置物。
建物の老朽化。
周辺環境。
想定以上の修繕費。
事故等に関する心理的な抵抗。
など、現地を見て初めて分かる部分に原因があるかもしれません。
この場合、
いきなり300万円値下げする前に、
内覧した人がなぜ購入しなかったのか
を確認することが大切です。
価格交渉は入るのに契約にならない場合
「2,800万円なら買わないが、2,500万円なら買いたい」
という具体的な話が何度か出ているのであれば、購入需要そのものは存在しています。
この場合は、
売主様の希望価格と市場評価に差がある可能性があります。
ただし、
1人だけが大幅な値下げを要求しているのか。
複数の購入希望者が似た価格を提示しているのか。
では意味が違います。
複数の購入希望者から同程度の価格を提示されるのであれば、それが市場からの一つの評価として参考になる場合があります。
原因① 販売価格が市場と合っていない
事故物件が売れない原因として、もちろん価格は重要です。
例えば通常の市場価値が3,000万円程度と考えられる物件を、事故等の事情があるにもかかわらず4,000万円で販売していれば、購入者が見つかりにくい可能性があります。
一方で、
事故物件だからという理由だけで必要以上に安くする必要もありません。
大切なのは、
通常ならいくらなのか。
事故等の事情が価格にどう影響するのか。
現在の売出価格は市場と合っているのか。
を分けて考えることです。
「事故物件だから○％値下げ」だけで考えない
事故物件の価格について、
「自殺だから○％」
「孤独死だから○％」
など、一律の割合で考えるのは適切ではありません。
不動産価格は、
立地。
土地面積。
建物。
築年数。
駅距離。
周辺需要。
事故等の内容。
現在の状態。
購入者層。
などによって変わります。
例えば土地需要が高い場所で、購入者が建物を解体して利用することを考えているのであれば、建物内部の状態より土地条件を重視する場合もあります。
事故物件という言葉だけで価格を決めないことが重要です。
原因② 購入対象者を間違えている
事故物件が売れない原因として意外に多いのが、
「誰に売るのか」が曖昧
ということです。
例えば築50年の戸建事故物件を、
「きれいな中古住宅を探しているファミリー」
だけに売ろうとしても、購入者が見つかりにくい可能性があります。
しかし、
リフォーム前提の購入者。
不動産投資家。
買取再販事業者。
土地として利用したい購入者。
隣地所有者。
などに対象を広げれば、評価が変わる可能性があります。
「一般の人が買わない＝売れない」ではない
事故物件の売却で、
「一般のお客さんには難しいです」
と言われることがあります。
仮に一般の住宅購入者から敬遠されやすい物件だったとしても、
それだけで購入者がいないとは限りません。
不動産投資家であれば、
購入価格。
リフォーム費用。
想定賃料。
将来の売却価格。
などから判断します。
土地を探している人なら、
建物よりも土地面積や接道、立地を重視する可能性があります。
購入者によって、
事故等の事情をどの程度重視するかが違う
のです。
原因③ 広告が「事故物件」で終わっている
事故物件を販売するとき、
事故等の事情を適切に整理することは重要です。
しかし、広告全体が、
「事故物件です」
「訳ありです」
「特殊清掃済みです」
という情報だけになってしまえば、不動産本来の魅力が伝わりません。
その物件にも、
駅徒歩○分。
土地○坪。
南向き。
駐車場あり。
商業地域。
角地。
リフォーム歴あり。
賃貸需要あり。
など、通常の不動産として評価できる部分があるかもしれません。
事故等の事情だけでなく、
不動産としての価値をきちんと伝える
ことが重要です。
事故等の事情を隠すという意味ではない
ここで注意したいのは、
事故等の事情を隠して魅力だけ伝えればいい
という意味ではありません。
必要な情報は適切に整理する必要があります。
一方で、
必要以上にセンセーショナルな表現を使って物件価値を自ら下げる必要もありません。
事実は事実として整理する。
そのうえで、
立地。
土地。
建物。
利用方法。
価格。
など、不動産としての情報もしっかり伝える。
このバランスが大切です。
原因④ 事故等の情報が整理されていない
購入希望者から、
「いつの出来事ですか？」
「どのような状況だったのですか？」
「特殊清掃はしていますか？」
「現在、臭いなどは残っていますか？」
と質問されたとき、
「詳しく分かりません」
「たぶん○年前です」
「聞いていません」
という回答ばかりになると、購入者は判断しにくくなります。
事故等の内容そのものより、
分からないことが多いことを不安に感じる購入者
もいます。
そのため、分かる範囲で事実関係を整理しておくことが重要です。
分からないことを推測で答えない
相続した事故物件では、相続人自身も詳しい状況を知らないことがあります。
その場合、
無理に断定する必要はありません。
分かっていること。
確認できていないこと。
資料が残っていること。
を整理します。
例えば、
特殊清掃の請求書。
リフォーム記録。
管理会社とのやり取り。
過去の写真。
などが残っていれば、状況確認の材料になる場合があります。
「分からないことを隠す」のではなく、「何が分かっていて、何が分からないのかを整理する」
という考え方が大切です。
原因⑤ 事故以外の問題を見落としている
事故物件が売れないと、
すべての原因を「事故」に結びつけてしまいがちです。
しかし実際には、
再建築に問題がある。
接道条件が悪い。
境界が不明確。
