名古屋市の共有持分は売却できる？共有者が売却に反対している不動産・相続した共有名義の家を売る方法｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）

「兄弟で相続した実家を売りたいが、1人だけ売却に反対している」

「離婚した元夫婦の共有名義になっている家を処分したい」

「共有者と何年も連絡を取っていない」

「自分が所有している持分だけ売却することはできる？」

「相続した土地が何人もの共有名義になっていて、どうすればいいか分からない」

名古屋市でも、このような共有名義・共有持分になっている不動産の売却について悩んでいる方は少なくありません。

共有不動産は通常の不動産と違い、自分一人の判断だけでは不動産全体を自由に売却できないという問題があります。

しかし、

「共有者全員が同意しなければ何もできない」

と決めつける必要もありません。

不動産全体を売却する方法だけではなく、状況によっては自分が所有している共有持分について売却を検討する方法もあります。

大切なのは、

誰が、どのくらいの持分を所有しているのか。
共有者同士の関係はどうなっているのか。
不動産全体を売却したいのか。
自分だけ共有関係から離れたいのか。

まず現在の状況を整理することです。

名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を扱う名古屋仏縁不動産が、共有持分・共有名義の不動産を売却するときに知っておきたいポイントを解説します。

そもそも共有持分とは？

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている所有権の割合のことです。

例えば、父親が所有していた名古屋市内の実家を兄弟3人で相続し、それぞれ3分の1ずつ所有することになれば、

兄　3分の1
弟　3分の1
妹　3分の1

という共有状態になることがあります。

夫婦で住宅を購入し、

夫2分の1
妻2分の1

という共有名義になっているケースもあります。

共有不動産自体は珍しいものではありません。

問題になりやすいのは、売却・利用・管理などについて共有者の意見が一致しなくなったときです。

共有名義の不動産全体を売却するには？

共有名義になっている土地・建物全体を第三者へ売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要になります。

