【2026年最新版】名古屋市で相続した不動産が売れない！相続人不明・遺産分割トラブル・共有名義・空き家放置など、訳あり物件の売却方法を徹底解説｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
【2026年最新版】名古屋市で相続した不動産が売れない！相続人不明・遺産分割トラブル・共有名義・空き家放置など、訳あり物件の売却方法を徹底解説
【前編】相続不動産が売れない7つの原因と解決への第一歩｜名古屋仏縁不動産
はじめに｜名古屋市で相続した不動産が売れずに困っていませんか？
「親から名古屋市内の実家を相続したけれど、どうすれば売却できるのかわからない」
「兄弟で不動産を相続したものの、売却するかどうかで意見がまとまらない」
「何十年も前に亡くなった祖父の名義になっていて、相続人が誰なのかもわからない」
「空き家を相続したけれど、建物が古く、不動産会社から売却は難しいと言われた」
このような悩みを抱えている方は、決して少なくありません。
名古屋市内には、親や祖父母から引き継いだものの、さまざまな事情によって売却できずにいる不動産があります。
特に問題になりやすいのが、相続人同士の意見の相違、複雑な権利関係、長年放置された相続登記、そして空き家の老朽化です。
一般的な不動産売却であれば、所有者が売却を決断し、不動産会社に査定を依頼して買主を探すという流れになります。
しかし、相続不動産の場合はそう簡単ではありません。
売却する前に、相続人を確定させたり、遺産分割協議を成立させたり、登記名義を整理したりする必要があるためです。
場合によっては、相続人が全国各地に分散していたり、連絡が取れない人がいたり、家族間で長年の確執が存在したりすることもあります。
そして、話し合いがまとまらないまま数年、十数年と経過すれば、不動産の老朽化だけでなく、次の相続が発生して権利関係がさらに複雑になるおそれがあります。
しかし、ここで知っていただきたいことがあります。
相続した不動産が売れない理由は、必ずしも不動産そのものに価値がないからではありません。
相続人の確認、権利関係の整理、売却方法の選択によって、解決への道が見えてくる可能性があります。
名古屋市で事故物件・訳あり物件の売却相談に取り組む「名古屋仏縁不動産」では、一般的な売却だけでは対応が難しい不動産についても、その背景にある問題を一つずつ整理することが重要だと考えています。
本記事では、名古屋市で相続した不動産が売れずに困っている方に向けて、相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、空き家放置などの原因と対処方法を、前編・後編に分けて詳しく解説します。
前編では、まず売却を妨げる問題の正体を理解し、何から手を付けるべきかを考えていきましょう。
第1章｜名古屋市で相続不動産が売れない7つの原因
相続した家や土地が売れない場合、その理由は大きく分けて「法律上の問題」「人間関係の問題」「不動産そのものの問題」に分類できます。
一つだけの問題であれば比較的早期に解決できることもありますが、複数の問題が重なると売却までの道のりは複雑になります。
原因① 相続人が誰なのかわからない
相続した不動産の売却で、最初に確認したいのが相続人の範囲です。
例えば、祖父名義の土地を父が引き継いだつもりで管理していたものの、正式な相続登記が行われていなかったとします。
その後、父も亡くなり、子どもたちが売却しようとしたところ、祖父の相続に関係する叔父や叔母、その子どもたちまで確認する必要が生じることがあります。
相続が何世代にもわたって発生している場合、関係する人数が増え、必要な戸籍の収集や合意形成に時間がかかります。
ここで注意したいのは、親族が多いからといって、全員が必ず現在の権利者になるわけではないということです。
誰が、いつ亡くなったのか。遺言書はあるのか。過去に遺産分割が成立しているのか。
こうした事情によって、確認すべき相続人や権利関係は異なります。
まずは戸籍や登記記録を確認し、法的な相続関係を正確に把握することが重要です。
原因② 遺産分割協議がまとまらない
不動産の相続では、相続人全員の意見が一致しないことがあります。
例えば、長男は実家を売却したいと考えていても、長女は思い出のある家を残したいと考えているかもしれません。
また、別の相続人が「土地は将来もっと値上がりするはずだ」と主張することもあります。
相続財産に現金や預貯金が十分にあれば、他の財産との調整ができる可能性があります。
しかし、相続財産の大部分が不動産である場合、誰が取得するのか、売却代金をどう分配するのかを決めることは簡単ではありません。
遺言書や既に成立した遺産分割などがない場合、遺産分割協議には原則として相続人全員の参加が必要です。
一人でも話し合いに応じない相続人がいれば、協議をまとめることが難しくなります。
原因③ 共有名義になっている
名古屋市で相続した不動産が、兄弟姉妹などの共有名義になっているケースもあります。
例えば、兄と弟がそれぞれ2分の1の持分を所有している場合です。
兄が売却を希望していても、弟が売却を拒否していれば、通常、兄だけの判断で不動産全体を第三者に売ることはできません。
一方、自分の共有持分だけを売却することは法律上可能です。
ただし、共有持分だけを購入する人は限定されやすく、不動産全体を売却する場合と比べて価格面で不利になる場合があります。
共有名義の不動産では、持分を持っていることと、不動産全体を自由に処分できることは別問題です。
原因④ 相続登記が行われていない
亡くなった親や祖父母の名義が、そのまま登記簿に残っているケースです。
相続登記が未了の不動産でも、相続人が売却の準備を進めること自体は可能です。
しかし、通常は買主への所有権移転登記を行うために、必要な相続登記を済ませなければなりません。
相続登記に必要な書類が揃わない、遺産分割協議が成立していない、相続人の所在がわからないといった事情があれば、売買契約や決済を円滑に進めることが難しくなります。
原因⑤ 空き家を長期間放置している
相続した実家が空き家になっていても、遠方に住んでいるため管理できないという方は少なくありません。
名古屋市内に実家があり、相続人が東京、大阪、海外などに暮らしているケースも考えられます。
空き家を適切に管理せず放置すると、雨漏り、シロアリ被害、外壁の劣化、雑草の繁茂などが進行する可能性があります。
さらに、建物の状態が悪くなることで、購入希望者から修繕費用を考慮した価格交渉を受けることもあります。
原因⑥ 建物が古く、一般的な住宅として売却しにくい
名古屋市内でも、築40年、築50年を超える住宅は存在します。
築年数が古いからといって必ず売却できないわけではありません。
しかし、旧耐震基準の建物、雨漏りがある住宅、建物が傾いている物件、大規模な修繕が必要な家などは、一般の購入希望者から敬遠される場合があります。
また、建物だけでなく、前面道路の条件や土地の形状によって、建て替えに制限が生じることもあります。
建物の老朽化と権利関係の問題が重なれば、通常の不動産仲介だけでは売却が難しくなる場合があります。
原因⑦ 家族間の対立によって話し合いが進まない
相続不動産の売却では、価格や法律の問題以上に、家族関係が障害になることがあります。
「親の介護をしたのは自分だけだった」
「生前に兄だけが多額の援助を受けていた」
「長年、実家に住み続けている相続人がいる」
こうした事情から、相続人同士の感情が対立することがあります。
相続問題は、単なる不動産取引ではありません。
それぞれの家族の歴史、生活、経済状況が関係する問題でもあります。
そのため、当事者だけで解決しようとしても、話し合いが平行線になる場合があります。
状況によっては、弁護士などの専門家を交えて権利関係や解決方法を整理する必要があります。
第2章｜2026年現在、相続登記の義務化によって何が変わったのか？
相続不動産を所有している方が、必ず理解しておきたい重要な制度があります。
それが、2024年4月1日から開始された相続登記の義務化です。
相続登記は原則3年以内に申請する義務がある
相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する義務があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに重要なのは、この制度が2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されることです。
施行前から相続による取得を知っていた不動産については、原則として2027年3月31日が申請期限となります。施行後に取得を知った場合などは、期限の計算が異なります。
遺産分割協議が終わらない場合はどうする？
相続人同士で争いがあり、3年以内に遺産分割協議を成立させられない場合もあるでしょう。
そのような場合に検討できる制度が「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局に申し出る制度です。
これによって、申出をした相続人については、一定の相続登記の申請義務を簡易に履行できます。
ただし、注意点があります。
相続人申告登記を行ったからといって、遺産分割が成立するわけではありません。
また、不動産の所有権を売却できる状態に整理したことにもなりません。
遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に、遺産分割の結果に応じた登記を申請する義務が別途生じます。
相続登記を後回しにするリスク
「今すぐ売却する予定がないから、名義変更はまだしなくてもいい」
そう考えている方もいるかもしれません。
しかし、相続登記を放置している間に、相続人の一人が亡くなれば、新たな相続が発生する場合があります。
例えば、父親の相続について兄弟3人で話し合う予定だったところ、そのうち一人が亡くなったとします。
その場合、亡くなった相続人の配偶者や子どもなどが関係することになり、相続関係が複雑化する可能性があります。
さらに、時間が経過すれば、必要な資料の収集、関係者との連絡、合意形成も難しくなることがあります。
相続登記の先送りは、問題を解決するのではなく、将来の相続人に負担を引き継いでしまう可能性があるのです。
名古屋市で相続した土地や建物を所有している方は、売却予定の有無にかかわらず、現在の登記状況を確認することが大切です。
第3章｜相続人が不明・行方不明でも不動産は売却できる？
名古屋市の相続不動産売却で、解決が難しい問題の一つが、相続人の所在がわからないケースです。
例えば、次のような事情が考えられます。
- 長年連絡を取っていない兄弟がいる
- 相続人の一人が海外へ移住している
- 祖父母の代から相続登記が行われていない
- 戸籍を調べるまで存在を知らなかった相続人がいる
- 相続人の住所は判明しているが、連絡に応じてもらえない
こうした問題がある場合、一般的な不動産会社に売却を依頼するだけでは解決しないことがあります。
まず必要なのは相続人の確定
誰が相続人であるかを確認するには、原則として被相続人の出生から死亡までの戸籍などを収集し、相続関係を調査する必要があります。
過去の相続が複数発生している場合には、それぞれの相続について確認が必要となることがあります。
相続人が確定した後は、住所や連絡先を調査し、遺産分割協議を進められるか確認します。
ここで重要なのは、不動産会社が調査や交渉をすべて代行できるわけではないという点です。
相続登記については司法書士、紛争に関する法律相談や代理交渉については弁護士など、それぞれの専門家が関与する必要があります。
行方不明者がいる場合の対応
相続人の中に、所在が不明で連絡が取れない人がいる場合には、状況に応じて不在者財産管理人制度などを検討できる場合があります。
不在者財産管理人とは、行方不明などの事情で財産を管理できない人に代わって、裁判所から選任される管理人です。
ただし、管理人が選任されたからといって、自由に不動産を売却できるわけではありません。
遺産分割協議や財産処分の内容によっては、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
また、単に連絡を無視している相続人と、本当に所在が不明な相続人とでは、取るべき方法も異なります。
そのため、相続人不明の不動産売却は、法律上の状態を確認したうえで手続きを進めることが重要です。
相続人が海外に住んでいる場合
近年は、相続人が海外に居住しているケースも考えられます。
例えば、名古屋市にある実家を相続した兄弟のうち、一人は日本に住み、もう一人はアメリカに居住している場合です。
海外在住の相続人がいるからといって、不動産を売却できないわけではありません。
必要に応じて、在外公館での署名証明など、国内の印鑑証明書に代わる書類を準備し、遺産分割や登記手続きを進めることができます。
ただし、国籍、居住国、本人確認の方法、必要書類などによって手続きは異なります。
海外居住者がいる場合には、売買契約の直前になって書類不足が発覚しないよう、早めに司法書士へ確認しておくことが重要です。
相続人が多いほど、早めの対応が必要
相続人が10人、20人と増えた場合、全員の連絡先や意思を確認するだけでも相当な時間が必要になることがあります。
その中に、認知症などによって意思能力に問題がある方や、未成年者が含まれていることもあります。
状況によっては、成年後見人の選任や特別代理人の選任などが必要になる場合もあります。
こうした不動産を売却するためには、単に買主を探すのではなく、法律上の問題を一つずつ整理していく必要があります。
第4章｜遺産分割トラブルで相続した家が売れない場合の対処方法
相続不動産の売却において、特に難しいのが相続人同士の意見がまとまらないケースです。
例えば、名古屋市東区にある実家を兄弟3人で相続することになったとします。
長男は実家を売却して現金で分配したいと考えています。
長女は「両親が長年暮らしていた家だから、できるだけ残しておきたい」と考えています。
次男は「将来、土地の価格が上がるかもしれないから、今は売却したくない」と主張しています。
このように、同じ不動産でも、相続人それぞれの考え方が異なることは珍しくありません。
遺産分割協議における3つの主な方法
相続した不動産をどのように分けるかについては、主に次の方法が考えられます。
① 現物分割
特定の相続人が不動産そのものを取得する方法です。
例えば、長男が実家を取得し、他の相続人は預貯金など別の相続財産を取得するといったケースです。
ただし、不動産と預貯金の金額に大きな差がある場合、相続人間の公平性を確保するための調整が必要になります。
② 代償分割
一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
例えば、相続した不動産の評価額が3,000万円で、相続人が子ども3人、法定相続分がそれぞれ3分の1だったとします。
長男が不動産を取得する代わりに、長女と次男へそれぞれ1,000万円を支払う方法が考えられます。
ただし、長男に代償金を支払う資金力がなければ、実現は難しくなります。
また、実際の評価額や代償金の設定、税務上の取扱いについても確認が必要です。
③ 換価分割
不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。
不動産を誰も使用する予定がない場合や、相続人全員が現金での分配を希望する場合に検討しやすい方法です。
例えば、3,000万円で不動産を売却できた場合、仲介手数料、登記費用、測量費用など必要な費用を考慮したうえで、合意した割合に応じて分配します。
ただし、換価分割であっても、売却条件や代金の分配方法について相続人間の合意が重要になります。
話し合いに応じない相続人がいる場合
遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要になるのが原則です。
そのため、一人だけが売却を拒否している場合でも、他の相続人が多数決で売却を決められるわけではありません。
ただし、話し合いがまとまらないからといって、永久に解決できないわけでもありません。
当事者間で協議が成立しない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。
調停では、裁判所の調停委員などが間に入り、相続人それぞれの事情や主張を聞きながら、解決を目指します。
調停が成立しない場合には、原則として審判手続きに移行し、裁判所が法律や具体的事情に基づいて分割方法を判断することになります。
もっとも、裁判所で手続きが進められたからといって、希望する価格や方法で不動産を売却できるとは限りません。
不動産の査定額を知ることが解決の第一歩になる