建物が大きく老朽化している。
雨漏りがある。
残置物が大量にある。
共有名義になっている。
借地である。
土地形状が悪い。
といった、別の問題が隠れている可能性があります。
つまり、
事故物件＋別の訳あり要素
です。
本当に「事故」が一番の原因なのか確認する
例えば、
孤独死があった築50年の戸建住宅。
接道条件に問題がある。
雨漏りもある。
大量の残置物もある。
という物件だったとします。
この物件が売れない場合、
孤独死だけが原因でしょうか。
購入者からすると、
再建築。
建物修繕。
残置物撤去。
などの方が大きな問題になっている可能性もあります。
それなのに、
「事故物件だから500万円値下げしましょう」
だけでは根本的な解決にならない場合があります。
売れない原因を一つずつ分解することが重要です。
原因⑥ 不動産会社の販売方法が物件に合っていない
事故物件は、通常の中古住宅とまったく同じ販売方法だけでは購入者を見つけにくい場合があります。
例えば、
一般住宅購入者だけを探している。
投資家へ紹介していない。
土地としての提案をしていない。
買取業者との比較をしていない。
事故物件を扱った経験が少ない。
という場合です。
半年、1年と売れないのであれば、
現在の不動産会社がどのような販売活動をしているのか
を確認してみましょう。
「広告を出しています」だけでは販売戦略は分からない
不動産会社から、
「インターネットに掲載しています」
と言われても、それだけでは十分な販売戦略か判断できません。
確認したいのは、
どの購入者を狙っているのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
断られた理由は何なのか。
投資家へ紹介したのか。
不動産事業者へ紹介したのか。
土地として検討したのか。
価格変更以外に何をしたのか。
です。
「売れないので値下げしましょう」だけが提案になっていないか
確認してください。
原因⑦ 売却方法そのものが合っていない
事故物件を仲介で1年以上販売している。
しかしほとんど反響がない。
この場合、
価格変更だけではなく、
売却方法そのものを見直す
ことも選択肢になります。
例えば、
一般向け仲介から投資家向けへ。
中古住宅から古家付き土地として。
建物付きから解体渡しの検討へ。
仲介から現状買取の比較へ。
といった方法です。
物件によっては、
「同じ方法で安くする」のではなく、「売り方を変える」
ことで状況が動く可能性があります。
半年以上売れない事故物件は「販売履歴」を確認する
事故物件が長期間売れない場合、まず確認したいのが販売履歴です。
例えば、
最初3,500万円。
3カ月後3,300万円。
半年後3,100万円。
9カ月後2,900万円。
1年後2,700万円。
と値下げしている物件があったとします。
ここで重要なのは、
どの価格帯で、どのくらい反響があったのか
です。
3,500万円では問い合わせ0件。
3,300万円でも0件。
3,100万円で問い合わせ3件。
2,900万円で内覧4件。
なら、購入者の反応が変わった価格帯が見えてきます。
これは次の販売戦略を考えるうえで非常に重要な情報です。
値下げする前に必ず確認したい3つの数字
事故物件が売れないときは、最低でも、
問い合わせ件数
内覧件数
購入申込み・価格交渉件数
を確認してください。
問い合わせ0件なら、広告や価格、ターゲット設定から見直す。
問い合わせ20件、内覧0件なら、詳細説明後に何か問題がある。
内覧10件、申込み0件なら、現地を見た後に購入をやめる理由がある。
申込み3件あるなら、価格や条件調整で成約できる可能性がある。
このように、
数字を見ることで「売れない原因」を推測しやすくなります。
半年売れないからといって、すぐ買取に切り替える必要もない
事故物件が売れないと、
「もう買取しかありません」
と言われることがあります。
しかし、半年売れなかったという理由だけで、必ず買取に切り替える必要があるわけではありません。
まず、
現在の価格は適正なのか。
販売方法は適切なのか。
購入対象者は合っているのか。
広告内容は適切なのか。
事故以外の問題はないのか。
を確認します。
そのうえで、
仲介を続ける場合の想定価格・期間
と
現状買取した場合の価格・条件
を比較すればよいのです。
「事故物件だから売れない」と諦める前に
事故物件が半年、1年以上売れないと、売主様自身が疲れてしまいます。
問い合わせが来ない。
内覧がない。
値下げを繰り返す。
固定資産税等の負担だけ続く。
そうなると、
「もういくらでもいいから売りたい」
と思ってしまうこともあるでしょう。
しかし、その前に一度、
販売をリセットして考えてみてください。
その物件は、
本当に価格だけが原因で売れないのでしょうか。
本当に購入者はいないのでしょうか。
本当に買取しか方法がないのでしょうか。
もしかすると、
「売れない物件」なのではなく、「今の売り方では売れていない物件」なのかもしれません。
名古屋で事故物件が売れない原因は価格だけじゃない｜半年・1年以上売れない物件の見直し方【後編】
前編では、事故物件が半年・1年以上売れない場合、
「売れない＝価格が高い」
と単純に判断しないことが重要だと解説しました。
問い合わせがないのか。
問い合わせはあるのに内覧されないのか。
内覧はあるのに申込みがないのか。
価格交渉までは入っているのか。
どこで購入希望者が離脱しているのかによって、見直すべきポイントは違います。
後編ではさらに具体的に、
