2026.09.16
名古屋市の再建築不可物件は売却できる？建て替えできない土地・古家を売る方法を徹底解説｜名古屋仏縁不動産（運営：（株）愛知不動産売却センター）
「相続した実家が再建築不可だと言われた」
「建物が古いので解体しようと思ったら、建て替えできない土地だと分かった」
「不動産会社に査定を依頼したら、再建築不可なので売却は難しいと言われた」
「前面道路が狭く、建築基準法上の道路ではないらしい」
名古屋市でも、このような再建築不可物件・接道に問題を抱えた土地や古家の売却について悩んでいる方は少なくありません。
再建築不可物件は一般的な住宅と比較すると購入できる人が限られやすく、住宅ローンなどの問題から売却が難しくなることがあります。
しかし、
「再建築不可＝売れない不動産」ではありません。
現在の建物を利用する人、リフォームして賃貸運用する投資家、隣地所有者、不動産買取会社など、物件の条件によって購入を検討する人は存在します。
さらに、現在は再建築が難しいように見える土地でも、道路・接道状況を詳しく調査することで、建築の可能性について確認できるケースがあります。
名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を扱う名古屋仏縁不動産が、名古屋市の再建築不可物件を売却するために知っておきたいポイントを詳しく解説します。
そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物が存在していても、その建物を解体した後、原則として新しい建物を建築できない土地・物件を指して使われる言葉です。
代表的な原因が接道の問題です。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。名古屋市も同様に、敷地と道路の関係についてこの原則を案内しています。
例えば、
・道路に接している幅が足りない
・敷地が道路に直接接していない
・細い通路の奥に土地がある
・前面の道が建築基準法上の道路ではない
・昔から建物はあるが現在の接道要件を満たしていない
などの理由によって、建て替えが難しくなる場合があります。
古くから住宅が建ち並ぶ地域では、「昔から家が建っているのだから、当然建て替えできるだろう」と思っていたところ、売却時の調査で接道の問題が判明することもあります。
「道がある」だけでは判断できません
再建築不可物件で非常に重要なのが、見た目だけで道路を判断しないことです。
家の前にアスファルト舗装された道があり、車や人が普通に通行しているからといって、必ずしも建築基準法上の道路とは限りません。
逆に、「道路が狭いから絶対に再建築できない」とも限りません。
建築基準法上の道路には複数の種類があり、道路の幅員だけでなく、その道が法律上どのように扱われているかを確認する必要があります。名古屋市では指定道路図も公開していますが、個別の建築可否については詳細な確認が必要です。
そのため、
「前面道路が狭い＝再建築不可」
と自己判断してはいけません。
売却する前に道路種別、接道幅、通路の権利関係などを調査することが重要です。
再建築不可と言われても建築できる可能性がある？
ここも重要なポイントです。
建築基準法上の道路へ2メートル以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項による認定や許可によって建築できる場合があります。
名古屋市では、周囲に広い空地がある場合や一定の道に接している場合などについて、接道許可の制度を設けています。ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、道路や周辺状況などによって許可できない場合もあるため、事前相談が必要です。
つまり、
「現在2メートル接道していない」＝「絶対に永久に建築できない」
と単純に判断できるものではありません。
逆に、
「隣の家が建て替えできたから、自分の土地も大丈夫」
という判断も危険です。
敷地形状、道の状況、建築計画などによって判断が異なる可能性があるからです。
名古屋市も接道許可について、適用できない場合があるため事前に相談するよう案内しています。
再建築不可物件を売却する前に建物を壊さないでください
再建築不可物件の売却で、特に注意していただきたいことがあります。
それが、
「古いから、とりあえず建物を解体して更地にする」
ことです。
これは査定・調査を行う前に判断しない方がよいでしょう。
一般的な古家であれば、更地にすることで土地を購入したい人へ売りやすくなるケースがあります。
しかし再建築不可物件では話が違います。
現在存在している建物を解体した後、新しい建物を建てられなければ、買主が土地を利用する方法が大幅に限定される可能性があります。
現在の古家をリフォームして利用したい購入者にとっては、既存建物が残っていること自体に意味がある場合もあります。
さらに解体費用も売主負担になります。
「古い建物だから価値がない」
と決めつけず、
解体する前に、現在の建物を残した状態で売却できるかを確認する。
これが非常に重要です。
再建築不可でもリフォームして利用できる？
再建築不可とは、一般に「新たに建て替えることが難しい」という問題であり、現在の建物を利用する方法がすべてなくなるという意味ではありません。
既存建物の状態によっては、修繕やリフォームをしながら利用することを検討する購入者もいます。
特に投資家の場合、
「自分で住む家」
ではなく、
「購入して修繕し、賃貸住宅として運用する」
という視点で物件を見ることがあります。
ただし、どのような工事まで可能なのかは建物の状況や工事内容などによって異なります。
大規模な増改築などでは建築確認その他の問題が関係する可能性があるため、
「再建築不可でも自由に何でもリフォームできる」
と考えるのは危険です。
購入者に説明する場合も、個別の建築計画について専門家や行政への確認が必要になる可能性があることを前提にした方がよいでしょう。
再建築不可物件はなぜ売却しにくいのか？
再建築不可物件が一般的な住宅より売却しにくくなる理由はいくつかあります。
大きな理由の一つが、購入後の利用方法が限定されやすいことです。