相続人同士で意見が対立している場合、不動産の客観的な市場価値がわからないことも、話し合いが進まない原因となります。
例えば、長男は「この土地は2,000万円程度」と考えていても、次男は「最低でも4,000万円の価値がある」と主張しているかもしれません。
こうした場合、不動産会社に査定を依頼し、現在の市場でどの程度の売却価格が期待できるのかを確認することが有効です。
ここで注意したいのは、査定価格と実際の成約価格は同じではないという点です。
査定価格は、物件の条件や周辺の取引事例などを踏まえて算出される価格の目安であり、その金額で売却できることを保証するものではありません。
また、相続人間で求める評価方法が異なる場合、必要に応じて不動産鑑定士による評価などを検討することもあります。
いずれにしても、感情だけで話し合うのではなく、具体的な数字を共有することが重要です。
第5章｜共有名義の相続不動産は売却できる？持分だけの売却も可能なのか
相続した土地や建物が共有名義になっている場合、売却方法を慎重に検討する必要があります。
例えば、名古屋市中区にある土地と建物を、兄弟2人がそれぞれ持分2分の1で共有しているケースを考えてみましょう。
兄は売却したいと考えていますが、弟は売却に反対しています。
この場合、一般的には、兄が独断で不動産全体を売却することはできません。
しかし、兄が所有している2分の1の共有持分については、原則として単独で売却できます。
共有持分の売却と不動産全体の売却は違う
共有持分を売却すると、買主はその不動産の共有者になることができます。
ただし、建物の特定の部屋や土地の半分を自由に利用できるという意味ではありません。
共有持分とは、不動産全体に対する法律上の所有割合だからです。
例えば、100坪の土地を2分の1ずつ共有している場合でも、当然に50坪ずつを別々に所有しているわけではありません。
土地全体に対して、それぞれ2分の1の権利を持っている状態です。
共有持分の売却価格が低くなる場合がある理由
一般の住宅購入希望者は、通常、土地や建物を自分だけで利用できる状態を希望します。
そのため、共有持分だけを購入する人は限られる傾向があります。
購入後も他の共有者との調整が必要になることがあり、利用や処分に制約が生じる可能性があるためです。
例えば、不動産全体の市場価値が4,000万円で、持分が2分の1だからといって、その持分を必ず2,000万円で売却できるわけではありません。
共有持分としての価格は、共有者の人数、利用状況、占有者の有無、権利関係、他の共有者との関係などによって左右されます。
したがって、共有持分の売却を検討する際には、不動産全体の評価額だけでなく、持分そのものの市場性を確認する必要があります。
共有関係を解消する方法
共有名義の不動産については、状況に応じて次のような選択肢が考えられます。
- 共有者全員で合意し、不動産全体を売却する
- 一人の共有者が他の共有者の持分を買い取る
- 第三者へ自分の共有持分だけを売却する
- 土地の条件に応じて現物分割を検討する
- 必要に応じて共有物分割請求を検討する
ただし、遺産分割が未了の相続財産なのか、遺産分割後の通常の共有状態なのかによって、適切な手続きは異なります。
また、共有物分割請求が認められる場合であっても、希望どおりの分割方法になるとは限りません。
相続人間の意見が対立している場合には、弁護士への相談を含めて慎重に進めることが重要です。
相続した不動産を安易に共有名義にすることのリスク
相続人同士で意見がまとまらないとき、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」と考えるケースがあります。
しかし、この判断が将来のトラブルにつながる場合があります。
共有者の一人が亡くなれば、その持分について新たな相続が発生し、共有者が増える可能性があります。
また、共有者ごとに経済状況や考え方が異なるため、建物の修繕、賃貸、管理、売却などについて意見がまとまらなくなることもあります。
共有名義そのものが悪いわけではありませんが、将来の管理方法や処分方針を十分に話し合わずに共有状態を作ることには注意が必要です。
相続不動産の問題は、今の相続人だけでなく、次の世代に影響する可能性があるのです。
第6章｜名古屋市で相続した空き家を放置するとどうなる？
相続した実家が空き家になっている場合、所有者が特に注意したいのが、建物の老朽化と管理責任です。
例えば、親が亡くなった後、誰も住まなくなった戸建住宅をそのまま放置しているケースです。
最初の数年間は大きな問題がなくても、時間の経過とともに建物の状態が悪化していく可能性があります。
空き家の放置によって発生する5つのリスク
① 雨漏りや建物の腐食
誰も住んでいない住宅では、雨漏りや水道設備の異常などが発生しても、すぐに気付けないことがあります。
屋根や外壁の傷みを放置した結果、建物内部の腐食が進み、修繕費用が高額になる場合があります。
② シロアリや害虫の発生
換気や清掃が行われない建物では、湿気などの条件によってシロアリや害虫の被害が広がることがあります。
床下や柱などが傷んでしまうと、売却時の建物評価に影響する可能性があります。
③ 庭木や雑草による近隣トラブル
相続した空き家の庭木が隣地にはみ出したり、雑草が道路まで伸びたりすることがあります。
近隣住民から苦情が寄せられ、対応を求められる場合もあるでしょう。
④ 建物の一部落下や倒壊
老朽化した屋根材や外壁などが落下し、第三者に損害を与える可能性があります。
所有者には、建物の管理状況や事故の原因などに応じて、法律上の損害賠償責任が生じる場合があります。
⑤ 売却価格への影響
購入希望者は、建物の状態、修繕費用、解体費用、土地の利用条件などを考慮して購入価格を検討します。
老朽化が進行している場合、購入後に多額の費用が必要になるため、希望価格で売却できない可能性があります。
一方、建物の利用価値が低くても、土地としての需要が期待できるケースもあります。
したがって、古い空き家だからといって、一律に売却を諦める必要はありません。
管理不全空家・特定空家に指定される可能性
2023年に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空家等」という区分が設けられました。
管理が不十分で、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家について、行政が指導や勧告などを行う制度です。
また、倒壊の危険性や衛生上の問題などが認められる場合には、特定空家等として行政措置の対象となることがあります。
管理不全空家等や特定空家等について市区町村から所定の勧告を受けると、住宅用地に適用される固定資産税等の特例が受けられなくなる場合があります。
つまり、相続した空き家を放置することは、建物の価値だけでなく、税負担にも影響する可能性があるのです。
名古屋市でも空き家に関する相談窓口が設けられている
名古屋市では、空き家の相続、売買、管理、税金などについて相談できる窓口や相談会が設けられています。
空き家に関する相談会でも、不動産の売買、相続登記、税金、相続人同士のトラブルなどが相談テーマとして挙げられています。
これは、相続した空き家をどうするかという問題が、不動産売却だけでなく、法律や税金など複数の専門分野に関係することを示しています。
名古屋市で空き家を相続した方は、建物の状態だけでなく、登記、相続人、管理費用、将来的な活用方法などを総合的に考える必要があります。
第7章｜相続した不動産を売却する前に確認したい5つのポイント
名古屋市で相続した不動産の売却を考えている方は、いきなり売却価格だけを調べるのではなく、次の項目を確認しておくことをおすすめします。
1．現在の登記名義人は誰なのか
まず、法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義人を確認しましょう。
親の名義なのか、祖父母の名義なのか、それとも既に相続人の名義へ変更されているのか。
この確認によって、今後必要となる手続きが変わります。
なお、固定資産税の納税通知書を受け取っている人が、必ずしも登記名義人とは限りません。
2．相続人は確定しているか
相続人全員を把握できているかも重要です。
特に、数十年前の相続が未整理になっている場合には、戸籍などを調査して相続関係を整理する必要があります。
また、2026年2月2日には、被相続人などが登記名義人となっている不動産を一覧的に確認できる「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
申請資格や対象範囲には条件がありますが、相続不動産の把握に役立つ制度です。
3．相続人全員の意向は一致しているか
売却したい人、住み続けたい人、賃貸にしたい人など、相続人によって希望が異なることがあります。
まずは、現在の不動産を今後どうしたいのか、関係者の意向を整理しましょう。
話し合いが難しい場合には、早い段階で専門家に相談することも選択肢になります。
4．不動産の現況に問題はないか
建物に雨漏りはないか。
残置物はどれくらいあるのか。
土地の境界は確認できるか。
建物の登記と現況に違いはないか。
再建築が可能な土地なのか。
こうした情報は、不動産の査定価格や売却条件に影響します。
ただし、問題があるからといって、売却前に必ず修繕や解体をする必要があるとは限りません。
現状のまま売却できる可能性もあるため、先に専門家へ相談することが重要です。
5．仲介と買取のどちらが適しているか
相続不動産の売却には、一般の購入希望者を探す仲介と、不動産会社などが直接購入する買取という方法があります。
仲介は、物件の条件や市場の需要によっては、より高い価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は、買主が見つかれば比較的早く取引を進められる場合があり、物件の状態によっては現状のまま相談できることもあります。
ただし、買取価格は一般的な仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
また、買取だからといって、相続登記や権利関係の整理が不要になるわけではありません。
重要なのは、売却価格だけで判断するのではなく、相続人の状況、建物の状態、売却を希望する時期などを考慮することです。
第8章｜名古屋市の相続不動産は「売れない理由」を整理することが大切
相続した不動産の売却で最も避けたいのは、問題が複雑だからといって、そのまま長期間放置してしまうことです。
相続人が不明だから売れない。
兄弟で意見が合わないから売れない。
共有名義だから売れない。
建物が古いから売れない。
こうした状況であっても、原因を整理することで、具体的な解決方法を検討できる場合があります。
例えば、相続登記が未了であれば司法書士への相談が必要になるでしょう。
遺産分割を巡る争いがあれば、弁護士による法律相談が必要になるかもしれません。
共有持分については、不動産全体の売却だけでなく、持分の売却や共有関係の解消について検討する余地があります。
空き家についても、建物の状態や土地の条件を確認することで、現状売却、解体後の売却、買取など、選択肢を比較できます。
大切なのは、複雑な問題をすべて一度に解決しようとするのではなく、何が売却の障害になっているのかを明確にすることです。
名古屋仏縁不動産が大切にしていること
名古屋仏縁不動産は、株式会社愛知不動産売却センターが運営する、事故物件・訳あり不動産の売却相談に取り組む不動産サービスです。
一般的な不動産会社では売却が難しいとされる物件についても、不動産の状態や権利関係、売却希望者の事情などを確認し、売却の可能性を検討します。
例えば、次のようなご相談です。
- 相続した実家の名義が祖父母のままになっている
- 相続人が複数いて遺産分割協議が進まない
- 兄弟で共有している土地を売却したい
- 長年放置している名古屋市内の空き家を手放したい
- 老朽化や雨漏りがある家を現状で売却したい
- 相続人同士の対立によって売却が進まない
- 他の不動産会社から売却が難しいと言われた
こうした問題では、不動産の査定だけでなく、法律や登記に関する専門的な確認が必要になる場合があります。
名古屋仏縁不動産では、必要に応じて司法書士法人中島事務所との連携や、法律上の争いについてリーダーズ法律事務所の藤澤弁護士をご紹介するなど、専門家への相談につなぐ体制を整えています。
なお、登記申請の代理や法律紛争に関する代理交渉などは、それぞれの資格を持つ専門家が対応します。
不動産会社だけで解決できることと、専門家の関与が必要なことを整理しながら、現実的な売却方法を検討することが大切だと考えています。
前編まとめ｜相続した不動産は、問題を放置するほど売却が難しくなることがある
今回の前編では、名古屋市で相続した不動産が売れない原因について解説しました。
相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記の未了、空き家の老朽化。
これらは一見すると別々の問題ですが、実際には複数の事情が重なっているケースもあります。
特に、相続登記が未了のまま時間が経過すると、新たな相続が発生して権利関係が複雑になる可能性があります。
また、空き家を管理せずに放置すれば、建物の老朽化が進み、売却条件にも影響するおそれがあります。
しかし、売却が難しいとされる不動産であっても、必要な手続きを確認し、関係者の意向を整理することで、解決の糸口が見つかる場合があります。
「相続した不動産が売れない」と諦める前に、まずは何が原因で売却できないのかを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
後編では、売却するための具体的な解決方法を解説します
後編では、名古屋市で相続した訳あり不動産について、さらに実践的な内容を紹介します。
相続人が売却に反対する場合の対処法、共有持分の売却、相続登記未了の不動産の売却手順、老朽化した空き家の現状売却、仲介と買取の違い、売却時にかかる費用や税金などを詳しく解説します。
さらに、名古屋市で相続した不動産を売却する際、どのような不動産会社や専門家に相談すればよいのかについても紹介します。
【前編】相続不動産が売れない7つの原因と解決への第一歩｜名古屋仏縁不動産
はじめに｜名古屋市で相続した不動産が売れずに困っていませんか？
「親から名古屋市内の実家を相続したけれど、どうすれば売却できるのかわからない」
「兄弟で不動産を相続したものの、売却するかどうかで意見がまとまらない」
「何十年も前に亡くなった祖父の名義になっていて、相続人が誰なのかもわからない」
「空き家を相続したけれど、建物が古く、不動産会社から売却は難しいと言われた」
このような悩みを抱えている方は、決して少なくありません。
名古屋市内には、親や祖父母から引き継いだものの、さまざまな事情によって売却できずにいる不動産があります。
特に問題になりやすいのが、相続人同士の意見の相違、複雑な権利関係、長年放置された相続登記、そして空き家の老朽化です。
一般的な不動産売却であれば、所有者が売却を決断し、不動産会社に査定を依頼して買主を探すという流れになります。
しかし、相続不動産の場合はそう簡単ではありません。
売却する前に、相続人を確定させたり、遺産分割協議を成立させたり、登記名義を整理したりする必要があるためです。
場合によっては、相続人が全国各地に分散していたり、連絡が取れない人がいたり、家族間で長年の確執が存在したりすることもあります。
そして、話し合いがまとまらないまま数年、十数年と経過すれば、不動産の老朽化だけでなく、次の相続が発生して権利関係がさらに複雑になるおそれがあります。
しかし、ここで知っていただきたいことがあります。
相続した不動産が売れない理由は、必ずしも不動産そのものに価値がないからではありません。
相続人の確認、権利関係の整理、売却方法の選択によって、解決への道が見えてくる可能性があります。
名古屋市で事故物件・訳あり物件の売却相談に取り組む「名古屋仏縁不動産」では、一般的な売却だけでは対応が難しい不動産についても、その背景にある問題を一つずつ整理することが重要だと考えています。
本記事では、名古屋市で相続した不動産が売れずに困っている方に向けて、相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、空き家放置などの原因と対処方法を、前編・後編に分けて詳しく解説します。
前編では、まず売却を妨げる問題の正体を理解し、何から手を付けるべきかを考えていきましょう。
第1章｜名古屋市で相続不動産が売れない7つの原因
相続した家や土地が売れない場合、その理由は大きく分けて「法律上の問題」「人間関係の問題」「不動産そのものの問題」に分類できます。