1年以上売れない事故物件をどう立て直すのか
について解説します。
長期間売れないからといって、ただ値下げを繰り返す必要はありません。
まず販売状況を整理し、売れない原因を見つけ、それに合わせて売却方法を組み直すことが大切です。
1年以上売れない事故物件は一度「販売をリセット」して考える
1年以上販売している事故物件では、これまでの販売方法をそのまま続けても状況が変わらない可能性があります。
例えば、
3,500万円で販売開始。
↓
反響がないので3,300万円。
↓
半年後3,100万円。
↓
さらに2,900万円。
↓
1年経過して2,700万円。
このように値下げだけを続けている場合です。
確かに価格を下げれば、購入対象者が増える可能性はあります。
しかし、
本当に価格だけが原因だったのか
を確認しないまま値下げを続けるのはおすすめできません。
一度これまでの販売活動を整理しましょう。
STEP1 これまでの販売履歴を全部確認する
最初に確認したいのは、
いつから販売しているのか。
最初の売出価格はいくらだったのか。
いつ価格を変更したのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
価格交渉はあったのか。
購入を見送った理由は何だったのか。
です。
例えば、
3,500万円 問い合わせ0件。
3,200万円 問い合わせ1件。
2,980万円 問い合わせ8件、内覧3件。
という結果なら、2,000万円台に入った段階で購入者の反応が大きく変わっています。
反対に、
3,500万円でも問い合わせ10件。
3,200万円でも内覧5件。
しかし申込み0件。
という状態なら、単純に価格だけの問題ではない可能性があります。
販売履歴は、その物件に対する市場からの回答でもあります。
まず数字を整理してください。
STEP2 査定を最初からやり直す
1年以上売れていない場合、一度現在の価格を忘れて査定をやり直す方法があります。
例えば現在2,800万円で販売しているからといって、
「2,800万円が基準」
と考えないことです。
改めて、
事故等の事情がなければいくらなのか。
土地はいくらなのか。
建物はいくらなのか。
事故等の事情は価格にどう影響するのか。
周辺ではどのような物件が売れているのか。
現在の競合物件はいくらなのか。
を確認します。
最初の査定価格が正しかったとは限らない
販売開始時に不動産会社から、
「3,500万円で売れます」
と言われていたとしても、それが必ず正しかったとは限りません。
査定価格は売却を保証する価格ではありません。
また、不動産市場や競合物件の状況も変化します。
だからこそ、
「最初に3,500万円と言われたから、2,800万円なら絶対安い」
とは限りません。
逆に、現在2,800万円まで値下げしているものの、販売方法を変えれば3,000万円前後でも購入者を探せる可能性があるケースも考えられます。
大切なのは、
過去の査定額に縛られず、現在の不動産価値をもう一度確認すること
です。
STEP3 購入者を変えてみる
事故物件が売れないとき、価格を変える前に、
「誰に売ろうとしているのか」
を確認してください。
例えば築45年の事故物件を、
一般のファミリー層だけに中古住宅として販売しているとします。
この場合、
リフォーム前提の購入者。
不動産投資家。
賃貸経営を考えている人。
不動産事業者。
土地を探している人。
隣地所有者。
などへ対象を広げることで、新しい可能性が出てくる場合があります。
建物ではなく「土地」として見たら価値が変わることもある
特に築年数が古い戸建事故物件では、
「中古住宅」
としてだけ考えないことが重要です。
例えば、
建物は築50年。
しかし駅徒歩8分。
土地40坪。
前面道路も比較的良好。
住宅需要もある。
という物件なら、購入者によっては建物内部の状態よりも土地を重視する可能性があります。
その場合、
「事故があった古い家」
としてだけ見せるのではなく、
「土地としてどのような利用価値があるのか」
という視点も必要です。
事故等の事情があるからといって、立地や土地面積までなくなるわけではありません。
STEP4 広告の内容を見直す
半年・1年以上売れていない事故物件では、広告を一度確認してみましょう。
写真は暗くないか。
室内写真がほとんどない。
土地形状が分からない。
間取りが見にくい。
物件の長所が書かれていない。
事故等の情報だけが強調されている。
こうした状態になっていないでしょうか。
もちろん、必要な情報を隠すという意味ではありません。
しかし、
事故等の事情だけがその不動産のすべてではありません。
駅距離。
土地面積。
道路。
周辺環境。
建物の利用可能性。
リフォーム歴。
駐車場。
収益利用。
土地利用。
など、購入者が判断するための情報を整理することが重要です。
「訳あり物件だから写真は適当」でいいわけではない
事故物件やゴミ屋敷などでは、
「どうせ普通の家ではないから」
という理由で広告の見せ方が弱くなることがあります。
しかし、購入希望者はインターネット上で複数の物件を比較しています。
価格が同程度なら、
情報が少ない物件。
写真が分かりにくい物件。
説明が不足している物件。
よりも、
購入判断に必要な情報が整理されている物件
の方が検討しやすいでしょう。
事故物件だからこそ、
「分からない」
を減らすことが重要です。
STEP5 事故等の情報をもう一度整理する
長期間売れていない物件では、事故等についてどのような説明をしているのかも確認します。
例えば、
