2026.10.07
事故物件・訳あり物件を買取業者に売るときの注意点｜名古屋で安く買い叩かれないために確認したい10項目【2026年最新版】｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
事故物件や訳あり物件を所有していると、
「普通の不動産会社では売れないのでは？」
「買取業者ならすぐ買ってくれるらしい」
「多少安くても、早く手放した方がいいのでは？」
と考える方も多いのではないでしょうか。
特に、
孤独死があった家。
大量の残置物がある家。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権・底地。
相続したまま放置している空き家。
老朽化が進んだ住宅。
などは、一般的な不動産と比べて売却方法が分かりにくくなります。
そこで選択肢となるのが、不動産買取業者への売却です。
条件が合えば、一般の購入希望者を探す仲介より早く売却でき、物件によっては残置物などを含めた現状のまま相談できることもあります。
しかし、ここで注意が必要です。
「訳あり物件だから安くても仕方がない」と最初から考えないでください。
事故物件・訳あり物件であっても、不動産そのものの価値までゼロになるわけではありません。
土地には土地の価値があります。
マンションには立地・専有面積・階数などによる価値があります。
戸建てなら土地と建物、それぞれに評価するポイントがあります。
そのため、
「事故物件だから半額」
「再建築不可だからほとんど価値がない」
「ゴミ屋敷だから片付けなければ売れない」
といった単純な判断だけで売却してしまうのは慎重になるべきです。
今回は、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、買取業者へ売却する前に確認しておきたい10項目を詳しく解説します。
前編では、特に価格へ直結しやすい5つのポイントから見ていきます。
事故物件・訳あり物件の「買取」とは？
まず、不動産の仲介と買取の違いを整理しておきましょう。
仲介では、不動産会社が売主に代わって購入希望者を探します。
購入するのは、
一般の個人。
投資家。
法人。
不動産事業者。
などです。
一方、買取では、不動産会社や買取業者などが直接買主になります。
そのため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
買取のメリットは「価格」だけではない
事故物件・訳あり物件の買取には、
早期売却を目指せる。
一般公開せずに進められる場合がある。
残置物について相談できる場合がある。
古い建物でも相談できる。
一般の購入者には売りにくい物件でも検討される可能性がある。
といったメリットがあります。
相続した家を長期間管理したくない方や、遠方に住んでいて何度も現地へ行けない方にとっては、買取が適している場合があります。
しかし、
早く売れることと、安く売らなければならないことは別です。
ここを混同しないことが重要です。
なぜ事故物件・訳あり物件は安く買い取られやすいのか？
買取業者は、購入した不動産を再販売したり、賃貸したり、土地として活用したりします。
つまり、
購入後の出口を考えて価格を決めます。
例えば事故物件なら、
特殊清掃。
残置物撤去。
修繕。
リフォーム。
販売期間。
再販売時の価格。
などを考えます。
再建築不可なら、
現在の建物をどう利用するのか。
誰に販売できるのか。
隣地との調整は可能なのか。
投資物件として成立するのか。
などを考えます。
そのため、一般市場で売却する場合より買取価格が低くなること自体は珍しくありません。
問題は、
その値下がりに合理的な理由があるかどうか。
です。
注意点1｜通常の不動産価値を知らないまま売らない
最初に確認したいのが、
「訳ありではなかった場合、この不動産はいくらなのか？」
ということです。
これは事故物件・訳あり物件を安く売らないための基本です。
例えば、買取業者から、
「事故物件なので1,800万円です」
と言われたとします。
この1,800万円。
高いのでしょうか。
安いのでしょうか。
それだけでは分かりません。
通常なら2,000万円程度の物件なのか。
3,000万円程度なのか。
4,000万円程度なのか。
基準となる価格が違えば、1,800万円という数字の意味も大きく変わります。
「事故物件だからいくら」から査定を始めない
特に戸建ての場合は、土地そのものに価値が残っている可能性があります。
例えば、
名古屋市内。
駅徒歩圏。
整形地。
前面道路も問題なし。
周辺では住宅需要がある。
こうした土地に古い住宅が建っており、その建物内で事故等があったとします。
心理的な影響を考える必要はありますが、
事故があったから土地の面積が減るわけではありません。
道路条件が変わるわけでもありません。
用途地域が消えるわけでもありません。
だから、
土地価格。
建物価格。
周辺相場。
立地。
利用価値。
などを確認したうえで、事故等の個別事情を考える必要があります。
訳あり物件でも「何が訳ありなのか」を分解する
訳あり物件という言葉には、非常に多くの不動産が含まれます。
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可。
共有持分。
借地権。
底地。
相続トラブル。
老朽化。
境界問題。
長期間の空き家。
これらはすべて問題の内容が違います。
当然、価格への影響も同じではありません。
「訳ありだから30％安い」などと一律に考えることはできません。
まず通常価値を確認し、その後、
何が価格へ影響しているのかを一つずつ分解する。
これが大切です。
注意点2｜1社の買取査定だけで決めない
事故物件・訳あり物件では、会社によって査定価格に差が出ることがあります。
これは必ずしも、
高い会社＝良い会社。
安い会社＝悪い会社。
という意味ではありません。
会社によって、
買った後の使い方が違う
からです。
例えば同じ古家でも、
A社はリフォームして再販売。
B社は賃貸物件として保有。
C社は土地として販売。
D社は投資家へ販売。
という違いがあります。
出口が違えば、その会社が購入できる価格も変わる可能性があります。
同じ物件なのに数百万円違うのはなぜ？
例えば3社から、
A社 1,600万円。
B社 1,900万円。
C社 2,200万円。
という査定が出たとします。
600万円の差があります。
ここで、
「C社が一番高いから決まり」
とするのも少し早いです。
確認したいのは、
その価格で本当に契約できるのか。
残置物はそのままでよいのか。
売主側で修繕する必要はあるのか。
測量が必要なのか。
解体が条件なのか。
その他の売主負担はないのか。
といった部分です。
査定価格と契約条件はセットで確認してください。
高額査定だけで業者を選ばない
買取業者を比較するときに注意したいのが、
最初の査定額だけを競わせることです。
売主としては当然、
「一番高い会社へ売りたい」
と思います。
しかし、重要なのは、
最終的にいくらで契約・決済できるのか。
です。
最初は高額な査定だった。
しかし現地確認後に減額。
さらに契約条件が追加。
結果的には別の会社の方が条件が良かった。
という可能性も考えられます。
だからこそ、
「いくらですか？」
だけではなく、
「この価格で買うために、売主がしなければならないことは何ですか？」
まで確認しましょう。
注意点3｜「事故物件だから半額」をそのまま信じない
事故物件の価格について、
「事故物件は相場の半額」
「孤独死なら30％下がる」
などの情報を見ることがあります。
しかし、
事故物件に全国共通の固定された値下げ率があるわけではありません。
事故等の内容。
発生場所。
発見までの状況。
建物への影響。
経過。
立地。
不動産需要。
土地価値。
建物価値。
購入者の利用目的。
などによって状況は変わります。
3,000万円の物件が必ず1,500万円になるわけではない
例えば通常なら3,000万円程度の不動産。
事故物件だから50％。
だから1,500万円。
これだけで査定するのは単純すぎます。
土地として非常に需要が高い場所なら、建物を利用しない買主が検討するかもしれません。
投資家が賃貸運用を考える可能性もあります。
反対に事故等の事情がなくても、立地や道路、建物状態などの問題で売却価格が低くなる不動産もあります。
つまり、
事故物件の価格は「事故の内容」だけでは決まりません。
「なぜこの価格なのか」を聞いてみる
もし買取業者から、