一つだけの問題であれば比較的早期に解決できることもありますが、複数の問題が重なると売却までの道のりは複雑になります。
原因① 相続人が誰なのかわからない
相続した不動産の売却で、最初に確認したいのが相続人の範囲です。
例えば、祖父名義の土地を父が引き継いだつもりで管理していたものの、正式な相続登記が行われていなかったとします。
その後、父も亡くなり、子どもたちが売却しようとしたところ、祖父の相続に関係する叔父や叔母、その子どもたちまで確認する必要が生じることがあります。
相続が何世代にもわたって発生している場合、関係する人数が増え、必要な戸籍の収集や合意形成に時間がかかります。
ここで注意したいのは、親族が多いからといって、全員が必ず現在の権利者になるわけではないということです。
誰が、いつ亡くなったのか。遺言書はあるのか。過去に遺産分割が成立しているのか。
こうした事情によって、確認すべき相続人や権利関係は異なります。
まずは戸籍や登記記録を確認し、法的な相続関係を正確に把握することが重要です。
原因② 遺産分割協議がまとまらない
不動産の相続では、相続人全員の意見が一致しないことがあります。
例えば、長男は実家を売却したいと考えていても、長女は思い出のある家を残したいと考えているかもしれません。
また、別の相続人が「土地は将来もっと値上がりするはずだ」と主張することもあります。
相続財産に現金や預貯金が十分にあれば、他の財産との調整ができる可能性があります。
しかし、相続財産の大部分が不動産である場合、誰が取得するのか、売却代金をどう分配するのかを決めることは簡単ではありません。
遺言書や既に成立した遺産分割などがない場合、遺産分割協議には原則として相続人全員の参加が必要です。
一人でも話し合いに応じない相続人がいれば、協議をまとめることが難しくなります。
原因③ 共有名義になっている
名古屋市で相続した不動産が、兄弟姉妹などの共有名義になっているケースもあります。
例えば、兄と弟がそれぞれ2分の1の持分を所有している場合です。
兄が売却を希望していても、弟が売却を拒否していれば、通常、兄だけの判断で不動産全体を第三者に売ることはできません。
一方、自分の共有持分だけを売却することは法律上可能です。
ただし、共有持分だけを購入する人は限定されやすく、不動産全体を売却する場合と比べて価格面で不利になる場合があります。
共有名義の不動産では、持分を持っていることと、不動産全体を自由に処分できることは別問題です。
原因④ 相続登記が行われていない
亡くなった親や祖父母の名義が、そのまま登記簿に残っているケースです。
相続登記が未了の不動産でも、相続人が売却の準備を進めること自体は可能です。
しかし、通常は買主への所有権移転登記を行うために、必要な相続登記を済ませなければなりません。
相続登記に必要な書類が揃わない、遺産分割協議が成立していない、相続人の所在がわからないといった事情があれば、売買契約や決済を円滑に進めることが難しくなります。
原因⑤ 空き家を長期間放置している
相続した実家が空き家になっていても、遠方に住んでいるため管理できないという方は少なくありません。
名古屋市内に実家があり、相続人が東京、大阪、海外などに暮らしているケースも考えられます。
空き家を適切に管理せず放置すると、雨漏り、シロアリ被害、外壁の劣化、雑草の繁茂などが進行する可能性があります。
さらに、建物の状態が悪くなることで、購入希望者から修繕費用を考慮した価格交渉を受けることもあります。
原因⑥ 建物が古く、一般的な住宅として売却しにくい
名古屋市内でも、築40年、築50年を超える住宅は存在します。
築年数が古いからといって必ず売却できないわけではありません。
しかし、旧耐震基準の建物、雨漏りがある住宅、建物が傾いている物件、大規模な修繕が必要な家などは、一般の購入希望者から敬遠される場合があります。
また、建物だけでなく、前面道路の条件や土地の形状によって、建て替えに制限が生じることもあります。
建物の老朽化と権利関係の問題が重なれば、通常の不動産仲介だけでは売却が難しくなる場合があります。
原因⑦ 家族間の対立によって話し合いが進まない
相続不動産の売却では、価格や法律の問題以上に、家族関係が障害になることがあります。
「親の介護をしたのは自分だけだった」
「生前に兄だけが多額の援助を受けていた」
「長年、実家に住み続けている相続人がいる」
こうした事情から、相続人同士の感情が対立することがあります。
相続問題は、単なる不動産取引ではありません。
それぞれの家族の歴史、生活、経済状況が関係する問題でもあります。
そのため、当事者だけで解決しようとしても、話し合いが平行線になる場合があります。
状況によっては、弁護士などの専門家を交えて権利関係や解決方法を整理する必要があります。
第2章｜2026年現在、相続登記の義務化によって何が変わったのか？
相続不動産を所有している方が、必ず理解しておきたい重要な制度があります。
それが、2024年4月1日から開始された相続登記の義務化です。
相続登記は原則3年以内に申請する義務がある
相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する義務があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに重要なのは、この制度が2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されることです。
施行前から相続による取得を知っていた不動産については、原則として2027年3月31日が申請期限となります。施行後に取得を知った場合などは、期限の計算が異なります。
遺産分割協議が終わらない場合はどうする？
相続人同士で争いがあり、3年以内に遺産分割協議を成立させられない場合もあるでしょう。
そのような場合に検討できる制度が「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局に申し出る制度です。
これによって、申出をした相続人については、一定の相続登記の申請義務を簡易に履行できます。
ただし、注意点があります。
相続人申告登記を行ったからといって、遺産分割が成立するわけではありません。
また、不動産の所有権を売却できる状態に整理したことにもなりません。
遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に、遺産分割の結果に応じた登記を申請する義務が別途生じます。
相続登記を後回しにするリスク
「今すぐ売却する予定がないから、名義変更はまだしなくてもいい」
そう考えている方もいるかもしれません。
しかし、相続登記を放置している間に、相続人の一人が亡くなれば、新たな相続が発生する場合があります。
例えば、父親の相続について兄弟3人で話し合う予定だったところ、そのうち一人が亡くなったとします。
その場合、亡くなった相続人の配偶者や子どもなどが関係することになり、相続関係が複雑化する可能性があります。
さらに、時間が経過すれば、必要な資料の収集、関係者との連絡、合意形成も難しくなることがあります。
相続登記の先送りは、問題を解決するのではなく、将来の相続人に負担を引き継いでしまう可能性があるのです。
名古屋市で相続した土地や建物を所有している方は、売却予定の有無にかかわらず、現在の登記状況を確認することが大切です。
第3章｜相続人が不明・行方不明でも不動産は売却できる？
名古屋市の相続不動産売却で、解決が難しい問題の一つが、相続人の所在がわからないケースです。
例えば、次のような事情が考えられます。
- 長年連絡を取っていない兄弟がいる
- 相続人の一人が海外へ移住している
- 祖父母の代から相続登記が行われていない
- 戸籍を調べるまで存在を知らなかった相続人がいる
- 相続人の住所は判明しているが、連絡に応じてもらえない
こうした問題がある場合、一般的な不動産会社に売却を依頼するだけでは解決しないことがあります。
まず必要なのは相続人の確定
誰が相続人であるかを確認するには、原則として被相続人の出生から死亡までの戸籍などを収集し、相続関係を調査する必要があります。
過去の相続が複数発生している場合には、それぞれの相続について確認が必要となることがあります。
相続人が確定した後は、住所や連絡先を調査し、遺産分割協議を進められるか確認します。
ここで重要なのは、不動産会社が調査や交渉をすべて代行できるわけではないという点です。
相続登記については司法書士、紛争に関する法律相談や代理交渉については弁護士など、それぞれの専門家が関与する必要があります。
行方不明者がいる場合の対応
相続人の中に、所在が不明で連絡が取れない人がいる場合には、状況に応じて不在者財産管理人制度などを検討できる場合があります。
不在者財産管理人とは、行方不明などの事情で財産を管理できない人に代わって、裁判所から選任される管理人です。
ただし、管理人が選任されたからといって、自由に不動産を売却できるわけではありません。
遺産分割協議や財産処分の内容によっては、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
また、単に連絡を無視している相続人と、本当に所在が不明な相続人とでは、取るべき方法も異なります。
そのため、相続人不明の不動産売却は、法律上の状態を確認したうえで手続きを進めることが重要です。
相続人が海外に住んでいる場合
近年は、相続人が海外に居住しているケースも考えられます。
例えば、名古屋市にある実家を相続した兄弟のうち、一人は日本に住み、もう一人はアメリカに居住している場合です。
海外在住の相続人がいるからといって、不動産を売却できないわけではありません。
必要に応じて、在外公館での署名証明など、国内の印鑑証明書に代わる書類を準備し、遺産分割や登記手続きを進めることができます。
ただし、国籍、居住国、本人確認の方法、必要書類などによって手続きは異なります。
海外居住者がいる場合には、売買契約の直前になって書類不足が発覚しないよう、早めに司法書士へ確認しておくことが重要です。
相続人が多いほど、早めの対応が必要
相続人が10人、20人と増えた場合、全員の連絡先や意思を確認するだけでも相当な時間が必要になることがあります。
その中に、認知症などによって意思能力に問題がある方や、未成年者が含まれていることもあります。
状況によっては、成年後見人の選任や特別代理人の選任などが必要になる場合もあります。
こうした不動産を売却するためには、単に買主を探すのではなく、法律上の問題を一つずつ整理していく必要があります。
第4章｜遺産分割トラブルで相続した家が売れない場合の対処方法
相続不動産の売却において、特に難しいのが相続人同士の意見がまとまらないケースです。
例えば、名古屋市東区にある実家を兄弟3人で相続することになったとします。
長男は実家を売却して現金で分配したいと考えています。
長女は「両親が長年暮らしていた家だから、できるだけ残しておきたい」と考えています。
次男は「将来、土地の価格が上がるかもしれないから、今は売却したくない」と主張しています。
このように、同じ不動産でも、相続人それぞれの考え方が異なることは珍しくありません。
遺産分割協議における3つの主な方法
相続した不動産をどのように分けるかについては、主に次の方法が考えられます。
① 現物分割
特定の相続人が不動産そのものを取得する方法です。
例えば、長男が実家を取得し、他の相続人は預貯金など別の相続財産を取得するといったケースです。
ただし、不動産と預貯金の金額に大きな差がある場合、相続人間の公平性を確保するための調整が必要になります。
② 代償分割
一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法です。
例えば、相続した不動産の評価額が3,000万円で、相続人が子ども3人、法定相続分がそれぞれ3分の1だったとします。
長男が不動産を取得する代わりに、長女と次男へそれぞれ1,000万円を支払う方法が考えられます。
ただし、長男に代償金を支払う資金力がなければ、実現は難しくなります。
また、実際の評価額や代償金の設定、税務上の取扱いについても確認が必要です。
③ 換価分割
不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。
不動産を誰も使用する予定がない場合や、相続人全員が現金での分配を希望する場合に検討しやすい方法です。
例えば、3,000万円で不動産を売却できた場合、仲介手数料、登記費用、測量費用など必要な費用を考慮したうえで、合意した割合に応じて分配します。
ただし、換価分割であっても、売却条件や代金の分配方法について相続人間の合意が重要になります。
話し合いに応じない相続人がいる場合
遺産分割協議では、相続人全員の合意が必要になるのが原則です。
そのため、一人だけが売却を拒否している場合でも、他の相続人が多数決で売却を決められるわけではありません。
ただし、話し合いがまとまらないからといって、永久に解決できないわけでもありません。
当事者間で協議が成立しない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。
調停では、裁判所の調停委員などが間に入り、相続人それぞれの事情や主張を聞きながら、解決を目指します。
調停が成立しない場合には、原則として審判手続きに移行し、裁判所が法律や具体的事情に基づいて分割方法を判断することになります。
もっとも、裁判所で手続きが進められたからといって、希望する価格や方法で不動産を売却できるとは限りません。
不動産の査定額を知ることが解決の第一歩になる
相続人同士で意見が対立している場合、不動産の客観的な市場価値がわからないことも、話し合いが進まない原因となります。
例えば、長男は「この土地は2,000万円程度」と考えていても、次男は「最低でも4,000万円の価値がある」と主張しているかもしれません。
こうした場合、不動産会社に査定を依頼し、現在の市場でどの程度の売却価格が期待できるのかを確認することが有効です。
ここで注意したいのは、査定価格と実際の成約価格は同じではないという点です。
査定価格は、物件の条件や周辺の取引事例などを踏まえて算出される価格の目安であり、その金額で売却できることを保証するものではありません。
また、相続人間で求める評価方法が異なる場合、必要に応じて不動産鑑定士による評価などを検討することもあります。
いずれにしても、感情だけで話し合うのではなく、具体的な数字を共有することが重要です。
第5章｜共有名義の相続不動産は売却できる？持分だけの売却も可能なのか
相続した土地や建物が共有名義になっている場合、売却方法を慎重に検討する必要があります。
例えば、名古屋市中区にある土地と建物を、兄弟2人がそれぞれ持分2分の1で共有しているケースを考えてみましょう。
兄は売却したいと考えていますが、弟は売却に反対しています。
この場合、一般的には、兄が独断で不動産全体を売却することはできません。
しかし、兄が所有している2分の1の共有持分については、原則として単独で売却できます。
共有持分の売却と不動産全体の売却は違う
共有持分を売却すると、買主はその不動産の共有者になることができます。
ただし、建物の特定の部屋や土地の半分を自由に利用できるという意味ではありません。
共有持分とは、不動産全体に対する法律上の所有割合だからです。
例えば、100坪の土地を2分の1ずつ共有している場合でも、当然に50坪ずつを別々に所有しているわけではありません。
土地全体に対して、それぞれ2分の1の権利を持っている状態です。
共有持分の売却価格が低くなる場合がある理由
一般の住宅購入希望者は、通常、土地や建物を自分だけで利用できる状態を希望します。
そのため、共有持分だけを購入する人は限られる傾向があります。
購入後も他の共有者との調整が必要になることがあり、利用や処分に制約が生じる可能性があるためです。
例えば、不動産全体の市場価値が4,000万円で、持分が2分の1だからといって、その持分を必ず2,000万円で売却できるわけではありません。
共有持分としての価格は、共有者の人数、利用状況、占有者の有無、権利関係、他の共有者との関係などによって左右されます。
したがって、共有持分の売却を検討する際には、不動産全体の評価額だけでなく、持分そのものの市場性を確認する必要があります。
共有関係を解消する方法
共有名義の不動産については、状況に応じて次のような選択肢が考えられます。
- 共有者全員で合意し、不動産全体を売却する
- 一人の共有者が他の共有者の持分を買い取る
- 第三者へ自分の共有持分だけを売却する
- 土地の条件に応じて現物分割を検討する
- 必要に応じて共有物分割請求を検討する
ただし、遺産分割が未了の相続財産なのか、遺産分割後の通常の共有状態なのかによって、適切な手続きは異なります。