「事故物件です」
だけでは購入者は判断できません。
一方で、必要以上に刺激的な表現をする必要もありません。
分かる範囲で、
発生時期。
発生場所。
把握している事情。
特殊清掃の有無。
リフォームの有無。
現在の状態。
などを整理します。
分からない部分については、
分からないことを推測で断定しない
ことも大切です。
購入者が判断できるよう、事実関係を整理して伝えることが基本です。
STEP6 内覧した人に「なぜ買わなかったか」を確認する
長期間売れている物件ほど、過去の内覧者は重要な情報源になります。
例えば10組が内覧して、
7組が「臭いが気になる」。
6組が「リフォーム費用が読めない」。
5組が「残置物が多すぎて建物状態が分からない」。
と言っているのであれば、共通した原因が見えてきます。
反対に、
10組とも理由がバラバラなら、特定の問題だけが原因とは言い切れません。
不動産会社に、
「これまで内覧した人は、なぜ購入しなかったのですか？」
と聞いてみてください。
値下げより小さな改善の方が有効な場合もある
例えば3,000万円の物件について、
室内が暗い。
庭木が伸び放題。
玄関まで荷物でいっぱい。
室内の換気がされていない。
という状態だったとします。
この場合、
いきなり300万円値下げするより、
最低限の整理。
換気。
庭木の手入れ。
室内を確認しやすい状態にする。
といった比較的小さな改善で印象が変わる可能性があります。
もちろん、事故物件だからといって高額なリフォームを先に行う必要はありません。
重要なのは、
費用をかけるなら、売却条件の改善につながる可能性があるものだけにする
ことです。
STEP7 不動産会社を見直す
1年以上売れない場合は、
現在依頼している不動産会社の販売活動
も確認しましょう。
事故物件の売却では、
一般住宅としての評価。
土地としての評価。
投資物件としての評価。
買取対象としての評価。
など、複数の角度から考えることが重要です。
現在の不動産会社から、
「値下げしましょう」
しか提案されていないのであれば、
別の不動産会社から意見を聞いてみることも一つの方法です。
不動産会社を変えれば必ず売れるわけではない
もちろん、
不動産会社を変更すれば必ず売れる
というわけではありません。
本当に価格が高すぎる場合もあります。
物件自体に大きな問題がある場合もあります。
重要なのは、
会社を変えることそのものではなく、
これまでとは違う分析や販売方法が提示されるか
です。
例えば、
土地として販売する。
投資家へ紹介する。
価格帯を見直す。
現状買取を比較する。
解体渡しを検討する。
隣地所有者への売却可能性を検討する。
など、新しい選択肢があるか確認します。
STEP8 仲介と買取をもう一度比較する
事故物件を1年以上仲介で販売しているなら、一度買取価格を確認してみるのも方法です。
ここで大切なのは、
「売れなかったから買取にする」
という消極的な考え方だけではありません。
例えば、
仲介なら2,800万円で成約を目指す。
現状買取なら2,500万円。
という条件だったとします。
300万円の差があります。
しかし仲介を続ける場合、
残置物撤去。
修繕。
売却までの維持費。
内覧対応。
価格交渉。
などが必要になる可能性があります。
一方、買取なら現状のまま短期間で売却できる条件が提示されることもあります。
最終的には、
価格・期間・費用・手間を含めて比較する
ことが重要です。
買取価格が安すぎると思ったら理由を確認する
例えば通常市場価値が3,500万円程度と考えられる物件について、
「事故物件なので1,800万円です」
と言われたとします。
その場合、
事故物件だから仕方ない。
とすぐ受け入れる必要はありません。
なぜ1,800万円なのか。
どの程度の工事を想定しているのか。
建物を利用するのか。
解体するのか。
再販売価格をどの程度と考えているのか。
どのようなリスクを見込んでいるのか。
などを確認しましょう。
安いか高いかを判断するには、価格の理由を知ることが必要です。
STEP9 「いつまでに売るか」を決める
事故物件の販売が長期化する理由の一つに、
売却期限が決まっていない
ことがあります。
例えば、
できるだけ高く売りたい。
でも値下げしたくない。
買取は安いから嫌だ。
急いではいない。
という状態のまま2年、3年と経過するケースです。
もちろん、時間をかけて購入者を探すことが悪いわけではありません。
しかし空き家なら、
固定資産税等。
火災保険。
管理。
草木。
建物劣化。
防犯。
などの負担が続く可能性があります。
そこで、
「この価格で○カ月販売する」
という期限を決める方法があります。
売却期限から逆算して戦略を作る
例えば、
最初の3カ月。
希望価格に近い価格で販売。
↓
次の3カ月。
反響を分析して販売方法を修正。
↓
半年経過。
価格や購入対象者を再検討。
↓
一定期間で成約しない場合。
現状買取も比較。
このように最初から出口を決めておけば、
感情的に値下げを繰り返すことを避けやすくなります。
「いつまで待つのか」を決めることも売却戦略の一つです。
STEP10 販売方法を組み直して再スタートする
ここまで確認したら、事故物件の販売方法を改めて組み直します。
確認するのは、
現在の市場価値。
通常時の不動産価値。
事故等の事情。
土地価値。
建物状態。
購入対象者。
広告。
売出価格。
想定成約価格。
仲介と買取。
売却期限。
です。
これらを整理したうえで、
「誰に・いくらで・どのように売るのか」
を決めます。