「通常3,000万円ですが、事故物件なので1,800万円です」
と言われたら、
なぜ1,800万円なのか
を確認してみましょう。
例えば、
リフォームに300万円。
残置物撤去に50万円。
再販売に時間がかかる。
想定再販売価格は○○万円。
といった説明があるのか。
それとも、
「事故物件だからです」
だけなのか。
価格差の根拠を確認することで、その査定が妥当なのか判断しやすくなります。
注意点4｜査定額ではなく「最終手取り」を比較する
ここは非常に重要です。
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するとき、
一番高い査定額が、一番得とは限りません。
例えば、
A社 買取2,300万円。
B社 買取2,200万円。
とします。
A社の方が100万円高い。
しかしA社は、
残置物撤去80万円。
一部修繕50万円。
その他売主負担20万円。
が必要。
単純化すると150万円の負担です。
一方B社は、
残置物を含め現状のまま2,200万円。
この条件なら、表面的には100万円安いB社の方が、最終的な負担まで考えると有利になる可能性があります。
「いくらで買うか」＋「何を売主が負担するか」
事故物件・訳あり物件の査定では、
買取価格。
残置物撤去。
特殊清掃。
解体。
リフォーム。
測量。
境界。
登記。
引渡し条件。
その他費用。
を確認します。
そして、
最終的に手元へいくら残るのか。
ここで比較します。
例えば2,500万円という数字だけ見れば魅力的でも、売却までに300万円を負担しなければならないなら、2,300万円で現状買取してくれる会社の方が有利になる可能性があります。
「無料で処分します」も価格全体で判断する
逆のパターンもあります。
「残置物を無料で処分します」
「解体費はこちらで負担します」
という条件です。
非常に魅力的に見えます。
しかし、
残置物撤去費100万円を無料にする代わりに、買取価格が300万円低い。
という条件なら、本当に得なのか検討する必要があります。
大切なのは、
一つのサービスだけを見ないこと。
買取価格と費用を全部並べて比較することです。
注意点5｜残置物・特殊清掃を先に契約しない
事故物件やゴミ屋敷を相続すると、
「まず片付けなければ」
と思う方が多いでしょう。
室内に、
家具。
家電。
衣類。
食器。
本。
生活用品。
大量のゴミ。
などが残っていれば、なおさらです。
孤独死があった場合には、特殊清掃が必要になるケースもあります。
もちろん衛生上、安全上、早急な対応が必要な場合は別です。
しかし売却という観点では、
高額な片付け・特殊清掃を契約する前に査定する
ことをおすすめします。
150万円かけても150万円高くなるとは限らない
例えば、
残置物撤去＋特殊清掃150万円。
現状買取1,800万円。
清掃後買取1,900万円。
だったとします。
清掃後の査定価格は100万円上がっています。
しかし売主は150万円支払っています。
単純計算では、
現状売却の方が50万円手元に残る可能性があります。
つまり、
「きれいにすれば高く売れる」＝「得をする」ではありません。
ここは事故物件売却で非常に重要です。
ゴミ屋敷も「全部片付けてから査定」ではない
大量のゴミがある家でも同じです。
売主としては、
「こんな状態では不動産会社に見せられない」
と思うかもしれません。
しかし、事故物件・訳あり物件を取り扱う会社であれば、残置物がある状態でも相談できる場合があります。
むしろ、
100万円。
150万円。
200万円。
と高額な片付け費用を支払った後で、
「そのままでも買い取れました」
となれば、その費用を取り戻せない可能性があります。
だから、
捨てる前に査定する。
です。
「遺品」と「不要物」を勝手に全部処分しない
相続物件ではもう一つ注意があります。
家の中にある物すべてが、単なるゴミとは限りません。
重要書類。
権利証関係。
通帳。
印鑑。
契約書。
写真。
貴金属。
その他の財産。
などが残っている可能性があります。
相続人が複数いる場合には、処分について確認が必要になるケースもあります。
そのため、
不動産を売りたいからといって、急いですべて処分するのは避ける
という考え方も重要です。
「現状のまま買取可能」は必ず範囲を確認する
買取業者の広告などで、
「現状のまま買取」
という言葉を見ることがあります。
ただし、
「現状のまま」が何を意味するのかは確認してください。
残置物もそのままなのか。
家具・家電も残していいのか。
庭の物置はどうするのか。
雨漏りがあってもよいのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
境界はどうするのか。
売主側で行う作業は本当にないのか。
言葉だけではなく、契約条件として具体的に確認することが大切です。
買取業者が悪いのではなく「情報格差」が問題
ここまで読むと、
「買取業者は安く買おうとしているのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、買取という仕組みそのものが悪いわけではありません。
買取業者も、
購入費。
税金。
リフォーム。
残置物撤去。
保有期間。
再販売。
事業利益。
などを考えて購入します。
当然、一般市場での売却価格と同じ金額で買えるとは限りません。
問題なのは、
売主だけが不動産の価値を知らない状態で契約してしまうことです。
通常価値を知る。
仲介ならいくらか知る。
買取ならいくらか知る。
費用を知る。
条件を知る。
そのうえで選ぶ。
これだけでも判断は大きく変わります。
「早く売りたい」は買取業者に伝えていい？
もちろん伝えて構いません。
例えば、
相続人間で早く整理したい。
固定資産税や管理費の負担を終わらせたい。
遠方なので管理できない。
期限までに現金化したい。
という事情があるなら、それに合った方法を検討する必要があります。
ただし、
「いくらでもいいから今すぐ買ってください」
と最初から価格判断まで放棄する必要はありません。
急いでいるときほど、
最低限、
通常価値。
仲介価格。
買取価格。
売主負担費用。
この4つを確認してから判断したいところです。
前編まとめ｜「訳ありだから安い」で終わらせない
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却する場合、一般的な不動産とは違った事情があります。
しかし、
事故物件だから。
ゴミ屋敷だから。
再建築不可だから。
共有持分だから。
相続した空き家だから。
という理由だけで、
「安くても仕方がない」
と考える必要はありません。
前編で解説した5項目は、
① 通常の不動産価値を知らないまま売らない
② 1社の買取査定だけで決めない
③ 「事故物件だから半額」をそのまま信じない
④ 査定額ではなく最終手取りを比較する
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約しない
です。
特に覚えておいていただきたいのが、
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定する。
という順番です。
お金を使った後では元に戻せません。
まず現在の状態で、
「いくらで売れる可能性があるのか」
を確認してください。
その後で、片付け・清掃・修繕などにお金を使う意味があるのかを判断します。
後編では残りの、
⑥ リフォーム・解体を先にしない
⑦ 高額査定からの減額条件を確認する
⑧ 契約内容・売主責任を確認する
⑨ 「事故物件・訳あり物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
⑩ 買取だけでなく仲介という選択肢も比較する
について詳しく解説します。
さらに、
再建築不可・共有持分・借地権・底地では何を確認するのか
他社で買取を断られた物件は本当に売れないのか
事故物件・訳あり物件を安く買い叩かれないための査定の順番
まで踏み込んでいきます。
「普通の不動産会社では売れないのでは？」
「買取業者ならすぐ買ってくれるらしい」
「多少安くても、早く手放した方がいいのでは？」
と考える方も多いのではないでしょうか。
特に、
孤独死があった家。
大量の残置物がある家。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権・底地。
相続したまま放置している空き家。
老朽化が進んだ住宅。