また、共有物分割請求が認められる場合であっても、希望どおりの分割方法になるとは限りません。
相続人間の意見が対立している場合には、弁護士への相談を含めて慎重に進めることが重要です。
相続した不動産を安易に共有名義にすることのリスク
相続人同士で意見がまとまらないとき、「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」と考えるケースがあります。
しかし、この判断が将来のトラブルにつながる場合があります。
共有者の一人が亡くなれば、その持分について新たな相続が発生し、共有者が増える可能性があります。
また、共有者ごとに経済状況や考え方が異なるため、建物の修繕、賃貸、管理、売却などについて意見がまとまらなくなることもあります。
共有名義そのものが悪いわけではありませんが、将来の管理方法や処分方針を十分に話し合わずに共有状態を作ることには注意が必要です。
相続不動産の問題は、今の相続人だけでなく、次の世代に影響する可能性があるのです。
第6章｜名古屋市で相続した空き家を放置するとどうなる？
相続した実家が空き家になっている場合、所有者が特に注意したいのが、建物の老朽化と管理責任です。
例えば、親が亡くなった後、誰も住まなくなった戸建住宅をそのまま放置しているケースです。
最初の数年間は大きな問題がなくても、時間の経過とともに建物の状態が悪化していく可能性があります。
空き家の放置によって発生する5つのリスク
① 雨漏りや建物の腐食
誰も住んでいない住宅では、雨漏りや水道設備の異常などが発生しても、すぐに気付けないことがあります。
屋根や外壁の傷みを放置した結果、建物内部の腐食が進み、修繕費用が高額になる場合があります。
② シロアリや害虫の発生
換気や清掃が行われない建物では、湿気などの条件によってシロアリや害虫の被害が広がることがあります。
床下や柱などが傷んでしまうと、売却時の建物評価に影響する可能性があります。
③ 庭木や雑草による近隣トラブル
相続した空き家の庭木が隣地にはみ出したり、雑草が道路まで伸びたりすることがあります。
近隣住民から苦情が寄せられ、対応を求められる場合もあるでしょう。
④ 建物の一部落下や倒壊
老朽化した屋根材や外壁などが落下し、第三者に損害を与える可能性があります。
所有者には、建物の管理状況や事故の原因などに応じて、法律上の損害賠償責任が生じる場合があります。
⑤ 売却価格への影響
購入希望者は、建物の状態、修繕費用、解体費用、土地の利用条件などを考慮して購入価格を検討します。
老朽化が進行している場合、購入後に多額の費用が必要になるため、希望価格で売却できない可能性があります。
一方、建物の利用価値が低くても、土地としての需要が期待できるケースもあります。
したがって、古い空き家だからといって、一律に売却を諦める必要はありません。
管理不全空家・特定空家に指定される可能性
2023年に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空家等」という区分が設けられました。
管理が不十分で、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家について、行政が指導や勧告などを行う制度です。
また、倒壊の危険性や衛生上の問題などが認められる場合には、特定空家等として行政措置の対象となることがあります。
管理不全空家等や特定空家等について市区町村から所定の勧告を受けると、住宅用地に適用される固定資産税等の特例が受けられなくなる場合があります。
つまり、相続した空き家を放置することは、建物の価値だけでなく、税負担にも影響する可能性があるのです。
名古屋市でも空き家に関する相談窓口が設けられている
名古屋市では、空き家の相続、売買、管理、税金などについて相談できる窓口や相談会が設けられています。
空き家に関する相談会でも、不動産の売買、相続登記、税金、相続人同士のトラブルなどが相談テーマとして挙げられています。
これは、相続した空き家をどうするかという問題が、不動産売却だけでなく、法律や税金など複数の専門分野に関係することを示しています。
名古屋市で空き家を相続した方は、建物の状態だけでなく、登記、相続人、管理費用、将来的な活用方法などを総合的に考える必要があります。
第7章｜相続した不動産を売却する前に確認したい5つのポイント
名古屋市で相続した不動産の売却を考えている方は、いきなり売却価格だけを調べるのではなく、次の項目を確認しておくことをおすすめします。
1．現在の登記名義人は誰なのか
まず、法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の名義人を確認しましょう。
親の名義なのか、祖父母の名義なのか、それとも既に相続人の名義へ変更されているのか。
この確認によって、今後必要となる手続きが変わります。
なお、固定資産税の納税通知書を受け取っている人が、必ずしも登記名義人とは限りません。
2．相続人は確定しているか
相続人全員を把握できているかも重要です。
特に、数十年前の相続が未整理になっている場合には、戸籍などを調査して相続関係を整理する必要があります。
また、2026年2月2日には、被相続人などが登記名義人となっている不動産を一覧的に確認できる「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
申請資格や対象範囲には条件がありますが、相続不動産の把握に役立つ制度です。
3．相続人全員の意向は一致しているか
売却したい人、住み続けたい人、賃貸にしたい人など、相続人によって希望が異なることがあります。
まずは、現在の不動産を今後どうしたいのか、関係者の意向を整理しましょう。
話し合いが難しい場合には、早い段階で専門家に相談することも選択肢になります。
4．不動産の現況に問題はないか
建物に雨漏りはないか。
残置物はどれくらいあるのか。
土地の境界は確認できるか。
建物の登記と現況に違いはないか。
再建築が可能な土地なのか。
こうした情報は、不動産の査定価格や売却条件に影響します。
ただし、問題があるからといって、売却前に必ず修繕や解体をする必要があるとは限りません。
現状のまま売却できる可能性もあるため、先に専門家へ相談することが重要です。
5．仲介と買取のどちらが適しているか
相続不動産の売却には、一般の購入希望者を探す仲介と、不動産会社などが直接購入する買取という方法があります。
仲介は、物件の条件や市場の需要によっては、より高い価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は、買主が見つかれば比較的早く取引を進められる場合があり、物件の状態によっては現状のまま相談できることもあります。
ただし、買取価格は一般的な仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
また、買取だからといって、相続登記や権利関係の整理が不要になるわけではありません。
重要なのは、売却価格だけで判断するのではなく、相続人の状況、建物の状態、売却を希望する時期などを考慮することです。
第8章｜名古屋市の相続不動産は「売れない理由」を整理することが大切
相続した不動産の売却で最も避けたいのは、問題が複雑だからといって、そのまま長期間放置してしまうことです。
相続人が不明だから売れない。
兄弟で意見が合わないから売れない。
共有名義だから売れない。
建物が古いから売れない。
こうした状況であっても、原因を整理することで、具体的な解決方法を検討できる場合があります。
例えば、相続登記が未了であれば司法書士への相談が必要になるでしょう。
遺産分割を巡る争いがあれば、弁護士による法律相談が必要になるかもしれません。
共有持分については、不動産全体の売却だけでなく、持分の売却や共有関係の解消について検討する余地があります。
空き家についても、建物の状態や土地の条件を確認することで、現状売却、解体後の売却、買取など、選択肢を比較できます。
大切なのは、複雑な問題をすべて一度に解決しようとするのではなく、何が売却の障害になっているのかを明確にすることです。
名古屋仏縁不動産が大切にしていること
名古屋仏縁不動産は、株式会社愛知不動産売却センターが運営する、事故物件・訳あり不動産の売却相談に取り組む不動産サービスです。
一般的な不動産会社では売却が難しいとされる物件についても、不動産の状態や権利関係、売却希望者の事情などを確認し、売却の可能性を検討します。
例えば、次のようなご相談です。
- 相続した実家の名義が祖父母のままになっている
- 相続人が複数いて遺産分割協議が進まない
- 兄弟で共有している土地を売却したい
- 長年放置している名古屋市内の空き家を手放したい
- 老朽化や雨漏りがある家を現状で売却したい
- 相続人同士の対立によって売却が進まない
- 他の不動産会社から売却が難しいと言われた
こうした問題では、不動産の査定だけでなく、法律や登記に関する専門的な確認が必要になる場合があります。
名古屋仏縁不動産では、必要に応じて司法書士法人中島事務所との連携や、法律上の争いについてリーダーズ法律事務所の藤澤弁護士をご紹介するなど、専門家への相談につなぐ体制を整えています。
なお、登記申請の代理や法律紛争に関する代理交渉などは、それぞれの資格を持つ専門家が対応します。
不動産会社だけで解決できることと、専門家の関与が必要なことを整理しながら、現実的な売却方法を検討することが大切だと考えています。
前編まとめ｜相続した不動産は、問題を放置するほど売却が難しくなることがある
今回の前編では、名古屋市で相続した不動産が売れない原因について解説しました。
相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記の未了、空き家の老朽化。
これらは一見すると別々の問題ですが、実際には複数の事情が重なっているケースもあります。
特に、相続登記が未了のまま時間が経過すると、新たな相続が発生して権利関係が複雑になる可能性があります。
また、空き家を管理せずに放置すれば、建物の老朽化が進み、売却条件にも影響するおそれがあります。
しかし、売却が難しいとされる不動産であっても、必要な手続きを確認し、関係者の意向を整理することで、解決の糸口が見つかる場合があります。
「相続した不動産が売れない」と諦める前に、まずは何が原因で売却できないのかを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
後編では、売却するための具体的な解決方法を解説します
後編では、名古屋市で相続した訳あり不動産について、さらに実践的な内容を紹介します。
相続人が売却に反対する場合の対処法、共有持分の売却、相続登記未了の不動産の売却手順、老朽化した空き家の現状売却、仲介と買取の違い、売却時にかかる費用や税金などを詳しく解説します。
さらに、名古屋市で相続した不動産を売却する際、どのような不動産会社や専門家に相談すればよいのかについても紹介します。
【2026年最新版】名古屋市で相続した不動産が売れない！相続人不明・遺産分割トラブル・共有名義・空き家放置など、訳あり物件の売却方法を徹底解説
【後編】相続した訳あり不動産を売却する具体的な方法｜共有持分・相続登記・空き家買取・税金・専門家への相談まで
はじめに｜相続した不動産が売れない状況から、どのように解決へ進めるのか？
前編では、名古屋市で相続した不動産が売れない原因について、相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記未了、空き家放置などの問題を解説しました。
しかし、実際に相続した不動産を所有している方が最も知りたいのは、「では、どうすれば売却できるのか？」ということではないでしょうか。
例えば、次のような悩みを抱えている方もいるでしょう。
「兄弟の一人が売却に反対していて、何年も話が進まない」
「祖父の名義のままになっている土地を売りたい」
「共有持分だけでも売却して、親族との関係を整理したい」
「相続した実家がゴミ屋敷になっているが、片付けるお金がない」
「他の不動産会社から、再建築できない土地だから売れないと言われた」
「相続した不動産を売却したいが、税金がどれくらいかかるのかわからない」
こうした問題は、一つとして同じ条件のものはありません。
不動産の所在地、建物の状態、相続人の人数、登記状況、家族関係、税務上の条件によって、適切な売却方法は大きく変わります。
しかし、売却が難しい理由があるからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
大切なのは、不動産そのものの問題と、相続に関する法律上の問題を分けて考えることです。
不動産の状態に問題があっても、買取や現状売却によって解決できる可能性があります。
一方、相続人同士の権利関係に問題がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家と連携し、必要な手続きを整理することが重要です。
名古屋市で事故物件・訳あり物件の売却相談に取り組む「名古屋仏縁不動産」では、一般的な不動産売却だけでは対応が難しい事情を抱えた物件についても、売却の可能性を検討しています。
後編では、相続した訳あり不動産を売却するための具体的な方法、注意点、費用、税金、相談先の選び方まで詳しく解説します。
第9章｜相続人の一人が売却に反対している場合、解決方法はあるのか？
相続不動産の売却で多くの方が悩むのが、相続人の一人が売却に反対しているケースです。
例えば、名古屋市千種区にある実家を兄弟3人で相続することになったとします。
長男と次男は売却を希望していますが、長女だけが反対しています。
理由は「両親が暮らしていた家を手放したくない」というものです。
このような場合、長男と次男が賛成しているからといって、多数決で不動産全体を売却できるわけではありません。
遺産分割が必要な場合には、原則として相続人全員の合意が求められます。
また、既に兄弟3人の共有名義になっている場合でも、不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。
それでは、どのように解決を目指せばよいのでしょうか。
① 不動産の市場価値を具体的に提示する
話し合いが進まない理由の一つに、不動産の価値について相続人同士の認識が異なることがあります。
例えば、売却に反対している相続人が「この家には5,000万円以上の価値がある」と考えている場合です。
しかし、不動産会社の査定額が3,000万円だった場合、売却に対する考え方が変わる可能性もあります。
不動産の価値を判断するには、所在地、土地面積、接道状況、用途地域、建物の状態、周辺の成約事例などを確認する必要があります。
特に名古屋市では、同じ区内であっても、駅からの距離や土地の形状、前面道路の条件によって不動産の市場価値が異なります。
感情的な話し合いだけでは結論が出ない場合、客観的な査定資料を用意することが解決の第一歩になることがあります。
② 売却に反対している相続人による取得を検討する
相続人の一人が「どうしても実家を残したい」と考えているのであれば、その人が不動産を取得する方法もあります。
例えば、相続財産が実家だけの場合、長女が不動産を取得する代わりに、長男と次男へ代償金を支払う方法です。
これを代償分割といいます。
ただし、代償金を支払う資金が必要になるため、現実的に実行できるかどうかの確認が欠かせません。
また、既に共有名義になっている場合には、一人の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法も考えられます。
③ 遺産分割調停を検討する
相続人同士の話し合いがどうしてもまとまらない場合には、家庭裁判所で遺産分割調停を行う方法があります。
遺産分割調停では、調停委員などが相続人の意見を聞きながら、解決を目指します。
調停が成立しない場合には、原則として審判手続きへ移行します。
ただし、裁判所での手続きには時間や費用がかかることがあり、希望どおりの結果になるとは限りません。
また、相続人同士の対立が深刻な場合は、早めに弁護士へ相談することが望ましいでしょう。
相続人が売却に反対している場合は、無理に売却を進めるのではなく、権利関係と各相続人の希望を整理することが重要です。
第10章｜共有持分だけを売却する方法｜名古屋市の共有名義不動産
相続した不動産が共有名義になっている場合、不動産全体を売却できなくても、自分の共有持分だけを売却できる可能性があります。
これは、共有名義の不動産を所有している方にとって、知っておきたい選択肢の一つです。
自分の共有持分は原則として単独で売却できる
例えば、名古屋市瑞穂区にある土地と建物を、兄弟2人がそれぞれ2分の1ずつ所有しているとします。