例えば兄弟3人で所有している実家について、

兄「売却したい」

弟「売却したい」

妹「絶対に売りたくない」

となっていれば、兄と弟だけの判断で不動産全体を第三者へ売却することはできません。

共有不動産でよくある問題がこれです。

特に相続した実家では、

「思い出の家だから残したい」

「価格が安いから今は売りたくない」

「自分が将来使うかもしれない」

「兄弟と話したくない」

など、不動産価格とは別の事情が絡むことがあります。

そのため、共有不動産では単純に査定価格を出すだけではなく、共有者それぞれが何を希望しているのかを確認することも重要になります。

自分の共有持分だけなら売却できる？

共有不動産全体ではなく、自分が所有している共有持分について売却を検討することは可能です。

例えば兄弟3人がそれぞれ3分の1ずつ所有している場合、自分の3分の1の持分について処分を検討するという考え方です。

「他の共有者が売却に反対しているから、自分は永久にこの不動産を所有し続けなければならない」

とは限りません。

ただし、ここで非常に重要なのが、

不動産全体の3分の1の価格と、共有持分3分の1の売却価格は同じ考え方にはならない

ということです。

例えば不動産全体の市場価値が3,000万円だから、

「3分の1なら1,000万円で売れる」

と単純に計算できるとは限りません。

なぜ共有持分だけだと売却価格が下がりやすい？

一般の購入者が住宅を購入する場合、通常は土地・建物全体を自由に使用したいと考えます。

ところが共有持分だけを購入しても、不動産全体を購入者一人の判断で自由に使用・処分できるわけではありません。

ほかの共有者との関係が続くからです。

そのため共有持分だけを購入する人は限定されやすくなります。

結果として、共有持分の売却では、

不動産全体を売却した場合の価格に持分割合を掛けただけの金額では売却できないケースがあります。

だからこそ共有持分を売却する前には、

「本当に持分だけを売却する必要があるのか」

「共有者全員で売却する可能性はないのか」

「ほかの共有者が自分の持分を買い取る可能性はないのか」

などを整理することが大切です。

まず共有者同士で不動産全体の売却を検討する

共有持分だけを第三者へ売却する前に、一度検討したいのが共有者全員による不動産全体の売却です。

例えば3人で相続した実家について全員が売却に同意できれば、一般的な中古住宅・土地として市場へ売却できる可能性があります。

共有持分単独で売却するより購入希望者の対象が広がりやすく、条件面でも有利になる可能性があります。

共有者の中に反対している人がいる場合でも、

「いくらで売れるのか分からないから反対している」

ということもあります。

その場合は、まず査定を行い、

現在売却するといくらくらいなのか。

売却した場合、それぞれにどの程度の金額が残る可能性があるのか。

を具体的に確認することで話し合いが進むこともあります。

最初から共有者同士で感情的な話し合いをするのではなく、不動産の価値を確認してから考えることも一つの方法です。

他の共有者に自分の持分を買ってもらう方法

自分だけ共有関係から離れたい場合、ほかの共有者へ自分の持分を売却する方法も考えられます。

例えば兄弟3人のうち、

兄「実家を残したい」

弟「もう関わりたくない」

という場合。

兄が弟の持分を取得できれば、弟は共有関係から離れることができます。

共有者にとっても第三者が共有者として入ってくることを避けられる可能性があります。

ただし、

「いくらで持分を買い取るのか」

という価格交渉が必要になります。

売る側は高く売りたい。

買う側は安く買いたい。

親族だからこそ話し合いが難しくなるケースもあります。

そのため、まず不動産全体の査定価格などを確認し、判断材料を整理することが重要です。

共有者が売却に反対している場合はどうする？

共有不動産で最も難しいのが、共有者同士の意見がまとまらないケースです。

例えば、

3人のうち2人は売りたい。

1人だけ反対している。

何年話し合っても結論が出ない。

共有者と連絡が取れない。

相続をきっかけに兄弟関係が悪化している。

このような場合、不動産会社ができることには限界があります。

不動産会社は不動産の査定や売却方法を提案することはできますが、共有者間の紛争について一方の代理人として法律上の交渉を行うことはできません。

共有者間で法的な争いや交渉が必要となっている場合には、弁護士への相談が必要になることがあります。

名古屋仏縁不動産では、不動産の売却相談を整理する中で法的な対応が必要と判断される場合には、必要に応じて弁護士をご紹介することも可能です。

共有物分割という方法もある

共有状態を解消する方法として「共有物分割」が問題となることがあります。

共有者同士の協議によって共有状態を解消できればよいのですが、話し合いがまとまらない場合には法的な手続きが必要になることもあります。

ただし、

「共有者が売却に反対したら裁判をすればいい」

と簡単に考えるべきではありません。

不動産の状態、持分割合、利用状況、共有者間の事情などによって検討すべき内容は異なります。

裁判等の法的手続きを検討する場合には、弁護士へ相談したうえで進める必要があります。

名古屋仏縁不動産では法律判断そのものを行うのではなく、不動産としてどの程度の価値があるのか、売却するならどのような方法が考えられるのかという不動産側の整理を行います。

相続した不動産が共有になっているケースは特に注意

共有持分の相談で多いのが相続です。

父親が亡くなり、母親と子ども。

両親が亡くなり、兄弟姉妹。

さらにその相続人が亡くなり、甥や姪。

相続登記を長期間行わないまま次の相続が発生すると、関係者が増えてしまうことがあります。

共有者が増えるほど、不動産を売却するときの意思確認や権利関係の整理が複雑になる可能性があります。

現在、相続登記は法律上の義務となっており、相続等によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前の相続についても、未登記であれば義務化の対象となります。