などは、一般的な不動産と比べて売却方法が分かりにくくなります。
そこで選択肢となるのが、不動産買取業者への売却です。
条件が合えば、一般の購入希望者を探す仲介より早く売却でき、物件によっては残置物などを含めた現状のまま相談できることもあります。
しかし、ここで注意が必要です。
「訳あり物件だから安くても仕方がない」と最初から考えないでください。
事故物件・訳あり物件であっても、不動産そのものの価値までゼロになるわけではありません。
土地には土地の価値があります。
マンションには立地・専有面積・階数などによる価値があります。
戸建てなら土地と建物、それぞれに評価するポイントがあります。
そのため、
「事故物件だから半額」
「再建築不可だからほとんど価値がない」
「ゴミ屋敷だから片付けなければ売れない」
といった単純な判断だけで売却してしまうのは慎重になるべきです。
今回は、名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を取り扱う名古屋仏縁不動産が、買取業者へ売却する前に確認しておきたい10項目を詳しく解説します。
前編では、特に価格へ直結しやすい5つのポイントから見ていきます。
事故物件・訳あり物件の「買取」とは？
まず、不動産の仲介と買取の違いを整理しておきましょう。
仲介では、不動産会社が売主に代わって購入希望者を探します。
購入するのは、
一般の個人。
投資家。
法人。
不動産事業者。
などです。
一方、買取では、不動産会社や買取業者などが直接買主になります。
そのため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
買取のメリットは「価格」だけではない
事故物件・訳あり物件の買取には、
早期売却を目指せる。
一般公開せずに進められる場合がある。
残置物について相談できる場合がある。
古い建物でも相談できる。
一般の購入者には売りにくい物件でも検討される可能性がある。
といったメリットがあります。
相続した家を長期間管理したくない方や、遠方に住んでいて何度も現地へ行けない方にとっては、買取が適している場合があります。
しかし、
早く売れることと、安く売らなければならないことは別です。
ここを混同しないことが重要です。
なぜ事故物件・訳あり物件は安く買い取られやすいのか？
買取業者は、購入した不動産を再販売したり、賃貸したり、土地として活用したりします。
つまり、
購入後の出口を考えて価格を決めます。
例えば事故物件なら、
特殊清掃。
残置物撤去。
修繕。
リフォーム。
販売期間。
再販売時の価格。
などを考えます。
再建築不可なら、
現在の建物をどう利用するのか。
誰に販売できるのか。
隣地との調整は可能なのか。
投資物件として成立するのか。
などを考えます。
そのため、一般市場で売却する場合より買取価格が低くなること自体は珍しくありません。
問題は、
その値下がりに合理的な理由があるかどうか。
です。
注意点1｜通常の不動産価値を知らないまま売らない
最初に確認したいのが、
「訳ありではなかった場合、この不動産はいくらなのか？」
ということです。
これは事故物件・訳あり物件を安く売らないための基本です。
例えば、買取業者から、
「事故物件なので1,800万円です」
と言われたとします。
この1,800万円。
高いのでしょうか。
安いのでしょうか。
それだけでは分かりません。
通常なら2,000万円程度の物件なのか。
3,000万円程度なのか。
4,000万円程度なのか。
基準となる価格が違えば、1,800万円という数字の意味も大きく変わります。
「事故物件だからいくら」から査定を始めない
特に戸建ての場合は、土地そのものに価値が残っている可能性があります。
例えば、
名古屋市内。
駅徒歩圏。
整形地。
前面道路も問題なし。
周辺では住宅需要がある。
こうした土地に古い住宅が建っており、その建物内で事故等があったとします。
心理的な影響を考える必要はありますが、
事故があったから土地の面積が減るわけではありません。
道路条件が変わるわけでもありません。
用途地域が消えるわけでもありません。
だから、
土地価格。
建物価格。
周辺相場。
立地。
利用価値。
などを確認したうえで、事故等の個別事情を考える必要があります。
訳あり物件でも「何が訳ありなのか」を分解する
訳あり物件という言葉には、非常に多くの不動産が含まれます。
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可。
共有持分。
借地権。
底地。
相続トラブル。
老朽化。
境界問題。
長期間の空き家。
これらはすべて問題の内容が違います。
当然、価格への影響も同じではありません。
「訳ありだから30％安い」などと一律に考えることはできません。
まず通常価値を確認し、その後、
何が価格へ影響しているのかを一つずつ分解する。
これが大切です。
注意点2｜1社の買取査定だけで決めない
事故物件・訳あり物件では、会社によって査定価格に差が出ることがあります。
これは必ずしも、
高い会社＝良い会社。
安い会社＝悪い会社。
という意味ではありません。
会社によって、
買った後の使い方が違う
からです。
例えば同じ古家でも、
A社はリフォームして再販売。
B社は賃貸物件として保有。
C社は土地として販売。
D社は投資家へ販売。
という違いがあります。
出口が違えば、その会社が購入できる価格も変わる可能性があります。
同じ物件なのに数百万円違うのはなぜ？
例えば3社から、
A社 1,600万円。
B社 1,900万円。
C社 2,200万円。
という査定が出たとします。
600万円の差があります。
ここで、
「C社が一番高いから決まり」
とするのも少し早いです。
確認したいのは、
その価格で本当に契約できるのか。
残置物はそのままでよいのか。
売主側で修繕する必要はあるのか。
測量が必要なのか。
解体が条件なのか。
その他の売主負担はないのか。
といった部分です。
査定価格と契約条件はセットで確認してください。
高額査定だけで業者を選ばない
買取業者を比較するときに注意したいのが、
最初の査定額だけを競わせることです。
売主としては当然、
「一番高い会社へ売りたい」
と思います。
しかし、重要なのは、
最終的にいくらで契約・決済できるのか。
です。
最初は高額な査定だった。
しかし現地確認後に減額。
さらに契約条件が追加。
結果的には別の会社の方が条件が良かった。
という可能性も考えられます。
だからこそ、
「いくらですか？」
だけではなく、
「この価格で買うために、売主がしなければならないことは何ですか？」
まで確認しましょう。
注意点3｜「事故物件だから半額」をそのまま信じない
事故物件の価格について、
「事故物件は相場の半額」
「孤独死なら30％下がる」
などの情報を見ることがあります。
しかし、
事故物件に全国共通の固定された値下げ率があるわけではありません。
事故等の内容。
発生場所。
発見までの状況。
建物への影響。
経過。
立地。
不動産需要。
土地価値。
建物価値。
購入者の利用目的。
などによって状況は変わります。
3,000万円の物件が必ず1,500万円になるわけではない
例えば通常なら3,000万円程度の不動産。
事故物件だから50％。
だから1,500万円。
これだけで査定するのは単純すぎます。
土地として非常に需要が高い場所なら、建物を利用しない買主が検討するかもしれません。
投資家が賃貸運用を考える可能性もあります。
反対に事故等の事情がなくても、立地や道路、建物状態などの問題で売却価格が低くなる不動産もあります。
つまり、
事故物件の価格は「事故の内容」だけでは決まりません。
「なぜこの価格なのか」を聞いてみる
もし買取業者から、
「通常3,000万円ですが、事故物件なので1,800万円です」
と言われたら、
なぜ1,800万円なのか
を確認してみましょう。
例えば、
リフォームに300万円。
残置物撤去に50万円。
再販売に時間がかかる。
想定再販売価格は○○万円。
といった説明があるのか。
それとも、
「事故物件だからです」
だけなのか。
価格差の根拠を確認することで、その査定が妥当なのか判断しやすくなります。
注意点4｜査定額ではなく「最終手取り」を比較する
ここは非常に重要です。
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するとき、
一番高い査定額が、一番得とは限りません。
例えば、
A社 買取2,300万円。