兄は不動産を売却したいものの、弟は反対しています。
この場合、不動産全体を売却することは難しくても、兄自身の共有持分については、原則として弟の同意を得ずに売却することができます。
ただし、ここで重要なのが、共有持分を売却する相手です。
一般的な住宅購入希望者は、土地や建物を単独で所有し、自由に利用できる状態を希望することが多いため、共有持分だけの購入需要は限定的です。
そのため、共有持分の買取を取り扱う不動産会社などが購入候補となる場合があります。
共有持分の売却価格はどう決まるのか？
例えば、不動産全体の市場価値が4,000万円だったとします。
そのうち2分の1を所有している場合、単純計算では2,000万円に相当します。
しかし、共有持分だけを売却する場合、必ず2,000万円で売れるわけではありません。
共有持分を購入した人は、他の共有者との調整が必要になることがあります。
また、不動産全体の利用や処分が自由にできるとは限りません。
そのため、共有持分の市場価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があります。
ただし、実際の売却価格は個別事情によって異なるため、一律に何割程度になると判断することは適切ではありません。
共有持分を売却する前に確認したいこと
共有持分の売却を検討する場合には、次の点を確認することが重要です。
- 共有持分が登記されているか
- 他の共有者が不動産を使用しているか
- 住宅ローンや抵当権などの負担がないか
- 他の共有者との間で取り決めがないか
- 共有持分の購入を希望する人がいるか
- 売却後の税金や手取り金額はいくらになるか
特に、相続登記や遺産分割が完了していない場合には、自分の持分を自由に処分できる状態なのかを慎重に確認する必要があります。
遺産分割前の相続分の譲渡と、遺産分割後に確定した共有持分の売却では、法的な取扱いが異なる場合があります。
共有持分の売却は家族関係への影響にも注意
法律上、共有持分を売却できる場合であっても、家族関係への影響を考慮する必要があります。
例えば、兄が第三者へ持分を売却した結果、弟は知らない第三者と不動産を共有することになるかもしれません。
その後、共有物の管理や分割を巡って新たな問題が発生する可能性もあります。
そのため、共有持分の売却を検討する際には、価格だけでなく、売却後の権利関係についても確認することが重要です。
名古屋市で共有名義の不動産を売却したい場合、まずは不動産全体を売却する可能性と、持分だけを売却する可能性の両方を比較してみることをおすすめします。
第11章｜祖父母名義のままの不動産を売却するには？
名古屋市内には、亡くなった親や祖父母の名義が長期間そのままになっている不動産もあります。
例えば、昭和の時代に祖父が購入した土地を、父が相続したつもりで管理していたものの、相続登記を行っていなかったケースです。
その後、父も亡くなり、現在の相続人が売却しようとしたところ、登記簿上の所有者が祖父のままだったということがあります。
こうした場合、売却の前に必要な登記手続きを整理する必要があります。
相続登記が未了でも売却の相談は可能
相続登記が未了だからといって、不動産会社への売却相談や査定が一切できないわけではありません。
ただし、実際に所有権を買主へ移転するには、必要な登記手続きが求められます。
そのため、売却を検討する段階で司法書士に相談し、どのような手続きが必要なのか確認することが重要です。
祖父母名義の不動産を売却する一般的な流れ
STEP1：登記事項証明書を取得する
土地と建物の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。
土地だけでなく、建物についても登記が存在するか確認しましょう。
STEP2：戸籍などを調査する
被相続人の出生から死亡までの戸籍などを収集し、法定相続人を確認します。
数世代にわたって相続登記が未了の場合、複数の相続関係を整理する必要があります。
STEP3：遺言書や過去の遺産分割の有無を確認する
有効な遺言書や過去の遺産分割協議の内容によって、必要な手続きが異なります。
STEP4：必要に応じて遺産分割協議を行う
相続人の確定後、不動産の取得者や売却方針について協議します。
既に成立している遺産分割や遺言の内容によっては、改めて協議する必要がない場合もあります。
STEP5：相続登記を行う
司法書士などに相談し、必要な書類を整えて相続登記を申請します。
STEP6：不動産売却を進める
権利関係を確認したうえで、不動産会社による査定、媒介契約、買主探しなどを進めます。
相続登記の義務化にも注意
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となります。
施行前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日が期限です。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2026年現在、名古屋市で古い相続不動産を所有している方は、売却予定がなくても相続登記の状況を確認することが大切です。
第12章｜相続したゴミ屋敷・老朽化住宅・再建築不可物件でも売却できる？
相続した実家を売却しようとしたところ、建物の状態が悪く、一般的な不動産会社から売却が難しいと言われることがあります。
しかし、建物に問題があるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
ここでは、名古屋市で売却が難しいとされやすい相続不動産について解説します。
① 家財道具が大量に残った空き家
親が亡くなった後、実家に家具、家電製品、衣類、食器、書類などが大量に残っているケースです。
長年生活していた住宅では、家財道具の量が想像以上に多いことがあります。
特に、遠方に住んでいる相続人にとって、何度も名古屋市内の実家へ足を運び、片付けを行うことは大きな負担になります。
また、専門業者へ残置物の撤去を依頼する場合、建物の規模や物量によっては高額な費用が必要になることもあります。
このような場合、残置物がある状態で売却できるか、買主と撤去条件を協議する方法が考えられます。
ただし、すべての買主が残置物付きでの購入に応じるわけではありません。
また、残置物の中に相続人以外の所有物が含まれている可能性もあるため、処分前には所有関係を確認する必要があります。
② 雨漏りやシロアリ被害がある住宅
相続した住宅に雨漏りやシロアリ被害がある場合、一般の購入希望者が購入をためらうことがあります。
建物の修繕費用がどの程度必要になるのか、購入前には正確に把握できない場合があるためです。
しかし、雨漏りやシロアリ被害がある住宅でも、現状のまま売却できる可能性があります。
重要なのは、売主が把握している不具合を買主に適切に説明することです。
特に、雨漏りなどの重要な不具合を知りながら説明せずに売却した場合、引渡し後にトラブルとなる可能性があります。
また、売主が個人の場合でも、契約不適合責任の取扱いについて売買契約書で明確にしておくことが大切です。
③ 再建築不可の土地
名古屋市内には、建築基準法上の接道条件などにより、原則として建物の再建築ができない土地があります。
例えば、建築基準法上の道路に必要な長さで接していない敷地などです。
再建築不可物件は、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限定されやすく、住宅ローンの利用が難しい場合もあります。
しかし、再建築不可物件だからといって、売却できないとは限りません。
既存建物の利用、隣地所有者への売却、条件に応じた活用方法などを検討できる場合があります。
ただし、増改築や用途変更についても制限が関係することがあるため、建築士や行政窓口などへの確認が必要です。
④ 未登記建物や違法増築がある物件
相続した実家に、登記されていない増築部分が存在することもあります。
例えば、親が長年住んでいた住宅に、後から部屋を増築したものの、建物の変更登記が行われていないケースです。
このような場合、建物の現況と登記記録が一致していない可能性があります。
また、増築部分が建築基準法に適合していない場合、売却価格や金融機関の融資判断に影響することがあります。
未登記や違法増築の有無を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や建築士などに相談することが重要です。
⑤ 事故物件や孤独死が発生した住宅
相続不動産の中には、過去に孤独死や自殺などが発生している物件もあります。
このような場合、買主への告知の必要性や、売却価格への影響が問題になります。
ただし、人が亡くなったという事実だけで、すべての物件が同じように扱われるわけではありません。
死亡原因、発見までの状況、特殊清掃の有無、取引の種類などによって、説明すべき内容が異なる場合があります。
重要なのは、売却を急ぐあまり、買主が判断するために必要な情報を隠さないことです。
名古屋市で孤独死や心理的瑕疵が関係する不動産を売却する場合には、通常の不動産売却とは異なる注意点を確認する必要があります。
第13章｜相続不動産の「仲介」と「買取」はどちらが適している？
名古屋市で相続した不動産を売却する場合、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
どちらが適しているかは、不動産の状態や売主の事情によって異なります。
仲介による売却とは？
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探す方法です。
例えば、名古屋市昭和区にある相続した戸建住宅について、一般の住宅購入希望者に向けて販売活動を行うケースです。
仲介のメリットは、市場の需要に応じて比較的高い価格で売却できる可能性があることです。
一方、買主が見つかるまで時間がかかったり、購入希望者から価格交渉を受けたりする場合もあります。
また、建物の状態や権利関係に問題がある不動産では、購入希望者が限定される可能性があります。
買取による売却とは？
買取とは、不動産会社などが買主となり、不動産を直接購入する方法です。
買主が購入を決定すれば、一般の購入希望者を探す販売活動を省略できる場合があります。
また、物件によっては、老朽化した建物や残置物がある状態での購入を検討できる場合もあります。
ただし、買取価格は、一般的な仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
買取業者は、購入後の修繕費用、再販売費用、保有リスクなどを考慮するためです。
仲介と買取の比較
比較項目 仲介 買取
売却価格 高値を狙える可能性 低くなる傾向
売却期間 買主次第 比較的短期の場合あり
内覧対応 必要になる場合あり 少なくなる場合あり
残置物 撤去を求められる場合あり 現状対応できる場合あり
老朽化住宅 買主が限定される場合あり 物件次第で検討可能
仲介手数料 通常必要 直接買取なら原則不要
相続登記 必要な手続きあり 同様に必要な手続きあり
売却方法は価格だけで決めない
例えば、仲介による売却予想価格が2,000万円、買取価格が1,600万円だったとします。
金額だけを見れば、仲介の方が400万円高く見えます。
しかし、仲介で売却するために建物の修繕や残置物撤去、測量などが必要になる場合、最終的な手取り金額は変わります。
また、売却までの期間や、空き家の管理費用なども考慮する必要があります。
そのため、名古屋市で相続した不動産を売却する際には、仲介と買取の両方を比較し、実際の手取り金額や売却までの負担を確認することが大切です。
第14章｜相続不動産を売却するときにかかる費用
相続した土地や建物を売却する場合、売買価格がそのまま手元に残るわけではありません。
物件の条件や売却方法によって、さまざまな費用が発生します。
① 仲介手数料
不動産会社の仲介によって売却する場合には、仲介手数料が必要になることがあります。
例えば、売買価格が3,000万円の場合、法定上限の一般的な速算式を使うと、税込の仲介手数料は105万6,000円となります。
計算式は次のとおりです。
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税10％ ＝ 105万6,000円
なお、これは売買価格が400万円を超える一般的な取引における上限額の計算例です。
低廉な空家等については特例があり、取引内容に応じて上限額や説明事項が異なります。
また、不動産会社が直接買い取る場合、通常は仲介手数料が発生しません。
② 相続登記費用
相続登記が未了の場合には、登記手続きに伴う費用が発生します。
登録免許税、戸籍などの取得費用、司法書士報酬などが主な項目です。
通常の相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。
ただし、一定の免税措置が適用されるケースもあります。
相続関係が複雑な場合には、戸籍の調査や書類の作成に時間がかかることもあります。
③ 測量費用
土地の境界が不明確な場合には、測量が必要になることがあります。
特に、隣地との境界標が見当たらない土地や、長年境界を確認していない土地では注意が必要です。
ただし、売却に際して必ず確定測量が必要というわけではありません。
買主との合意や売買条件、土地の状況によって判断します。
④ 建物解体費用
古い建物が残っている土地を売却する場合、建物を解体して更地にする方法があります。
ただし、建物の構造、面積、立地、アスベストの有無、重機の搬入条件などによって、解体費用は大きく異なります。
解体してから売却した方がよい場合もあれば、建物付きのまま売却した方が売主の負担が少ない場合もあります。
解体費用を先に支払う前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。
⑤ 残置物撤去費用
家具、家電、生活用品などが大量に残っている場合、撤去費用が発生することがあります。
物量が多い場合や、搬出しにくい建物では費用が高くなる傾向があります。
一方、買主との合意によって、残置物を残したまま引き渡せる場合もあります。
⑥ その他の費用
売却条件によっては、抵当権抹消登記費用、建物の調査費用、契約書の印紙税などが必要になります。
さらに、売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税や住民税が課税されることがあります。
相続不動産を売却するときには、単純な売買価格だけでなく、最終的な手取り金額を把握することが大切です。
第15章｜相続した不動産を売却すると税金はいくらかかる？
相続した不動産を売却する場合、特に注意したいのが譲渡所得税です。
不動産売却における税金は、売買価格そのものではなく、原則として譲渡所得をもとに計算されます。
譲渡所得の基本的な計算方法
譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除
取得費には、購入代金や購入時の諸費用などのうち、税法上認められる金額が含まれます。
建物については、所有期間中の減価償却費相当額などを考慮する必要があります。
また、相続した不動産については、原則として亡くなった方の取得時期や取得費を引き継ぎます。
そのため、相続したときの評価額をそのまま取得費として計算できるとは限りません。
所有期間によって税率が変わる
不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
一般的な個人の土地・建物の譲渡では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となります。
区分 税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
長期譲渡所得 20.315％
短期譲渡所得 39.63％
相続した不動産では、原則として被相続人の所有期間を引き継ぐため、相続してから短期間で売却した場合でも、長期譲渡所得になることがあります。
ただし、実際の税額は特例の適用状況などによって変わります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たす相続空き家については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての相続不動産が対象になるわけではありません。
主な確認項目には、次のようなものがあります。
- 被相続人が居住していた家屋であること
- 家屋が原則として1981年5月31日以前に建築されたものであること
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始直前の居住状況など、所定の要件を満たすこと