現在の建物が老朽化していても、自由に建て替えられないとなれば、一般の住宅購入者にとっては大きな不安材料になります。
また、金融機関によっては担保評価などの問題から融資が難しくなることがあります。
現金で購入できる人や投資家などに購入者が限定されれば、一般的な住宅より買主候補が少なくなる可能性があります。
しかし、
買主が少ないことと、買主がいないことは全く違います。
再建築不可物件の売却では、一般的な新築・中古住宅と同じ買主だけを探すのではなく、購入対象を広げることが重要になります。
隣地所有者が有力な購入候補になることも
再建築不可物件では、隣地所有者が重要な存在になることがあります。
例えば隣地所有者がその土地を取得することで、
・敷地を広げられる
・土地の形状を改善できる
・駐車場や庭として利用できる
・将来的な土地活用の幅が広がる
といったメリットが生まれる場合があります。
逆に、売主側が隣地の一部を取得したり、条件を調整したりすることで、接道状況を改善できる可能性が考えられるケースもあります。
ただし、隣地との売買や権利調整は相手がいる話です。
「隣の土地を少し買えば再建築できる」
と最初から決めつけるのではなく、測量や接道状況、権利関係などを確認したうえで検討する必要があります。
相続した実家が再建築不可だった場合
名古屋仏縁不動産へのご相談でも想定されるのが、相続して初めて再建築不可だと分かったケースです。
親が何十年も住んでいた家であれば、相続人が道路や建築条件について詳しく知らないのは珍しいことではありません。
「自分たちは住まないから売却しよう」
と査定を依頼して、初めて接道問題が判明することがあります。
この場合も焦って解体する必要はありません。
まず、
現在の道路種別は何か。
接道幅はどのくらいあるのか。
建物はどの程度利用できるのか。
接道許可等について確認する余地があるのか。
隣地との関係はどうなっているのか。
といった点を整理します。
相続登記がまだ終わっていない場合でも、売却相談や物件調査を先行して進められるケースがあります。
再建築不可物件は「仲介」と「買取」どちらがいい？
再建築不可物件についても、主な売却方法は仲介と買取です。
仲介では、投資家、既存建物を利用したい人、隣地所有者など、その物件を活用できる購入者を探します。
時間をかけられるのであれば、最初から買取だけに限定せず、仲介で購入者を探せる可能性を検討する価値があります。
一方、
「早く手放したい」
「建物がかなり老朽化している」
「遠方に住んでいて管理できない」
「相続人全員が早期売却を希望している」
といった場合には、不動産会社などによる買取が選択肢になります。
買取では価格だけではなく、残置物、境界、建物の状態などについて、どの条件まで現状のまま引き渡せるのかも含めて比較することが大切です。
再建築不可だからといって最初から安く売らない
再建築不可物件でありがちなのが、
「どうせ売れないから安くても仕方ない」
と最初から諦めてしまうことです。
確かに再建築できる一般的な土地と同じ条件で売却できるとは限りません。
しかし、その土地の価値は再建築の可否だけで決まるものでもありません。
所在地、土地面積、駅からの距離、周辺需要、既存建物の状態、収益性、隣地との関係などによって価値は変わります。
そして何より、本当に再建築不可なのかを正確に調べることが先です。
不動産会社から一度「再建築不可」と言われただけで、何も調査せず大幅に安い価格で売却するのは避けたいところです。
他社で「売れない」と言われても諦めない
一般的な住宅売買を中心に扱っている不動産会社では、再建築不可物件の取り扱いを積極的に行っていない場合があります。
しかし、それはその不動産の価値がゼロという意味ではありません。
再建築不可物件には、一般住宅とは異なる売り方があります。
既存建物を利用する人を探す。
投資家へ提案する。
隣地所有者への売却を検討する。
買取会社へ売却する。
道路・接道状況を改めて調査する。
物件ごとに可能性を一つずつ確認していくことが重要です。
名古屋市の再建築不可物件は名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、再建築不可、接道に問題がある土地、狭小地、古家、相続不動産、共有持分、借地・底地など、一般的な不動産会社では売却が難しいとされる訳あり物件についてご相談を承っています。
「再建築不可と言われた」
「前面道路が狭い」
「道路に2メートル接していない」
「相続した古家をどうすればいいか分からない」
「他社で売却を断られた」
「建物を解体するべきか迷っている」
このような段階からご相談ください。
特に、再建築不可物件は解体してしまってから元の状態に戻すことはできません。
だからこそ、
壊す前に。
安く売ると決める前に。
「売れない」と諦める前に。
まず道路・接道・建物・土地の状況を整理し、その不動産に残されている売却方法を確認することが大切です。
必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家とも連携しながら、問題の整理から不動産売却までサポートします。
「建物が古いので解体しようと思ったら、建て替えできない土地だと分かった」
「不動産会社に査定を依頼したら、再建築不可なので売却は難しいと言われた」
「前面道路が狭く、建築基準法上の道路ではないらしい」
名古屋市でも、このような再建築不可物件・接道に問題を抱えた土地や古家の売却について悩んでいる方は少なくありません。
再建築不可物件は一般的な住宅と比較すると購入できる人が限られやすく、住宅ローンなどの問題から売却が難しくなることがあります。
しかし、
「再建築不可＝売れない不動産」ではありません。
現在の建物を利用する人、リフォームして賃貸運用する投資家、隣地所有者、不動産買取会社など、物件の条件によって購入を検討する人は存在します。
さらに、現在は再建築が難しいように見える土地でも、道路・接道状況を詳しく調査することで、建築の可能性について確認できるケースがあります。
名古屋市を中心に事故物件・訳あり物件の売却を扱う名古屋仏縁不動産が、名古屋市の再建築不可物件を売却するために知っておきたいポイントを詳しく解説します。
そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物が存在していても、その建物を解体した後、原則として新しい建物を建築できない土地・物件を指して使われる言葉です。
代表的な原因が接道の問題です。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。名古屋市も同様に、敷地と道路の関係についてこの原則を案内しています。
例えば、
・道路に接している幅が足りない
・敷地が道路に直接接していない
・細い通路の奥に土地がある
・前面の道が建築基準法上の道路ではない
・昔から建物はあるが現在の接道要件を満たしていない
などの理由によって、建て替えが難しくなる場合があります。
古くから住宅が建ち並ぶ地域では、「昔から家が建っているのだから、当然建て替えできるだろう」と思っていたところ、売却時の調査で接道の問題が判明することもあります。
「道がある」だけでは判断できません
再建築不可物件で非常に重要なのが、見た目だけで道路を判断しないことです。
家の前にアスファルト舗装された道があり、車や人が普通に通行しているからといって、必ずしも建築基準法上の道路とは限りません。
逆に、「道路が狭いから絶対に再建築できない」とも限りません。
建築基準法上の道路には複数の種類があり、道路の幅員だけでなく、その道が法律上どのように扱われているかを確認する必要があります。名古屋市では指定道路図も公開していますが、個別の建築可否については詳細な確認が必要です。
そのため、
「前面道路が狭い＝再建築不可」
と自己判断してはいけません。
売却する前に道路種別、接道幅、通路の権利関係などを調査することが重要です。
再建築不可と言われても建築できる可能性がある？
ここも重要なポイントです。
建築基準法上の道路へ2メートル以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項による認定や許可によって建築できる場合があります。
名古屋市では、周囲に広い空地がある場合や一定の道に接している場合などについて、接道許可の制度を設けています。ただし、すべての土地が対象になるわけではなく、道路や周辺状況などによって許可できない場合もあるため、事前相談が必要です。
つまり、
「現在2メートル接道していない」＝「絶対に永久に建築できない」
と単純に判断できるものではありません。
逆に、
「隣の家が建て替えできたから、自分の土地も大丈夫」
という判断も危険です。
敷地形状、道の状況、建築計画などによって判断が異なる可能性があるからです。
名古屋市も接道許可について、適用できない場合があるため事前に相談するよう案内しています。
再建築不可物件を売却する前に建物を壊さないでください
再建築不可物件の売却で、特に注意していただきたいことがあります。
それが、
「古いから、とりあえず建物を解体して更地にする」
ことです。
これは査定・調査を行う前に判断しない方がよいでしょう。
一般的な古家であれば、更地にすることで土地を購入したい人へ売りやすくなるケースがあります。
しかし再建築不可物件では話が違います。
現在存在している建物を解体した後、新しい建物を建てられなければ、買主が土地を利用する方法が大幅に限定される可能性があります。
現在の古家をリフォームして利用したい購入者にとっては、既存建物が残っていること自体に意味がある場合もあります。
さらに解体費用も売主負担になります。
「古い建物だから価値がない」
と決めつけず、
解体する前に、現在の建物を残した状態で売却できるかを確認する。
これが非常に重要です。
再建築不可でもリフォームして利用できる？
再建築不可とは、一般に「新たに建て替えることが難しい」という問題であり、現在の建物を利用する方法がすべてなくなるという意味ではありません。
既存建物の状態によっては、修繕やリフォームをしながら利用することを検討する購入者もいます。
特に投資家の場合、
「自分で住む家」
ではなく、
「購入して修繕し、賃貸住宅として運用する」
という視点で物件を見ることがあります。
ただし、どのような工事まで可能なのかは建物の状況や工事内容などによって異なります。
大規模な増改築などでは建築確認その他の問題が関係する可能性があるため、
「再建築不可でも自由に何でもリフォームできる」
と考えるのは危険です。
購入者に説明する場合も、個別の建築計画について専門家や行政への確認が必要になる可能性があることを前提にした方がよいでしょう。
再建築不可物件はなぜ売却しにくいのか？
再建築不可物件が一般的な住宅より売却しにくくなる理由はいくつかあります。
大きな理由の一つが、購入後の利用方法が限定されやすいことです。
現在の建物が老朽化していても、自由に建て替えられないとなれば、一般の住宅購入者にとっては大きな不安材料になります。
また、金融機関によっては担保評価などの問題から融資が難しくなることがあります。
現金で購入できる人や投資家などに購入者が限定されれば、一般的な住宅より買主候補が少なくなる可能性があります。
しかし、
買主が少ないことと、買主がいないことは全く違います。
再建築不可物件の売却では、一般的な新築・中古住宅と同じ買主だけを探すのではなく、購入対象を広げることが重要になります。
隣地所有者が有力な購入候補になることも
再建築不可物件では、隣地所有者が重要な存在になることがあります。
例えば隣地所有者がその土地を取得することで、
・敷地を広げられる
・土地の形状を改善できる
・駐車場や庭として利用できる
・将来的な土地活用の幅が広がる
といったメリットが生まれる場合があります。
逆に、売主側が隣地の一部を取得したり、条件を調整したりすることで、接道状況を改善できる可能性が考えられるケースもあります。
ただし、隣地との売買や権利調整は相手がいる話です。
「隣の土地を少し買えば再建築できる」
と最初から決めつけるのではなく、測量や接道状況、権利関係などを確認したうえで検討する必要があります。
相続した実家が再建築不可だった場合