B社 買取2,200万円。
とします。
A社の方が100万円高い。
しかしA社は、
残置物撤去80万円。
一部修繕50万円。
その他売主負担20万円。
が必要。
単純化すると150万円の負担です。
一方B社は、
残置物を含め現状のまま2,200万円。
この条件なら、表面的には100万円安いB社の方が、最終的な負担まで考えると有利になる可能性があります。
「いくらで買うか」＋「何を売主が負担するか」
事故物件・訳あり物件の査定では、
買取価格。
残置物撤去。
特殊清掃。
解体。
リフォーム。
測量。
境界。
登記。
引渡し条件。
その他費用。
を確認します。
そして、
最終的に手元へいくら残るのか。
ここで比較します。
例えば2,500万円という数字だけ見れば魅力的でも、売却までに300万円を負担しなければならないなら、2,300万円で現状買取してくれる会社の方が有利になる可能性があります。
「無料で処分します」も価格全体で判断する
逆のパターンもあります。
「残置物を無料で処分します」
「解体費はこちらで負担します」
という条件です。
非常に魅力的に見えます。
しかし、
残置物撤去費100万円を無料にする代わりに、買取価格が300万円低い。
という条件なら、本当に得なのか検討する必要があります。
大切なのは、
一つのサービスだけを見ないこと。
買取価格と費用を全部並べて比較することです。
注意点5｜残置物・特殊清掃を先に契約しない
事故物件やゴミ屋敷を相続すると、
「まず片付けなければ」
と思う方が多いでしょう。
室内に、
家具。
家電。
衣類。
食器。
本。
生活用品。
大量のゴミ。
などが残っていれば、なおさらです。
孤独死があった場合には、特殊清掃が必要になるケースもあります。
もちろん衛生上、安全上、早急な対応が必要な場合は別です。
しかし売却という観点では、
高額な片付け・特殊清掃を契約する前に査定する
ことをおすすめします。
150万円かけても150万円高くなるとは限らない
例えば、
残置物撤去＋特殊清掃150万円。
現状買取1,800万円。
清掃後買取1,900万円。
だったとします。
清掃後の査定価格は100万円上がっています。
しかし売主は150万円支払っています。
単純計算では、
現状売却の方が50万円手元に残る可能性があります。
つまり、
「きれいにすれば高く売れる」＝「得をする」ではありません。
ここは事故物件売却で非常に重要です。
ゴミ屋敷も「全部片付けてから査定」ではない
大量のゴミがある家でも同じです。
売主としては、
「こんな状態では不動産会社に見せられない」
と思うかもしれません。
しかし、事故物件・訳あり物件を取り扱う会社であれば、残置物がある状態でも相談できる場合があります。
むしろ、
100万円。
150万円。
200万円。
と高額な片付け費用を支払った後で、
「そのままでも買い取れました」
となれば、その費用を取り戻せない可能性があります。
だから、
捨てる前に査定する。
です。
「遺品」と「不要物」を勝手に全部処分しない
相続物件ではもう一つ注意があります。
家の中にある物すべてが、単なるゴミとは限りません。
重要書類。
権利証関係。
通帳。
印鑑。
契約書。
写真。
貴金属。
その他の財産。
などが残っている可能性があります。
相続人が複数いる場合には、処分について確認が必要になるケースもあります。
そのため、
不動産を売りたいからといって、急いですべて処分するのは避ける
という考え方も重要です。
「現状のまま買取可能」は必ず範囲を確認する
買取業者の広告などで、
「現状のまま買取」
という言葉を見ることがあります。
ただし、
「現状のまま」が何を意味するのかは確認してください。
残置物もそのままなのか。
家具・家電も残していいのか。
庭の物置はどうするのか。
雨漏りがあってもよいのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
境界はどうするのか。
売主側で行う作業は本当にないのか。
言葉だけではなく、契約条件として具体的に確認することが大切です。
買取業者が悪いのではなく「情報格差」が問題
ここまで読むと、
「買取業者は安く買おうとしているのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、買取という仕組みそのものが悪いわけではありません。
買取業者も、
購入費。
税金。
リフォーム。
残置物撤去。
保有期間。
再販売。
事業利益。
などを考えて購入します。
当然、一般市場での売却価格と同じ金額で買えるとは限りません。
問題なのは、
売主だけが不動産の価値を知らない状態で契約してしまうことです。
通常価値を知る。
仲介ならいくらか知る。
買取ならいくらか知る。
費用を知る。
条件を知る。
そのうえで選ぶ。
これだけでも判断は大きく変わります。
「早く売りたい」は買取業者に伝えていい？
もちろん伝えて構いません。
例えば、
相続人間で早く整理したい。
固定資産税や管理費の負担を終わらせたい。
遠方なので管理できない。
期限までに現金化したい。
という事情があるなら、それに合った方法を検討する必要があります。
ただし、
「いくらでもいいから今すぐ買ってください」
と最初から価格判断まで放棄する必要はありません。
急いでいるときほど、
最低限、
通常価値。
仲介価格。
買取価格。
売主負担費用。
この4つを確認してから判断したいところです。
前編まとめ｜「訳ありだから安い」で終わらせない
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却する場合、一般的な不動産とは違った事情があります。
しかし、
事故物件だから。
ゴミ屋敷だから。
再建築不可だから。
共有持分だから。
相続した空き家だから。
という理由だけで、
「安くても仕方がない」
と考える必要はありません。
前編で解説した5項目は、
① 通常の不動産価値を知らないまま売らない
② 1社の買取査定だけで決めない
③ 「事故物件だから半額」をそのまま信じない
④ 査定額ではなく最終手取りを比較する
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約しない
です。
特に覚えておいていただきたいのが、
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定する。
という順番です。
お金を使った後では元に戻せません。
まず現在の状態で、
「いくらで売れる可能性があるのか」
を確認してください。
その後で、片付け・清掃・修繕などにお金を使う意味があるのかを判断します。
後編では残りの、
⑥ リフォーム・解体を先にしない
⑦ 高額査定からの減額条件を確認する
⑧ 契約内容・売主責任を確認する
⑨ 「事故物件・訳あり物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
⑩ 買取だけでなく仲介という選択肢も比較する
について詳しく解説します。
さらに、
再建築不可・共有持分・借地権・底地では何を確認するのか
他社で買取を断られた物件は本当に売れないのか
事故物件・訳あり物件を安く買い叩かれないための査定の順番
まで踏み込んでいきます。
事故物件・訳あり物件を買取業者に売るときの注意点｜名古屋で安く買い叩かれないために確認したい10項目【2026年最新版・後編】
前編では、事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するときに確認したい10項目のうち、
① 通常の不動産価値を知らないまま売らない
② 1社の買取査定だけで決めない
③ 「事故物件だから半額」をそのまま信じない
④ 査定額ではなく最終手取りを比較する
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約しない
という5つを解説しました。
後編では、残りの5項目を解説します。
特に重要なのが、
「高い査定額＝高く売れる」ではない
という点です。
事故物件・訳あり物件の場合、査定金額だけではなく、
売主がどこまで費用を負担するのか。
契約後に減額される可能性はないか。
どのような状態で引き渡すのか。
売主側の責任はどこまでなのか。
そもそも買取が最適な売却方法なのか。
まで確認して、初めて比較できます。
「事故物件だから仕方ない」
「他社で断られたから、この金額で売るしかない」
と決める前に、もう一度売却条件全体を整理してみましょう。