- 売却価格や売却時期などの条件を満たすこと
- 家屋の耐震性や取壊しなどについて所定の要件を満たすこと
対象となる譲渡期間は、現行制度では2027年12月31日までです。
また、2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、特別控除額が一人当たり最高2,000万円となる取扱いがあります。
売却時期や建物の状態によって特例の適用可否が異なるため、売買契約を締結する前に税理士や税務署へ確認することが重要です。
相続税の取得費加算の特例
相続税を納付した方が、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却する場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
一定の要件を満たせば、譲渡所得を計算する際の取得費が増えるため、税負担を軽減できる可能性があります。
適用には、相続税が課税されていることや、売却時期などの条件があります。
原則として、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することなどが必要です。
相続空き家の3,000万円特別控除との重複適用についても制限があるため、どちらが適切か個別に確認する必要があります。
相続不動産の売却は税金も考えてタイミングを決める
相続した不動産をいつ売却するかによって、税務上の取扱いが変わる場合があります。
そのため、売却価格だけでなく、特別控除の要件や期限も確認しておきましょう。
特に、相続した空き家を数年間放置してから売却する場合には、特例の適用期限を過ぎてしまう可能性があります。
相続した不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」と同時に「税金を差し引いていくら残るか」を考えることが重要です。
第16章｜名古屋市で相続不動産の売却を進める7つのステップ
相続した不動産を売却するまでの流れを、具体的に整理してみましょう。
STEP1｜不動産の所在地と登記状況を確認する
まず、相続した土地や建物の所在地、地番、家屋番号を確認します。
登記事項証明書を取得し、現在の所有名義や抵当権などの権利関係を調べましょう。
STEP2｜相続人を確認する
戸籍などを収集して相続関係を確認します。
数世代にわたって相続が発生している場合には、慎重な調査が必要です。
STEP3｜遺言書と遺産分割の状況を確認する
有効な遺言書が存在するか、遺産分割協議が成立しているかを確認します。
相続人同士の意見が対立している場合には、弁護士への相談が必要になることもあります。
STEP4｜不動産の現況を調査する
建物の老朽化、雨漏り、残置物、越境、境界、接道条件などを確認します。
現状売却が可能か、修繕や解体が必要かを検討するためにも重要な工程です。
STEP5｜不動産会社に査定を依頼する
不動産の市場価値を把握するために、査定を依頼します。
訳あり物件の場合、通常の住宅売却とは異なる事情が価格に影響するため、特殊な条件の不動産にも対応できる会社へ相談することが重要です。
STEP6｜売却方法と条件を決定する
仲介、買取、共有持分の売却など、状況に応じて方法を検討します。
また、引渡しまでに行う修繕や残置物撤去、登記手続きなどについても整理します。
STEP7｜売買契約・決済・引渡しを行う
買主が決まり、必要な条件が整ったら売買契約を締結します。
その後、所有権移転登記、売買代金の受領、物件の引渡しなどを行います。
売却によって譲渡所得が発生した場合や、特例の適用を受ける場合には、確定申告が必要になることがあります。
なお、相続関係が複雑な不動産では、これらの手続きを必ずしも順番どおりに進められるとは限りません。
登記や法律上の問題を解決する作業と、不動産の売却準備を並行して進める場合もあります。
第17章｜名古屋市で相続不動産の売却相談先を選ぶポイント
相続した訳あり不動産を売却する場合、どの不動産会社に相談するかは重要です。
特に、一般的な住宅とは異なる事情がある物件では、査定価格だけで不動産会社を選ばないことをおすすめします。
① 訳あり物件の売却に対応しているか
通常の中古住宅の売却と、相続人同士の対立や共有持分などを抱える不動産の売却では、求められる知識や対応が異なります。
相続不動産、共有名義、再建築不可物件、老朽化住宅、事故物件など、どのような問題に対応しているのか確認しましょう。
② 売却できない理由を説明してくれるか
「この物件は難しいですね」
そう言われただけでは、所有者は何をすればよいのかわかりません。
重要なのは、売却が難しい理由を具体的に説明してくれるかどうかです。
例えば、土地の接道条件に問題があるのか、相続登記が未了なのか、それとも市場の需要が少ないのか。
原因によって解決方法は異なります。
③ 司法書士や弁護士などとの連携があるか
相続不動産では、登記や法律上の問題が関係するケースがあります。
そのため、不動産会社だけですべてを解決しようとするのではなく、必要に応じて各分野の専門家へ相談できる体制があることが重要です。
特に、相続人同士の紛争や共有持分に関する問題では、弁護士の関与が必要になる場合があります。
④ 仲介と買取の両方を比較できるか
不動産の状態によっては、一般の購入希望者を探す仲介よりも、直接買取を検討した方が適している場合があります。
一方、買取価格が低くなりすぎる場合には、時間をかけて仲介で売却する方がよいケースもあります。
それぞれの特徴を説明し、売主の事情に応じた方法を検討してくれる会社を選びましょう。
⑤ 査定価格の根拠が明確か
高い査定価格を提示する不動産会社が、必ずしも良い会社とは限りません。
重要なのは、その価格で売却できると判断した根拠です。
周辺の取引事例、土地の条件、建物の状態、市場の需要などを踏まえて説明してくれるか確認しましょう。
第18章｜相続不動産売却でよくある質問10選
Q1．相続登記をしていない家でも売却できますか？
売却の相談や準備は可能ですが、通常は買主への所有権移転登記に先立って、必要な相続登記を行う必要があります。司法書士に相談し、必要書類や手続きを確認しましょう。
Q2．兄弟の一人が売却に反対していても売れますか？
不動産全体を売却するには、原則として必要な権利者全員の同意が必要です。遺産分割が未了の場合には、協議や調停などを検討することがあります。
Q3．共有持分だけを売却できますか？
確定した共有持分については、原則として単独で売却できます。ただし、遺産分割前の相続分とは取扱いが異なる場合があるため、権利関係の確認が必要です。
Q4．相続人の一人と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
戸籍や住所などを調査し、所在を確認することから始めます。所在が不明な場合には、不在者財産管理人制度などを検討できる場合があります。
Q5．ゴミ屋敷になっている実家でも売却できますか？
残置物が多い住宅でも、買主との合意によって現状のまま売却できる場合があります。ただし、撤去費用や引渡し条件について確認が必要です。
Q6．築50年以上の古い家でも売却できますか？
築年数が古いことだけで売却が不可能になるわけではありません。建物の状態や土地の市場性によっては、建物付きのまま売却できる場合があります。
Q7．再建築不可の土地でも売却できますか？
再建築不可物件でも売却できる可能性はあります。ただし、利用方法や融資などに制限が生じる場合があり、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限定されることがあります。
Q8．相続した家を解体してから売却した方がよいですか？
必ずしも解体した方がよいとは限りません。解体費用、固定資産税への影響、建物の利用可能性、買主の希望などを考慮して判断することが大切です。
Q9．相続不動産の売却にはどれくらい時間がかかりますか？
物件の状態、相続人の人数、登記状況、売却方法などによって異なります。特に相続人同士の協議が必要な場合や、登記関係が複雑な場合には、長期間を要することがあります。
Q10．他の不動産会社で売却を断られた場合でも相談できますか？
相談することは可能です。売却が難しい理由を整理し、権利関係、物件の状態、市場性などを確認することで、別の売却方法を検討できる場合があります。
第19章｜名古屋仏縁不動産が相続した訳あり物件の売却相談に取り組む理由
相続した不動産の問題は、必ずしも所有者自身が望んで発生したものではありません。
親が亡くなり、突然実家の管理を引き継ぐことになった。
兄弟で話し合おうとしても、意見がまとまらない。
長年放置されていた土地の登記を確認すると、何十年も前に亡くなった祖父の名義だった。
空き家を維持するための費用だけが毎年発生している。
こうした状況に直面すると、不動産を売却すること自体が大きな負担に感じられるかもしれません。
しかし、相続した不動産の問題を解決することは、単に土地や建物を現金化することだけではありません。
長年続いてきた家族間の問題を整理すること。
空き家の管理負担を減らすこと。
次の世代に複雑な権利関係を残さないこと。
そして、利用されていなかった不動産を、新たに必要としている人へ引き継ぐこと。
そこには、不動産売却という取引を超えた意味があります。
不動産には、それぞれの事情がある
同じ名古屋市内の不動産でも、売却を希望する理由はさまざまです。
相続税の納税資金を確保したい方もいれば、親族間の共有関係を解消したい方もいます。
高齢になり、遠方の空き家を管理できなくなった方もいるでしょう。
建物が老朽化し、修繕費用を負担できない方もいるかもしれません。
名古屋仏縁不動産では、不動産の価格だけでなく、こうした所有者の事情にも目を向けることを大切にしています。
司法書士・弁護士との連携による相談体制
相続不動産の売却では、不動産会社だけでは対応できない問題もあります。
相続登記、遺産分割、相続人の調査、共有関係を巡る法的紛争など、それぞれの分野に応じた専門家の関与が必要です。
名古屋仏縁不動産では、必要に応じて司法書士法人中島事務所と連携し、相続登記などに関する相談につなぐ体制を整えています。
また、相続人同士の対立、共有持分を巡る紛争、借地権や底地に関する法的問題などについては、リーダーズ法律事務所の藤澤弁護士をご紹介することも可能です。
法律相談や代理交渉、登記申請の代理などは、それぞれの資格を有する専門家が対応します。
不動産会社が対応できる範囲と、専門家の関与が必要な範囲を明確にしながら、問題の整理と売却方法の検討を進めていきます。
「売れない」と言われた不動産にも、可能性を探す
他の不動産会社から売却が難しいと言われた不動産であっても、すべての可能性がなくなったとは限りません。
共有持分だけの売却、現状のままでの売却、買取、権利関係を整理したうえでの売却など、状況によって検討できる選択肢があります。
もちろん、どのような不動産でも必ず売却できるわけではありません。
しかし、売却できない原因を明確にし、現実的な方法を検討することには意味があります。
名古屋仏縁不動産は、こうした複雑な事情を抱えた不動産について、次のご縁につながる可能性を探していきたいと考えています。
第20章｜まとめ｜名古屋市で相続した不動産が売れないときこそ、早めの相談が大切
ここまで、名古屋市で相続した不動産が売れない場合の具体的な解決方法について解説しました。
相続人が不明な不動産。
遺産分割協議がまとまらない実家。
兄弟姉妹で共有している土地。
何十年も相続登記が行われていない建物。
雨漏りやシロアリ被害がある老朽化住宅。
家財道具が大量に残った空き家。
接道条件に問題がある再建築不可物件。
これらの不動産は、一般的な住宅売却と比較して、売却までに解決すべき問題が多くなる傾向があります。
しかし、問題が複雑だからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
相続人の確認、登記手続き、権利関係の整理、物件調査、売却方法の選択などを一つずつ進めることで、解決方法が見えてくる場合があります。
一方で、相続不動産を長期間放置すると、新たな相続の発生、建物の老朽化、管理費用の増加などによって、問題が複雑化する可能性があります。
特に2026年現在は、相続登記の義務化への対応も重要です。
相続した不動産を今すぐ売却する予定がなくても、現在の権利関係や建物の状態を確認しておくことが、将来のトラブルを防ぐ第一歩になります。
そして、売却を検討する際には、不動産の状態だけでなく、相続人の事情や税務上の条件なども考慮することが大切です。
名古屋市で相続した不動産が売れずに困っている方は、一人で悩み続けるのではなく、まずは現在の状況を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。
名古屋市の相続不動産・事故物件・訳あり物件の売却相談は「名古屋仏縁不動産」へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、売却が難しい事情を抱えた不動産のご相談に対応しています。
相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記未了、老朽化した空き家、再建築不可物件、事故物件など、さまざまな問題を抱えた不動産について、状況を確認しながら売却の可能性を検討します。
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売れない。そう思われた不動産に、新たな価値を。
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ご縁をつなぐ 名古屋仏縁不動産
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
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【後編】相続した訳あり不動産を売却する具体的な方法｜共有持分・相続登記・空き家買取・税金・専門家への相談まで
はじめに｜相続した不動産が売れない状況から、どのように解決へ進めるのか？
前編では、名古屋市で相続した不動産が売れない原因について、相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記未了、空き家放置などの問題を解説しました。
しかし、実際に相続した不動産を所有している方が最も知りたいのは、「では、どうすれば売却できるのか？」ということではないでしょうか。
例えば、次のような悩みを抱えている方もいるでしょう。
「兄弟の一人が売却に反対していて、何年も話が進まない」
「祖父の名義のままになっている土地を売りたい」
「共有持分だけでも売却して、親族との関係を整理したい」
「相続した実家がゴミ屋敷になっているが、片付けるお金がない」
「他の不動産会社から、再建築できない土地だから売れないと言われた」
「相続した不動産を売却したいが、税金がどれくらいかかるのかわからない」
こうした問題は、一つとして同じ条件のものはありません。
不動産の所在地、建物の状態、相続人の人数、登記状況、家族関係、税務上の条件によって、適切な売却方法は大きく変わります。
しかし、売却が難しい理由があるからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
大切なのは、不動産そのものの問題と、相続に関する法律上の問題を分けて考えることです。
不動産の状態に問題があっても、買取や現状売却によって解決できる可能性があります。
一方、相続人同士の権利関係に問題がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家と連携し、必要な手続きを整理することが重要です。
名古屋市で事故物件・訳あり物件の売却相談に取り組む「名古屋仏縁不動産」では、一般的な不動産売却だけでは対応が難しい事情を抱えた物件についても、売却の可能性を検討しています。
後編では、相続した訳あり不動産を売却するための具体的な方法、注意点、費用、税金、相談先の選び方まで詳しく解説します。
第9章｜相続人の一人が売却に反対している場合、解決方法はあるのか？
相続不動産の売却で多くの方が悩むのが、相続人の一人が売却に反対しているケースです。
例えば、名古屋市千種区にある実家を兄弟3人で相続することになったとします。
長男と次男は売却を希望していますが、長女だけが反対しています。
理由は「両親が暮らしていた家を手放したくない」というものです。
このような場合、長男と次男が賛成しているからといって、多数決で不動産全体を売却できるわけではありません。