名古屋仏縁不動産へのご相談でも想定されるのが、相続して初めて再建築不可だと分かったケースです。
親が何十年も住んでいた家であれば、相続人が道路や建築条件について詳しく知らないのは珍しいことではありません。
「自分たちは住まないから売却しよう」
と査定を依頼して、初めて接道問題が判明することがあります。
この場合も焦って解体する必要はありません。
まず、
現在の道路種別は何か。
接道幅はどのくらいあるのか。
建物はどの程度利用できるのか。
接道許可等について確認する余地があるのか。
隣地との関係はどうなっているのか。
といった点を整理します。
相続登記がまだ終わっていない場合でも、売却相談や物件調査を先行して進められるケースがあります。
再建築不可物件は「仲介」と「買取」どちらがいい？
再建築不可物件についても、主な売却方法は仲介と買取です。
仲介では、投資家、既存建物を利用したい人、隣地所有者など、その物件を活用できる購入者を探します。
時間をかけられるのであれば、最初から買取だけに限定せず、仲介で購入者を探せる可能性を検討する価値があります。
一方、
「早く手放したい」
「建物がかなり老朽化している」
「遠方に住んでいて管理できない」
「相続人全員が早期売却を希望している」
といった場合には、不動産会社などによる買取が選択肢になります。
買取では価格だけではなく、残置物、境界、建物の状態などについて、どの条件まで現状のまま引き渡せるのかも含めて比較することが大切です。
再建築不可だからといって最初から安く売らない
再建築不可物件でありがちなのが、
「どうせ売れないから安くても仕方ない」
と最初から諦めてしまうことです。
確かに再建築できる一般的な土地と同じ条件で売却できるとは限りません。
しかし、その土地の価値は再建築の可否だけで決まるものでもありません。
所在地、土地面積、駅からの距離、周辺需要、既存建物の状態、収益性、隣地との関係などによって価値は変わります。
そして何より、本当に再建築不可なのかを正確に調べることが先です。
不動産会社から一度「再建築不可」と言われただけで、何も調査せず大幅に安い価格で売却するのは避けたいところです。
他社で「売れない」と言われても諦めない
一般的な住宅売買を中心に扱っている不動産会社では、再建築不可物件の取り扱いを積極的に行っていない場合があります。
しかし、それはその不動産の価値がゼロという意味ではありません。
再建築不可物件には、一般住宅とは異なる売り方があります。
既存建物を利用する人を探す。
投資家へ提案する。
隣地所有者への売却を検討する。
買取会社へ売却する。
道路・接道状況を改めて調査する。
物件ごとに可能性を一つずつ確認していくことが重要です。
名古屋市の再建築不可物件は名古屋仏縁不動産へ
名古屋仏縁不動産では、名古屋市を中心に、再建築不可、接道に問題がある土地、狭小地、古家、相続不動産、共有持分、借地・底地など、一般的な不動産会社では売却が難しいとされる訳あり物件についてご相談を承っています。
「再建築不可と言われた」
「前面道路が狭い」
「道路に2メートル接していない」
「相続した古家をどうすればいいか分からない」
「他社で売却を断られた」
「建物を解体するべきか迷っている」
このような段階からご相談ください。
特に、再建築不可物件は解体してしまってから元の状態に戻すことはできません。
だからこそ、
壊す前に。
安く売ると決める前に。
「売れない」と諦める前に。
まず道路・接道・建物・土地の状況を整理し、その不動産に残されている売却方法を確認することが大切です。
必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家とも連携しながら、問題の整理から不動産売却までサポートします。
名古屋市の再建築不可物件は売却できる？【続編】
「再建築不可」と言われたら、まず何を調べればいい？
再建築不可物件の売却で最初に重要なのは、本当に再建築できない土地なのかを確認することです。
売主自身が、
「家の前の道が狭いから再建築不可だろう」
「昔、不動産会社から建て替えできないと言われた」
という程度の情報だけで判断しているケースもあります。
しかし、道路については見た目だけでは判断できません。
名古屋市では、建築基準法上の道路を確認する場合、
・指定道路図で道路種別を確認する
・道路法上の認定の有無や認定幅員を確認する
・現地で実際の道路幅員を確認する
といった調査方法を案内しています。
つまり、地図だけ、現地だけ、昔の話だけで判断するのではなく、複数の情報を確認することが重要です。
前面道路が4m未満なら全部再建築不可？
これもよくある誤解です。
「家の前の道路が4mないから、この土地は再建築不可だ」
と考える方がいますが、必ずしもそうとは限りません。
建築基準法には、一定の要件を満たした幅員4m未満の道について、いわゆる「2項道路」として扱われるものがあります。
名古屋市の指定道路図でも、建築基準法第42条に基づく道路種別を確認できます。
そのため、道路幅が3m程度しかないからといって、見た目だけで再建築不可と判断することはできません。
一方で、道幅が広く見えても、その道が建築基準法上の道路として扱われていなければ、別の確認が必要になることがあります。
「道幅」と「建築基準法上の道路かどうか」は分けて考える必要があるのです。
2項道路ならセットバックが必要になる場合がある
前面道路が建築基準法上の2項道路に該当する場合、建て替えの際にセットバックが必要になることがあります。
セットバックとは、簡単にいえば道路として必要な空間を確保するため、建築する位置を後退させることです。
そのため、現在の土地面積が100㎡あったとしても、建て替え時に100㎡すべてを同じように建築敷地として利用できるとは限りません。
セットバックによって実際に利用できる部分が変われば、建築できる建物の大きさや土地としての評価にも影響する可能性があります。
ここでも、
「再建築できる・できない」だけを見るのではなく、「建て替える場合にどのような条件が付くのか」まで確認すること
が重要です。
43条の認定・許可という可能性も確認する