注意点6｜リフォーム・解体を先にしない
事故物件・訳あり物件を売却するとき、
「古いからリフォームした方が売れる」
「事故があった建物だから解体した方がいい」
と考える方は少なくありません。
確かに、リフォームや解体によって売却しやすくなる物件はあります。
しかし、
工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
例えば現状での買取価格が1,800万円。
300万円をかけてリフォームした結果、買取価格が2,000万円になったとします。
査定額は200万円上がっています。
しかし、300万円を使って200万円しか価格が上がらないのであれば、単純計算では100万円分、手元に残る金額が減ります。
重要なのは、
「リフォームすれば高くなるか」ではなく、「リフォーム費用以上に売却条件が良くなるか」
です。
買取業者自身がリフォームする場合もある
不動産買取業者は、購入後に自社でリフォームや修繕を行い、再販売することがあります。
売主が先に、
壁紙を全部交換する。
床を張り替える。
キッチンを新品にする。
浴室を交換する。
外壁を塗装する。
といった工事をしても、買主側が再度工事を行うのであれば、売主の投資がそのまま査定価格へ反映されるとは限りません。
だからこそ、
直す前の価格を先に知る。
ことが大切です。
「現状なら1,800万円」
「300万円かけて直したら2,300万円」
というのであれば、検討する意味があります。
しかし、
「300万円かけても1,900万円」
なら、現状売却の方が有利かもしれません。
「事故物件だから解体」は危険な場合がある
事故物件について、
「建物を壊せば事故物件ではなくなるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、建物を解体したからといって、過去に起きた事実そのものが消えるわけではありません。
さらに解体には費用がかかります。
そして、もっと注意したいのが、
再建築できるかどうかです。
古い建物の場合、
接道。
道路種別。
間口。
敷地形状。
その他の法的条件。
などを確認しなければならないことがあります。
現在建物が存在しているからといって、
「壊したら当然同じように建て直せる」
とは限りません。
再建築について問題がある物件を先に解体してしまえば、売却の選択肢を狭める可能性もあります。
だから、
事故物件・古家・再建築不可の可能性がある物件ほど、壊す前に調査する。
これが重要です。
注意点7｜高額査定からの「減額条件」を確認する
複数の買取業者へ査定すると、
A社 1,800万円。
B社 2,000万円。
C社 2,400万円。
というように、1社だけ非常に高い査定が出ることがあります。
当然、売主としてはC社を選びたくなります。
しかし、ここで確認したいのが、
「2,400万円は、どの条件を前提にした価格なのか？」
です。
査定段階では高かったものの、
現地調査。
建物調査。
権利関係の確認。
社内審査。
などを進めた結果、価格が変わる可能性があります。
物件について新たな問題が判明したのであれば、価格の見直しに合理的な理由がある場合もあります。
重要なのは、
最初の数字だけで判断しないことです。
2,400万円が契約直前に1,900万円になったら？
例えば、
A社 2,000万円。
B社 2,100万円。
C社 2,400万円。
だったためC社と話を進めた。
ところが契約直前になって、
「社内審査の結果、1,900万円になりました」
と言われたとします。
その間に1か月、2か月と時間が経過していれば、売主は再び別の会社を探さなければなりません。
事故物件・訳あり物件では、売却を急いでいる方も多いため、時間を失うこと自体が負担になります。
そのため査定時には、
「この金額から価格が変わる可能性があるとすれば、どんな場合ですか？」
と確認しておくとよいでしょう。
「査定価格」と「購入価格」は同じとは限らない
不動産査定では、
査定額。
売出価格。
買取価格。
が混同されることがあります。
例えば、
「3,000万円で査定しました」
と言われても、
その会社が3,000万円で買うという意味なのか
を確認する必要があります。
仲介で3,000万円を目指すという話と、
その会社が3,000万円で直接買い取るという話では、意味がまったく違います。
事故物件・訳あり物件では特に、
「それは査定ですか？実際の買取価格ですか？」
を確認してください。
注意点8｜契約内容と売主側の責任を確認する
価格が決まったら、次に重要なのが契約条件です。
事故物件・訳あり物件の場合、
雨漏り。
建物の傾き。
給排水。
シロアリ。
設備故障。
残置物。
境界。
越境。
過去の修繕。
事故等の事情。
など、一般的な不動産以上に確認事項が多くなることがあります。
だからこそ、
「いくらで売るか」だけで契約書を見ないこと。
です。
「現状のまま買取」の範囲を明確にする
例えば、
「現状のまま2,000万円で買います」
と言われたとします。
では、
家具は残していいのか。
家電はどうするのか。
庭の物置はどうするのか。
エアコンはどうするのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
境界に問題があったらどうするのか。
雨漏りが後から判明したらどうなるのか。
こうした部分まで確認します。
「現状有姿」
「現状のまま」
という言葉だけで、
売主と買主が同じ意味を理解しているとは限りません。
具体的に何を残し、何を売主側で対応するのかを確認することが大切です。
事故等の事情についても正確に伝える
事故物件では、
「言わなければ分からないのでは？」
と考えてしまう方もいるかもしれません。
しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、把握している事実については不動産会社へ正確に伝えることが重要です。
人の死に関する告知については、国土交通省のガイドラインもありますが、売買では個別事情を踏まえた判断が必要になります。
自然死なのか。
事故死なのか。
発見までの状況。
特殊清掃が行われたのか。
社会的な影響はどうだったのか。
などによって状況は異なります。
「何年前なら絶対に言わなくていい」
と自己判断するのではなく、専門家へ事実関係を伝えたうえで判断することが大切です。
注意点9｜「事故物件・訳あり物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
インターネットで検索すると、
「事故物件専門」
「訳あり物件専門」
「どんな物件でも買取」
という会社が見つかります。
専門的に取り扱っている会社へ相談すること自体は有効です。
しかし、
「専門と書いてある＝一番高く買ってくれる」ではありません。
重要なのは、その会社が、
なぜこの価格になるのか。
通常ならいくらなのか。
何が価格を下げているのか。
購入後どのように活用するのか。
仲介という方法はないのか。
他の売却方法はないのか。
を説明できるかどうかです。
本当に見るべきなのは「問題を分解できるか」
例えば、
孤独死。
ゴミ屋敷。
再建築不可。
共有持分。
という問題が重なった不動産があったとします。
単純に、
「訳あり物件なので安いです」
で終わらせるのではなく、
孤独死による影響。
残置物撤去に必要な費用。
再建築できないことによる影響。
共有状態による売却上の制約。
を分けて考える。
そのうえで、
何が最も価格に影響しているのかを整理する。
こうした視点が重要です。
再建築不可だから価値ゼロではない
再建築不可物件も典型的な例です。
「建て替えできないなら土地として価値がない」
と思われることがあります。
しかし、再建築不可であっても、
現在の建物を利用する。
賃貸運用する。
隣地所有者が購入する。
条件改善の可能性を調査する。
など、物件によって検討できる方法があります。
もちろん再建築可能な土地と同じ評価になるとは限りません。
しかし、
再建築不可＝0円
でもありません。
まず現状を正確に調査することが重要です。
共有持分だから「共有者全員の同意がなければ何もできない」とは限らない
相続した不動産で多いのが共有です。
兄弟3人で相続した。
一人は売りたい。
一人は反対。
一人とは連絡が取りにくい。
このような場合、
「全員が同意しないと何もできない」
と思われがちです。
不動産全体を売却する場合と、自分自身の共有持分について考える場合では話が異なります。