これが、長期間売れない事故物件を立て直す基本になります。
1年以上売れなかった物件でも再販売できる？
1年以上売れていないと、
「長期間売れ残った履歴があるから、もう無理なのでは？」
と心配になるかもしれません。
確かに、長期間販売されていることを知っている購入者から、
「まだ売れていないなら値下げできるのでは？」
と交渉される可能性はあります。
しかし、
販売期間が長い＝今後絶対に売れない
ではありません。
価格を見直す。
販売会社を見直す。
購入対象者を変える。
広告を作り直す。
物件情報を整理する。
売却方法を変更する。
ことで、改めて市場へ提案できる可能性があります。
値下げするなら「理由のある値下げ」をする
値下げ自体が悪いわけではありません。
市場より高い価格なら、適正な価格へ変更する必要があります。
問題なのは、
理由もなく100万円ずつ下げ続けること
です。
例えば、
3,080万円から2,980万円にすることで検索条件に入る購入者が増える。
競合物件との比較から価格帯を変更する。
購入希望者から複数の価格提示があり市場評価が見えてきた。
など、理由があって価格を変更するのであれば販売戦略になります。
値下げは「売れないから」ではなく、「この価格にする理由があるから」行う。
この考え方が重要です。
事故物件が売れないときにやってはいけないこと
長期間売れないと焦りが出ます。
しかし、
事故物件だから半額にする。
高額なリフォームを始める。
建物をすぐ解体する。
大量の残置物を高額で処分する。
最初に提示された買取価格ですぐ売る。
といった判断を急ぐ必要はありません。
まず、
現状でいくらなのか。
費用をかけたらいくらになるのか。
を比較します。
特に解体は、一度行えば元に戻せません。
捨てる前・直す前・壊す前に査定する。
長期間売れない事故物件でも、この順番は同じです。
名古屋で事故物件が売れないときの10項目チェック
半年・1年以上売れていないなら、次の項目を確認してください。
①現在の価格は市場と合っているか
②通常ならいくらの不動産なのか
③問い合わせは何件あったか
④内覧は何件あったか
⑤購入を断られた理由を把握しているか
⑥事故以外の問題はないか
⑦購入対象者は適切か
⑧広告で不動産の価値を伝えられているか
⑨現在の不動産会社は値下げ以外の提案をしているか
⑩仲介と買取を比較したか
この10項目の中に、売れない原因が隠れている可能性があります。
「売れない」と「売り方が合っていない」は違う
事故物件の売却では、
半年売れない。
1年売れない。
他社で断られた。
問い合わせがない。
という状況になることがあります。
しかし、
売れない不動産
と
現在の売り方では売れていない不動産
は同じではありません。
事故物件だから。
訳あり物件だから。
という言葉だけで諦める前に、
価格。
購入者。
販売方法。
広告。
土地価値。
建物価値。
事故等の事情。
を一度整理してみてください。
まとめ｜事故物件が売れないときは「値下げ」より先に「原因」を探す
事故物件が半年、1年以上売れない場合、
最初にすることは大幅な値下げではありません。
まず、
なぜ売れないのか
を確認します。
問い合わせがない。
内覧されない。
内覧されるが申込みがない。
価格交渉で止まる。
それぞれ原因は違います。
そのうえで、
査定をやり直す。
購入対象者を変える。
広告を見直す。
事故等の情報を整理する。
不動産会社の販売方法を確認する。
仲介と買取を比較する。
売却期限を決める。
という順番で販売戦略を組み直します。
事故物件だから売れないのではなく、今の売り方が物件に合っていない可能性もあります。
安くする前に、まず原因を探してください。
名古屋で半年・1年以上売れない事故物件もご相談ください
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
相続した事故物件。
ゴミ屋敷。
残置物が大量にある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権・底地。
老朽化した空き家。
他社で売却を断られた不動産。
半年・1年以上売れていない事故物件・訳あり物件
などの売却相談を承っています。
「1年以上売り出しているのに売れない」
「値下げばかり提案されている」
「問い合わせがほとんどない」
「他社で買取しか無理と言われた」
「事故物件だから半額と言われた」
「今の不動産会社の売り方でいいのか分からない」
そのような段階からご相談ください。
まず、
なぜ現在売れていないのか
を整理することが大切です。
そのうえで、仲介・買取・現状売却・土地としての販売など、物件に合わせた方法を検討します。
売れない。そう決めるのは、まだ早いかもしれません。
「売れない物件」ではなく、「今の売り方では売れていない物件」かもしれない。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
前編では、事故物件が半年・1年以上売れない場合、
「売れない＝価格が高い」
と単純に判断しないことが重要だと解説しました。
問い合わせがないのか。
問い合わせはあるのに内覧されないのか。
内覧はあるのに申込みがないのか。
価格交渉までは入っているのか。
どこで購入希望者が離脱しているのかによって、見直すべきポイントは違います。
後編ではさらに具体的に、
1年以上売れない事故物件をどう立て直すのか
について解説します。
長期間売れないからといって、ただ値下げを繰り返す必要はありません。