遺産分割が必要な場合には、原則として相続人全員の合意が求められます。
また、既に兄弟3人の共有名義になっている場合でも、不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。
それでは、どのように解決を目指せばよいのでしょうか。
① 不動産の市場価値を具体的に提示する
話し合いが進まない理由の一つに、不動産の価値について相続人同士の認識が異なることがあります。
例えば、売却に反対している相続人が「この家には5,000万円以上の価値がある」と考えている場合です。
しかし、不動産会社の査定額が3,000万円だった場合、売却に対する考え方が変わる可能性もあります。
不動産の価値を判断するには、所在地、土地面積、接道状況、用途地域、建物の状態、周辺の成約事例などを確認する必要があります。
特に名古屋市では、同じ区内であっても、駅からの距離や土地の形状、前面道路の条件によって不動産の市場価値が異なります。
感情的な話し合いだけでは結論が出ない場合、客観的な査定資料を用意することが解決の第一歩になることがあります。
② 売却に反対している相続人による取得を検討する
相続人の一人が「どうしても実家を残したい」と考えているのであれば、その人が不動産を取得する方法もあります。
例えば、相続財産が実家だけの場合、長女が不動産を取得する代わりに、長男と次男へ代償金を支払う方法です。
これを代償分割といいます。
ただし、代償金を支払う資金が必要になるため、現実的に実行できるかどうかの確認が欠かせません。
また、既に共有名義になっている場合には、一人の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法も考えられます。
③ 遺産分割調停を検討する
相続人同士の話し合いがどうしてもまとまらない場合には、家庭裁判所で遺産分割調停を行う方法があります。
遺産分割調停では、調停委員などが相続人の意見を聞きながら、解決を目指します。
調停が成立しない場合には、原則として審判手続きへ移行します。
ただし、裁判所での手続きには時間や費用がかかることがあり、希望どおりの結果になるとは限りません。
また、相続人同士の対立が深刻な場合は、早めに弁護士へ相談することが望ましいでしょう。
相続人が売却に反対している場合は、無理に売却を進めるのではなく、権利関係と各相続人の希望を整理することが重要です。
第10章｜共有持分だけを売却する方法｜名古屋市の共有名義不動産
相続した不動産が共有名義になっている場合、不動産全体を売却できなくても、自分の共有持分だけを売却できる可能性があります。
これは、共有名義の不動産を所有している方にとって、知っておきたい選択肢の一つです。
自分の共有持分は原則として単独で売却できる
例えば、名古屋市瑞穂区にある土地と建物を、兄弟2人がそれぞれ2分の1ずつ所有しているとします。
兄は不動産を売却したいものの、弟は反対しています。
この場合、不動産全体を売却することは難しくても、兄自身の共有持分については、原則として弟の同意を得ずに売却することができます。
ただし、ここで重要なのが、共有持分を売却する相手です。
一般的な住宅購入希望者は、土地や建物を単独で所有し、自由に利用できる状態を希望することが多いため、共有持分だけの購入需要は限定的です。
そのため、共有持分の買取を取り扱う不動産会社などが購入候補となる場合があります。
共有持分の売却価格はどう決まるのか？
例えば、不動産全体の市場価値が4,000万円だったとします。
そのうち2分の1を所有している場合、単純計算では2,000万円に相当します。
しかし、共有持分だけを売却する場合、必ず2,000万円で売れるわけではありません。
共有持分を購入した人は、他の共有者との調整が必要になることがあります。
また、不動産全体の利用や処分が自由にできるとは限りません。
そのため、共有持分の市場価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があります。
ただし、実際の売却価格は個別事情によって異なるため、一律に何割程度になると判断することは適切ではありません。
共有持分を売却する前に確認したいこと
共有持分の売却を検討する場合には、次の点を確認することが重要です。
- 共有持分が登記されているか
- 他の共有者が不動産を使用しているか
- 住宅ローンや抵当権などの負担がないか
- 他の共有者との間で取り決めがないか
- 共有持分の購入を希望する人がいるか
- 売却後の税金や手取り金額はいくらになるか
特に、相続登記や遺産分割が完了していない場合には、自分の持分を自由に処分できる状態なのかを慎重に確認する必要があります。
遺産分割前の相続分の譲渡と、遺産分割後に確定した共有持分の売却では、法的な取扱いが異なる場合があります。
共有持分の売却は家族関係への影響にも注意
法律上、共有持分を売却できる場合であっても、家族関係への影響を考慮する必要があります。
例えば、兄が第三者へ持分を売却した結果、弟は知らない第三者と不動産を共有することになるかもしれません。
その後、共有物の管理や分割を巡って新たな問題が発生する可能性もあります。
そのため、共有持分の売却を検討する際には、価格だけでなく、売却後の権利関係についても確認することが重要です。
名古屋市で共有名義の不動産を売却したい場合、まずは不動産全体を売却する可能性と、持分だけを売却する可能性の両方を比較してみることをおすすめします。
第11章｜祖父母名義のままの不動産を売却するには？
名古屋市内には、亡くなった親や祖父母の名義が長期間そのままになっている不動産もあります。
例えば、昭和の時代に祖父が購入した土地を、父が相続したつもりで管理していたものの、相続登記を行っていなかったケースです。
その後、父も亡くなり、現在の相続人が売却しようとしたところ、登記簿上の所有者が祖父のままだったということがあります。
こうした場合、売却の前に必要な登記手続きを整理する必要があります。
相続登記が未了でも売却の相談は可能
相続登記が未了だからといって、不動産会社への売却相談や査定が一切できないわけではありません。
ただし、実際に所有権を買主へ移転するには、必要な登記手続きが求められます。
そのため、売却を検討する段階で司法書士に相談し、どのような手続きが必要なのか確認することが重要です。
祖父母名義の不動産を売却する一般的な流れ
STEP1：登記事項証明書を取得する
土地と建物の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。
土地だけでなく、建物についても登記が存在するか確認しましょう。
STEP2：戸籍などを調査する
被相続人の出生から死亡までの戸籍などを収集し、法定相続人を確認します。
数世代にわたって相続登記が未了の場合、複数の相続関係を整理する必要があります。
STEP3：遺言書や過去の遺産分割の有無を確認する
有効な遺言書や過去の遺産分割協議の内容によって、必要な手続きが異なります。
STEP4：必要に応じて遺産分割協議を行う
相続人の確定後、不動産の取得者や売却方針について協議します。
既に成立している遺産分割や遺言の内容によっては、改めて協議する必要がない場合もあります。
STEP5：相続登記を行う
司法書士などに相談し、必要な書類を整えて相続登記を申請します。
STEP6：不動産売却を進める
権利関係を確認したうえで、不動産会社による査定、媒介契約、買主探しなどを進めます。
相続登記の義務化にも注意
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となります。
施行前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日が期限です。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2026年現在、名古屋市で古い相続不動産を所有している方は、売却予定がなくても相続登記の状況を確認することが大切です。
第12章｜相続したゴミ屋敷・老朽化住宅・再建築不可物件でも売却できる？
相続した実家を売却しようとしたところ、建物の状態が悪く、一般的な不動産会社から売却が難しいと言われることがあります。
しかし、建物に問題があるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
ここでは、名古屋市で売却が難しいとされやすい相続不動産について解説します。
① 家財道具が大量に残った空き家
親が亡くなった後、実家に家具、家電製品、衣類、食器、書類などが大量に残っているケースです。
長年生活していた住宅では、家財道具の量が想像以上に多いことがあります。
特に、遠方に住んでいる相続人にとって、何度も名古屋市内の実家へ足を運び、片付けを行うことは大きな負担になります。
また、専門業者へ残置物の撤去を依頼する場合、建物の規模や物量によっては高額な費用が必要になることもあります。
このような場合、残置物がある状態で売却できるか、買主と撤去条件を協議する方法が考えられます。
ただし、すべての買主が残置物付きでの購入に応じるわけではありません。
また、残置物の中に相続人以外の所有物が含まれている可能性もあるため、処分前には所有関係を確認する必要があります。
② 雨漏りやシロアリ被害がある住宅
相続した住宅に雨漏りやシロアリ被害がある場合、一般の購入希望者が購入をためらうことがあります。
建物の修繕費用がどの程度必要になるのか、購入前には正確に把握できない場合があるためです。
しかし、雨漏りやシロアリ被害がある住宅でも、現状のまま売却できる可能性があります。
重要なのは、売主が把握している不具合を買主に適切に説明することです。
特に、雨漏りなどの重要な不具合を知りながら説明せずに売却した場合、引渡し後にトラブルとなる可能性があります。
また、売主が個人の場合でも、契約不適合責任の取扱いについて売買契約書で明確にしておくことが大切です。
③ 再建築不可の土地
名古屋市内には、建築基準法上の接道条件などにより、原則として建物の再建築ができない土地があります。
例えば、建築基準法上の道路に必要な長さで接していない敷地などです。
再建築不可物件は、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限定されやすく、住宅ローンの利用が難しい場合もあります。
しかし、再建築不可物件だからといって、売却できないとは限りません。
既存建物の利用、隣地所有者への売却、条件に応じた活用方法などを検討できる場合があります。
ただし、増改築や用途変更についても制限が関係することがあるため、建築士や行政窓口などへの確認が必要です。
④ 未登記建物や違法増築がある物件
相続した実家に、登記されていない増築部分が存在することもあります。
例えば、親が長年住んでいた住宅に、後から部屋を増築したものの、建物の変更登記が行われていないケースです。
このような場合、建物の現況と登記記録が一致していない可能性があります。
また、増築部分が建築基準法に適合していない場合、売却価格や金融機関の融資判断に影響することがあります。
未登記や違法増築の有無を確認し、必要に応じて土地家屋調査士や建築士などに相談することが重要です。
⑤ 事故物件や孤独死が発生した住宅
相続不動産の中には、過去に孤独死や自殺などが発生している物件もあります。
このような場合、買主への告知の必要性や、売却価格への影響が問題になります。
ただし、人が亡くなったという事実だけで、すべての物件が同じように扱われるわけではありません。
死亡原因、発見までの状況、特殊清掃の有無、取引の種類などによって、説明すべき内容が異なる場合があります。
重要なのは、売却を急ぐあまり、買主が判断するために必要な情報を隠さないことです。
名古屋市で孤独死や心理的瑕疵が関係する不動産を売却する場合には、通常の不動産売却とは異なる注意点を確認する必要があります。
第13章｜相続不動産の「仲介」と「買取」はどちらが適している？
名古屋市で相続した不動産を売却する場合、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
どちらが適しているかは、不動産の状態や売主の事情によって異なります。
仲介による売却とは？
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探す方法です。
例えば、名古屋市昭和区にある相続した戸建住宅について、一般の住宅購入希望者に向けて販売活動を行うケースです。
仲介のメリットは、市場の需要に応じて比較的高い価格で売却できる可能性があることです。
一方、買主が見つかるまで時間がかかったり、購入希望者から価格交渉を受けたりする場合もあります。
また、建物の状態や権利関係に問題がある不動産では、購入希望者が限定される可能性があります。
買取による売却とは？
買取とは、不動産会社などが買主となり、不動産を直接購入する方法です。
買主が購入を決定すれば、一般の購入希望者を探す販売活動を省略できる場合があります。
また、物件によっては、老朽化した建物や残置物がある状態での購入を検討できる場合もあります。
ただし、買取価格は、一般的な仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
買取業者は、購入後の修繕費用、再販売費用、保有リスクなどを考慮するためです。
仲介と買取の比較
比較項目 仲介 買取
売却価格 高値を狙える可能性 低くなる傾向
売却期間 買主次第 比較的短期の場合あり
内覧対応 必要になる場合あり 少なくなる場合あり
残置物 撤去を求められる場合あり 現状対応できる場合あり
老朽化住宅 買主が限定される場合あり 物件次第で検討可能
仲介手数料 通常必要 直接買取なら原則不要
相続登記 必要な手続きあり 同様に必要な手続きあり
売却方法は価格だけで決めない
例えば、仲介による売却予想価格が2,000万円、買取価格が1,600万円だったとします。
金額だけを見れば、仲介の方が400万円高く見えます。
しかし、仲介で売却するために建物の修繕や残置物撤去、測量などが必要になる場合、最終的な手取り金額は変わります。
また、売却までの期間や、空き家の管理費用なども考慮する必要があります。
そのため、名古屋市で相続した不動産を売却する際には、仲介と買取の両方を比較し、実際の手取り金額や売却までの負担を確認することが大切です。
第14章｜相続不動産を売却するときにかかる費用
相続した土地や建物を売却する場合、売買価格がそのまま手元に残るわけではありません。
物件の条件や売却方法によって、さまざまな費用が発生します。
① 仲介手数料
不動産会社の仲介によって売却する場合には、仲介手数料が必要になることがあります。
例えば、売買価格が3,000万円の場合、法定上限の一般的な速算式を使うと、税込の仲介手数料は105万6,000円となります。
計算式は次のとおりです。
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税10％ ＝ 105万6,000円
なお、これは売買価格が400万円を超える一般的な取引における上限額の計算例です。
低廉な空家等については特例があり、取引内容に応じて上限額や説明事項が異なります。
また、不動産会社が直接買い取る場合、通常は仲介手数料が発生しません。
② 相続登記費用
相続登記が未了の場合には、登記手続きに伴う費用が発生します。
登録免許税、戸籍などの取得費用、司法書士報酬などが主な項目です。
通常の相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。
ただし、一定の免税措置が適用されるケースもあります。
相続関係が複雑な場合には、戸籍の調査や書類の作成に時間がかかることもあります。
③ 測量費用
土地の境界が不明確な場合には、測量が必要になることがあります。
特に、隣地との境界標が見当たらない土地や、長年境界を確認していない土地では注意が必要です。
ただし、売却に際して必ず確定測量が必要というわけではありません。
買主との合意や売買条件、土地の状況によって判断します。
④ 建物解体費用
古い建物が残っている土地を売却する場合、建物を解体して更地にする方法があります。
ただし、建物の構造、面積、立地、アスベストの有無、重機の搬入条件などによって、解体費用は大きく異なります。
解体してから売却した方がよい場合もあれば、建物付きのまま売却した方が売主の負担が少ない場合もあります。
解体費用を先に支払う前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。
⑤ 残置物撤去費用
家具、家電、生活用品などが大量に残っている場合、撤去費用が発生することがあります。