ただし、共有持分だけの売却は、通常の不動産売却とは価格形成や買主層が異なります。
そのため、
いきなり持分買取だけを選ぶのではなく、不動産全体を売却できる可能性がないか
も含めて検討した方がよいでしょう。
共有者間に対立がある場合には、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することも重要です。
借地権・底地も「普通の土地価格」だけでは判断できない
借地権や底地も、訳あり不動産として相談が多い分野です。
土地を使っている人。
土地を所有している人。
建物を所有している人。
それぞれの権利関係を整理しなければ、適正な売却方法を判断できません。
「所有権の土地より安い」
というだけでなく、
契約内容。
地代。
更新。
建物。
当事者関係。
などを確認する必要があります。
事故物件と同じく、
問題の名前だけで価格を決めない
ことが大切です。
注意点10｜「買取しかない」と決めつけず仲介も比較する
最後の10項目目。
これは非常に重要です。
事故物件・訳あり物件だからといって、
必ず買取で売らなければならないわけではありません。
一般の購入者。
投資家。
隣地所有者。
事業者。
その物件を必要としている人が見つかれば、仲介で売却できる可能性もあります。
買取1,800万円、仲介2,400万円ならどうする？
例えば、
現状買取 1,800万円。
仲介想定 2,400万円。
だったとします。
差は600万円です。
これだけを見ると、
「仲介しかない」
と思うかもしれません。
しかし仲介では、
半年かかるかもしれない。
1年かかるかもしれない。
価格交渉が入るかもしれない。
途中で修繕が必要になるかもしれない。
管理費用が続くかもしれない。
という可能性があります。
一方、買取なら条件がまとまれば早く売却できる可能性があります。
だから、
どちらが正解かは売主の事情によって違います。
「3か月だけ仲介→売れなければ買取」という方法もある
時間に少し余裕があるなら、
最初からどちらか一方に決めなくても構いません。
例えば、
まず3か月仲介で販売。
↓
一定期間で反響を確認。
↓
売れなければ価格を見直す。
↓
それでも難しければ買取。
という方法も考えられます。
こうすれば、
高く売れる可能性を残しながら、売却期限も設定できます。
買取が向いている人・仲介が向いている人
買取が向いている可能性が高いのは、
早く売却したい。
残置物を片付けるのが難しい。
遠方に住んでいる。
一般公開を避けたい。
建物状態が悪い。
売却時期をある程度確定させたい。
というケースです。
一方、
売却を急いでいない。
少しでも高く売りたい。
物件自体の需要が期待できる。
一般市場で買主を探す時間がある。
という場合には、仲介も検討する価値があります。
重要なのは、
「事故物件だから買取」ではなく「自分の条件に合うから買取」を選ぶこと。
です。
他社で買取を断られた物件は本当に売れない？
「事故物件なので買えません」
「再建築不可なので当社では無理です」
「共有持分は取り扱っていません」
このように断られることがあります。
しかし、
1社が買えない＝市場価値がない
ではありません。
会社によって買取基準が違います。
得意分野も違います。
再販売先も違います。
資金状況や保有物件の状況も異なります。
そのため、1社に断られただけで売却を諦める必要はありません。
「なぜ断られたか」を確認すると次の売却方法が見える
断られたときは、
「なぜ買えないのですか？」
と確認してみましょう。
事故等の事情なのか。
再建築不可なのか。
道路なのか。
価格なのか。
共有なのか。
借地なのか。
建物状態なのか。
理由によって、次に相談すべき相手が変わります。
事故物件として相談していたものの、実際には事故等の事情より接道の問題の方が価格へ大きく影響していたということも考えられます。
事故物件＋訳あり物件は「問題を一つずつ整理する」
実際の不動産では、
問題が一つだけとは限りません。
例えば、
孤独死＋ゴミ屋敷
事故物件＋再建築不可
相続＋共有持分
空き家＋借地権
事故物件＋相続登記未了
といったように、複数の問題が重なることがあります。
問題が増えるほど、
「こんな不動産は売れない」
と思いがちです。
しかし、
問題が3つある＝価値がゼロ
ではありません。
一つずつ整理します。
安く買い叩かれないための「査定の順番」
事故物件・訳あり物件を売却するときは、次の順番で考えると分かりやすくなります。
まず、
通常の不動産ならいくらなのか。
次に、
何が訳ありなのか。
そして、
その問題が価格へどれくらい影響するのか。
さらに、
仲介ならいくらなのか。
現状買取ならいくらなのか。
最後に、
売却費用を差し引いていくら残るのか。
です。
この順番なら、
「事故物件なので1,500万円です」
と言われたときにも、
1,500万円が妥当なのかを考える基準
ができます。
事故物件・訳あり物件を売る前の最終チェック10項目
最後に、前編・後編の10項目をまとめます。
① 通常の不動産価値を確認したか
② 1社だけでなく複数の売却方法・査定を比較したか
③ 「事故物件だから○％安い」という説明だけで納得していないか
④ 査定額ではなく最終手取りを比較したか
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約していないか
⑥ リフォーム・解体を先にしていないか
⑦ 高額査定から減額される条件を確認したか
⑧ 契約内容・引渡し条件・売主側の責任を確認したか
⑨ 「専門」という言葉だけで会社を選んでいないか
⑩ 買取だけでなく仲介という方法も比較したか
この10項目です。
一番危険なのは「もうどうでもいいから売ってしまおう」
事故物件や訳あり物件を相続すると、精神的にも手続き的にも負担になることがあります。
固定資産税。
管理。
近隣。
相続人との話し合い。
残置物。
建物の老朽化。
さまざまな問題が重なると、
「もういくらでもいいから手放したい」
と思ってしまうこともあるでしょう。
しかし、そこを急ぐ必要はありません。
売却を早く進めることと、
不動産価値を確認せず安く売ることは別です。
結論｜「訳ありだから安い」ではなく「なぜ安いのか」を確認する
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するとき、最も重要なのは、
価格の根拠を知ることです。
事故物件だから。
孤独死だから。
ゴミ屋敷だから。
再建築不可だから。
共有持分だから。
借地権だから。
それだけでは十分な説明とは言えません。
本来の不動産価値はいくらなのか。
何が価格へ影響しているのか。
いくら費用が必要なのか。
仲介ならどうなるのか。
買取ならどうなるのか。
最終的にいくら残るのか。
そこまで比較して初めて、
「この価格なら売却しよう」
と判断できます。
名古屋の事故物件・訳あり物件は「そのまま」の状態から相談を
名古屋仏縁不動産では、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
大量の残置物がある住宅。
老朽化した空き家。
他社で売却・買取を断られた不動産。
などの売却相談に対応しています。
片付けてからでなくて構いません。
特殊清掃をしてからでなくて構いません。
リフォームしてからでなくて構いません。
解体してからでなくて構いません。
現状のまま売却できる可能性があります。
まずは状況を整理することが大切です。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定を。
事故物件・訳あり物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
〒461-0005
名古屋市東区東桜二丁目12番25号 メゾン森703
TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
前編では、事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するときに確認したい10項目のうち、
① 通常の不動産価値を知らないまま売らない
② 1社の買取査定だけで決めない
③ 「事故物件だから半額」をそのまま信じない
④ 査定額ではなく最終手取りを比較する
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約しない
という5つを解説しました。
後編では、残りの5項目を解説します。