まず販売状況を整理し、売れない原因を見つけ、それに合わせて売却方法を組み直すことが大切です。
1年以上売れない事故物件は一度「販売をリセット」して考える
1年以上販売している事故物件では、これまでの販売方法をそのまま続けても状況が変わらない可能性があります。
例えば、
3,500万円で販売開始。
↓
反響がないので3,300万円。
↓
半年後3,100万円。
↓
さらに2,900万円。
↓
1年経過して2,700万円。
このように値下げだけを続けている場合です。
確かに価格を下げれば、購入対象者が増える可能性はあります。
しかし、
本当に価格だけが原因だったのか
を確認しないまま値下げを続けるのはおすすめできません。
一度これまでの販売活動を整理しましょう。
STEP1 これまでの販売履歴を全部確認する
最初に確認したいのは、
いつから販売しているのか。
最初の売出価格はいくらだったのか。
いつ価格を変更したのか。
問い合わせは何件あったのか。
内覧は何件あったのか。
価格交渉はあったのか。
購入を見送った理由は何だったのか。
です。
例えば、
3,500万円 問い合わせ0件。
3,200万円 問い合わせ1件。
2,980万円 問い合わせ8件、内覧3件。
という結果なら、2,000万円台に入った段階で購入者の反応が大きく変わっています。
反対に、
3,500万円でも問い合わせ10件。
3,200万円でも内覧5件。
しかし申込み0件。
という状態なら、単純に価格だけの問題ではない可能性があります。
販売履歴は、その物件に対する市場からの回答でもあります。
まず数字を整理してください。
STEP2 査定を最初からやり直す
1年以上売れていない場合、一度現在の価格を忘れて査定をやり直す方法があります。
例えば現在2,800万円で販売しているからといって、
「2,800万円が基準」
と考えないことです。
改めて、
事故等の事情がなければいくらなのか。
土地はいくらなのか。
建物はいくらなのか。
事故等の事情は価格にどう影響するのか。
周辺ではどのような物件が売れているのか。
現在の競合物件はいくらなのか。
を確認します。
最初の査定価格が正しかったとは限らない
販売開始時に不動産会社から、
「3,500万円で売れます」
と言われていたとしても、それが必ず正しかったとは限りません。
査定価格は売却を保証する価格ではありません。
また、不動産市場や競合物件の状況も変化します。
だからこそ、
「最初に3,500万円と言われたから、2,800万円なら絶対安い」
とは限りません。
逆に、現在2,800万円まで値下げしているものの、販売方法を変えれば3,000万円前後でも購入者を探せる可能性があるケースも考えられます。
大切なのは、
過去の査定額に縛られず、現在の不動産価値をもう一度確認すること
です。
STEP3 購入者を変えてみる
事故物件が売れないとき、価格を変える前に、
「誰に売ろうとしているのか」
を確認してください。
例えば築45年の事故物件を、
一般のファミリー層だけに中古住宅として販売しているとします。
この場合、
リフォーム前提の購入者。
不動産投資家。
賃貸経営を考えている人。
不動産事業者。
土地を探している人。
隣地所有者。
などへ対象を広げることで、新しい可能性が出てくる場合があります。
建物ではなく「土地」として見たら価値が変わることもある
特に築年数が古い戸建事故物件では、
「中古住宅」
としてだけ考えないことが重要です。
例えば、
建物は築50年。
しかし駅徒歩8分。
土地40坪。
前面道路も比較的良好。
住宅需要もある。
という物件なら、購入者によっては建物内部の状態よりも土地を重視する可能性があります。
その場合、
「事故があった古い家」
としてだけ見せるのではなく、
「土地としてどのような利用価値があるのか」
という視点も必要です。
事故等の事情があるからといって、立地や土地面積までなくなるわけではありません。
STEP4 広告の内容を見直す
半年・1年以上売れていない事故物件では、広告を一度確認してみましょう。
写真は暗くないか。
室内写真がほとんどない。
土地形状が分からない。
間取りが見にくい。
物件の長所が書かれていない。
事故等の情報だけが強調されている。
こうした状態になっていないでしょうか。
もちろん、必要な情報を隠すという意味ではありません。
しかし、
事故等の事情だけがその不動産のすべてではありません。
駅距離。
土地面積。
道路。
周辺環境。
建物の利用可能性。
リフォーム歴。
駐車場。
収益利用。
土地利用。
など、購入者が判断するための情報を整理することが重要です。
「訳あり物件だから写真は適当」でいいわけではない
事故物件やゴミ屋敷などでは、
「どうせ普通の家ではないから」
という理由で広告の見せ方が弱くなることがあります。
しかし、購入希望者はインターネット上で複数の物件を比較しています。
価格が同程度なら、
情報が少ない物件。
写真が分かりにくい物件。
説明が不足している物件。
よりも、
購入判断に必要な情報が整理されている物件
の方が検討しやすいでしょう。
事故物件だからこそ、
「分からない」
を減らすことが重要です。
STEP5 事故等の情報をもう一度整理する
長期間売れていない物件では、事故等についてどのような説明をしているのかも確認します。
例えば、
「事故物件です」
だけでは購入者は判断できません。
一方で、必要以上に刺激的な表現をする必要もありません。
分かる範囲で、
発生時期。
発生場所。