敷地が建築基準法上の道路へ2m以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可の対象となる場合があります。
名古屋市でも接道許可に関する制度や申請手続きが設けられています。
ただし、
「43条を使えば必ず建て替えできる」
という意味ではありません。
土地や通路の状況、建築計画などによって個別に判断されるため、行政や建築士などへの確認が必要です。
また、過去に許可を受けた実績がある土地であっても、将来の建て替えで当然に同じ許可が受けられると断定することも避けるべきです。
だからこそ売却するときには、
「再建築不可です」
だけで終わらせるのではなく、
どの道路に接しているのか、過去にどのような建築経緯があるのか、認定・許可について確認する余地があるのか
まで調べることで、購入希望者へ提供できる情報が増えます。
昔から建っている家だから建て替えできる、とは限らない
再建築不可物件では、
「この家は50年以上前から建っている。だったら建て替えもできるはず」
と思われることがあります。
しかし、現在建物が存在していることと、現在の法令等のもとで新しい建物を建築できることは別問題です。
古い建物の場合、建築された当時と現在では道路や建築に関する条件が異なっていることがあります。
逆に、現在の所有者が「絶対に再建築不可」と思っていても、詳細な調査によって別の可能性を検討できるケースもあります。
古い建物ほど、現在の状態だけではなく建築当時からの経緯を調べることが重要です。
再建築不可物件では「道路」と「通路」を区別する
現地を見ると、敷地から大きな道路まで細い通路が続いていることがあります。
しかし、その通路が存在しているからといって、必ず建築基準法上の道路へ適法に接道しているとは限りません。
さらに、その通路部分について、
誰が所有しているのか。
共有なのか。
通行する権利はどうなっているのか。
上下水道などの配管はどこを通っているのか。
といった問題が関係することもあります。
再建築不可物件では、道路だけではなく通路部分の所有関係や利用状況まで確認することが重要になるケースがあります。
隣地を少し買えば再建築できる？
接道幅が不足している場合、
「隣の土地を少し譲ってもらえば2m確保できるのでは？」
という方法を検討できるケースがあります。
実際、隣地の一部を取得することで敷地条件が変わる可能性はあります。
ただし、これは単純な話ではありません。
隣地所有者が売却に応じるか。
どの部分を取得すれば条件を満たすのか。
測量が必要なのか。
分筆が必要なのか。
取得後、本当に建築条件を満たすのか。
こうした点を確認する必要があります。
例えば接道幅が1.8mだからといって、
「あと20cm買えば絶対に再建築できる」
とは限りません。
隣地へ話をする前に、まず何が不足しているのかを正確に確認することが先です。
隣地所有者へ売却する方法もある
反対に、自分の土地を隣地所有者へ売却する方法もあります。
再建築不可物件単独では利用方法が限られていても、隣地と一体化することで価値が変わる可能性があります。
隣地所有者からすると、
敷地を広げられる。
駐車スペースを確保できる。
庭として利用できる。
土地形状を改善できる。
将来の建て替えや土地活用に利用できる。
などのメリットが考えられます。
つまり、一般市場では評価されにくい土地でも、隣地所有者にとっては別の価値を持つ可能性があるのです。
ただし、「隣の人なら高く買ってくれるだろう」と一方的に期待するのも危険です。
まず市場価値や物件条件を整理したうえで交渉することが大切です。
再建築不可物件の査定価格はどう決まる？
再建築不可物件について、
「普通の土地より何％安くなりますか？」
と聞かれることがあります。
しかし、再建築不可物件に全国一律の値下がり率があるわけではありません。
査定では、
土地の所在地、面積、形状、接道状況、最寄駅、周辺の需要、既存建物の状態、賃貸利用の可能性、隣地との関係、将来的な利用方法など、
複数の条件を確認します。
例えば同じ再建築不可でも、
駅徒歩5分の物件と駅から30分の物件。
状態の良い建物と大規模修繕が必要な建物。
接道条件を改善できる可能性がある土地と、その可能性が極めて限定的な土地。
これらを同じ割合で評価することはできません。
だからこそ、
「再建築不可だから通常価格の半額」
などと最初から決めるべきではありません。
賃貸中の再建築不可物件なら収益性も見る
再建築不可物件の中には、現在も賃貸住宅として使用されているものがあります。
この場合、購入者が必ずしも「建て替え」を目的としているとは限りません。
投資家であれば、
現在の賃料はいくらか。
年間収入はいくらか。
修繕費はいくら必要か。
固定資産税などの負担はいくらか。
現在の入居者はどのくらい入居しているか。
といった収益不動産としての価値を見ることがあります。
建て替えができないという弱点があっても、既存建物から安定した収益が得られるのであれば、投資対象として検討される可能性があります。
再建築不可物件だからこそ、土地価格だけではなく、現在の建物をどう活かせるのかという視点も重要です。
空き家の場合は建物状態を早めに確認する
一方、相続後に何年も空き家になっている再建築不可物件では注意が必要です。
再建築できない土地では、既存建物を利用できることが購入者にとって重要になる場合があります。
その建物が長期間放置され、
雨漏り。
腐食。
シロアリ。
給排水設備の故障。
屋根や外壁の劣化。
などによって利用困難になれば、売却の選択肢がさらに狭くなる可能性があります。
「どうせ再建築不可だから放置しておこう」
ではなく、売却する予定がなくても、現在の建物状態を確認しておくことをおすすめします。
再建築不可＋ゴミ屋敷でも売却できる？
訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
再建築不可＋ゴミ屋敷
というケースもあります。
相続した古い実家が再建築不可で、さらに室内には大量の家具・家電・生活用品が残されている。
こうなると、
「これは絶対に売れない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、この場合も順番が重要です。