そのため、

「実家を使っていないから、とりあえず名義もそのままでいい」

と長期間放置することはおすすめできません。

相続登記が終わっていなくても売却相談はできる？

相続登記がまだ終わっていない段階でも、不動産会社へ売却相談することはできます。

例えば、

「父親名義のままだけれど、売ったらいくらになる？」

「兄弟4人で相続する予定だが、全員売却を希望している」

という段階で査定を行い、売却の方向性を検討することは可能です。

ただし、実際に相続不動産の売却を進めるためには、登記を含め必要な手続きを整理することになります。

名古屋法務局も、相続登記は自動的に変更されるものではなく、相続人が法務局へ申請する必要があると案内しています。

名古屋仏縁不動産では、相続登記などが必要な場合には司法書士と連携しながら、売却に向けて手続きを整理します。

共有持分＋事故物件でも売却できる？

訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。

例えば、

共有持分＋孤独死

共有持分＋ゴミ屋敷

共有持分＋再建築不可

共有持分＋借地権

というケースもあります。

問題が二つ、三つ重なると、

「もう売れないのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし重要なのは、問題を一つずつ分けて整理することです。

例えば再建築不可なら道路・接道状況を確認する。

ゴミ屋敷なら残置物をそのままにして売却できる可能性を確認する。

相続なら相続人と登記状況を確認する。

共有持分なら共有者と持分割合を確認する。

問題が複数あるから価値がゼロになるわけではありません。

共有持分を安易に売却する前に確認してほしいこと

「共有者と揉めているから、もう安くてもいいので自分の持分だけ売りたい」

という気持ちになることもあるでしょう。

しかし、焦って売却する前に一度確認してください。

まず不動産全体はいくらなのか。

自分の持分割合はいくらなのか。

共有者全員で売却できる可能性は本当にないのか。

ほかの共有者が持分を購入する可能性はないのか。

第三者へ持分だけ売却した場合はいくらになるのか。

こうした選択肢を比較してから判断しても遅くありません。

特に共有持分専門の買取業者などへ直接売却する場合は、不動産全体の市場価値を知らないまま価格を決めないことが大切です。

共有持分の査定では何を見る？

共有持分を査定するときには、単純な持分割合だけではなく、不動産全体の状況を確認します。

所在地。

土地面積。

建物の状態。

道路・接道状況。

市場価格。

現在誰が利用しているのか。

持分割合。

共有者の人数。

共有者間の関係。

相続登記の状況。

賃貸中か空き家か。

再建築できるのか。

このような条件を確認しながら、どの売却方法が考えられるのかを整理します。

つまり、

「持分3分の1だから査定価格も単純に3分の1」

ではありません。

名古屋市の共有持分は誰に相談すればいい？

共有不動産では、問題によって相談する専門家が変わります。

不動産の価格・査定・売却方法については不動産会社。

相続登記・名義変更など登記手続きについては司法書士。

共有者間の紛争・交渉など法的対応が必要な場合は弁護士。

この役割を分けて考えることが大切です。

名古屋仏縁不動産では、事故物件・訳あり物件の売却を専門的に取り扱い、必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら売却に向けた問題を整理します。

「最初から弁護士に相談するべきなのか分からない」

「司法書士なのか不動産会社なのか分からない」

という段階でも構いません。

まず現在の状況を整理しましょう。

名古屋市の共有持分・共有名義の不動産売却なら名古屋仏縁不動産

共有持分は、通常の不動産売却より複雑になりやすい分野です。

しかし、

共有だから売れない。

1人が反対しているから何もできない。

相続登記していないから相談できない。

と最初から諦める必要はありません。

まず、

誰が所有しているのか。

持分割合はどうなっているのか。

不動産全体はいくらなのか。

共有者は売却についてどう考えているのか。

自分は何を希望しているのか。

一つずつ整理することから始めます。

名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、共有持分・相続不動産・事故物件・ゴミ屋敷・再建築不可・借地権・底地など、一般的な不動産会社では取り扱いが難しいとされる訳あり物件の売却・買取についてご相談を承っています。

共有者と話がまとまらない。
自分の持分だけ手放したい。
相続した実家を兄弟で共有している。
共有者と連絡が取れない。
他社で売却は難しいと言われた。

このような状態でも、まずはご相談ください。

安く売ると決める前に。
持分だけを手放すと決める前に。
売れないと諦める前に。

不動産全体の価値と、現在考えられる売却方法を確認することが大切です。

必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家と連携しながら、問題を整理し、不動産売却に向けた方法を検討します。