特に重要なのが、
「高い査定額＝高く売れる」ではない
という点です。
事故物件・訳あり物件の場合、査定金額だけではなく、
売主がどこまで費用を負担するのか。
契約後に減額される可能性はないか。
どのような状態で引き渡すのか。
売主側の責任はどこまでなのか。
そもそも買取が最適な売却方法なのか。
まで確認して、初めて比較できます。
「事故物件だから仕方ない」
「他社で断られたから、この金額で売るしかない」
と決める前に、もう一度売却条件全体を整理してみましょう。
注意点6｜リフォーム・解体を先にしない
事故物件・訳あり物件を売却するとき、
「古いからリフォームした方が売れる」
「事故があった建物だから解体した方がいい」
と考える方は少なくありません。
確かに、リフォームや解体によって売却しやすくなる物件はあります。
しかし、
工事費をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
例えば現状での買取価格が1,800万円。
300万円をかけてリフォームした結果、買取価格が2,000万円になったとします。
査定額は200万円上がっています。
しかし、300万円を使って200万円しか価格が上がらないのであれば、単純計算では100万円分、手元に残る金額が減ります。
重要なのは、
「リフォームすれば高くなるか」ではなく、「リフォーム費用以上に売却条件が良くなるか」
です。
買取業者自身がリフォームする場合もある
不動産買取業者は、購入後に自社でリフォームや修繕を行い、再販売することがあります。
売主が先に、
壁紙を全部交換する。
床を張り替える。
キッチンを新品にする。
浴室を交換する。
外壁を塗装する。
といった工事をしても、買主側が再度工事を行うのであれば、売主の投資がそのまま査定価格へ反映されるとは限りません。
だからこそ、
直す前の価格を先に知る。
ことが大切です。
「現状なら1,800万円」
「300万円かけて直したら2,300万円」
というのであれば、検討する意味があります。
しかし、
「300万円かけても1,900万円」
なら、現状売却の方が有利かもしれません。
「事故物件だから解体」は危険な場合がある
事故物件について、
「建物を壊せば事故物件ではなくなるのでは？」
と考える方もいます。
しかし、建物を解体したからといって、過去に起きた事実そのものが消えるわけではありません。
さらに解体には費用がかかります。
そして、もっと注意したいのが、
再建築できるかどうかです。
古い建物の場合、
接道。
道路種別。
間口。
敷地形状。
その他の法的条件。
などを確認しなければならないことがあります。
現在建物が存在しているからといって、
「壊したら当然同じように建て直せる」
とは限りません。
再建築について問題がある物件を先に解体してしまえば、売却の選択肢を狭める可能性もあります。
だから、
事故物件・古家・再建築不可の可能性がある物件ほど、壊す前に調査する。
これが重要です。
注意点7｜高額査定からの「減額条件」を確認する
複数の買取業者へ査定すると、
A社 1,800万円。
B社 2,000万円。
C社 2,400万円。
というように、1社だけ非常に高い査定が出ることがあります。
当然、売主としてはC社を選びたくなります。
しかし、ここで確認したいのが、
「2,400万円は、どの条件を前提にした価格なのか？」
です。
査定段階では高かったものの、
現地調査。
建物調査。
権利関係の確認。
社内審査。
などを進めた結果、価格が変わる可能性があります。
物件について新たな問題が判明したのであれば、価格の見直しに合理的な理由がある場合もあります。
重要なのは、
最初の数字だけで判断しないことです。
2,400万円が契約直前に1,900万円になったら？
例えば、
A社 2,000万円。
B社 2,100万円。
C社 2,400万円。
だったためC社と話を進めた。
ところが契約直前になって、
「社内審査の結果、1,900万円になりました」
と言われたとします。
その間に1か月、2か月と時間が経過していれば、売主は再び別の会社を探さなければなりません。
事故物件・訳あり物件では、売却を急いでいる方も多いため、時間を失うこと自体が負担になります。
そのため査定時には、
「この金額から価格が変わる可能性があるとすれば、どんな場合ですか？」
と確認しておくとよいでしょう。
「査定価格」と「購入価格」は同じとは限らない
不動産査定では、
査定額。
売出価格。
買取価格。
が混同されることがあります。
例えば、
「3,000万円で査定しました」
と言われても、
その会社が3,000万円で買うという意味なのか
を確認する必要があります。
仲介で3,000万円を目指すという話と、
その会社が3,000万円で直接買い取るという話では、意味がまったく違います。
事故物件・訳あり物件では特に、
「それは査定ですか？実際の買取価格ですか？」
を確認してください。
注意点8｜契約内容と売主側の責任を確認する
価格が決まったら、次に重要なのが契約条件です。
事故物件・訳あり物件の場合、
雨漏り。
建物の傾き。
給排水。
シロアリ。
設備故障。
残置物。
境界。
越境。
過去の修繕。
事故等の事情。
など、一般的な不動産以上に確認事項が多くなることがあります。
だからこそ、
「いくらで売るか」だけで契約書を見ないこと。
です。
「現状のまま買取」の範囲を明確にする
例えば、
「現状のまま2,000万円で買います」
と言われたとします。
では、
家具は残していいのか。
家電はどうするのか。
庭の物置はどうするのか。
エアコンはどうするのか。
建物の不具合はどう扱うのか。
境界に問題があったらどうするのか。
雨漏りが後から判明したらどうなるのか。
こうした部分まで確認します。
「現状有姿」
「現状のまま」
という言葉だけで、
売主と買主が同じ意味を理解しているとは限りません。
具体的に何を残し、何を売主側で対応するのかを確認することが大切です。
事故等の事情についても正確に伝える
事故物件では、
「言わなければ分からないのでは？」
と考えてしまう方もいるかもしれません。
しかし、売却後のトラブルを避けるためにも、把握している事実については不動産会社へ正確に伝えることが重要です。
人の死に関する告知については、国土交通省のガイドラインもありますが、売買では個別事情を踏まえた判断が必要になります。
自然死なのか。
事故死なのか。
発見までの状況。
特殊清掃が行われたのか。
社会的な影響はどうだったのか。
などによって状況は異なります。
「何年前なら絶対に言わなくていい」
と自己判断するのではなく、専門家へ事実関係を伝えたうえで判断することが大切です。
注意点9｜「事故物件・訳あり物件専門」という言葉だけで会社を選ばない
インターネットで検索すると、
「事故物件専門」
「訳あり物件専門」
「どんな物件でも買取」
という会社が見つかります。
専門的に取り扱っている会社へ相談すること自体は有効です。
しかし、
「専門と書いてある＝一番高く買ってくれる」ではありません。
重要なのは、その会社が、
なぜこの価格になるのか。
通常ならいくらなのか。
何が価格を下げているのか。
購入後どのように活用するのか。
仲介という方法はないのか。
他の売却方法はないのか。
を説明できるかどうかです。
本当に見るべきなのは「問題を分解できるか」
例えば、
孤独死。
ゴミ屋敷。
再建築不可。
共有持分。
という問題が重なった不動産があったとします。
単純に、
「訳あり物件なので安いです」
で終わらせるのではなく、
孤独死による影響。
残置物撤去に必要な費用。
再建築できないことによる影響。
共有状態による売却上の制約。
を分けて考える。
そのうえで、
何が最も価格に影響しているのかを整理する。
こうした視点が重要です。
再建築不可だから価値ゼロではない
再建築不可物件も典型的な例です。
「建て替えできないなら土地として価値がない」
と思われることがあります。
しかし、再建築不可であっても、
現在の建物を利用する。
賃貸運用する。
隣地所有者が購入する。
条件改善の可能性を調査する。
など、物件によって検討できる方法があります。
もちろん再建築可能な土地と同じ評価になるとは限りません。
しかし、
再建築不可＝0円
でもありません。
まず現状を正確に調査することが重要です。
共有持分だから「共有者全員の同意がなければ何もできない」とは限らない
相続した不動産で多いのが共有です。
兄弟3人で相続した。
一人は売りたい。
一人は反対。
