事故物件の査定額はどう決まる？名古屋で事故物件を安く売らないために知っておきたい10の査定ポイント｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）

「事故物件だから、普通の家の半額くらいになります」
「孤独死があったので、かなり安くしないと売れません」
「事故物件は一般の人には売れないので、買取しかできません」
事故物件の売却を検討して、このような説明を受けた方もいるのではないでしょうか。
しかし、事故物件の査定価格は、
「通常価格から一律○％値下げする」
という単純な方法で決まるものではありません。
同じ名古屋市内の事故物件でも、
立地。
土地面積。
駅からの距離。
建物の築年数。
建物状態。
事故等の内容。
発見までの状況。
特殊清掃の有無。
その後の利用状況。
購入者からの需要。
などによって評価は変わります。
さらに、
仲介で売却するのか、買取で売却するのか
によっても提示される価格は異なります。
事故物件だからという理由だけで安い査定を受け入れてしまうと、本来残っている不動産価値まで見落としてしまう可能性があります。
この記事では、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、
事故物件の査定額を見るときに確認したい10のポイント
を詳しく解説します。
「事故物件だから仕方がない」と安く手放してしまう前に、ぜひ確認してください。
事故物件の査定で最初に確認するべきこと
事故物件の査定で最も大切なのは、
いきなり事故等の事情による減額から考えないこと
です。
最初に確認したいのは、
「事故等の事情がなかったとしたら、この不動産はいくらなのか」
ということです。
例えば、通常であれば3,500万円程度と考えられる不動産があったとします。
そこから、
事故等の内容。
建物状態。
購入者への影響。
周辺需要。
などを個別に検討していきます。
ところが最初から、
「事故物件だから2,000万円」
と言われてしまうと、
通常ならいくらなのか。
なぜ1,500万円低くなるのか。
その金額にどのような根拠があるのか。
が分かりません。
事故物件の査定では、
通常の不動産価値と、事故等の事情による影響を分けて考える
ことが重要です。
「事故物件だから半額」という決まりはない
事故物件についてインターネットで調べると、
「事故物件は○％安くなる」
「自殺なら○％」
「事件なら○％」
などの情報を見かけることがあります。
しかし、実際の不動産は一つひとつ条件が違います。
例えば同じような出来事があった住宅でも、
名古屋市中心部の駅徒歩圏にある土地と、郊外にある土地では不動産そのものの需要が違います。
マンションと戸建住宅でも違います。
築5年と築50年でも違います。
そのため、
事故等の内容だけを見て、一律に何％下がると決めることはできません。
事故物件の査定で重要なのは、パーセンテージではなく、
「なぜこの査定額になったのか」
を確認することです。
査定ポイント① まず通常の市場価格を確認する
事故物件の査定で最初に見るのが、
事故等の事情がなかった場合の市場価値
です。
通常の不動産査定と同じように、
周辺の取引状況。
土地面積。
建物面積。
築年数。
駅距離。
道路条件。
用途地域。
土地形状。
マンションなら階数・方角・管理状況。
などを確認します。
ここで仮に、
「通常であれば3,500万円程度」
という基準ができたとします。
そこから初めて事故等の個別事情を考えます。
この基準がなければ、事故物件として提示された査定価格が高いのか安いのか判断できません。
売出価格だけではなく成約価格も重要
査定をするときに注意したいのが、
売出価格と成約価格は違う
ということです。
例えば近隣で3,800万円の中古住宅が販売されていても、その住宅が実際に3,800万円で成約するとは限りません。
売出価格は売主様の希望価格を含んでいることがあります。
査定では、現在販売されている物件だけでなく、確認できる実際の取引状況なども参考にしながら価格を考える必要があります。
事故物件の場合も同じです。
「近所で4,000万円で売り出されているから、この事故物件も4,000万円」
とは限りません。
反対に、
「事故物件だから近所の半額」
とも限りません。
まず通常の市場価値を丁寧に調べることがスタートです。
査定ポイント② 土地そのものの価値
戸建住宅の事故物件では、建物内で発生した出来事に意識が集中しがちです。
しかし、不動産には土地があります。
そして、
事故等の事情があっても土地の立地条件そのものが消えるわけではありません。
例えば、
駅から近い。
商業施設が近い。
住宅需要がある。
前面道路が広い。
土地形状が良い。
まとまった面積がある。
商業利用できる。
収益物件用地として検討できる。
といった土地には、それ自体の価値があります。
特に建物が古く、土地価格が不動産価値の大部分を占める物件では、土地評価をしっかり確認することが重要です。
「事故物件だから土地まで価値がない」は違う
例えば築50年の戸建住宅で、建物の評価がそれほど高くないケースを考えてみましょう。
通常時の査定が、
土地3,000万円。