物量が多い場合や、搬出しにくい建物では費用が高くなる傾向があります。
一方、買主との合意によって、残置物を残したまま引き渡せる場合もあります。
⑥ その他の費用
売却条件によっては、抵当権抹消登記費用、建物の調査費用、契約書の印紙税などが必要になります。
さらに、売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税や住民税が課税されることがあります。
相続不動産を売却するときには、単純な売買価格だけでなく、最終的な手取り金額を把握することが大切です。
第15章｜相続した不動産を売却すると税金はいくらかかる？
相続した不動産を売却する場合、特に注意したいのが譲渡所得税です。
不動産売却における税金は、売買価格そのものではなく、原則として譲渡所得をもとに計算されます。
譲渡所得の基本的な計算方法
譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除
取得費には、購入代金や購入時の諸費用などのうち、税法上認められる金額が含まれます。
建物については、所有期間中の減価償却費相当額などを考慮する必要があります。
また、相続した不動産については、原則として亡くなった方の取得時期や取得費を引き継ぎます。
そのため、相続したときの評価額をそのまま取得費として計算できるとは限りません。
所有期間によって税率が変わる
不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
一般的な個人の土地・建物の譲渡では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となります。
区分 税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
長期譲渡所得 20.315％
短期譲渡所得 39.63％
相続した不動産では、原則として被相続人の所有期間を引き継ぐため、相続してから短期間で売却した場合でも、長期譲渡所得になることがあります。
ただし、実際の税額は特例の適用状況などによって変わります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たす相続空き家については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、すべての相続不動産が対象になるわけではありません。
主な確認項目には、次のようなものがあります。
- 被相続人が居住していた家屋であること
- 家屋が原則として1981年5月31日以前に建築されたものであること
- 区分所有建物ではないこと
- 相続開始直前の居住状況など、所定の要件を満たすこと
- 売却価格や売却時期などの条件を満たすこと
- 家屋の耐震性や取壊しなどについて所定の要件を満たすこと
対象となる譲渡期間は、現行制度では2027年12月31日までです。
また、2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、特別控除額が一人当たり最高2,000万円となる取扱いがあります。
売却時期や建物の状態によって特例の適用可否が異なるため、売買契約を締結する前に税理士や税務署へ確認することが重要です。
相続税の取得費加算の特例
相続税を納付した方が、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却する場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
一定の要件を満たせば、譲渡所得を計算する際の取得費が増えるため、税負担を軽減できる可能性があります。
適用には、相続税が課税されていることや、売却時期などの条件があります。
原則として、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することなどが必要です。
相続空き家の3,000万円特別控除との重複適用についても制限があるため、どちらが適切か個別に確認する必要があります。
相続不動産の売却は税金も考えてタイミングを決める
相続した不動産をいつ売却するかによって、税務上の取扱いが変わる場合があります。
そのため、売却価格だけでなく、特別控除の要件や期限も確認しておきましょう。
特に、相続した空き家を数年間放置してから売却する場合には、特例の適用期限を過ぎてしまう可能性があります。
相続した不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」と同時に「税金を差し引いていくら残るか」を考えることが重要です。
第16章｜名古屋市で相続不動産の売却を進める7つのステップ
相続した不動産を売却するまでの流れを、具体的に整理してみましょう。
STEP1｜不動産の所在地と登記状況を確認する
まず、相続した土地や建物の所在地、地番、家屋番号を確認します。
登記事項証明書を取得し、現在の所有名義や抵当権などの権利関係を調べましょう。
STEP2｜相続人を確認する
戸籍などを収集して相続関係を確認します。
数世代にわたって相続が発生している場合には、慎重な調査が必要です。
STEP3｜遺言書と遺産分割の状況を確認する
有効な遺言書が存在するか、遺産分割協議が成立しているかを確認します。
相続人同士の意見が対立している場合には、弁護士への相談が必要になることもあります。
STEP4｜不動産の現況を調査する
建物の老朽化、雨漏り、残置物、越境、境界、接道条件などを確認します。
現状売却が可能か、修繕や解体が必要かを検討するためにも重要な工程です。
STEP5｜不動産会社に査定を依頼する
不動産の市場価値を把握するために、査定を依頼します。
訳あり物件の場合、通常の住宅売却とは異なる事情が価格に影響するため、特殊な条件の不動産にも対応できる会社へ相談することが重要です。
STEP6｜売却方法と条件を決定する
仲介、買取、共有持分の売却など、状況に応じて方法を検討します。
また、引渡しまでに行う修繕や残置物撤去、登記手続きなどについても整理します。
STEP7｜売買契約・決済・引渡しを行う
買主が決まり、必要な条件が整ったら売買契約を締結します。
その後、所有権移転登記、売買代金の受領、物件の引渡しなどを行います。
売却によって譲渡所得が発生した場合や、特例の適用を受ける場合には、確定申告が必要になることがあります。
なお、相続関係が複雑な不動産では、これらの手続きを必ずしも順番どおりに進められるとは限りません。
登記や法律上の問題を解決する作業と、不動産の売却準備を並行して進める場合もあります。
第17章｜名古屋市で相続不動産の売却相談先を選ぶポイント
相続した訳あり不動産を売却する場合、どの不動産会社に相談するかは重要です。
特に、一般的な住宅とは異なる事情がある物件では、査定価格だけで不動産会社を選ばないことをおすすめします。
① 訳あり物件の売却に対応しているか
通常の中古住宅の売却と、相続人同士の対立や共有持分などを抱える不動産の売却では、求められる知識や対応が異なります。
相続不動産、共有名義、再建築不可物件、老朽化住宅、事故物件など、どのような問題に対応しているのか確認しましょう。
② 売却できない理由を説明してくれるか
「この物件は難しいですね」
そう言われただけでは、所有者は何をすればよいのかわかりません。
重要なのは、売却が難しい理由を具体的に説明してくれるかどうかです。
例えば、土地の接道条件に問題があるのか、相続登記が未了なのか、それとも市場の需要が少ないのか。
原因によって解決方法は異なります。
③ 司法書士や弁護士などとの連携があるか
相続不動産では、登記や法律上の問題が関係するケースがあります。
そのため、不動産会社だけですべてを解決しようとするのではなく、必要に応じて各分野の専門家へ相談できる体制があることが重要です。
特に、相続人同士の紛争や共有持分に関する問題では、弁護士の関与が必要になる場合があります。
④ 仲介と買取の両方を比較できるか
不動産の状態によっては、一般の購入希望者を探す仲介よりも、直接買取を検討した方が適している場合があります。
一方、買取価格が低くなりすぎる場合には、時間をかけて仲介で売却する方がよいケースもあります。
それぞれの特徴を説明し、売主の事情に応じた方法を検討してくれる会社を選びましょう。
⑤ 査定価格の根拠が明確か
高い査定価格を提示する不動産会社が、必ずしも良い会社とは限りません。
重要なのは、その価格で売却できると判断した根拠です。
周辺の取引事例、土地の条件、建物の状態、市場の需要などを踏まえて説明してくれるか確認しましょう。
第18章｜相続不動産売却でよくある質問10選
Q1．相続登記をしていない家でも売却できますか？
売却の相談や準備は可能ですが、通常は買主への所有権移転登記に先立って、必要な相続登記を行う必要があります。司法書士に相談し、必要書類や手続きを確認しましょう。
Q2．兄弟の一人が売却に反対していても売れますか？
不動産全体を売却するには、原則として必要な権利者全員の同意が必要です。遺産分割が未了の場合には、協議や調停などを検討することがあります。
Q3．共有持分だけを売却できますか？
確定した共有持分については、原則として単独で売却できます。ただし、遺産分割前の相続分とは取扱いが異なる場合があるため、権利関係の確認が必要です。
Q4．相続人の一人と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
戸籍や住所などを調査し、所在を確認することから始めます。所在が不明な場合には、不在者財産管理人制度などを検討できる場合があります。
Q5．ゴミ屋敷になっている実家でも売却できますか？
残置物が多い住宅でも、買主との合意によって現状のまま売却できる場合があります。ただし、撤去費用や引渡し条件について確認が必要です。
Q6．築50年以上の古い家でも売却できますか？
築年数が古いことだけで売却が不可能になるわけではありません。建物の状態や土地の市場性によっては、建物付きのまま売却できる場合があります。
Q7．再建築不可の土地でも売却できますか？
再建築不可物件でも売却できる可能性はあります。ただし、利用方法や融資などに制限が生じる場合があり、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限定されることがあります。
Q8．相続した家を解体してから売却した方がよいですか？
必ずしも解体した方がよいとは限りません。解体費用、固定資産税への影響、建物の利用可能性、買主の希望などを考慮して判断することが大切です。
Q9．相続不動産の売却にはどれくらい時間がかかりますか？
物件の状態、相続人の人数、登記状況、売却方法などによって異なります。特に相続人同士の協議が必要な場合や、登記関係が複雑な場合には、長期間を要することがあります。
Q10．他の不動産会社で売却を断られた場合でも相談できますか？
相談することは可能です。売却が難しい理由を整理し、権利関係、物件の状態、市場性などを確認することで、別の売却方法を検討できる場合があります。
第19章｜名古屋仏縁不動産が相続した訳あり物件の売却相談に取り組む理由
相続した不動産の問題は、必ずしも所有者自身が望んで発生したものではありません。
親が亡くなり、突然実家の管理を引き継ぐことになった。
兄弟で話し合おうとしても、意見がまとまらない。
長年放置されていた土地の登記を確認すると、何十年も前に亡くなった祖父の名義だった。
空き家を維持するための費用だけが毎年発生している。
こうした状況に直面すると、不動産を売却すること自体が大きな負担に感じられるかもしれません。
しかし、相続した不動産の問題を解決することは、単に土地や建物を現金化することだけではありません。
長年続いてきた家族間の問題を整理すること。
空き家の管理負担を減らすこと。
次の世代に複雑な権利関係を残さないこと。
そして、利用されていなかった不動産を、新たに必要としている人へ引き継ぐこと。
そこには、不動産売却という取引を超えた意味があります。
不動産には、それぞれの事情がある
同じ名古屋市内の不動産でも、売却を希望する理由はさまざまです。
相続税の納税資金を確保したい方もいれば、親族間の共有関係を解消したい方もいます。
高齢になり、遠方の空き家を管理できなくなった方もいるでしょう。
建物が老朽化し、修繕費用を負担できない方もいるかもしれません。
名古屋仏縁不動産では、不動産の価格だけでなく、こうした所有者の事情にも目を向けることを大切にしています。
司法書士・弁護士との連携による相談体制
相続不動産の売却では、不動産会社だけでは対応できない問題もあります。
相続登記、遺産分割、相続人の調査、共有関係を巡る法的紛争など、それぞれの分野に応じた専門家の関与が必要です。
名古屋仏縁不動産では、必要に応じて司法書士法人中島事務所と連携し、相続登記などに関する相談につなぐ体制を整えています。
また、相続人同士の対立、共有持分を巡る紛争、借地権や底地に関する法的問題などについては、リーダーズ法律事務所の藤澤弁護士をご紹介することも可能です。
法律相談や代理交渉、登記申請の代理などは、それぞれの資格を有する専門家が対応します。
不動産会社が対応できる範囲と、専門家の関与が必要な範囲を明確にしながら、問題の整理と売却方法の検討を進めていきます。
「売れない」と言われた不動産にも、可能性を探す
他の不動産会社から売却が難しいと言われた不動産であっても、すべての可能性がなくなったとは限りません。
共有持分だけの売却、現状のままでの売却、買取、権利関係を整理したうえでの売却など、状況によって検討できる選択肢があります。
もちろん、どのような不動産でも必ず売却できるわけではありません。
しかし、売却できない原因を明確にし、現実的な方法を検討することには意味があります。
名古屋仏縁不動産は、こうした複雑な事情を抱えた不動産について、次のご縁につながる可能性を探していきたいと考えています。
第20章｜まとめ｜名古屋市で相続した不動産が売れないときこそ、早めの相談が大切
ここまで、名古屋市で相続した不動産が売れない場合の具体的な解決方法について解説しました。
相続人が不明な不動産。
遺産分割協議がまとまらない実家。
兄弟姉妹で共有している土地。
何十年も相続登記が行われていない建物。
雨漏りやシロアリ被害がある老朽化住宅。
家財道具が大量に残った空き家。
接道条件に問題がある再建築不可物件。
これらの不動産は、一般的な住宅売却と比較して、売却までに解決すべき問題が多くなる傾向があります。
しかし、問題が複雑だからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
相続人の確認、登記手続き、権利関係の整理、物件調査、売却方法の選択などを一つずつ進めることで、解決方法が見えてくる場合があります。
一方で、相続不動産を長期間放置すると、新たな相続の発生、建物の老朽化、管理費用の増加などによって、問題が複雑化する可能性があります。
特に2026年現在は、相続登記の義務化への対応も重要です。
相続した不動産を今すぐ売却する予定がなくても、現在の権利関係や建物の状態を確認しておくことが、将来のトラブルを防ぐ第一歩になります。
そして、売却を検討する際には、不動産の状態だけでなく、相続人の事情や税務上の条件なども考慮することが大切です。
名古屋市で相続した不動産が売れずに困っている方は、一人で悩み続けるのではなく、まずは現在の状況を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。
名古屋市の相続不動産・事故物件・訳あり物件の売却相談は「名古屋仏縁不動産」へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、売却が難しい事情を抱えた不動産のご相談に対応しています。
相続人不明、遺産分割トラブル、共有名義、相続登記未了、老朽化した空き家、再建築不可物件、事故物件など、さまざまな問題を抱えた不動産について、状況を確認しながら売却の可能性を検討します。
「相続した実家を売却したいが、何から始めればよいかわからない」
「兄弟で共有している土地を何とかしたい」
「他の不動産会社から売却が難しいと言われた」
「相続した空き家の管理負担から解放されたい」
このような方は、ぜひ一度ご相談ください。
売れない。そう思われた不動産に、新たな価値を。
複雑な事情を整理し、次のご縁へ。
ご縁をつなぐ 名古屋仏縁不動産
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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