把握している事情。
特殊清掃の有無。
リフォームの有無。
現在の状態。
などを整理します。
分からない部分については、
分からないことを推測で断定しない
ことも大切です。
購入者が判断できるよう、事実関係を整理して伝えることが基本です。
STEP6 内覧した人に「なぜ買わなかったか」を確認する
長期間売れている物件ほど、過去の内覧者は重要な情報源になります。
例えば10組が内覧して、
7組が「臭いが気になる」。
6組が「リフォーム費用が読めない」。
5組が「残置物が多すぎて建物状態が分からない」。
と言っているのであれば、共通した原因が見えてきます。
反対に、
10組とも理由がバラバラなら、特定の問題だけが原因とは言い切れません。
不動産会社に、
「これまで内覧した人は、なぜ購入しなかったのですか？」
と聞いてみてください。
値下げより小さな改善の方が有効な場合もある
例えば3,000万円の物件について、
室内が暗い。
庭木が伸び放題。
玄関まで荷物でいっぱい。
室内の換気がされていない。
という状態だったとします。
この場合、
いきなり300万円値下げするより、
最低限の整理。
換気。
庭木の手入れ。
室内を確認しやすい状態にする。
といった比較的小さな改善で印象が変わる可能性があります。
もちろん、事故物件だからといって高額なリフォームを先に行う必要はありません。
重要なのは、
費用をかけるなら、売却条件の改善につながる可能性があるものだけにする
ことです。
STEP7 不動産会社を見直す
1年以上売れない場合は、
現在依頼している不動産会社の販売活動
も確認しましょう。
事故物件の売却では、
一般住宅としての評価。
土地としての評価。
投資物件としての評価。
買取対象としての評価。
など、複数の角度から考えることが重要です。
現在の不動産会社から、
「値下げしましょう」
しか提案されていないのであれば、
別の不動産会社から意見を聞いてみることも一つの方法です。
不動産会社を変えれば必ず売れるわけではない
もちろん、
不動産会社を変更すれば必ず売れる
というわけではありません。
本当に価格が高すぎる場合もあります。
物件自体に大きな問題がある場合もあります。
重要なのは、
会社を変えることそのものではなく、
これまでとは違う分析や販売方法が提示されるか
です。
例えば、
土地として販売する。
投資家へ紹介する。
価格帯を見直す。
現状買取を比較する。
解体渡しを検討する。
隣地所有者への売却可能性を検討する。
など、新しい選択肢があるか確認します。
STEP8 仲介と買取をもう一度比較する
事故物件を1年以上仲介で販売しているなら、一度買取価格を確認してみるのも方法です。
ここで大切なのは、
「売れなかったから買取にする」
という消極的な考え方だけではありません。
例えば、
仲介なら2,800万円で成約を目指す。
現状買取なら2,500万円。
という条件だったとします。
300万円の差があります。
しかし仲介を続ける場合、
残置物撤去。
修繕。
売却までの維持費。
内覧対応。
価格交渉。
などが必要になる可能性があります。
一方、買取なら現状のまま短期間で売却できる条件が提示されることもあります。
最終的には、
価格・期間・費用・手間を含めて比較する
ことが重要です。
買取価格が安すぎると思ったら理由を確認する
例えば通常市場価値が3,500万円程度と考えられる物件について、
「事故物件なので1,800万円です」
と言われたとします。
その場合、
事故物件だから仕方ない。
とすぐ受け入れる必要はありません。
なぜ1,800万円なのか。
どの程度の工事を想定しているのか。
建物を利用するのか。
解体するのか。
再販売価格をどの程度と考えているのか。
どのようなリスクを見込んでいるのか。
などを確認しましょう。
安いか高いかを判断するには、価格の理由を知ることが必要です。
STEP9 「いつまでに売るか」を決める
事故物件の販売が長期化する理由の一つに、
売却期限が決まっていない
ことがあります。
例えば、
できるだけ高く売りたい。
でも値下げしたくない。
買取は安いから嫌だ。
急いではいない。
という状態のまま2年、3年と経過するケースです。
もちろん、時間をかけて購入者を探すことが悪いわけではありません。
しかし空き家なら、
固定資産税等。
火災保険。
管理。
草木。
建物劣化。
防犯。
などの負担が続く可能性があります。
そこで、
「この価格で○カ月販売する」
という期限を決める方法があります。
売却期限から逆算して戦略を作る
例えば、
最初の3カ月。
希望価格に近い価格で販売。
↓
次の3カ月。
反響を分析して販売方法を修正。
↓
半年経過。
価格や購入対象者を再検討。
↓
一定期間で成約しない場合。
現状買取も比較。
このように最初から出口を決めておけば、
感情的に値下げを繰り返すことを避けやすくなります。
「いつまで待つのか」を決めることも売却戦略の一つです。
STEP10 販売方法を組み直して再スタートする
ここまで確認したら、事故物件の販売方法を改めて組み直します。
確認するのは、
現在の市場価値。
通常時の不動産価値。
事故等の事情。
土地価値。
建物状態。
購入対象者。
広告。
売出価格。
想定成約価格。
仲介と買取。
売却期限。
です。
これらを整理したうえで、
「誰に・いくらで・どのように売るのか」
を決めます。
これが、長期間売れない事故物件を立て直す基本になります。
1年以上売れなかった物件でも再販売できる？
1年以上売れていないと、