いきなり大量の費用をかけて片付けるのではなく、まず現在の状態で査定します。
購入者や買取条件によっては、残置物を残した状態での引渡しを検討できる場合があるからです。
問題が二つあるから売れないのではなく、それぞれの問題を分けて整理することが重要です。
再建築不可＋共有持分の場合は？
相続によって再建築不可物件を兄弟姉妹で共有しているケースもあります。
さらに、
「兄は売りたい」
「弟は残したい」
と意見が分かれていることもあります。
不動産全体を売却するには共有者間の調整が必要になります。
また、自分が所有する共有持分だけの売却を検討するという考え方もありますが、再建築不可と共有持分という二つの問題が重なることで、購入者はさらに限定されやすくなります。
共有者間で争いが発生している場合には、不動産売却だけではなく法律上の問題になる可能性もあります。
このようなケースでは、不動産会社と弁護士の役割を分けて考えることが重要です。
相続登記が終わっていない再建築不可物件
「親が亡くなった後、そのまま何年も名義変更していない」
という再建築不可物件もあります。
売却するためには、相続関係や登記を整理する必要があります。
しかし、
相続登記が終わるまで不動産会社へ相談してはいけないわけではありません。
先に道路・接道状況や不動産価値を調査し、
「この物件ならどのような売却方法が考えられるのか」
を確認しながら相続手続きを進める方法もあります。
名古屋仏縁不動産では、登記や相続手続きが必要となる場合には司法書士と連携しながら売却準備を進めます。
法的な問題がある場合は弁護士へ
再建築不可物件では、隣地や共有者との問題が発生する場合もあります。
例えば、
共有者との話し合いがまとまらない。
通路の利用について争いがある。
隣地所有者との交渉が必要になっている。
契約や権利関係について法的な判断が必要。
こうした場合、不動産会社だけで対応できる範囲には限界があります。
名古屋仏縁不動産では、法的な判断や交渉が必要な場合には、内容に応じて弁護士をご紹介することが可能です。
不動産の査定・売却は名古屋仏縁不動産。
登記・相続手続きは司法書士。
紛争・交渉など法的な対応は弁護士。
それぞれの専門分野を整理しながら、売却に向けた方法を考えます。
再建築不可物件を売却するための7つのポイント
最後に、名古屋市で再建築不可物件を売却するときのポイントを整理します。
1．本当に再建築不可なのか調査する
道路種別・接道幅・現況を確認します。
2．査定前に建物を解体しない
既存建物が利用できること自体が価値になる可能性があります。
3．43条の認定・許可などについて確認する余地がないか調べる
ただし、適用できるかどうかは個別判断です。
4．隣地との関係を確認する
隣地の取得や隣地所有者への売却が選択肢になる場合があります。
5．一般住宅以外の購入者も探す
投資家、事業者、現金購入者なども購入候補になります。
6．仲介と買取の両方を比較する
売却価格だけではなく、期間や条件も比較します。
7．「再建築不可だから安くて当然」と決めつけない
まず土地・建物が本来持っている価値を確認してください。
名古屋市で再建築不可と言われても、まず調査してください
再建築不可物件の売却で最も重要なのは、
「再建築不可」という言葉だけで不動産の価値を決めないことです。
道路はどうなっているのか。
接道は何メートルあるのか。
建築基準法上どのような扱いなのか。
現在の建物は利用できるのか。
認定・許可を確認する余地はあるのか。
隣地との調整は可能なのか。
投資物件として利用できるのか。
一つずつ確認することで、売却方法が見えてくることがあります。
名古屋市では指定道路図で道路種別を確認でき、表示がない場合や疑義がある場合は建築指導課への相談を案内しています。
「売れない」と決めるのは、その調査をしてからでも遅くありません。
名古屋市の再建築不可・接道問題・古家の売却なら名古屋仏縁不動産
名古屋仏縁不動産では、
再建築不可。
接道不足。
狭い通路。
古家。
相続不動産。
共有持分。
ゴミ屋敷。
借地・底地。
など、複数の問題を抱えた訳あり物件についてもご相談を承っています。
他社で、
「再建築不可なので売れません」
「買取しかできません」
「建物を壊してから相談してください」
と言われた場合でも、一度現在の状態を確認してみてください。
壊す前に。
片付ける前に。
安く処分すると決める前に。
売れないと諦める前に。
まず不動産の状況を調査し、その物件に残されている可能性を探すことが大切です。
事故物件・訳あり物件の売却に関するさまざまなお悩みに、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家と連携しながら、問題の整理から売却・買取までトータルでサポートします。
――売れない不動産にも、次のご縁がある。名古屋仏縁不動産
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名古屋仏縁不動産｜運営：株式会社 愛知不動産売却センター
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「再建築不可」と言われたら、まず何を調べればいい？
再建築不可物件の売却で最初に重要なのは、本当に再建築できない土地なのかを確認することです。
売主自身が、
「家の前の道が狭いから再建築不可だろう」
「昔、不動産会社から建て替えできないと言われた」
という程度の情報だけで判断しているケースもあります。
しかし、道路については見た目だけでは判断できません。
名古屋市では、建築基準法上の道路を確認する場合、
・指定道路図で道路種別を確認する
・道路法上の認定の有無や認定幅員を確認する
・現地で実際の道路幅員を確認する
といった調査方法を案内しています。
つまり、地図だけ、現地だけ、昔の話だけで判断するのではなく、複数の情報を確認することが重要です。
前面道路が4m未満なら全部再建築不可？
これもよくある誤解です。
「家の前の道路が4mないから、この土地は再建築不可だ」
と考える方がいますが、必ずしもそうとは限りません。