建物100万円。
合計3,100万円。
だったとします。
このような物件について、
「建物内で事故等があったから不動産全体の価値がほとんどない」
と考えるのは早すぎます。
土地としてどの程度の需要があるのか。
建物付きで購入する人がいるのか。
更地にした場合どうなるのか。
などを確認する必要があります。
事故等の事情と土地価値を混同しないこと。
これは事故物件を安く売らないための重要なポイントです。
査定ポイント③ 立地と周辺需要
同じ事故物件でも、立地によって売却のしやすさは大きく変わります。
名古屋市には16区あり、さらに同じ区の中でも需要は異なります。
駅徒歩圏なのか。
地下鉄やJR、名鉄などを利用しやすいのか。
住宅地なのか。
商業地なのか。
学校やスーパーなど生活施設が近いのか。
駐車場を確保できるのか。
周辺でどのような不動産が売買されているのか。
こうした条件によって購入希望者の数が変わります。
事故等の事情があったとしても、
「それでもこの場所なら欲しい」
という購入者がいる立地であれば、売却の可能性はあります。
名古屋市16区を一括りにしない
例えば、
千種区・東区・中区のような都心部やその周辺。
昭和区・瑞穂区・名東区・天白区などの住宅エリア。
中村区・西区・北区・中川区・港区・南区・守山区・緑区・熱田区など。
それぞれ土地の利用方法や購入者層が異なります。
さらに、
「○○区だから高い」
「○○区だから安い」
と単純に判断することもできません。
同じ区でも駅から徒歩5分と徒歩25分では条件が違います。
大通り沿いと住宅街でも違います。
事故物件を査定するときは、
名古屋市全体ではなく、その物件がある場所の需要を見る
ことが大切です。
査定ポイント④ 建物の築年数と現在の状態
事故物件の査定では、事故等の事情だけでなく建物状態も重要です。
例えば、
築年数。
構造。
雨漏り。
シロアリ被害。
給排水設備。
外壁。
屋根。
内装。
過去のリフォーム。
空き家期間。
などを確認します。
同じ築30年でも、
定期的に修繕されている住宅と、10年以上ほとんど管理されていない住宅では評価が違います。
事故等の事情とは別に、
建物としてあとどの程度利用できるのか
を確認する必要があります。
特殊清掃したから建物価値がゼロになるわけではない
孤独死などによって特殊清掃が行われた物件では、
「もう建物には価値がない」
と思われる方もいます。
しかし、特殊清掃を行ったという事実だけで建物価値が自動的にゼロになるわけではありません。
重要なのは、
現在どのような状態なのか。
どこまで清掃・修繕されているのか。
臭気などの問題が残っていないか。
建物自体にどの程度の利用価値があるのか。
です。
反対に、見た目がきれいでも、建物自体に大きな不具合があれば修繕費を考慮する必要があります。
事故等の事情と建物状態は分けて評価する。
これも重要です。
査定ポイント⑤ 事故等の内容
ここで初めて、事故等の具体的な事情を確認します。
一般に「事故物件」と呼ばれていても、その内容はさまざまです。
例えば、
自然死。
病死。
日常生活上の事故。
孤独死。
自殺。
事件。
などがあります。
人の死があった住宅をすべて同じ条件で評価するわけではありません。
特に、
死亡原因。
どこで発生したのか。
どのような状態で発見されたのか。
発見までの期間。
特殊清掃が必要だったのか。
事件性があったのか。
その後どのように利用されているのか。
などを整理します。
重要なのは、
「事故物件」という言葉だけで査定しないこと
です。
「孤独死＝必ず大幅減額」とは限らない
高齢化や単身世帯の増加により、自宅で亡くなるケースは珍しいことではありません。
そのため、
「室内で人が亡くなった」
という一点だけで、すべて同じ事故物件として扱うのは適切ではありません。
自然死だったのか。
発見が早かったのか。
特殊清掃が必要だったのか。
建物にどのような影響があったのか。
などを確認します。
孤独死という言葉だけで、
「通常価格の半額」
などと決めるのではなく、個別事情を整理して査定することが大切です。
査定ポイント⑥ 発見状況と特殊清掃の有無
同じ自然死でも、発見までの状況によって物件への影響が異なる場合があります。
例えば、亡くなった後すぐに発見されたケースと、一定期間が経過して特殊清掃が必要になったケースでは、建物の状態や購入希望者が受ける印象も違う可能性があります。
そのため査定時には、
いつ頃発生したのか。
いつ発見されたのか。
特殊清掃を行ったのか。
どこまで清掃したのか。
床や壁などを交換したのか。
臭気対策を行ったのか。
現在どのような状態なのか。
などを確認します。
特殊清掃業者の作業報告書や請求書などが残っている場合は、捨てずに保管しておくと状況整理に役立ちます。
査定ポイント⑦ 事故等の発生から現在までの状況
事故等が発生してから現在まで、その不動産がどのように使われてきたのかも確認します。
事故等の発生後、
ずっと空き家なのか。
リフォームしたのか。
誰かが居住したのか。
賃貸として利用されたのか。
売却活動をしたことがあるのか。
などです。
ここで注意したいのは、
「何年経過したから事故等の事情が自動的になくなる」