「長期間売れ残った履歴があるから、もう無理なのでは？」
と心配になるかもしれません。
確かに、長期間販売されていることを知っている購入者から、
「まだ売れていないなら値下げできるのでは？」
と交渉される可能性はあります。
しかし、
販売期間が長い＝今後絶対に売れない
ではありません。
価格を見直す。
販売会社を見直す。
購入対象者を変える。
広告を作り直す。
物件情報を整理する。
売却方法を変更する。
ことで、改めて市場へ提案できる可能性があります。
値下げするなら「理由のある値下げ」をする
値下げ自体が悪いわけではありません。
市場より高い価格なら、適正な価格へ変更する必要があります。
問題なのは、
理由もなく100万円ずつ下げ続けること
です。
例えば、
3,080万円から2,980万円にすることで検索条件に入る購入者が増える。
競合物件との比較から価格帯を変更する。
購入希望者から複数の価格提示があり市場評価が見えてきた。
など、理由があって価格を変更するのであれば販売戦略になります。
値下げは「売れないから」ではなく、「この価格にする理由があるから」行う。
この考え方が重要です。
事故物件が売れないときにやってはいけないこと
長期間売れないと焦りが出ます。
しかし、
事故物件だから半額にする。
高額なリフォームを始める。
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大量の残置物を高額で処分する。
最初に提示された買取価格ですぐ売る。
といった判断を急ぐ必要はありません。
まず、
現状でいくらなのか。
費用をかけたらいくらになるのか。
を比較します。
特に解体は、一度行えば元に戻せません。
捨てる前・直す前・壊す前に査定する。
長期間売れない事故物件でも、この順番は同じです。
名古屋で事故物件が売れないときの10項目チェック
半年・1年以上売れていないなら、次の項目を確認してください。
①現在の価格は市場と合っているか
②通常ならいくらの不動産なのか
③問い合わせは何件あったか
④内覧は何件あったか
⑤購入を断られた理由を把握しているか
⑥事故以外の問題はないか
⑦購入対象者は適切か
⑧広告で不動産の価値を伝えられているか
⑨現在の不動産会社は値下げ以外の提案をしているか
⑩仲介と買取を比較したか
この10項目の中に、売れない原因が隠れている可能性があります。
「売れない」と「売り方が合っていない」は違う
事故物件の売却では、
半年売れない。
1年売れない。
他社で断られた。
問い合わせがない。
という状況になることがあります。
しかし、
売れない不動産
と
現在の売り方では売れていない不動産
は同じではありません。
事故物件だから。
訳あり物件だから。
という言葉だけで諦める前に、
価格。
購入者。
販売方法。
広告。
土地価値。
建物価値。
事故等の事情。
を一度整理してみてください。
まとめ｜事故物件が売れないときは「値下げ」より先に「原因」を探す
事故物件が半年、1年以上売れない場合、
最初にすることは大幅な値下げではありません。
まず、
なぜ売れないのか
を確認します。
問い合わせがない。
内覧されない。
内覧されるが申込みがない。
価格交渉で止まる。
それぞれ原因は違います。
そのうえで、
査定をやり直す。
購入対象者を変える。
広告を見直す。
事故等の情報を整理する。
不動産会社の販売方法を確認する。
仲介と買取を比較する。
売却期限を決める。
という順番で販売戦略を組み直します。
事故物件だから売れないのではなく、今の売り方が物件に合っていない可能性もあります。
安くする前に、まず原因を探してください。
名古屋で半年・1年以上売れない事故物件もご相談ください
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に愛知県全域で、
事故物件。
孤独死物件。
相続した事故物件。
ゴミ屋敷。
残置物が大量にある住宅。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権・底地。
老朽化した空き家。
他社で売却を断られた不動産。
半年・1年以上売れていない事故物件・訳あり物件
などの売却相談を承っています。
「1年以上売り出しているのに売れない」
「値下げばかり提案されている」
「問い合わせがほとんどない」
「他社で買取しか無理と言われた」
「事故物件だから半額と言われた」
「今の不動産会社の売り方でいいのか分からない」
そのような段階からご相談ください。
まず、
なぜ現在売れていないのか
を整理することが大切です。
そのうえで、仲介・買取・現状売却・土地としての販売など、物件に合わせた方法を検討します。
売れない。そう決めるのは、まだ早いかもしれません。
「売れない物件」ではなく、「今の売り方では売れていない物件」かもしれない。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
事故物件・訳あり物件の売却を、専門的な知見で支援します。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
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名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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