建築基準法には、一定の要件を満たした幅員4m未満の道について、いわゆる「2項道路」として扱われるものがあります。
名古屋市の指定道路図でも、建築基準法第42条に基づく道路種別を確認できます。
そのため、道路幅が3m程度しかないからといって、見た目だけで再建築不可と判断することはできません。
一方で、道幅が広く見えても、その道が建築基準法上の道路として扱われていなければ、別の確認が必要になることがあります。
「道幅」と「建築基準法上の道路かどうか」は分けて考える必要があるのです。
2項道路ならセットバックが必要になる場合がある
前面道路が建築基準法上の2項道路に該当する場合、建て替えの際にセットバックが必要になることがあります。
セットバックとは、簡単にいえば道路として必要な空間を確保するため、建築する位置を後退させることです。
そのため、現在の土地面積が100㎡あったとしても、建て替え時に100㎡すべてを同じように建築敷地として利用できるとは限りません。
セットバックによって実際に利用できる部分が変われば、建築できる建物の大きさや土地としての評価にも影響する可能性があります。
ここでも、
「再建築できる・できない」だけを見るのではなく、「建て替える場合にどのような条件が付くのか」まで確認すること
が重要です。
43条の認定・許可という可能性も確認する
敷地が建築基準法上の道路へ2m以上接していない場合でも、一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可の対象となる場合があります。
名古屋市でも接道許可に関する制度や申請手続きが設けられています。
ただし、
「43条を使えば必ず建て替えできる」
という意味ではありません。
土地や通路の状況、建築計画などによって個別に判断されるため、行政や建築士などへの確認が必要です。
また、過去に許可を受けた実績がある土地であっても、将来の建て替えで当然に同じ許可が受けられると断定することも避けるべきです。
だからこそ売却するときには、
「再建築不可です」
だけで終わらせるのではなく、
どの道路に接しているのか、過去にどのような建築経緯があるのか、認定・許可について確認する余地があるのか
まで調べることで、購入希望者へ提供できる情報が増えます。
昔から建っている家だから建て替えできる、とは限らない
再建築不可物件では、
「この家は50年以上前から建っている。だったら建て替えもできるはず」
と思われることがあります。
しかし、現在建物が存在していることと、現在の法令等のもとで新しい建物を建築できることは別問題です。
古い建物の場合、建築された当時と現在では道路や建築に関する条件が異なっていることがあります。
逆に、現在の所有者が「絶対に再建築不可」と思っていても、詳細な調査によって別の可能性を検討できるケースもあります。
古い建物ほど、現在の状態だけではなく建築当時からの経緯を調べることが重要です。
再建築不可物件では「道路」と「通路」を区別する
現地を見ると、敷地から大きな道路まで細い通路が続いていることがあります。
しかし、その通路が存在しているからといって、必ず建築基準法上の道路へ適法に接道しているとは限りません。
さらに、その通路部分について、
誰が所有しているのか。
共有なのか。
通行する権利はどうなっているのか。
上下水道などの配管はどこを通っているのか。
といった問題が関係することもあります。
再建築不可物件では、道路だけではなく通路部分の所有関係や利用状況まで確認することが重要になるケースがあります。
隣地を少し買えば再建築できる？
接道幅が不足している場合、
「隣の土地を少し譲ってもらえば2m確保できるのでは？」
という方法を検討できるケースがあります。
実際、隣地の一部を取得することで敷地条件が変わる可能性はあります。
ただし、これは単純な話ではありません。
隣地所有者が売却に応じるか。
どの部分を取得すれば条件を満たすのか。
測量が必要なのか。
分筆が必要なのか。
取得後、本当に建築条件を満たすのか。
こうした点を確認する必要があります。
例えば接道幅が1.8mだからといって、
「あと20cm買えば絶対に再建築できる」
とは限りません。
隣地へ話をする前に、まず何が不足しているのかを正確に確認することが先です。
隣地所有者へ売却する方法もある
反対に、自分の土地を隣地所有者へ売却する方法もあります。
再建築不可物件単独では利用方法が限られていても、隣地と一体化することで価値が変わる可能性があります。
隣地所有者からすると、
敷地を広げられる。
駐車スペースを確保できる。
庭として利用できる。
土地形状を改善できる。
将来の建て替えや土地活用に利用できる。
などのメリットが考えられます。
つまり、一般市場では評価されにくい土地でも、隣地所有者にとっては別の価値を持つ可能性があるのです。
ただし、「隣の人なら高く買ってくれるだろう」と一方的に期待するのも危険です。
まず市場価値や物件条件を整理したうえで交渉することが大切です。
再建築不可物件の査定価格はどう決まる？
再建築不可物件について、
「普通の土地より何％安くなりますか？」
と聞かれることがあります。
しかし、再建築不可物件に全国一律の値下がり率があるわけではありません。
査定では、
土地の所在地、面積、形状、接道状況、最寄駅、周辺の需要、既存建物の状態、賃貸利用の可能性、隣地との関係、将来的な利用方法など、
複数の条件を確認します。
例えば同じ再建築不可でも、
駅徒歩5分の物件と駅から30分の物件。
状態の良い建物と大規模修繕が必要な建物。
接道条件を改善できる可能性がある土地と、その可能性が極めて限定的な土地。
これらを同じ割合で評価することはできません。
だからこそ、
「再建築不可だから通常価格の半額」
などと最初から決めるべきではありません。
賃貸中の再建築不可物件なら収益性も見る
再建築不可物件の中には、現在も賃貸住宅として使用されているものがあります。
この場合、購入者が必ずしも「建て替え」を目的としているとは限りません。
投資家であれば、
現在の賃料はいくらか。
年間収入はいくらか。
修繕費はいくら必要か。
固定資産税などの負担はいくらか。
現在の入居者はどのくらい入居しているか。