一人とは連絡が取りにくい。
このような場合、
「全員が同意しないと何もできない」
と思われがちです。
不動産全体を売却する場合と、自分自身の共有持分について考える場合では話が異なります。
ただし、共有持分だけの売却は、通常の不動産売却とは価格形成や買主層が異なります。
そのため、
いきなり持分買取だけを選ぶのではなく、不動産全体を売却できる可能性がないか
も含めて検討した方がよいでしょう。
共有者間に対立がある場合には、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することも重要です。
借地権・底地も「普通の土地価格」だけでは判断できない
借地権や底地も、訳あり不動産として相談が多い分野です。
土地を使っている人。
土地を所有している人。
建物を所有している人。
それぞれの権利関係を整理しなければ、適正な売却方法を判断できません。
「所有権の土地より安い」
というだけでなく、
契約内容。
地代。
更新。
建物。
当事者関係。
などを確認する必要があります。
事故物件と同じく、
問題の名前だけで価格を決めない
ことが大切です。
注意点10｜「買取しかない」と決めつけず仲介も比較する
最後の10項目目。
これは非常に重要です。
事故物件・訳あり物件だからといって、
必ず買取で売らなければならないわけではありません。
一般の購入者。
投資家。
隣地所有者。
事業者。
その物件を必要としている人が見つかれば、仲介で売却できる可能性もあります。
買取1,800万円、仲介2,400万円ならどうする？
例えば、
現状買取 1,800万円。
仲介想定 2,400万円。
だったとします。
差は600万円です。
これだけを見ると、
「仲介しかない」
と思うかもしれません。
しかし仲介では、
半年かかるかもしれない。
1年かかるかもしれない。
価格交渉が入るかもしれない。
途中で修繕が必要になるかもしれない。
管理費用が続くかもしれない。
という可能性があります。
一方、買取なら条件がまとまれば早く売却できる可能性があります。
だから、
どちらが正解かは売主の事情によって違います。
「3か月だけ仲介→売れなければ買取」という方法もある
時間に少し余裕があるなら、
最初からどちらか一方に決めなくても構いません。
例えば、
まず3か月仲介で販売。
↓
一定期間で反響を確認。
↓
売れなければ価格を見直す。
↓
それでも難しければ買取。
という方法も考えられます。
こうすれば、
高く売れる可能性を残しながら、売却期限も設定できます。
買取が向いている人・仲介が向いている人
買取が向いている可能性が高いのは、
早く売却したい。
残置物を片付けるのが難しい。
遠方に住んでいる。
一般公開を避けたい。
建物状態が悪い。
売却時期をある程度確定させたい。
というケースです。
一方、
売却を急いでいない。
少しでも高く売りたい。
物件自体の需要が期待できる。
一般市場で買主を探す時間がある。
という場合には、仲介も検討する価値があります。
重要なのは、
「事故物件だから買取」ではなく「自分の条件に合うから買取」を選ぶこと。
です。
他社で買取を断られた物件は本当に売れない？
「事故物件なので買えません」
「再建築不可なので当社では無理です」
「共有持分は取り扱っていません」
このように断られることがあります。
しかし、
1社が買えない＝市場価値がない
ではありません。
会社によって買取基準が違います。
得意分野も違います。
再販売先も違います。
資金状況や保有物件の状況も異なります。
そのため、1社に断られただけで売却を諦める必要はありません。
「なぜ断られたか」を確認すると次の売却方法が見える
断られたときは、
「なぜ買えないのですか？」
と確認してみましょう。
事故等の事情なのか。
再建築不可なのか。
道路なのか。
価格なのか。
共有なのか。
借地なのか。
建物状態なのか。
理由によって、次に相談すべき相手が変わります。
事故物件として相談していたものの、実際には事故等の事情より接道の問題の方が価格へ大きく影響していたということも考えられます。
事故物件＋訳あり物件は「問題を一つずつ整理する」
実際の不動産では、
問題が一つだけとは限りません。
例えば、
孤独死＋ゴミ屋敷
事故物件＋再建築不可
相続＋共有持分
空き家＋借地権
事故物件＋相続登記未了
といったように、複数の問題が重なることがあります。
問題が増えるほど、
「こんな不動産は売れない」
と思いがちです。
しかし、
問題が3つある＝価値がゼロ
ではありません。
一つずつ整理します。
安く買い叩かれないための「査定の順番」
事故物件・訳あり物件を売却するときは、次の順番で考えると分かりやすくなります。
まず、
通常の不動産ならいくらなのか。
次に、
何が訳ありなのか。
そして、
その問題が価格へどれくらい影響するのか。
さらに、
仲介ならいくらなのか。
現状買取ならいくらなのか。
最後に、
売却費用を差し引いていくら残るのか。
です。
この順番なら、
「事故物件なので1,500万円です」
と言われたときにも、
1,500万円が妥当なのかを考える基準
ができます。
事故物件・訳あり物件を売る前の最終チェック10項目
最後に、前編・後編の10項目をまとめます。
① 通常の不動産価値を確認したか
② 1社だけでなく複数の売却方法・査定を比較したか
③ 「事故物件だから○％安い」という説明だけで納得していないか
④ 査定額ではなく最終手取りを比較したか
⑤ 残置物・特殊清掃を先に契約していないか
⑥ リフォーム・解体を先にしていないか
⑦ 高額査定から減額される条件を確認したか
⑧ 契約内容・引渡し条件・売主側の責任を確認したか
⑨ 「専門」という言葉だけで会社を選んでいないか
⑩ 買取だけでなく仲介という方法も比較したか
この10項目です。
一番危険なのは「もうどうでもいいから売ってしまおう」
事故物件や訳あり物件を相続すると、精神的にも手続き的にも負担になることがあります。
固定資産税。
管理。
近隣。
相続人との話し合い。
残置物。
建物の老朽化。
さまざまな問題が重なると、
「もういくらでもいいから手放したい」
と思ってしまうこともあるでしょう。
しかし、そこを急ぐ必要はありません。
売却を早く進めることと、
不動産価値を確認せず安く売ることは別です。
結論｜「訳ありだから安い」ではなく「なぜ安いのか」を確認する
事故物件・訳あり物件を買取業者へ売却するとき、最も重要なのは、
価格の根拠を知ることです。
事故物件だから。
孤独死だから。
ゴミ屋敷だから。
再建築不可だから。
共有持分だから。
借地権だから。
それだけでは十分な説明とは言えません。
本来の不動産価値はいくらなのか。
何が価格へ影響しているのか。
いくら費用が必要なのか。
仲介ならどうなるのか。
買取ならどうなるのか。
最終的にいくら残るのか。
そこまで比較して初めて、
「この価格なら売却しよう」
と判断できます。
名古屋の事故物件・訳あり物件は「そのまま」の状態から相談を
名古屋仏縁不動産では、
事故物件。
孤独死物件。
ゴミ屋敷。
再建築不可物件。
共有持分。
借地権。
底地。
相続不動産。
大量の残置物がある住宅。
老朽化した空き家。
他社で売却・買取を断られた不動産。
などの売却相談に対応しています。
片付けてからでなくて構いません。
特殊清掃をしてからでなくて構いません。
リフォームしてからでなくて構いません。
解体してからでなくて構いません。
現状のまま売却できる可能性があります。
まずは状況を整理することが大切です。
捨てる前に。直す前に。壊す前に。まず査定を。
事故物件・訳あり物件だからという理由だけで、価値がゼロになるわけではありません。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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TEL：052-380-4206
名古屋で飲食店を居抜きで売るなら【居抜きの達人】
名古屋の店舗売却・飲食店売却・居抜き売却【居抜キング】
名古屋市を中心に愛知県全域対応
事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷・相続不動産・再建築不可・共有持分・借地権・底地の売却相談
「こんな状態でも売れるだろうか」という段階から、お気軽にご相談ください。
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