と単純に考えないことです。
売買取引では、経過年数だけで一律に判断できるものではありません。
査定価格についても、
「10年前だから影響ゼロ」
「去年だから必ず○％減額」
という単純な計算ではなく、物件ごとに考える必要があります。
査定ポイント⑧ 購入希望者がどれくらいいるか
不動産価格を考えるうえで非常に重要なのが、
需要です。
事故物件であっても、
その価格なら購入したい。
その立地なら検討したい。
リフォーム前提なら欲しい。
投資用としてなら検討できる。
土地として欲しい。
という購入者が複数いれば、売却条件は変わってきます。
反対に、通常の不動産でも購入希望者がほとんどいなければ、希望価格での売却は難しくなります。
つまり、
事故物件だから安いのではなく、最終的には「その条件で買いたい人がいるか」が重要
なのです。
一般の住宅購入者だけが買主ではない
事故物件を査定するとき、
一般の住宅購入者だけを想定する必要はありません。
物件によっては、
不動産投資家。
リフォーム事業者。
不動産買取会社。
土地を探している事業者。
隣地所有者。
などが購入候補になる場合があります。
例えば建物を使用しない購入者であれば、建物の内装状態より土地条件を重視するかもしれません。
投資家なら、購入価格とリフォーム費用、将来の賃料などから判断するでしょう。
誰に売るかによって、その不動産の評価ポイントは変わります。
査定ポイント⑨ 仲介査定と買取査定を混同しない
事故物件の査定を受けると、
A社3,000万円。
B社2,700万円。
C社2,200万円。
というように、会社によって大きな差が出ることがあります。
ここで最初に確認したいのが、
それは仲介査定なのか、買取査定なのか
ということです。
仲介査定は、購入希望者を探して市場で売却することを前提とした価格です。
一方、買取査定は、不動産会社等が直接購入する価格です。
買取では、購入後の保有コストや修繕、再販売などを見込んで価格を判断するため、仲介による想定成約価格とは考え方が異なります。
そのため、
仲介3,000万円と買取2,300万円を並べて「700万円安い」とだけ判断するのは適切ではありません。
売却期間や条件、必要経費なども含めて比較します。
査定ポイント⑩ 最終的な手取り額
事故物件の査定で最後に確認したいのが、
売主様の手元に最終的にいくら残るのか
です。
例えば、
A案
仲介で3,000万円。
B案
買取で2,700万円。
なら、A案の方が300万円高く見えます。
しかし仲介で売却するために、
残置物撤去。
リフォーム。
解体。
測量。
その他の作業。
などが必要になる場合があります。
一方、買取では現状のまま引渡しできる条件が提示されることもあります。
そのため比較するべきなのは、
査定価格そのものではなく、必要費用を差し引いた最終的な手取り
です。
事故物件の査定で絶対に確認したい質問
査定を受けたら、不動産会社へこう聞いてみてください。
「事故等がなかった場合、この物件はいくらですか？」
そして、
「そこから、なぜこの査定価格になるのですか？」
この2つは非常に重要です。
例えば、
通常価格3,500万円。
事故物件として2,400万円。
と言われたのであれば、
なぜ1,100万円違うのか。
その理由を確認します。
「事故物件だからです」
だけではなく、
土地評価。
建物評価。
事故等の事情。
想定する購入者。
必要な修繕。
販売方法。
など、具体的な説明があるかを確認してください。
「事故物件だから安い」では査定理由にならない
事故物件の査定で大切なのは、
価格そのものより、その価格になった理由です。
3,000万円という査定でも、根拠がなければ実際に売れるとは限りません。
反対に2,500万円という査定でも、
周辺成約事例。
土地評価。
建物状態。
事故等の事情。
購入者需要。
などを具体的に説明できるのであれば、判断材料になります。
そして、
一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社
とも限りません。
ここが事故物件の査定で非常に重要なポイントです。
次回後編｜査定額が会社によって1,000万円違うのはなぜ？
ここまで、事故物件の査定額を決める10のポイントを解説してきました。
しかし実際に複数社へ査定を依頼すると、
「会社によって査定額が全然違う」
ということがあります。
例えば、
A社　2,000万円。
B社　2,600万円。
C社　3,200万円。
同じ事故物件なのに、1,000万円以上違うことも考えられます。
では、
一番高いC社を選べばいいのでしょうか？
必ずしもそうとは限りません。
後編では、
査定額が会社によって違う理由
高すぎる仲介査定に注意する理由
買取価格が低くなる仕組み
「事故物件だから半額」と言われた場合の考え方
査定前に片付け・リフォーム・解体をするべきか
名古屋で事故物件を安く売らないための査定会社の選び方
まで、さらに詳しく解説します。
事故物件だからといって、最初から価値を低く考える必要はありません。
まず通常の価値を知る。
次に事故等の事情を整理する。
そして、なぜその査定額になるのかを確認する。
この順番が、事故物件を安く手放さないための第一歩です。