といった収益不動産としての価値を見ることがあります。
建て替えができないという弱点があっても、既存建物から安定した収益が得られるのであれば、投資対象として検討される可能性があります。
再建築不可物件だからこそ、土地価格だけではなく、現在の建物をどう活かせるのかという視点も重要です。
空き家の場合は建物状態を早めに確認する
一方、相続後に何年も空き家になっている再建築不可物件では注意が必要です。
再建築できない土地では、既存建物を利用できることが購入者にとって重要になる場合があります。
その建物が長期間放置され、
雨漏り。
腐食。
シロアリ。
給排水設備の故障。
屋根や外壁の劣化。
などによって利用困難になれば、売却の選択肢がさらに狭くなる可能性があります。
「どうせ再建築不可だから放置しておこう」
ではなく、売却する予定がなくても、現在の建物状態を確認しておくことをおすすめします。
再建築不可＋ゴミ屋敷でも売却できる？
訳あり物件では、問題が一つだけとは限りません。
例えば、
再建築不可＋ゴミ屋敷
というケースもあります。
相続した古い実家が再建築不可で、さらに室内には大量の家具・家電・生活用品が残されている。
こうなると、
「これは絶対に売れない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、この場合も順番が重要です。
いきなり大量の費用をかけて片付けるのではなく、まず現在の状態で査定します。
購入者や買取条件によっては、残置物を残した状態での引渡しを検討できる場合があるからです。
問題が二つあるから売れないのではなく、それぞれの問題を分けて整理することが重要です。
再建築不可＋共有持分の場合は？
相続によって再建築不可物件を兄弟姉妹で共有しているケースもあります。
さらに、
「兄は売りたい」
「弟は残したい」
と意見が分かれていることもあります。
不動産全体を売却するには共有者間の調整が必要になります。
また、自分が所有する共有持分だけの売却を検討するという考え方もありますが、再建築不可と共有持分という二つの問題が重なることで、購入者はさらに限定されやすくなります。
共有者間で争いが発生している場合には、不動産売却だけではなく法律上の問題になる可能性もあります。
このようなケースでは、不動産会社と弁護士の役割を分けて考えることが重要です。
相続登記が終わっていない再建築不可物件
「親が亡くなった後、そのまま何年も名義変更していない」
という再建築不可物件もあります。
売却するためには、相続関係や登記を整理する必要があります。
しかし、
相続登記が終わるまで不動産会社へ相談してはいけないわけではありません。
先に道路・接道状況や不動産価値を調査し、
「この物件ならどのような売却方法が考えられるのか」
を確認しながら相続手続きを進める方法もあります。
名古屋仏縁不動産では、登記や相続手続きが必要となる場合には司法書士と連携しながら売却準備を進めます。
法的な問題がある場合は弁護士へ
再建築不可物件では、隣地や共有者との問題が発生する場合もあります。
例えば、
共有者との話し合いがまとまらない。
通路の利用について争いがある。
隣地所有者との交渉が必要になっている。
契約や権利関係について法的な判断が必要。
こうした場合、不動産会社だけで対応できる範囲には限界があります。
名古屋仏縁不動産では、法的な判断や交渉が必要な場合には、内容に応じて弁護士をご紹介することが可能です。
不動産の査定・売却は名古屋仏縁不動産。
登記・相続手続きは司法書士。
紛争・交渉など法的な対応は弁護士。
それぞれの専門分野を整理しながら、売却に向けた方法を考えます。
再建築不可物件を売却するための7つのポイント
最後に、名古屋市で再建築不可物件を売却するときのポイントを整理します。
1．本当に再建築不可なのか調査する
道路種別・接道幅・現況を確認します。
2．査定前に建物を解体しない
既存建物が利用できること自体が価値になる可能性があります。
3．43条の認定・許可などについて確認する余地がないか調べる
ただし、適用できるかどうかは個別判断です。
4．隣地との関係を確認する
隣地の取得や隣地所有者への売却が選択肢になる場合があります。
5．一般住宅以外の購入者も探す
投資家、事業者、現金購入者なども購入候補になります。
6．仲介と買取の両方を比較する
売却価格だけではなく、期間や条件も比較します。
7．「再建築不可だから安くて当然」と決めつけない
まず土地・建物が本来持っている価値を確認してください。
名古屋市で再建築不可と言われても、まず調査してください
再建築不可物件の売却で最も重要なのは、
「再建築不可」という言葉だけで不動産の価値を決めないことです。
道路はどうなっているのか。
接道は何メートルあるのか。
建築基準法上どのような扱いなのか。
現在の建物は利用できるのか。
認定・許可を確認する余地はあるのか。
隣地との調整は可能なのか。
投資物件として利用できるのか。
一つずつ確認することで、売却方法が見えてくることがあります。
名古屋市では指定道路図で道路種別を確認でき、表示がない場合や疑義がある場合は建築指導課への相談を案内しています。
「売れない」と決めるのは、その調査をしてからでも遅くありません。
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名古屋仏縁不動産では、
再建築不可。
接道不足。
狭い通路。
古家。
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共有持分。
ゴミ屋敷。
借地・底地。
など、複数の問題を抱えた訳あり物件についてもご相談を承っています。
他社で、
「再建築不可なので売れません」
「買取しかできません」
「建物を壊してから相談してください」
と言われた場合でも、一度現在の状態を確認してみてください。
壊す前に。
片付ける前に。
安く処分すると決める前に。
売れないと諦める前に。
まず不動産の状況を調査し、その物件に残されている可能性を探すことが大切です。
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